Дело № 2-830/2025

10RS0006-01-2025-000820-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Лахденпохья Республика Карелия 16 декабря 2025 года

Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Сущевской Е.А., при секретаре Нефедовой Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям ФИО4 к ФИО5, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании незаконной государственной регистрации перехода права собственности, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, погашении записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности, восстановлении записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности истца, признании договора купли-продажи незаключенным,

установил:

ФИО9, действуя по доверенности в интересах ФИО4, обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением по тем основаниям, что ФИО3 принадлежит недвижимое имущество – железнодорожный путь не общего пользования (сооружение) с кадастровым номером №, расположенный в <адрес>, на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. По заявлению истца в Единый государственный реестр недвижимости (далее –ЕГРН) внесена запись о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения без личного участия правообладателя. ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что право собственности на указанный объект зарегистрировано за ФИО2 При этом истец лично в МФЦ, Росреестр не обращался, нотариальных действий, предусматривающих личное участие истца, не совершал, сведений о погашении защиты ст. 36 Закона № 218-ФЗ нет. Основания, по которым Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее – Управление) произвело регистрацию перехода права к ФИО2, истцу не известны. Таким образом, государственная регистрация перехода права произведена при наличии в ЕГРН действующей записи по ст. 36 Закона № 218-ФЗ, запрещающей регистрацию без личного участия правообладателя, что противоречит закону и нарушает права истца как собственника.

В связи с этим, истец просит суд признать отсутствующим зарегистрированное за ФИО2 право собственности на объект недвижимости – железнодорожный путь не общего пользования (сооружение) с №; признать незаконной государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО2, осуществленную Управлением при наличии действующей записи в ЕГРН по ст. 36 Закона № 218-ФЗ; погасить запись в ЕГРН о праве собственности ФИО2 на указанный объект, восстановить запись о праве собственности за ФИО3; обязать Управление внести соответствующие записи в ЕГРН на основании решения суда.

В процессе судебного разбирательства истец, согласно заявлению от ДД.ММ.ГГГГ, увеличил исковые требования, ссылаясь на положения ст. 36 Закона № 218-ФЗ и п. 1 ч. 1 ст. 25 Закона указал, что при действующей записи о невозможности регистрации без личного участия, заявление иного лица подлежит возврату; регистрация вопреки указанному, незаконна; на положения п. 1 ч. 1 ст. 25, ч. 1 ст. 26, п. 1 ч. 7 ст. 27 Закона № 218-ФЗ: при противоречиях «документы ЕГРН» регистратор обязан приостановить; при не устранении – отказать; отсутствие полномочий: полномочия финансового управляющего прекращены с ДД.ММ.ГГГГ (дело о банкротстве прекращено); на ДД.ММ.ГГГГ заявитель не имел полномочий на подачу заявления; на положения ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ): сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна; последствия в реестре реализуются через ст. 58 Закона № 218-ФЗ; на положения ст. 8.1, 432, 554 ГК РФ: право по договору возникает с момента регистрации; предмет должен быть определён; для линейных объектов — идентификация через кадастровый номер и параметр «протяжённость». В связи с чем, окончательные требования истец изложил следующим образом:

- признать государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО2, произведённую ДД.ММ.ГГГГ, незаконной по каждому из следующих самостоятельных оснований: нарушение ст. 36 Закона № 218-ФЗ: на дату регистрации действовала запись ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя; заявление иного лица подлежало возврату по п. 1 ч. 1 ст. 25 Закона № 218-ФЗ, регистрация сделки была недопустима; нарушены обязанности правовой экспертизы и приостановления: в представленных документах имелось несоответствие сведений сведениям ЕГРН об объекте (линейный объект индивидуализируется в ЕГРН по параметру «протяжённость», тогда как в договоре предмет описан через «площадь, кв. м»), в связи с чем при таких противоречиях регистрация подлежала приостановлению и при не устранении — отказу (п. 1 ч. 1 ст. 25 ч. 1 ст. 26, п. 1 ч. 7 ст. 27 Закона №- ФЗ); отсутствие полномочий заявителя на момент регистрации: полномочия финансового управляющего прекратились с ДД.ММ.ГГГГ в связи с прекращением производства по делу о банкротстве ФИО3, следовательно, на ДД.ММ.ГГГГ регистрационные действия совершены на основании заявления лица без полномочий. При установлении судом несоответствия основания регистрации императивным требованиям закона – дополнительно указать на ничтожность соответствующей сделки по ст. 168 ГК РФ; правовые последствия в реестре подлежат реализации на основании ст. 58 Закона №- ФЗ;

- погасить запись ЕГРН о праве собственности ФИО2 на объект недвижимости (КН:453) и восстановить запись о праве собственности за ФИО3; обязать Управление внести соответствующие записи в ЕГРН на основании решения суда (ст. 58 Закона № 218-ФЗ);

- альтернативно, на случай вывода суда о необходимости «спора о праве»: признать зарегистрированное право собственности ФИО2 на указанный объект отсутствующим как производное от государственной регистрации, совершённой с нарушением императивных требований ст. 36, п. 1 ч. 1 ст. 25, ч. 1 ст. 26 и п. 1 ч. 7 ст. 27 Закона № 218-ФЗ, а также при отсутствии полномочий у заявителя на дату ДД.ММ.ГГГГ; обязать Управление внести соответствующие записи в ЕГРН (ст. 58 Закона № 218-ФЗ; п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №);

- дополнительно (по указанию суда на необходимость оценки сделки): признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключённым по п. 1 ст. 432 и ст. 554 ГК РФ ввиду несогласованности предмета (объект – линейное сооружение, железнодорожный путь, в ЕГРН индивидуализируется по КН:453 и параметру «протяжённость», тогда как в договоре предмет описан через «площадь, кв. м», что не позволяет идентифицировать объект в том виде, как он индивидуализирован в ЕГРН и нарушает ст. 554 ГК РФ); как следствие — признать право собственности ФИО2 отсутствующим и обязать Управление внести соответствующие записи в ЕГРН (ст. 58 Закона № 218-ФЗ).

Определением Лахденпохского районного суда Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Финансовый управляющий ФИО1.

Истец ФИО3 и ответчик ФИО2,при надлежащем извещении в суд не явились.

Представитель истца по доверенности, ФИО10, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в заявлении об изменении исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика ФИО2, действующая по доверенности, ФИО11, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований. Пояснила, что ФИО2 в результате участия в торгах на законных основаниях приобрел спорный объект недвижимости. Истец знала, что не является правообладателем спорного объекта недвижимости. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заявление ФИО3 о признании торгов по продаже спорного объекта недвижимости ФИО2 оставлено без удовлетворения.

Представитель третьего лица - финансового управляющего ФИО1, по доверенности ФИО6, полагала заявленные требования не подлежащими удовлетворению. Пояснила, что после введения в отношении ФИО3 процедуры реструктуризации долгов, были проведены торги в отношении спорного имущества с ценой приобретения № рублей, единственным участником которых стал ФИО2 С ФИО2, как с победителем, был заключен договор купли-продажи спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, о чем было опубликовано сообщение в ЕФРСБ № от ДД.ММ.ГГГГ. В удовлетворении заявления ФИО3 о признании торгов по продаже спорного имущества недействительными отказано вступившим в законную силу решением Арбитражного суда. Просила обратить внимание суда на то, что договор купли-продажи спорного объекта был направлен в Управление для регистрации перехода права собственности на ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ Управление уведомило о приостановлении государственной регистрации в связи с наличием запретов на регистрационные действия. Финансовым уполномоченным направлялись письма в службу судебных приставов, прокуратуру, обжаловалось бездействие судебных приставов, то есть в течение с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ принимались меры по снятию арестов с имущества и окончанию исполнительных производств, и только ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебных приставов были сняты аресты и запреты на совершение действий по регистрации спорного имущества. ДД.ММ.ГГГГ произведена запись о регистрации права собственности за ФИО2 на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика - Управления при надлежащем извещении в судебном заседании отсутствовал, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии их представителя. В письменном отзыве указал, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку истцом не оспариваются действия Управления по правилам Кодекса административного судопроизводства. Ответчиком по делу, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Управление не нарушало прав и законных интересов истца, в спорном правоотношении не участвовало, не является собственником спорного объекта недвижимости и не претендует на него. Также, сославшись на п.5 ст.213.25 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», указал, что в рассматриваемом случае наличие в ЕГРН записи без личного участия не являлось основанием для возврата заявления и документов без рассмотрения.

Иные лица по делу, при надлежащем извещении, в судебном заседании отсутствовали, возражений не представили.

Выслушав позиции лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд пришел к следующему.

Частью 1 ст. 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Из смысла данных норм следует, что выбор способа нарушенного права должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

При этом в силу ст.ст. 12, 13 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также иными способами, предусмотренными законом.

Судом установлено следующее.

В ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером №, который поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, имеет местоположение: <адрес>, протяженность № кв.м., назначение – сооружение, наименование – подъездной железнодорожный путь, год завершения строительства №, правообладателем с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

По факту приобретения ФИО2 объекта недвижимости с № судом установлено следующее.

С ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 являлась собственником объекта недвижимости с №.

Определением Арбитражного суда <адрес> – Петербурга и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №меры были наложены обеспечительные меры в виде запрета ФИО3 совершать сделки в отношении, в том числе, сооружения, подъездного железнодорожного пути, протяженностью № м., инвентарный №, адрес объекта: <адрес>№.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ИП в отношении должника ФИО3 введена процедура реструктуризации долгов гражданина. Сообщение о введении в отношении должника процедуры реструктуризации долгов опубликовано в газете «Коммерсантъ» № (№

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении должника ИП ФИО3 введена процедура реализации имущества должника. Финансовым управляющим утверждена ФИО1

Собранием кредиторов ИП ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ утверждено Положение о порядке продажи имущества должника, в соответствии с п.3.2 которого, в имущество должника, подлежащего продаже вошел Лот № – сооружение, площадь № м.кв.м, назначение: Сооружение (железнодорожный путь необщего пользования), адрес (местонахождение): Россия, Респ<адрес>, <адрес>, кадастровым номером №, в соответствии с заключением эксперта №-АК «Об определении рыночной стоимости железнодорожных подъездных путей» от ДД.ММ.ГГГГ на сумму № рублей, начальная цена Лота № установлена - № рублей.

Пунктом 3.2 Положения определено, что организацию и проведение торгов осуществляет ООО «№».

Оператор электронной площадки – ООО «№» (п. 3.3 Положения).

Пунктом 8.1 Положений предусмотрено, что в течение пяти дней с даты подписания протокола о результатах торгов арбитражный управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи имущества лота с приложением проекта договора в соответствии с представленными победителем торгов предложением о цене имущества/лота.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Актив-Инвест» заключен Договор поручения №, по условиям которого поверенный обязуется за плату выполнить поручение доверителя по проведению открытых торгов с открытой формой предоставления предложений о цене (аукцион, повторный аукцион, публичное предложение) следующего имущества: Лот № – сооружение, площадь № кв.м., назначение: сооружение (№), адрес (местонахождение): Россия, <адрес>, кадастровый (условный) №, в соответствии с заключением эксперта №-АК «Об определении рыночной стоимости железнодорожных подъездных путей» от ДД.ММ.ГГГГ на сумму № рублей, начальная цена продажи – № рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7, действующей по доверенности в интересах ФИО2, направлена заявка на участие в торгах в форме открытого аукциона организатору торгов – ООО «№» от участника ФИО2 по лоту № сооружение, площадь № кв.м., назначение: сооружение (железнодорожный путь, не общего пользования), адрес (местонахождение): Россия, <адрес>, кадастровый (условный) №, начальная цена лота – № рублей.

Согласно протоколу о результатах проведения открытых торгов по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ единственным участником торгов – аукциона в электронной форме, которые состоялись ДД.ММ.ГГГГ в №, по данному лоту был ФИО2 (от его имени по доверенности действовала ФИО7).Торги по лоту аукциона признаны несостоявшимися, так как к участию в торгах был допущен только один участник.

ДД.ММ.ГГГГ № ФИО3 сообщено, что по результатам проведения электронных торгов по реализации имущества должника ФИО3 по Лоту № договор купли-продажи имущества сооружение, площадь № кв.м., назначение – сооружение (железнодорожный путь не общего пользования), адрес (местонахождения): Россия, <адрес>, кадастровый (условный) №, заключен с единственным участником в лице покупателя ФИО2

ФИО3 не принимала участие в собрании кредиторов, заявку на ознакомление с материалами к собранию не направляла, каких-либо возражений относительно порядка продажи, стоимости имущества и иное на этапе принятия собранием кредиторов решений от должника не поступало.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, в лице финансового управляющего ФИО1, и ФИО2 заключен договор № купли-продажи имущества, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил имущество – сооружение, площадью № м кв.м. назначение – сооружение (железнодорожный путь не общего пользования), адрес (местонахождения): Россия, <адрес>, кадастровый (условный) №. Указанное имущество принадлежит продавцу на праве собственности (п. 1.1, 1.2 Договора).

По условиям вышеуказанного Договора купли-продажи Продавец обязан передать покупателю в собственность без каких-либо изъятий имущество, являющееся предметом Договора, в течение трех рабочих дней после полной его оплаты в порядке, предусмотренном п. 3.2 Договора по акту приема-передачи (п. 2.1.1 Договора).

Покупатель обязан оплатить стоимость приобретаемого имущества в порядке и сроки, предусмотренные Договором (п. 2.3.1 Договора).

Продавец считается исполнившим свои обязанности по передаче имущества в собственность покупателю после его фактической передачи (п. 2.3.3 Договора).

Покупатель считается исполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого имущества с момента перечисления денежных средств на указанный продавцом банковский счет суммы, указанной в п. 3.2 Договора (п. 2.3.4 Договора).

Пунктом 3.1 Договора стоимость имущества составляет № рублей. Сумма задатка в размере № рублей, оплаченная покупателем до заключения настоящего договора, засчитывается в стоимость имущества, указанную в п. 3.1 Договора. Сумма в размере № выплачивается покупателем в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора посредством перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (п. 3.2 Договора).

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что вышеуказанный Договор купли-продажи был заключен между сторонами в процессе процедуры реализации имущества индивидуального предпринимателя ФИО3 (банкрота).

Из платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО8 произведена оплата за ФИО2 по Договору № купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ сооружения с № на сумму № рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в МФЦ <адрес> – Петербурга с заявлением о государственной регистрации прав на объект недвижимости, приобретенный на торгах в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Уведомлением Управления от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена государственная регистрация прав в отношении сооружения с №, поскольку в ЕГРН имеется запись о запрете регистрационных действий в отношении вышеуказанного объекта недвижимости.

Суд принимает во внимание также то, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обращалась в Арбитражный суд <адрес> с заявлением о признании недействительными вышеуказанных торгов, проведенных в отношении объекта с №

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, оставленным без изменения постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда № от ДД.ММ.ГГГГ, заявление ФИО3 о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, объекта с №, оставлено без удовлетворения.

Согласно ч.1 ст.16 Арбитражного кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Вместе с тем, истец полагает, что государственная регистрация перехода права собственности к ФИО2, произведённая ДД.ММ.ГГГГ, незаконна, поскольку на дату регистрации действовала запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя; в представленных документах имелось несоответствие сведений сведениям ЕГРН о спорном объекте (линейный объект индивидуализируется в ЕГРН по параметру «протяжённость», тогда как в договоре предмет описан через «площадь, кв.м.»), полномочия финансового управляющего прекратились с ДД.ММ.ГГГГ в связи с прекращением производства по делу о банкротстве ФИО3, следовательно, на ДД.ММ.ГГГГ регистрационные действия совершены на основании заявления лица без полномочий, в связи с чем обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая требование истца суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с положениями ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзацы первый и второй пункта 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (абзац первый пункта 6).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением ЕГРН, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В силу частей 3 и 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных названным федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит в том числе из реестра объектов недвижимости (п. 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Согласно частям 1 и 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений, перечень которых содержится в ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии со ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя: прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона; проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; внесение в ЕГРН установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; выдачу документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно положениям ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостанавливаются по основаниям, перечисленным в части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Если причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, названные в статье 26 указанного федерального закона, в течение срока приостановления не устранены, то в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав (статья 27 названного Закона).

Статей 25 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ предусмотрены основания для возврата заявления и документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, без рассмотрения.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона о регистрации орган регистрации прав обязан возвратить заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, без рассмотрения, если такие заявление и документы представлены в форме электронных документов, электронных образов документов в формате, не соответствующем формату, установленному органом нормативно-правового регулирования.

До перехода права собственности на спорный объект недвижимости от ФИО3 к ФИО2 в отношении объекта недвижимости с № ЕГРН содержалась особая отметка «о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя».

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, при представлении лицом, указанным в ЕГРН в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя) (далее - заявление о невозможности регистрации) в ЕГРН в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации.

При этом, ч. 3 ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ предусмотрено, что наличие записи, содержащейся в ЕГРН, является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения соответствующего объекта недвижимости. Орган регистрации прав обязан уведомить заявителя о возврате заявления без рассмотрения, с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня его принятия. Запись в ЕГРН о заявлении о невозможности регистрации не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если основанием для государственной регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», и иных случаях, установленных федеральными законами.

Согласно п. 2 ст. 213.11 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о признании гражданина банкротом наступают соответствующие последствия, в том числе, снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина.

В силу п. 5 ст. 213.25 Закона о банкротстве с даты признания гражданина банкротом: все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично; сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Требования кредиторов по сделкам гражданина, совершенным им лично (без участия финансового управляющего), не подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы; снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина; прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, а также процентов по всем обязательствам гражданина, за исключением текущих платежей; задолженность гражданина перед кредитором - кредитной организацией признается безнадежной задолженностью.

По смыслу п. 7 ст. 213.23 Закона о банкротстве с учетом разъяснений, данных в п. 9 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан», имущество должника включается в конкурсную массу должника.

Таким образом, с момента возбуждения в отношении должника процедуры банкротства он приобретает специальный статус должника-банкрота и в отношении его имущества устанавливается режим конкурсной массы, подлежащей реализации только в рамках дела о банкротстве.

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 13.10.2015 № 45 (ред. от 17.12.2024) «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан» всем имуществом должника, признанного банкротом (за исключением имущества, не входящего в конкурсную массу), распоряжается финансовый управляющий (пункты 5, 6 и 7 статьи 213.25 Закона о банкротстве).

Производство по делу о банкротстве прекращено определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, в рамках дела о банкротстве ФИО3 спорное имущество реализовано путем проведения торгов, победителем которых признан ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, действующая на основании решения Арбитражного решения <адрес> по делу №, представила заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости с № и иные документы посредством личного обращения через многофункциональный центр.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в № с заявлением о государственной регистрации прав на объект недвижимости, приобретенный на торгах, в Управлении.

Таким образом, на дату совершения сделки (ДД.ММ.ГГГГ) и предоставления договора купли-продажи в регистрирующий орган (ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ) именно финансовый управляющий был лицом, которое имеет право осуществлять действия по распоряжению имуществом должника ФИО3 на основании судебного акта, в связи с чем, доводы истца о невозможности регистрации без её личного участия в отсутствие полномочий у финансового управляющего для обращения в регистрирующий орган основаны на неверном толковании норм закона, в связи с чем требования истца в этой части удовлетворению не подлежат.

Суд обращает внимание на то, что уведомлением Управления от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена государственная регистрация прав в отношении сооружения с №. Аресты и запреты на совершение действий по регистрации указанного имущества были сняты постановлением судебного пристава – исполнителя только ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя семь месяцев после того, как обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда <адрес> <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в части запрета ФИО3 совершать сделки в отношении, в том числе, объекта с №, были отменены Определением Арбитражного суда <адрес> – <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, доводы стороны истца о прекращении процедуры банкротства на момент регистрации Управлением перехода права на спорное имущество на ФИО2 во внимание не принимаются.

Требования ответчика о признании договора незаключенным со ссылками на статьи 423 и 554 ГК РФ в связи с тем, что предмет договора несогласован, его нельзя идентифицировать в том виде, как он индивидуализирован в ЕГРН, удовлетворению не подлежат.

В соответствии с положениями ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 ГК РФ).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.2 Постановления Пленума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Судом установлено, что стороны договора достигли соглашение по всем существенным условиям договора, указали все данные, позволяющие определить недвижимое имущество и установить его расположение, в связи с чем оснований для признания договора и сделки недействительными оснований не имеется, при этом указание того, что спорный объект в ЕГРН по параметру «протяжённость» указан в метрах, тогда как в договоре он указан в квадратных метрах, по убеждению суда, не меняет характеристику спорного объекта недвижимости.

Учитывая, что суд пришел к выводу о законности действий Управления, законности сделки по оспариваемым основаниям, производные требования для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключённым, также как и признании зарегистрированного права собственности ФИО2 на указанный объект отсутствующим, погашении записи в ЕГРН о праве собственности ФИО2, удовлетворению не подлежат.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований к Управлению и ФИО2 в полном объеме.

Также представителем ответчика ФИО2 заявлено требование об отмене принятых по делу обеспечительных мер, которые препятствуют собственнику распоряжаться имуществом.

Установлено, что в целях обеспечения иска по настоящему делу определением судьи Лахденпохского районного суда Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению производить регистрационные действия в отношении недвижимого имущества: сооружения – подъездного железнодорожного пути с №, и запрета ФИО2 совершать любые действия (эксплуатацию, ремонт, реконструкцию, любое иное использование) в отношении недвижимого имущества: сооружения – подъездного железнодорожного пути с №.

Обеспечение иска может быть отменено тем же судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе суда (ч. 1 ст. 144 ГПК РФ).

Исчерпывающие основания отмены обеспечительных мер закреплены в ч. 3 ст. 144 ГПК РФ, которая предусматривает, что в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзацах 1 и 2 пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 1 июня 2023 года 2023 № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты» суд вправе отменить обеспечительные меры, в том числе если после принятия таких мер появились обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии необходимости их сохранения, если принятые меры стали несоразмерны заявленному требованию, нарушают права лиц, участвующих в деле, истребуемая денежная сумма внесена на лицевой (депозитный) счет суда или управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, органа, осуществляющего организационное обеспечение деятельности мировых судей (часть 2 статьи 143 ГПК РФ, часть 2 статьи 94 АПК РФ, статья 89 КАС РФ). Содержащееся в части 3 статьи 144 ГПК РФ, части 4 статьи 96 АПК РФ, части 3 статьи 89 КАС РФ указание на то, что обеспечительные меры действуют до фактического исполнения судебного акта, не препятствует их отмене, если, в том числе, по результатам рассмотрения заявления лица об отмене обеспечительных мер суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их дальнейшего применения.

В связи с тем, что суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, сохранение обеспечительных мер на возможность исполнения решения суда в данном случае не влияет, суд полагает, что обеспечительные меры подлежат отмене. Кроме того, суд учитывает, что обеспечительные меры препятствуют собственнику распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 144 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> отказать.

Меры по обеспечению иска, принятые определением судьи Лахденпохского районного суда Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> производить регистрационные действия в отношении недвижимого имущества: сооружения - подъездного железнодорожного пути с кадастровым номером №, и запрета ФИО2 совершать любые действия (эксплуатацию, ремонт, реконструкцию, любое иное использование) в отношении недвижимого имущества: сооружения - подъездного железнодорожного пути с кадастровым номером №, отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Е.А. Сущевская

Мотивированное решение принято 30.12.2025