Дело №2-478/2023
64RS0015-01-2023-0005557-25
Решение
Именем Российской Федерации
25 июля 2023 г. г. Ершов
Ершовский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Айткалиевой А.С.,
при секретаре судебного заседания Усениной Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Верхазовского муниципального образования Дергачёвского муниципального района Саратовской области о признании сделки состоявшейся, признании права собственности на недвижимое имущество,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Верхазовского муниципального образования Дергачёвского муниципального района Саратовской области о признании сделки состоявшейся, признании права собственности на недвижимое имущество, обосновывая свои требования тем, что 06 мая 2008 г. между ним и Сельскохозяйственной артелью «Верхазовская» был заключен договор купли-продажи недвижимости №, а именно нежилого помещения: гаража №, инвентарный номер №, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>. Оплата имущества по договору была произведена им наличными денежными средствами в кассу СХА «Верхазовская» в сумме 20 000 руб. согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ С момента приобретения имущества пользовался им как своим собственным, ежегодно проводится текущий ремонт имущества.
Однако, оформить право собственности на вышеуказанное приобретенное имущество в установленном законом порядке истец не может, поскольку вторая сторона сделки продавец СХА «Верхазовская», без которой невозможно осуществить регистрацию права собственности недвижимости, ликвидировано, а потому ФИО1 просит признать договор купли-продажи от 06.05.2008 г. состоявшимся и действительным, признать за ним право собственности на нежилое здание: гаража №, инвентарный номер №, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.
Истец и ответчик, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, просили суд рассмотреть дело в свое отсутствие.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Саратовской области, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, явку представителя не обеспечил.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация Дергачёвского муниципального района Саратовской области о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В силу положений ст.123 Конституции РФ и ст.12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст.57 ГПК РФ.
Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 422 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
На основании ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в п. 1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Как установлено в ходе рассмотрения дела, 06.05.2008 г. между ФИО1 и СХА «Верхазовская» был заключен договор купли-продажи недвижимости, а именно нежилого здания: гаража №, инвентарный номер №, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> за 20 000 руб., что подтверждается квитанцией СХА «Верхазовская» к приходному ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому от ФИО1 принято 20 000 руб., основание - договор № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8-9, 10).
В соответствии с п. 4.1 указанного договора СХА «Верхазовская» обязался передать проданное помещение ФИО1 в течении 3 дней со дня подписания договора. В силу п. 4.2 Покупатель обязался оплатить проданное помещение, принять его и зарегистрировать переход права собственности на помещение и земельный участок в ГУ Федеральной Регистрационной Службе по Саратовской области.
Согласно постановлению и.о. главы администрации муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанному одноэтажному нежилому зданию - гаражу №, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, присвоен почтовый адрес: <адрес> <адрес>, <адрес> (л.д.23).
При этом, оформить право собственности на спорное недвижимое имущество ФИО1 не успел, ввиду прекращения деятельности СХА «Верхазовская» в связи с его ликвидацией ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д. 24-26).
В соответствии с выпиской из ЕГРН сведения о зарегистрированных правах на нежилое одноэтажное здание, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес> инвентарный №, кадастровый №, отсутствуют (л.д.22)
Согласно сведениям отдела по делам архивов муниципального казенного учреждения «Обеспечение деятельности администрации Дергачёского муниципального района» Саратовской области в документах архивного фонда сведений о собственнике гаража №, кадастровый №, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, не обнаружено.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Следовательно, сторонами были фактически выполнены все условия договора – истец принял спорный объект недвижимости после его покупки, фактически осуществляет его пользование и владение, пользуется им как своим собственным, что не оспаривается ответчиком.
У истца отсутствует возможность произвести регистрацию перехода права собственности на недвижимость по данному договору купли-продажи в связи с ликвидацией продавца – юридического лица.
Согласно ст. 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Согласно п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с п. 2 ст. 165 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае, сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, то согласно п. 3 ст. 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию другой стороны суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца, единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.
Таким образом, суд, учитывая, что спорное имущество по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ передано продавцом СХА «Верхазовская» покупателю ФИО1 во владение и пользование, и последний исполнил свои обязательства по оплате приобретенного гаража в полном объеме в сумме 20 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, приходит к выводу, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ состоялся, при этом, возможности зарегистрировать переход права собственности на указанное имущество во внесудебном порядке истец не имеет, поскольку деятельность СХА «Верхазовская» как юридического лица прекращена, а потому исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к администрации Верхазовского муниципального образования Дергачевского муниципального района Саратовской области о признании сделки состоявшейся, признании права собственности на недвижимое имущество, удовлетворить в полном объеме.
Признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания: гаража №, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, заключенный между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и Сельскохозяйственной артелью «Верхазовская», состоявшимся и действительным.
Признать право собственности за ФИО1, СНИЛС №, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на нежилое здание: гараж №, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ершовский районный суд Саратовской области в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение суда составлено 01 августа 2023 года.
Судья А.С. Айткалиева