Дело №
УИД 42RS0№-41
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
пгт. Крапивинский ДД.ММ.ГГГГ
Крапивинский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Прокудиной С.А.,
при секретаре ФИО4,
с участием помощника прокурора <адрес> ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО9 о выселении, по встречному иску ФИО9 к ФИО1 о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка действительной,
УСТАНОВИЛ:
В Крапивинский районный суд обратилась ФИО1 с иском к ФИО9 о выселении из принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения по адресу: … область … район пгт. … ул. …, д. ….
В обоснование приводит доводы о том, что с … она является собственником указанного жилого дома и земельного участка по данному адресу. В … истец и ответчик договорились, что ответчик ФИО9 заселится в указанный жилой дом, будет там проживать и пользоваться земельным участком, таким образом, истец стала сдавать данную недвижимость без заключения договора аренды. Так как истец постоянно проживала в пгт. … в квартире, между ней и ФИО9 обсуждался вопрос последующего выкупа данного жилого дома и земли. Выкупная стоимость жилого дома и земли на … г. была установлена истцом в размере … рублей. … г. ФИО9 за проживание оплатил истцу … руб., о чем составлена расписка от …, … оплатил еще … руб. Почти через … - … ФИО9 обязался выплатить истцу всю сумму в размере … руб. в срок, сначала до … г., а затем в срок до …, для последующего заключения между ними договора купли-продажи. Также в расписке указал, что в случае просрочки оплаты, ФИО9 обязуется освободить дом по адресу: … область … район пгт. … ул. …, д. …, без ущерба недвижимости. В указанные ФИО6 сроки ни … г., ни в … ФИО9 расчет за жилой дом и землю в сумме …. руб. не произвел, поэтому договоренности между ними о продаже ответчику вышеуказанных жилого дома и земельного участка, достигнуто не было, каких-либо договоров, в том числе, предварительного договора купли-продажи недвижимости между ними заключено небыло. ФИО9 продолжал жить в доме истца и периодически частями переводил истцу на карту денежные средства за проживание, данные платежи, истец считает, переведены в счет оплаты за аренду данной недвижимости, так как ФИО9 проживает в доме истца и пользуется землей более.. лет. Кроме того, ответчик без согласия истца и разрешения развалил сарай, снес штакетник, уничтожил … кровати, кухонный стол, использовал машину привезенных дров, куда-то дел … бочек для воды, снес гараж. В настоящее время истец не желает дальнейшего проживания ФИО9 в ее жилом доме, о чем сказала ему лично и потребовала освободить жилой дом. Однако, ФИО9 отказывается освободить жилой дом истца и съезжать их него добровольно не намерен. ФИО9 находится в доме истца и пользуется ее земельным участком незаконно, нарушая ее права, как собственника. Просит выселить ФИО9 из жилого дома, расположенного по адресу: … область … район пгт. … ул. …, д. ….
Представитель ответчика ФИО9 -ФИО7, действующий на основании доверенности … от …, обратился с встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: … область … район пгт. … ул. …, …, действительной. Требования мотивированы тем, что в … г. ФИО9 устно договорился с ФИО1 о купле-продаже жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: … область … район пгт. … ул. …, …, за … руб. В подтверждение договоренности ФИО9 передал задаток ФИО1 в сумме … рублей, расписка о задатке от … г., второй задаток в сумме … рублей за продажу жилого дома и земельного участка по указанному адресу был передан ФИО1, согласно расписке о задатке от … г. В … между ФИО9 и ФИО1 был заключен письменный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по указанному адресу за … рублей. Стороны договорились, что ФИО9 будет частями оплачивать денежные суммы с карты на карту за покупку жилого дома и земельного участка, срок окончания оплаты денежных средств не устанавливался. Окончательная сумма … рублей за продажу жилого дома и земельного участка была выплачена … г. В … г. ФИО1 попросила у ФИО9 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, чтобы снять копию, свой экземпляр договора ею, якобы, был утерян. ФИО9 отдал ФИО1 свой экземпляр договора, однако, до настоящего времени договор ФИО1 не вернула. Между сторонами ни устного соглашения, ни письменного договора аренды жилого дома и земельного участка по указанному адресу не заключалось. В … ФИО1 разрешила ФИО9 проживать в указанном жилом доме и пользоваться земельным участком по своему усмотрению, без каких-либо условий. Жилой дом находится в аварийном состоянии, не пригоден для проживания, не было в доме полов, выбиты оконные стекла, печь для отопления жилого дома не пригодна, двери в дом выбиты, все надворные постройки в аварийном состоянии, ограждения не было, все это было отремонтировано, приведено в надлежащее состояние, проведена в дом вода, облагорожен земельный участок. В связи с выплатой денежных средств в размере … руб., которую ФИО1 не оспаривает, ФИО9 обратился к ФИО1 с просьбой заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, однако, в заключении договора купли-продажи было отказано, в связи с тем, что необходимо еще доплатить … руб. Просит исключить из числа доказательств, представленных истцом, расписку о получении задатка от … г. и расписку об обязательстве выплатить денежных сумму … руб. за проживание от.. ., как подложных. Просит признать сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: … область … район пгт. … ул. …, …, заключенную между ФИО1 и ФИО9, действительной.
В судебном заседании представитель истца-ответчика ФИО1 - ФИО8, действующий на основании доверенности от … г., срок доверенности до … г. (л.д. 8), исковые требования, поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, просит их удовлетворить. В удовлетворении исковых требований ФИО9 просит отказать.
В судебном заседании представитель ответчика-истца ФИО9 - ФИО7, действующий на основании доверенности … от … г., срок доверенности до … г. (л.д. 19), просит отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 о его выселении и удовлетворить его требованияо признании заключенным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу:… область … район пгт. … ул. …, ….
Выслушав представителей сторон, участвующих в деле, исследовав материалы дела, и оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого представленного доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.
В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
На основании ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажинедвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
На основании части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По смыслу приведенных норм права в их единстве и взаимосвязи, факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, может быть установлен судом на основании письменных и иных доказательств, подтверждающих или опровергающих данный факт.
Положениями статьи 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (часть 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Судом установлено, что истица ФИО1 является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: … область … район пгт. … ул. …, …, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от … <адрес> обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № … от … г., серии … от … г. (л.д. 10-11, 38-45).
Из копии расписки о получении задатка от … г. следует, что ФИО1 подтверждает, что ею получена сумма в размере … рублей в качестве задатка за дом, расположенный по адресу: … область … район пгт. … ул... , …, стоимостью … руб. от ФИО9 + … руб. от … г. (л.д. 13).
Из копии расписки об обязательстве выплатить должную сумму от … г., следует, что ФИО9 обязуется выплатить должную сумму ФИО1 в размере … рублей в срок до … включительно, за дом, расположенный по адресу: … область … район пгт. … ул. …, …. Вслучае просрочки платежа по данному обязательству, ФИО9 обязуется освободить дом, расположенный по адресу: … область … район пгт. … ул. …, …, без ущерба. Ниже: ФИО9 обязуется от … рассчитаться полностью в течение полугода до … (л.д. 14).
Оригиналы расписок в судебное заседание для обозрения суда и второй стороны не представлены.
Не соглашаясь с требованием ФИО1 о выселении, ФИО9 ссылается на наличие договоренности с ФИО1 о продаже жилого дома и земельного участка ему.
В подтверждение доводов о передаче денежных средств во исполнение договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, представлена расписка о получении задатка от … следует, что ФИО1 получила сумму в размере …. рублей в качестве задатка за дом, расположенный по адресу: … область … район пгт. … ул. …, …, стоимостью … рублей, от ФИО9 (л.д. 31).
Из расписки о получении задатка от … г. следует, что ФИО1 подтверждает, что ей получена сумма … рублей в качестве задатка за дом, расположенный по адресу: … область … район пгт. … ул. …, …, стоимостью … рублей, от ФИО9 (л.д. 32).
Какой-либо иной информации указанные расписки не содержат. В подтверждение доводов ответчика ФИО9 о том, что он произвел оплату стоимости жилого дома и земельного участка по заключенному договору с ФИО1, были представлены платежные документы, согласно которым на имя Н.М.Н. осуществлены переводы: … на сумм … руб., … на сумму … руб., … г. на сумму … рублей, … г. на сумму … рублей (л.д. 33), … г. на сумму … рублей, … на сумму … рублей, … г. на сумму … рублей, … г. на сумму … рублей (л.д. 34), … г. на сумму … рублей, … на сумму … рублей, … на сумму … рублей, … на сумму … рублей (л.д. 35), от отправителя Д.С.С. … на сумму … рублей (л.д. 36), от отправителя Л.Б.С. … на сумму … рублей (л.д. 37).
Вместе с тем, исходя из буквального толкования слов и выражений в расписках от … г. и … факт получения ФИО1 денежных средств от ФИО9 не подтверждается. В расписках отсутствует указание о том, что указанные суммы переданы в счет оплаты стоимости жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи и какое отношение имеет к этому ФИО9. В обоснование своих исковых требований ФИО9 не представлены оригиналы договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного по словам ответчика ФИО9 с истцом ФИО1
В соответствии с частью 1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, переход и прекращение этих прав подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом … статьи … Федерального закона от … N …-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть после.. .
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 558 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения указанного договора), договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, законодательство, действовавшее на момент заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, по словам ответчика ФИО9, требовало обязательной государственной регистрации, как самого договора продажи жилого дома, так и перехода права собственности на него.
Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки).
С этим связано положение ч. … ст. … Федерального закона от … г. № …-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости», о том, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Таким образом, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации. Поскольку спорные объекты недвижимости имеют собственника, то из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что право собственности нажилой дом и земельный участок может возникнуть у покупателя ФИО9 только после государственной регистрации перехода к нему этого права от продавца ФИО1
ФИО9, заявляя требования о признании сделки купли-продажи действительной, указывает на то, что ФИО1 уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности, кроме того, в … г., до момента полной оплаты суммы … рублей, в счет покупки жилого дома и земельного участка, забрала копию договора купли-продажи у ФИО9
Однако, доводы ФИО9 о том, что с ФИО1 невозможно было заключить договор купли-продажи недвижимости после момента полной оплаты по договору, то есть после …, не нашли подтверждения в суде. Доказательств этому представлено не было. Сведений об обращении за государственной регистрацией перехода права собственности по сделке, в материалах дела не представлено. Каких-либо требований о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к ФИО1 заявлено не было. Соответствующие разъяснения приведены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N …, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N … от … года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав ", в п. … которого указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Кроме того, в судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО8 пояснил, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка ФИО1 с ФИО9 не заключала, денежные средства за жилой дом и земельный участок не получала. Полученные от ФИО9 денежные средства считала оплатой ответчика за проживание в ее жилом доме.
Статьей 60 ГПК ПРФ предусмотрено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п.1 ст.10 ГК РФ). В силу п.5 ст.10 ГК РФ разумность и добросовестность действий участников гражданского оборота презюмируются.
Доказательств, соответствующих положениям ст.59, ст.60 ГПК РФ, подтверждающих подписание ФИО1 и ФИО9 договора купли-продажи не представлено.
Доводы ФИО9 о том, что в … ФИО1 разрешила ему проживать в указанном жилом доме и пользоваться земельным участком по своему усмотрению, не имеют правового значения, поскольку фактическое проживание и пользование указанным жилым домом при установленных судом обстоятельствах, не порождает у ФИО9 права собственности на этот объект недвижимого имущества.
Доводы ФИО9 о том, что вся сумма, а именно, … рублей, была им перечислена на счет ФИО1, также не имеет правового значения, поскольку в представленных копиях платежных документов не указано назначение платежа, два платежа проведены не от имени ответчика ФИО9
Принимая во внимание приведенные выше правовые нормы и обстоятельства дела, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для признания действительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.
Статья 288 ГК РФ, а также ст.30 Жилищного Кодекса Российской Федерации устанавливают, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
В силу ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом РФ.
Пунктом 7 ст.31 ЖК РФ установлено, что гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
Суд учитывает, что ФИО1 спорное жилое помещение на законных основаниях принадлежит на праве собственности, в связи с чем, она вправе реализовать предусмотренные ст.30 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст.288 ГК РФ права собственника в отношении спорного жилого помещения, а также вправе требовать устранения всяких нарушений её прав.
Из части 1 ст.35 Жилищного кодекса Российской Федерации также следует, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В соответствии со ст.304 ГК РФ ФИО1, как собственник, вправе ставить перед судом требование об устранении всяких нарушений её прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ФИО9 утратил право пользования данным жилым помещением, поскольку иное соглашением между сторонами не предусмотрено, в связи с чем, подлежит выселению из жилого помещения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО9 о выселении, удовлетворить.
Выселить ФИО9, … года рождения, уроженца гор. … … области, из жилого дома, расположенного по адресу: … область, … район, пгт. … ул. …, д. ….
Взыскать с ФИО9, … года рождения, уроженца гор. … … области, из жилого дома, расположенного по адресу: … область, … район, пгт. … ул. …, д. …, в пользу ФИО1, … года рождения, возмещение судебных расходов в виде оплаченной государственной пошлины в размере 300 рублей.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО9 к ФИО1 о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка действительной, отказать.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Крапивинский районный суд в порядке апелляционного обжалования в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено …
Председательствующий С.А. Прокудина