Дело № 3а-91/2025 (3а-995/2024)

УИД 36OS0000-01-2024-000946-06

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 26 мая 2025 года

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Удоденко Г.В.,

при секретаре судебного заседания Чемисовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

установил:

административный истец ФИО1 обратился с административным иском, в котором просил установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровую стоимость, равную его рыночной стоимости, в размере 31136 203 руб. по состоянию на 1 января 2023 года (л.д.5-7).

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет № 80-24 от 9 октября 2024 года об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 36:34:0504048:43, составленный оценщиком ООО Консалтинговая фирма «Управление Инвестициями».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № являются завышенными, что приводит к увеличению налога, и, как следствие, затрагивает его права и обязанности как собственника объекта недвижимости.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела (л.д.184, 189-191), в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.

Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, как один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что административный истец ФИО1 является собственником объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, запись регистрации права собственности от 3 марта 2017 года № (л.д. 9-11).

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Результаты определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области по состоянию на 1 января 2023 года утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 2 октября 2023 года № 2750.

Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 6 октября 2023 года № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 17 октября 2023 года.

Сведения о кадастровой стоимости спорного здания с кадастровым номером № в размере 39095 713 руб. 69 коп. внесены Единый государственный реестр недвижимости 14 ноября 2023 года, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 11 сентября 2024 года № КУВИ-001/2024-228246494 (л.д.12).

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 80-24 от 9 октября 2024 года, выполненный оценщиком ООО Консалтинговая фирма «Управление Инвестициями», согласно которому по состоянию на 1 января 2023 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 31136 203 руб. (л.д.18-111).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определением Воронежского областного суда от 13 января 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России (л.д. 152, 153-155).

Заключением судебной экспертизы № 537/6-4-25 от 3 марта 2025 года, выполненной экспертами Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО9 ФИО5, установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении оценщиком ООО Консалтинговая фирма «Управление Инвестициями» отчета об оценке № 80-24 от 9 октября 2024 года, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем определена по состоянию на 1 января 2023 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере 32 729433 руб. (л.д.160-181).

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что заключение экспертов выполнено в соответствии с требованиями законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

В заключении подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка - коммерческая недвижимость, фактических данных о ценах предложений объектов влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Эксперты, проводившие экспертное исследование, ФИО10 имеют соответствующую экспертную квалификацию по специальности, достаточный стаж экспертной работы, предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем имеется соответствующая подписка.

Как усматривается из представленного заключения, при проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса о рыночной стоимости нежилого здания эксперты применяли доходный подход методом прямой капитализации, обосновав отказ от применения иных подходов (сравнительного и затратного) (страницы 19-20 заключения). В частности, отказ от сравнительного подхода обоснован экспертами отсутствием возможности подбора достаточного для оценки количества объектов, аналогичных по назначению объекту исследования, так как подобные объекты предполагаются к продаже как арендный бизнес, что нельзя рассматривать в качестве аналогов, учитывая, что оценке подлежит только объект капитального строительства.

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № доходным подходом эксперт определил действительный валовый доход, чистый операционный доход, ставку капитализации, рассчитав рыночную стоимость объекта оценки по формуле расчета методом прямой капитализации путем деления чистого операционного дохода на ставку капитализации, которая принята экспертами в размере среднего значения - 0,09 (или 9%) на основании данных портала «СтатРиелт».

В рамках определения стоимости доходным подходом для определения потенциального валового дохода экспертами проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам. В качестве объектов - аналогов выявлено три предложения к аренде объектов наибольшей степенью соответствующих характеристикам объекта исследования, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых отражены в заключении; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения. Расчеты приведены с пояснениями к ним, что обеспечивает проверяемость выводов и результатов, полученных судебными экспертами.

Имеющиеся различия между оцениваемым объектом и объектами - аналогами по отдельным ценообразующим параметрам исключены (нивелированы) экспертами за счет внесения соответствующих корректировок, о чем в экспертном заключении имеется сводная таблица, а также подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Вопреки замечаниям, представленным административным истцом в материалы дела в письменном виде (л.д.193), в заключении экспертами подробно мотивирован вывод о несоответствии представленного отчета об оценке № 80-24 от 9 октября 2024 года требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (стр.14-16). В частности, обосновано указано, что представленная в отчете по итогам анализа рынка объектов оценки информация не содержит развернутых сведений об указанных объектах, не подтверждена скриншотами объявлений, а потому не может быть проверена. Следовательно, диапазон цен, приведенных в выборке можно признать недостоверным. Оценщиком допущен некорректный подбор аналогов, применение корректировок по ценообразующим факторам, которые влияют на итоговую стоимость оцениваемого объекта.

Указание в возражениях административного истца, что судебные эксперты не приняли во внимание, что оцениваемый объект находится в непосредственной близости от местной районной ШРП, в виду чего строительство или реконструкция объекта на данном участке ограничено охранной зоной сетей газопровода по площади застройки и высотности здания логично опровергнуто в письменных пояснениях экспертов ФИО6, ФИО7, истребованных судом и приобщенных к материалам дела, согласно которым объектом исследования является конкретный объект недвижимости с характеристиками, внесенными в ЕГРН, исходя из чего какие либо переоборудования здания, надстройки и перестройки здания не являлись предметом экспертного исследования (л.д.198-202).

В этой связи, суд считает, что позиция административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилого здания в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Поскольку основанием для назначения по делу повторной экспертизы в соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов), исходя из того, что эксперты, проводившие судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответили на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировали свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности, представили обоснованные возражения на замечания относительно выводов судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что противоречия, указанные административным истцом, в ходе судебного заседания не установлены, заключение экспертов не содержит неясностей, требующих назначения повторной экспертизы.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость нежилого здания в размере, равном определенному заключением судебной экспертизы.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости подано в суд 2 декабря 2024 года, то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равную его рыночной стоимости, в размере 32729 433 (тридцать два миллиона семьсот двадцать девять тысяч четыреста тридцать три) рубля по состоянию на 1 января 2023 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 2 декабря 2024 года.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий Г.В. Удоденко

Решение изготовлено в окончательной форме 3 июня 2025 года.