Решение по делу № 3А-30/2023 от 15.02.2023

Дело №3а-30/2023

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 15 февраля 2023 года

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Нуждина В.Н.,

при секретаре судебного заседания Мельниковой К.И.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Уссури» о признании решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости незаконным, и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ :

ООО «Уссури» обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением о признании решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от [дата] №[номер] об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости незаконным, и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости:

- нежилого помещения, этаж 1, общей площадью [номер] кв.м., кадастровый номер [номер], адрес объекта: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию на 04 июня 2022 года, в размере 13 207 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ООО «Уссури» является собственником объекта недвижимого имущества:

- нежилого помещения, общей площадью [номер] кв.м., кадастровый номер [номер] адрес объекта: [адрес]

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12 октября 2020 года №326-13-544129/20 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 01 января 2020 года.

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 января 2020 года и внесенные в ЕГРН, применяются с 01 января 2021 года.

Согласно приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12 октября 2020 года №326-13-544129/20, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] по состоянию на 01 января 2020 года составляет 18 089 041 рубль 53 копейки (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объекта недвижимости).

Согласно отчету об оценке ФИО7 №[номер] от [дата] рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] определена в размере 13 207 000 рублей по состоянию на 04 июня 2022 года.

15 июня 2022 года административный истец обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости.

Решением ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от [дата] №[номер] в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости было отказано.

По мнению административного истца, принятие вышеуказанного решения является незаконным и необоснованным.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 просила удовлетворить административные исковые требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, указала, что с результатами повторной судебной оценочной экспертизы не согласна.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства были извещены судом надлежащим образом.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, заслушав участников процесса, установив юридически значимые обстоятельства, обсудив доводы административного искового заявления и отзывов на него, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Законом Нижегородской области от 27 ноября 2003 года № 109-З «О налоге на имущество организаций» на территории Нижегородской области введен налог на имущество организаций, а статьей 11 закона установлены особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьей 11 Закона Нижегородской области от 27 ноября 2003 года № 109-З «О налоге на имущество организаций» налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в том числе, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и здания в них; нежилые здания, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций: определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации, размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ и постановлением Правительства Нижегородской области от 08 октября 2020 года №837 установлена дата перехода к применению на территории Нижегородской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 января 2021 года.

Из указанного следует, с 01 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ в Нижегородской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ, в связи с чем, с 01 января 2021 года на территории Нижегородской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются бюджетным учреждением - Государственным бюджетным учреждением Нижегородской области «Кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ предусмотрен порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, согласно которому:

Кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости возвращается без рассмотрения в случае:

1) если такое заявление подано без приложения соответствующего требованиям настоящей статьи отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

2) если такое заявление подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

3) если к такому заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный лицом, являющимся на дату составления отчета или на день поступления заявления об установлении рыночной стоимости работником бюджетного учреждения, в которое такое заявление подано.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение направляет в орган регистрации прав копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный с соответствующим заявлением.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо в бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Из материалов дела следует, что ООО «Уссури» является собственником объекта недвижимого имущества:

- нежилого помещения, общей площадью [номер] кв.м., кадастровый номер [номер], адрес объекта: [адрес]

Согласно отчету об оценке ФИО8 №[номер] от [дата], рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] определена в размере 13 207 000 рублей по состоянию на 04 июня 2022 года.

Полагая данное решение ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» незаконными, нарушающими интересы административного истца, 12 августа 2022 года ООО «Уссури» обратилось в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, Правительством Нижегородской области принято распоряжение от 23 марта 2018 года №253-р «О создании государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Функции и полномочия учредителя ГБУ НО «Кадастровая оценка» осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 10 сентября 2018 года №Сл-326-2766/18 утвержден устав и назначен директор государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Согласно Уставу государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка», основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п.2.1). Предметом деятельности Учреждения является оказание услуг (выполнение работ) непосредственно направленных на достижение уставных целей Учреждения (п.2.3).

В соответствии с пунктом 2.4 Устава, для достижения цели, указанной в пункте 2.1. Устава, Учреждение осуществляет следующие основные виды деятельности:

определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;

определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;

предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;

рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

хранение и предоставление копий отчетов, документов, информации и материалов, исходных и формируемых в ходе определения кадастровой стоимости;

сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;

иные полномочия в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке;

деятельность в соответствии с перечнем услуг (работ), оказываемых Учреждением по государственному заданию.

Оспаривая решение ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от [дата] №[номер], административный истец исходит из того, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], установленная приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12 октября 2020 года №326-13-544129/20, является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости. При этом, указывает на необоснованность отказа ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» в пересмотре кадастровой стоимости.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

Как установлено частью 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи (нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца, соблюдение сроков обращения в суд), возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи (соблюдение полномочий органа на принятие оспариваемого решения, порядка и оснований принятия оспариваемого решения, соответствие содержания оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения), – на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Судом установлено, что 15 июня 2022 года административный истец обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости (л.д.4, т.2).

ООО «Уссури» были представлены все необходимые документы, включая отчет об оценке ФИО9 №[номер] от [дата], которым была определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере 13 207 000 рублей по состоянию на 04 июня 2022 года (л.д.26-150,т.1).

21 июня 2022 года бюджетное учреждение направило заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению (л.д.10,т.2).

Основанием к отказу в удовлетворении заявления послужили нарушения:

Необоснованное применение максимального значения коэффициента недозагрузки при определении ДВД. Факторы, которые оценщик указывает в качестве обоснования выбранного диапазона учитываются другими, соответствующими поправочными коэффициентами на этапе расчета ПВД. Нарушение п. 5 ФСО №3;

Необоснованное определение ставки капитализации как максимальное значение интервала в рамках доходного подхода. Факторы, которые оценщик указывает в качестве обоснования выбранного диапазона учитываются другими, соответствующими поправочными коэффициентами на этапе расчета ПВД. Нарушение п. 5 ФСО №3.

Имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что перечень приложенных к заявлению ООО «Уссури» документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с чем, заявления были правомерно приняты к рассмотрению бюджетного учреждения.

Сроки уведомления о поступлении заявления ООО «Уссури» и о принятии его к рассмотрению бюджетного учреждения, направленного в адрес заявителя и сроки рассмотрения указанного заявления бюджетным учреждением были соблюдены.

Таким образом, порядок принятия оспариваемого решения бюджетным учреждением был соблюден.

Содержание решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от [дата] №[номер] соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года №П/0287.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом были назначены судебная оценочная экспертиза и повторная судебная оценочная экспертиза, на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет об оценке №[номер] от [дата], подготовленный ФИО10» (л.д.26-150) требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, с указанием допущенных нарушений, в том числе существенных, повлиявших на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки?

2. Если не соответствует, и допущенные нарушения являются существенными и повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, то определить, рыночную стоимость объекта недвижимости:

- нежилого помещения, этаж 1, общей площадью [номер] кв.м., кадастровый номер [номер], адрес объекта: [адрес] по состоянию на 04 июня 2022 года.

Согласно заключению эксперта ФИО13 №[номер] от [дата] ФИО12 отчет об оценке №[номер] от [дата], подготовленный ФИО11 содержит нарушения требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, Федеральных стандартов оценки, в том числе которые имеются существенные, повлиявшие на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (л.д.67-152, т.2).

Согласно заключению эксперта ФИО14 №[номер] от [дата] ФИО15 отчет об оценке №[номер] от [дата], подготовленный ФИО16 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Выявленные нарушения являются существенными и влияют на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Заключение эксперта ФИО18 №[номер] от [дата] ФИО17 в указанной части составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года №611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом повторной оценочной экспертизы и подготовленной экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам (экспертам), а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Лицами, участвующими в деле, убедительных доводов о необоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта не приведено.

Каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, неполноты или неясности заключения эксперта, судом не установлено, в связи с чем, оснований для назначения дополнительной либо повторной экспертизы, суд не находит.

Проверив соблюдение требований нормативных правовых актов, устанавливающих основания принятия оспариваемого решения, суд приходит к выводу, что являвшийся предметом проверки отчет об оценке №[номер] от [дата], подготовленный ФИО19 составлен с нарушением требований федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативного-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Оценив доводы административного истца во взаимосвязи с представленными в материалы настоящего административного дела доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление о признании незаконным решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от [дата] №[номер], не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения, этаж 1, общей площадью [номер] кв.м., кадастровый номер [номер], адрес объекта: [адрес] равной его рыночной стоимости по состоянию на 04 июня 2022 года, в размере 13 207 000 рублей, суд приходит к следующим выводам.

Согласно заключению эксперта ФИО22 №[номер] от [дата] ФИО20 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] по состоянию на 04 июня 2022 года составила 24 458 000 рублей.

Согласно заключению эксперта ФИО23 №[номер] от [дата] ФИО21 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] по состоянию на 04 июня 2022 года составила 19 627 000 рублей.

Заключение эксперта ФИО24 №[номер] от [дата] ФИО34 в указанной части также составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года №297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года №298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года №299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года №611, является ясным и полным, вывод экспертов носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения экспертов у суда отсутствуют.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, метода капитализации в рамках доходного подхода, применение которых и аргументированное суждение об отказе при определении стоимости объекта оценки от затратного подхода, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

В связи с возникшими вопросами относительно Заключения эксперта ФИО27 №[номер] от [дата], судом был вызван и опрошен эксперт ФИО26 ФИО25

В судебном заседании эксперт пояснил, что объекты недвижимого имущества (здания и помещения) зачастую являются сложными объектами, состоящими из нескольких функционально различных объектов (помещений), как и оцениваемое помещение (состоящее из 1 этажа - торговое помещение и подвала - вспомогательные помещение, которое не может использоваться по своим конструктивным особенностям как торговое), то оценщику следовало дать подробнее описание объекта оценки по таким ценообразующим параметрам, как площади, фактическое использование, наличие отдельного входа в помещение 1 этажа и подвала, состояние коммуникаций и отделки.

На рынке недвижимого имущества нередко представлены объекты, которые имеют конкретное назначение (согласно техническим документам), а по факту достаточно часто имеют иное фактическое использование или не используются вовсе. Для объектов, которые фактически не используются, необходимо сначала произвести анализ наиболее эффективного использования по классической методике анализа наиболее эффективного использования.

В анализе наиболее эффективного использования сегмент рынка определен как «нежилые помещения торгового назначения (1 этаж) со складскими помещениями (подвал) в жилом здании», что совпадает с описанием сегмента рынка.

Учитывая то, что на рынке города Дзержинска отсутствуют предложения к продаже помещений сразу двух различных назначений, расположенных на разных этажах жилых домов, расширение территории поиска так же не дало желаемого результата, при этом рынок продаж и аренды торговых помещений достаточно емкий. Учитывая также тот факт, что при исследовании рынка коммерческой недвижимости города Дзержинска выявлено значительное количество предложений по продаже и аренде встроенных помещений, расположенных в подвалах жилых домов, было принято решение производить расчет наиболее верным для оцениваемого помещения способом с учетом сегментации его частей.

В части использования справочника Петропавловского при оценке физического износа является технической ошибкой. При этом, описание состояния оцениваемых частей объекта оценки и аналогов приведено правильно. При введении корректировок на состояние в расчетной части сравнительного и доходного подходов изменений по корректировкам не будет. Техническая ошибка по источнику информации никак не повлияла на дальнейшие расчеты.

В рамках сравнительного подхода, при расчете торговой части помещения, расположенного на 1 этаже, в качестве аналога №3 используется помещение по адресу Самохвалова-8, которое расположено на 1 этаже и цоколе, при этом, все помещения аналога используются как торговые (в том числе и цоколь). Учитывая, что весь аналог торгового назначения, вводится только корректировка на этаж и применение этой корректировки в данном случае оправдано (расчет ведется для помещений 1 этажа).

Согласно техническому паспорту у подвала есть отдельный вход. То, что собственник его закрыл, не говорит о том, что его нельзя восстановить и использовать по назначению.

Описание метода определения рыночной стоимости помещения в рамках доходного подхода «методом капитализации по расчетным моделям» является формальной опиской и не имеет отношения к дальнейшим расчетам. Расчет в рамках доходного подхода выполнен экспертом методом прямой капитализации. Расчеты выполнены правильно.

Принимая во внимание вышеизложенные пояснения эксперта, суд также учитывает, что в рецензии на заключение эксперта отсутствуют иные замечания, в том числе, в части описания объекта оценки, в подобранных аналогах, в дальнейших расчетах, что свидетельствует о том, что таковые замечания в заключение эксперта отсутствуют, и расчеты в рамках сравнительного и доходного подходов выполнены правильно.

Таким образом, вся представленная в заключение эксперта информация, необходимая для определения стоимости объекта оценки и существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена. Каких-либо нарушений требований Федеральных стандартов оценки не установлено.

По указанным мотивам доводы представителя административного истца о несоответствии заключения эксперта Федеральным стандартам оценки являются несостоятельными и не могут быть приняты судом во внимание, поскольку основаны на субъективном толковании норм действующего законодательства об оценочной деятельности.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом повторной оценочной экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной экспертом итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено и в материалах дела не имеется.

Лицами, участвующими в деле, убедительных и обоснованных доводов о необоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта не приведено.

Доводы представителя административного истца о назначении второй повторной судебной оценочной экспертизы, не могут быть приняты во внимание и служить основанием к признанию заключения эксперта необоснованным, выполненным с нарушением требований федеральных стандартов оценки и законодательства об оценочной деятельности, поскольку данные доводы не соответствуют фактическим обстоятельствам административного дела.

В силу пункта 25 Федерального стандартов оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7) выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. В экспертном заключении экспертом приведен подробный анализ доступных источников информации о ценах сделок (или) предложений.

Кроме того, заключение эксперта ФИО28 №[номер] от [дата] ФИО29 подготовлено в рамках судебного разбирательства, экспертом, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт, имеет высокую квалификацию и стаж работы в области оценочной деятельности. При этом, каких либо возражений при выборе экспертного учреждения и эксперта, лицами, участвующими в деле, при назначении повторной судебной оценочной экспертизы, не высказывалось.

Вышеуказанные выводы согласуются с пояснениями эксперта ФИО35 допрошенной в судебном заседании.

Таким образом, каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, неполноты или неясности заключения эксперта, судом не установлено, в связи с чем, оснований для назначения дополнительной либо повторной экспертизы, суд не находит.

Сопоставляя величину рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] с величиной кадастровой стоимости, определенной в результате государственной кадастровой оценки, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость данных объекта недвижимости, рассчитанная с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12 октября 2020 года №326-13-544129/20 в размере 18 089 041 рубль 53 копейки рублей не нарушает прав административного истца, так как не превышает действительную рыночную стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с заключением эксперта ФИО33 №[номер] от [дата] ФИО30 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] составляет 19 627 000 рублей.

В соответствии с заключением эксперта ФИО32 №[номер] от [дата] ФИО31 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] по состоянию на 04 июня 2022 года составила 24 458 000 рублей, что также превышает установленную кадастровую стоимость объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения административных исковых требований в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Уссури» о признании решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от [дата] №[номер] об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости незаконным, и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости: нежилого помещения, этаж 1, общей площадью [номер] кв.м., кадастровый номер [номер], адрес объекта: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию на 04 июня 2022 года, в размере 13 207 000 рублей, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.Н. Нуждин

Решение в окончательной форме принято 03 марта 2023 года.

Судья В.Н. Нуждин