РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Город Североуральск 22 октября 2025 года
Североуральский городской суд Свердловской области в составе:
председательствующего: судьи Михеля А.А.,
при секретаре судебного заседания – Демченко М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-378/2025 (УИД 66RS0050-01-2025-000629-70) по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Североуральского муниципального округа о признании права собственности на жилой дом и право собственности на объект незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Североуральский городской суд с исковым заявлением к Администрации Североуральского муниципального округа о признании права собственности на жилой дом, а также на объект незавершенного строительства – жилого дома, по тем основаниям, что между истцом и ответчиком 09.10.2014 года заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:60:0904026:225 общей площадью 1533м2, расположенного по адресу: <адрес> выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства индивидуальной жилой застройки, постановлением Администрации Североуральского муниципального округа №591 от 15.06.2022 года действие договора аренды продлен; между супругой ФИО5 умершей ДД.ММ.ГГГГ и ответчиком 09.10.2014 года заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:60:0904026:224 общей площадью 1533м2, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешением под жилищное строительство; наследниками после смерти супруги является он и мать умершей супруги – ФИО6; истцом на указанных земельных участках с кадастровым номером 66:60:0904026:225 построен дом, однако зарегистрировать его в Росреестре невозможно, поскольку отсутствует акт о вводе дома в эксплуатацию, на объект незавершенного строительства право собственности не зарегистрировано.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, представив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Ответчик Администрация Североуральского муниципального округа в судебное заседание своего представителя не направила, представила письменный отзыв, с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в котором не возражала против удовлетворения исковых требований ФИО1, при наличии оформленного надлежащим образом технического плана жилого дома, объекта незавершенного строительства и соблюдения установленных градостроительных норм и правил землепользования и застройки.
Третье лицо ФИО6, будучи уведомленной о месте и времени рассмотрения дела по месту своего жительства, в судебное заседание не явилась, ходатайств об отложении рассмотрения дела или рассмотрении дела в её отсутствие не поступало.
Суд, изучив представленные материалы, оценив доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
В соответствии со ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом; право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с взаимосвязанными положениями пп.2 п.1 ст.40 и п.1 ст.41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу п.1 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений п.38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей. Закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.
В силу п.1 ст.271 Гражданского кодекса Российской Федерации, подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами ().
Согласно подп.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, и что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Постановлением Главы Североуральского городского округа от 09.10.2008 года №1412 (с учетом постановления Главы Североуральского городского округа от 22.12.2008 года №1830) ФИО5 предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1539 квадратных метров, в пределах кадастрового квартала 66:60:0904026 (категория земель – земли населенных пунктов) с целевым использованием под индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <адрес> сроком на 3 года. 02.03.2009 года между Администрацией Североуральского городского округа и ФИО5 на основании указанного постановления заключен договор аренды земельного участка №1006 сроком с 09.10.2008 года по 08.10.2011 года (л.д.127, 130, 139-148).
Постановлением Главы Североуральского городского округа от 17.10.2011 года №1448 ФИО5 с 09.10.2011 года сроком на 3 года предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:60:0904026:224 по вышеуказанному адресу 17.10.2011 года между Администрацией Североуральского городского округа и ФИО5 на основании указанного постановления заключен договор аренды земельного участка №1282 сроком с 09.10.2011 года по 08.10.2014 года (л.д.129, 149-158).
Постановлением Главы Североуральского городского округа от 10.05.2012 года №607 предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка в территориальной зоне смешанной застройки среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных домов Ж-5, под индивидуальную жилую застройку, в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. ФИО5 10.07.2012 года выдано разрешение на строительство индивидуальной жилой застройки до 17.07.2022 года. Между Администрацией Североуральского городского округа и ФИО5 12.12.2014 года заключен договор аренды земельного участка №1572 на основании постановления Главы Североуральского городского округа от 12.12.2014 года №1933 сроком с 09.10.2014 года по 16.07.2022 года (л.д.128, 138, 159-168).
Постановлением Главы Североуральского городского округа от 02.07.2012 года №899 утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. ФИО1 11.07.2012 года выдано разрешение на строительство индивидуальной жилой застройки до 11.07.2022 года. Постановлением Главы Североуральского городского округа от 12.12.2014 года №1934 (с учетом постановления Главы Североуральского городского округа от 15.06.2022 года №591) ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:60:0904026:225 (категории земель – земли населенных пунктов), общей площадью 1533 квадратных метров по адресу: <адрес> с разрешенным использованием: под индивидуальное жилищное строительство сроком с 09.10.2014 года по 10.07.2025 года (л.д.131, 132, 134, 137).
15.01.2016 года ФИО1 и ФИО5 заключили брак; 17.04.2019 года ФИО5 умерла; после смерти ФИО5 наследниками, принявшими наследство являются ее супруг ФИО1 и мать ФИО6; в состав наследства вошло в том числе ? доля в праве на права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 66:60:0904026:224 по адресу: <адрес> (л.д.182-204).
Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 66:60:0904026:225, расположенный по адресу: <адрес>, находится в аренде у ФИО1 сроком с 09.10.2014 года по 10.07.2025 года на основании договора аренды земельного участка №1573 от 12.12.2014 года и дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 15.06.2022 года (л.д.175-176); земельный участок с кадастровым номером 66:60:0904026:224, расположенный по адресу: <адрес>, находится в аренде у ФИО1 на основании договора аренды земельного участка №1572 от 12.12.2014 года и ФИО6 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 31.03.2022 года сроком с 12.12.2014 года по 16.07.2022 года (л.д.177-179).
Согласно сведениям технического паспорта на объект незавершенного строительства, по адресу: <адрес> «А», площадь застройки по состоянию на 19.05.2025 года составляет 152,3 кв.м, физический износ здания 0%. Сведений о проведении истцом самовольных строительных работ технический паспорт не содержит (л.д.110-125).
Согласно сведениям технического паспорта на объект незавершенного строительства, по адресу: <адрес> «А», площадь застройки по состоянию на 19.05.2025 года составляет 138,8 кв.м., степень готовности конструктивного элемента фундамента – 100%, степень готовности здания – 37%. Сведений о проведении истцом самовольных строительных работ технический паспорт не содержит (л.д. 87-91).
Согласно отчету №55/25 об оценке по состоянию на 15.05.2025 года общая стоимость недвижимого имущества по адресу: <адрес> составляет 2467800руб., в том числе: жилой дом – 2115200руб. и земельный участок – 352200руб. и недвижимого имущества по адресу: <адрес> – 907000руб., в том числе: объект незавершенного строительства – 553000руб. и земельный участок – 354000руб. (л.д.16-70).
На основании ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом для решения вопроса о наличии либо отсутствии у истцов прав на оформление в установленном законом порядке права собственности на незавершенный строительством объект, требуется проверить совокупность двух условий - наличие права на земельный участок под строением и соответствие последнего необходимым техническим и иным нормам, свидетельствующим об отсутствии угрозы жизни и здоровью людей и нарушении прав и охраняемых законом интересов последних.
Судом установлено, что истец на арендуемом им земельном участке по адресу: <адрес> с кадастровым номером 66:60:0904026:225 (вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство) построил индивидуальный жилой дом, однако в связи с отсутствием акта государственной комиссии о принятии объекта в эксплуатацию, право собственности на данный жилой дом не зарегистрировано; также на арендуемом истцом земельном участке по адресу: <адрес> с кадастровым номером 66:60:0904026:224 (вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство), строительство жилого дома не завершил, степень готовности конструктивного элемента фундамента составляет 100%, а степень готовности здания – 37%.
При рассмотрении дела судом установлено, что возведенные истцом объекты недвижимости угрозу жизни и здоровью граждан не создают и не нарушают права и интересы третьих лиц, строительство жилых домов начато в период действия договоров аренды земельных участков и наличия разрешения на строительство спорных объектов, в связи с чем, суд усматривает основания для удовлетворения иска.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
1. Исковые требования ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) к Администрации Североуральского муниципального округа (ИНН <***> ОГРН <***>) - удовлетворить.
2. Признать за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения <...> право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 164,5 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:60:0904026:225.
3. Признать за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения <...> право собственности на объект незавершенного строительства (жилого назначения), расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 138,8 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:60:0904026:224.
4. Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 на вышеназванное имущество со дня вступления решения в законную силу.
5. Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения через Североуральский городской суд.
Председательствующий подпись А.А. Михель
КОПИЯ ВЕРНА