Дело № 2-202/23
45RS0026-01-2022-008849-51
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 мая 2023 года город Курган
Курганский городской суд Курганской области в составе
председательствующего судьи Киселёвой А.В.,
при секретаре Чайковской Н.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Кургана к ФИО2 об освобождении земельного участка, встречному иску ФИО2 к Администрации г. Кургана, Департаменту архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Курган о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г. Кургана обратилась в суд с иском к ФИО2 об освобождении земельного участка, расположенного по адресу: г. Курган, пересечение <адрес> путем демонтажа незавершенного строительством двухэтажного здания и павильона с вывеской «Шиномонтаж». В обоснование иска указано, что в соответствии с договором аренды земельного участка ФИО2 является арендатором земельного участка площадью 473 кв.м., расположенного по указанному выше адресу. Администрация г. Кургана 05.11.2019 уведомила ответчика об отказе от договора, 03.12.2021 ФИО2 был уведомлен, что земельный участок используется без правоустанавливающих документов. В письме от 03.12.2021 содержится требование об освобождении земельного участка и передаче его истцу по акту приема – передачи в срок до 10.01.2022. Актом обследования земельного участка от 02.03.2022 установлено, что требование об освобождении земельного участка не исполнено. Просит суд возложить на ФИО2 обязанность за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером №, площадью 473 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, пересечение <адрес> – <адрес>, путем демонтажа незавершенного строительством двухэтажного здания и павильона с вывеской «Шиномонтаж».
ФИО2, не согласившись с заявленными требованиями, обратился со встречным иском к Департаменту архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана, Администрации города Кургана. В обоснование встречного иска указал, что 02.11.2009 между ним и Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области заключен договор аренды земельного участка с разрешенным использованием: для строительства магазина автозапчастей. Срок договора аренды – два года с момента подписания акта приема – передачи. На основании Распоряжения Правительства Курганской области от 11.03.2008 № 48-р «О предварительном согласовании места размещения магазина автозапчастей индивидуальному предпринимателю ФИО2» подготовлен градостроительный план земельного участка. 06.11.2014 ФИО2 выдано разрешение на строительство здания магазина автозапчастей, общей площадью – 184 кв.м., с количеством этажей – 2, срок действия разрешения – до 06.11.2015. 11.03.2015 заключено соглашение о замене арендодателя по договору. В соответствии с заключением ООО «Ресткомплектпроект» техническое состояние строительных конструкций здания соответствует категории «работоспособное техническое состояние». Просит суд признать право собственности за ФИО2 на объект незавершенного строительства – нежилое двухэтажное здание магазина автозапчастей, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, расположенный по адресу г. Курган, пересечение <адрес> – <адрес>.
Представитель истца, ответчика по встречному иску ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании на иске настаивал, дал пояснения согласно доводам, изложенным в исковом заявлении, разрешение требований ФИО2, оставил на усмотрение суда, заключение эксперта не оспаривал.
Представитель ответчика, истца по встречному иску ФИО2, действующая по доверенности ФИО4 возражала против иска Администрации города Кургана, настаивала на удовлетворении встречного иска.
Представитель ответчика по встречному иску, третьего лица по иску Администрации города Кургана - Департамента архитектуры строительства и земельных отношений Администрации города Кургана в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Подпунктом 2 п. 1 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка.
По правилам ст. 62 Земельного кодекса Российской Федерации лицо, виновное в нарушении прав собственника земельного участка может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств.
Согласно п. 2 и п. 3 ст. 76 Земельного кодекса Российской Федерации caмовольно занятые земельные участки подлежат возврату их собственникам, зeмлепользователям, землевладельцам без возмещения затрат, произведенных лицами виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных нарушениях, или за их счет.
Из материалов дела следует, что 02.11.2009 между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №-з, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 473 кв.м. с кадастровым номером № из земель населенных пунктов для строительства магазина автозапчастей в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, расположенном по адресу: г. Курган, пересечение <адрес>. Срок аренды участка установлен на два года с момента подписания акта приема-передачи участка.
Согласно п. 4 Договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не в соответствии с его целевым назначением или разрешенным использованием; при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа; при использовании участка способами, приводящими к его порче, а также в иных случаях, установленных действующим законодательством.
В соответствии с актом приема-передачи от 02.11.2009 во исполнение Договора аренды индивидуальный предприниматель ФИО2 принял в аренду вышеуказанный земельный участок.
На основании распоряжения Правительства Курганской области от 11.03.2008 №-р подготовлен градостроительный план земельного участка, площадью 473 кв.м. с кадастровым номером № для строительства магазина автозапчастей.
06.11.2014 Администрацией г. Кургана ФИО2 выдано разрешение на строительство здания магазина автозапчастей общей площадью 184 кв.м., количество этажей 2, строительный объем 630 кв.м. Срок действия разрешения до 06.11.2015.
Соглашением от 11.03.2015 о внесении изменения в договор аренды земельного участка от 02.11.2009 №-з произведена замена арендодателя на Администрацию г. Кургана.
На основании проектной документации, подготовленной ООО «Архстройпроект», ФИО2 в 2014 году приступил к возведению здания магазина автозапчастей.
Письмом № от 05.11.2019 Администрация г. Кургана уведомила ФИО2 об отказе от договора аренды земельного участка, поскольку обязательства по строительству объекта не исполнены, на участке расположено двухэтажное здание незавершенное строительством, срок разрешения на строительство не продлен.
03.12.2021 ФИО2 был уведомлен, что земельный участок используется без правоустанавливающих документов, Администрация г. Кургана потребовала ФИО2 освободить земельный участок и передать его истцу по акту приема – передачи в срок до 10.01.2022. Согласно акту обследования от 02.03.2022 требования об освобождении земельного участка ответчиком не исполнено.
В ответ на письмо Администрации г. Кургана № от 05.11.2019 об отказе от договора аренды ФИО2 направлены возражения, поскольку строительство находится в стадии завершения.
В разъяснениях на возражения Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации г. Кургана сообщил, что в случае признания права собственности на магазин автозапчастей, собственник здания может обратиться с заявлением о предоставлении участка без проведения торгов в аренду, либо в собственность за плату.
Как следует из пояснений представителя ФИО2, объект полностью достроен в 2020 году, поскольку для получения нового разрешения на строительство, либо разрешения на ввод объекта в эксплуатацию требуется действующий договор аренды, ФИО2 обратился с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства – нежилого двухэтажного здания магазина автозапчастей, расположенного на земельной участке с кадастровым номером № по адресу: Курганская область, г. Курган, <адрес>.
По ходатайству представителя ФИО2 назначена судебная экспертиза по объекту незавершенного строительства.
Как следует из выводов, изложенных в заключении эксперта № от 04.04№ ООО «Независимый экспертно-аналитический центр «ИнформПроект», здание магазина, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № площадью 473 кв.м., по адресу Курганская область, г. Курган, пересечение <адрес> соответствует проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ, конструктивные элементы здания магазина соответствуют требованиям строительных, градостроительных, противопожарных и санитарно-гигиенических норм и правил, находятся в рабочем состоянии, следов проседания, трещин, намокания, биологических поражений в здании не выявлено. Эксплуатация объекта - здания магазина не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Здание магазина полностью входит в границы земельного участка с кадастровым номером № площадью 473 кв.м., по адресу Курганская область, г. Курган, пересечение улиц <адрес>, пригодно для эксплуатации. Строительные и монтажные работы проведены и закончены, также произведены пусконаладочные и другие работы, связанные с подготовкой объекта к вводу в эксплуатацию. Объект готов к вводу в эксплуатацию для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на него.
Из заключения кадастрового инженера ООО «Юпитер» от 26.12.2022 следует, что площадь здания застройки магазина, расположенного на земельной участке с кадастровым номером № по адресу: Курганская область, г. Курган, <адрес> составляет 122 кв.м. и полностью входит в границы земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Данная норма права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь называет два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.
Как следует из положений статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
В случае, когда на арендуемом земельном участке, который находится в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды (пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).
Вместе с тем, основополагающим условием для применения данных разъяснений служит законность строительства.
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Учитывая, что ФИО2 возведен объект незавершенного строительства на основании разрешения, выданного Администрацией г. Кургана на предоставленном ответчиком в аренду земельном участке, в период действия договора аренды, что не оспаривалось представителем Администрации г. Кургана, здание соответствует требованиям строительных, градостроительных, противопожарных и санитарно-гигиенических норм и правил, пригодно к эксплуатации, суд приходит к выводу о признании права собственности на объект незавершенного строительства за ФИО2
Исковые требования Администрации г. Кургана об освобождении земельного участка по изложенным выше основаниям удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Администрации города Кургана к ФИО2 ФИО6 об освобождении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 473 кв.м., расположенного по адресу г. Курган, пересечение <адрес> путем демонтажа незавершенного строительством двухэтажного здания и павильона с вывеской «Шиномонтаж» отказать.
Встречное исковое заявление ФИО2 ФИО7 к Администрации города Кургана, Департаменту архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Курган удовлетворить.
Признать за ФИО2 ФИО8 №) право собственности на объект незавершенного строительства – нежилое двухэтажное здание магазина автозапчастей, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу г. Курган, пересечение <адрес> площадью 122 кв.м.
Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, путем подачи на него апелляционной жалобы через Курганский городской суд.
Судья А.В. Киселёва