Решение по делу № 2-2612/2025 от 14.04.2025 - о признании договора аренды недействительным, признании утратившими право пользования жилым помещением и земельным участком, взыскании судебной неустойки, компенсации морального вреда.

Копия Дело №

16RS0№-32

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИФИО1

14 апреля 2025 года <адрес>

Приволжский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Гараевой А.Р.,

с участием помощника прокурора ФИО6,

при помощнике ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО2, ФИО4 о признании договора аренды недействительным, признании утратившими право пользования жилым помещением и земельным участком, взыскании судебной неустойки, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам в вышеизложенной формулировке. В обоснование иска истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО2 и Д.А. был заключен договор аренды дома с мебелью и оборудованием и участка с солидарной ответственностью, по цене ниже рыночной. ДД.ММ.ГГГГ, согласно пунктам договора, истец направил уведомление на электронную почту ответчика о повышении арендной платы с 50 000 рублей до 65 000 рублей. Ответчики, на словах и своими конклюдивными действиями (оплата не поступала от ответчиков каждый месяц, но когда поступала стала больше на 15 000 рублей) подтвердили согласие с увеличением цены. Через 6 месяцев, а именно ДД.ММ.ГГГГ, истцом к ответчикам была выслана оферта (дополнительное соглашение к договору), с предложением установить срок договора на 2 года, с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ И хотя дата дополнительного соглашения была из-за ошибки указана ДД.ММ.ГГГГ, фактически оферта была создана и направлена только исключительно ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается перепиской. После отправки на электронную почту, на следующий день, ДД.ММ.ГГГГ истец уточнил, получал ли ответчик письмо-оферту, других писем в данный период времени истец не высылал и контекст обсуждения, очевидно, про оферту. На данное уточнение от ответчиков также ответа не поступило. Ответчики систематически нарушают договор и права истца. Оплачен был не весь срок аренды, на данный момент ответчики уже вообще не оплачивают аренду длительное время (с октября 2024 года), те платежи, которые были внесены, были просрочены, отказываются допускать истца, в лице надлежащего представителя в дом для выполнения обязанности несения бремени ответственности за собственностью, необходимыми действиями для поддержания и контролю оставленных вещей, коммуникаций, ремонта, сооружений, отказываются допускать специалиста для проведения ремонтных работ необходимых для поддержания состояния дома, покраски деревянных элементов и других, самовольно поменяли замки от дома и ворот, что запрещено законом и договором, самовольно установили сигнализацию и поставили дом на охрану, не внеся собственника в список допустимых лиц, что запрещено законом и договором, произвели переоборудование коммуникаций инженерных систем, отказались выселяться из дома, после уведомления истцом о расторжении договора и многочисленных уведомлений о выселении. После указанных выше нарушений договора и прав истца, ФИО3 направил уведомления о расторжении договора и о выселении. Но ответчики отказались выселяться и передавать дом и участок, продолжают незаконно жить и оккупировали собственность истца.

Истец и его представитель в судебное заседание не явились, извещены, в деле имеется ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие, согласии на заочное производство.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены, заявлений, ходатайств не поступало.

На основании статьи 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) суд расценивает действия ответчика как отказ от получения судебной повестки и участия в судебном разбирательстве, считает ответчика извещенным о времени и месте рассмотрения дела и на основании части 1 статьи 233 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства.

Поскольку истец согласен на вынесение по настоящему делу заочного решения, то суд считает возможным рассмотреть дело, в порядке заочного производства, в отсутствие ответчиков, извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение прокурора, приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Положениями статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ далее сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу положений статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно частям 1 и 2 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно положениям статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора), договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

Согласно ст. 10 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЖК РФ) жилищные права и обязанности возникают вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

В силу ст. 209 ГК РФ во взаимной связи со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования и вправе предоставить во владение и (или) в пользование данное жилое помещение гражданину, а также юридическому лицу на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

В силу статьи 2 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и места жительства в пределах РФ» от ДД.ММ.ГГГГ №, место жительства - жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома и другие, а также иное жилое помещение в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно п.п. «е» п. 31 Правил регистрации граждан и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в силу решения суда органами регистрационного учета производится снятие гражданина с регистрационного учета.

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ», по общему правилу, в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

По смыслу ч. 1 и 4 ст. 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО2 и Д.А. был заключен договор аренды дома с мебелью и оборудованием и участка с солидарной ответственностью по адресу: РТ, <адрес> размере 50 500 рублей в мес.

Право собственности истцом зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ, согласно пунктам договора, истец направил уведомление на электронную почту ответчика о повышении арендной платы с 50 000 рублей до 65 000 рублей.

Ответчики, на словах и своими конклюдивными действиями (оплата не поступала от ответчиков каждый месяц, но когда поступала стала больше на 15 000 рублей) подтвердили согласие с увеличением цены.

ДД.ММ.ГГГГ, истцом к ответчикам была выслана оферта (дополнительное соглашение к договору), с предложением установить срок договора на 2 года, с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ И хотя дата дополнительного соглашения была из-за ошибки указана ДД.ММ.ГГГГ, фактически оферта была создана и направлена только исключительно ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается перепиской.

ДД.ММ.ГГГГ истец уточнил, получал ли ответчик письмо-оферту. На данное уточнение от ответчиков также ответа не поступило.

ДД.ММ.ГГГГ истец уведомил согласно пунктам 5.3. и 5.3.1.д Договора о втором повышении цены договора с 65 000 рублей до 77 000 рублей (что более чем в рамках разумного, так как было равно 19%, что даже ниже ставки рефинансирования ЦБ), при этом истец указал, что в случае отказа от согласия на повышение цены или отсутствие ответа, просит считать данное уведомление, уведомлением о расторжении договора (7.2. договора).

Ответчики были предупреждены о сроке, по истечении которого договор досрочно прекращается.

Обращаясь с требованиями, истец указывает, что ответчики систематически нарушают договор и права истца, а именно: по оплате договора (п.4.4. и п.5.1.). Оплачен был не весь срок аренды, на данный момент ответчики уже вообще не оплачивают аренду длительное время (с октября 2024 года), по просрочке оплаты (п.4.4. и п.5.2.) (даже те платежи, которые были внесены, были просрочены), отказываются допускать истца (п.2.3. и п.3.8. договора), в лице надлежащего представителя с доверенностью, в дом для выполнения обязанности несения бремени ответственности за собственностью, необходимыми действиями для поддержания и контролю оставленных вещей, коммуникаций, ремонта, сооружений, отказываются допускать специалиста для проведения ремонтных работ необходимых для поддержания состояния дома, покраски деревянных элементов и других, самовольно поменяли замки от дома и ворот, что запрещено законом и договором (п.3.6.), самовольно установили сигнализацию и поставили дом на охрану, не внеся собственника в список допустимых лиц, что запрещено законом и договором (п.2.3, п.3.8, и п.3.6. договора), произвели переоборудование коммуникаций инженерных систем.

В силу пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Так как истцом не был получен акцепт оферты ни в срок для акцепта ни вообще в целом, данное дополнительное соглашение к договору о трансформации бессрочного договора в срочный на 2 года, не считается заключенным.

В связи с планируемым расторжением договора и истечением разумного срока на акцепт оферты, истец 26.11. 2024г. отозвал оферту.

Ответчик на данный отзыв оферты ответили, что оферту истца они распечатали и подписали, а уведомили истца о подписании в видео-звонке, во время которого показали истцу подписанную оферту, однако документ не представили.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Исходя из того, что ответчиками нарушены существенные условия договора аренды, на требование, направленное истцом, от ответчика ответа не последовало, у суда имеются достаточные основания для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Доказательств обратного суду не представлено.

Конституция РФ в ст. 35 гласит, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им единолично и с другими лицами.

При таких обстоятельствах, рассмотрев дело по представленным доказательствам, суд полагает, что ответчики не являются членами семьи собственника спорного жилого помещения, обладающим правом его пользования, однако продолжают проживать в спорном жилом помещении, чем нарушает права истца как собственника жилого помещения, сведений о наличии между сторонами каких-либо гражданско-правовых соглашений, на основании которых ответчики обладали бы правом пользования спорным жилым помещение, в материалах дела не имеется, истец возражает против пользования ответчиками жилым помещением и земельным участком. Сведений о наличии между сторонами каких-либо гражданско-правовых отношений, на основании которых ответчик обладал бы правом пользования спорным жилым помещением, материалах дела не содержат.

В соответствии со ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если наниматель жилого помещения и другие граждане, проживающие в жилом помещении, не освобождают указанное жилое помещение, они подлежат выселению по требованию собственника на основании решения суда.

С учетом изложенных обстоятельств, норм гражданского и жилищного законодательства, отсутствия каких-либо законных оснований для проживания в спорном жилом помещении ответчиков, суд приходит к выводу о признании договора краткосрочного найма расторгнутым, признании утратившими ответчиков право пользования жилым помещение, а также их выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения с возложением обязанности по передачи ключей от жилого помещения истцу (его представителю).

Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка).

В силу пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

С учетом вышеуказанной правовой нормы с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 2 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта с момента вступления в законную силу до его фактического исполнения.

Требования истца о компенсации морального вреда не подлежат удовлетворению, поскольку законом (ст.151 ГПК РФ) предусмотрена компенсация морального вреда только, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага. Требования истца носят имущественный характер – устранение препятствий в пользовании жилым домом, компенсация морального вреда в данном случае законом не предусмотрена.

Согласно ст. 98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

С ответчиков в пользу истца подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199, 233-238 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ФИО5 к ФИО2, ФИО4 о признании договора аренды недействительным, признании утратившими право пользования жилым помещением и земельным участком, взыскании судебной неустойки, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды дома с мебелью и оборудованием и участка с солидарной ответственностью от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО2, ФИО4.

Признать ФИО2, ФИО4 утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

Обязать ФИО2, ФИО4 сдать в установленном порядке жилое помещение, расположенное по адресу: РТ, <адрес> по акту осмотра и передачи ключей с соответствующими документами в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу представителю истца.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО2, ФИО4 в пользу ФИО5 неустойку на случай неисполнения судебного акта в размере 2 000 рублей за каждый день просрочки, начисляемую с момента истечения срока, в течение которого решение подлежит исполнению, и до фактического исполнения решения суда.

Взыскать в равных долях с ФИО2, ФИО4 в пользу ФИО3 в возврат государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

В остальной части требований отказать.

Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение 7 дней со дня вручения им копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан в течение месяца дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления с момента вынесения решения в окончательной форме.

Судья подпись Гараева А.Р.

Копия верна

Судья Гараева А.Р.