Дело №2-3878/2025

УИД: 23RS0002-01-2025-002831-90

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сочи 26 ноября 2025 года

Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Язвенко Р.В.,

при ведении протокола секретарем Щитниковой О.Г.,

с участием

истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к ФИО4 о признании заключенным договора купли-продажи земельного участка и признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО4, в котором просит:

- признать заключенным между ФИО1 и ФИО4 основной договор купли-продажи 1/5 доли в праве общей долевой собственности земельного участка, общей площадью 5 000 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ;

- признать за ФИО1 право собственности на 1/5 доли в праве общей долевой собственности земельного участка, общей площадью 5000 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>;

- в решении суда указать, что оно является основанием для внесения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю соответствующей записи в ЕГРН о переходе права собственности на 1/5 доли в праве общей долевой собственности земельного участка, общей площадью 5000 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, от ФИО4 к ФИО1;

- взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 29 000 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что 29 октября 2022 года между ФИО4 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с задатком, в рамках которого Продавец обязался продать в срок до 1 февраля 2023 года Покупателю принадлежащий ей на праве собственности земельный участок: 1/5 доли в праве общей долевой собственности земельного участка, общей площадью 5000 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, а Покупатель обязался оплатить Продавцу установленную по договору стоимость за земельный участок в общем объеме 1 200 000 рублей. Истцом 200 000 рублей оплачено Ответчику наличными платежами в качестве задатка в момент заключения предварительного договора, о чем имеются собственноручные расписки Ответчика на предварительном договоре. В дальнейшем путем наличных и безналичных платежей Истцом оплачена Ответчику остальная часть стоимости за указанный земельный участок, в общем размере 1 200 000 рублей, что подтверждается расписками ответчика о получении денежных средств и квитанциями о переводе. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи земельного участка в срок до 11 февраля 2023 года. Расчет между сторонами произведен в полном объеме, однако ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, что и послужило основанием для обращения в суд с указанным иском.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате и времени заседания извещена в установленном законом порядке, причины не явки суду не сообщила.

Представитель ответчика ФИО4 - ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании полагала исковые требования подлежащими удовлетворению.

Третьи лица Управление Росреестра по Краснодарскому краю, администрация г. Сочи, ФИО5 в судебное заседание не явились, о дате и времени заседания извещены в установленном законом порядке, причины не явки суду не сообщили.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 к ФИО4 о признании заключенным договора купли-продажи земельного участка и признании права собственности на недвижимое имущество не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно положениям п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 названной статьи).

В соответствии с п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Если иное не предусмотрено Кодексом, договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента государственной регистрации или фактической передачи имущества (пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В ст. 429 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Кодекса, которым предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Материалами дела установлено, что 29 октября 2022 года между ФИО4 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с задатком.

Настоящим договором стороны договорились о том, что Продавец обязуется продать и передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется купить (приобрести в собственность) в будущем, в срок, указанный в настоящем договоре, принадлежащий Продавцу на праве собственности следующий объект недвижимого имущества: земельный участок, общей площадью 5000 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: <адрес> (пункт 1 договора).

Указанный в договоре объект принадлежит продавцу на праве собственности в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04.05.2021, общая долевая собственность 1/5 (пункт 2 договора).

Стороны договорились, что стоимость земельного участка с момента подписания настоящего договора и до подписания основного договора купли-продажи не изменится и составит 1 200 000 рублей (пункт 3 договора).

Покупатель и Продавец обязуются заключить основной договор купли продажи указанного в п.1 земельного участка, в срок до 11 февраля 2023 года включительно (пункт 4 договора).

В целях фиксации серьезности намерений Сторон и исполнения ими достигнутых договоренностей о купле-продаже объекта недвижимости Покупатель передал, а Продавец получил задаток в размере 200 000 рублей, который засчитывается в общую стоимость договора, в день подписания предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости (пункт 5 договора).

Расчет между сторонами произведен в полном объеме, что подтверждается расписками ответчика о получении денежных средств и квитанциями о переводе.

12.04.2023 ФИО1 в адрес ответчика ФИО4 направила телеграмму с требованием заключить основной договор купли-продажи в срок до 18 апреля 2023 года.

Ответчиком ФИО4 указанное требование не исполнено.

В силу п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 1 пункта 38 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, требование о понуждении к заключению договора могут быть удовлетворены судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац 1 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ.

Обращаясь в суд с требованиями о понуждении к заключению договора купли-продажи, истец должен осознавать, что именно на нем лежит обязанность доказать факт совершения им действий, направленных на заключение основного договора, а также факт уклонения ответчика от заключения договора.

Согласно п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

В силу п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 Гражданского кодекса РФ).

Как указано в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).

В судебном заседании установлено, что передача недвижимого имущества по предварительному договору от 29.10.2022 от продавца к покупателю не осуществлялась, земельный участок находился и находится в пользовании ответчика и сособственника.

В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно ч.3 ст. 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Таким образом, заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор купли-продажи, можно было бы признать договором купли-продажи в случае его нотариального удостоверения, а также в случае передачи имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд дает оценку тем доказательствам, которые представлены сторонами и исследовались в судебном заседании.

В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, учитывая, что предварительный договор от 29.10.2022 заключен в простой письменной форме и требование о нотариальном удостоверении такого предварительного договора не соблюдено, передача недвижимого имущества по предварительному договору от 29.10.2022 от продавца к покупателю не осуществлялась, в установленный сторонами срок - 11.02.2023 основной договор не был заключен, а истец обратилась к ответчику с требованием о заключении основного договора по истечении этого срока – 12.04.2023, суд приходит к выводу о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором и отсутствии оснований для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о признании заключенным договора купли-продажи земельного участка и признании права собственности на недвижимое имущество - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 10 декабря 2025 года.

Судья Р.В. Язвенко