№

55RS0№-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 ноября 2025 года <адрес>

Калачинский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Ивановой Е.В., при секретаре ФИО7, помощнике судьи ФИО8, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании сделки действительной, государственной регистрации перехода права собственности на долю жилого помещения и земельного участка, суд

УСТАНОВИЛ:

В Калачинский городской суд обратился с вышеназванным исковым заявлением ФИО2 к ФИО1, в котором указал, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А46- 20852/2022 ФИО1 (ФИО12, ФИО11) ФИО6 признана несостоятельной (банкротом) и в отношении неё введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утвержден ФИО3. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ арбитражным управляющим имущества ФИО1 (ФИО12, ФИО11) ФИО6 утверждена ФИО4. «30» июня 2024 г. между должником - ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО3, действующего на основании Решения Арбитражного суда <адрес> по делу № А46-20852/202 от ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО2 заключен договор купли- продажи имущества должника: лот№ доля в праве общей долевой собственности на Помещение, Площадь: 67,6кв.м. Кадастровый №; Назначение объекта недвижимости: жилое; Виды разрешенного использования объекта недвижимости: жилое; Местоположение: <адрес>; 1/4 доля в праве общей долевой собственности на Земельный участок, Площадь: 1420кв.м. Кадастровый №; Назначение объекта недвижимости: данные отсутствуют; Виды разрешенного использования объекта недвижимости: Для личного подсобного хозяйства; Местоположение: <адрес>. Настоящий договор заключен с ФИО2 как с лицом имеющим право преимущественной покупки. Согласно п. 2.1 Договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, цена, указанного имущества определена в ходе проведения торгов в электронной форме и зафиксирована протоколом о результатах торгов от «21» июня 2024 <адрес> определена в отношении выставленного на продажу имущества и составила - 29 300 рублей. Денежные средства в соответствии с пунктом 2.1. Договора были перечислены на счет Продавца, то есть переданы финансовому управляющему в полном объеме. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А46-20852/2022 завершена процедура реализации имущества в отношении ФИО1 (ФИО12, ФИО11) ФИО6, последняя освобождена от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в рамках банкротного дела № А46-20852/2022 произведена реализация имущества, денежные средства от реализации в размере 29 300 руб. поступили в конкурсную массу и были распределены между кредиторами. В ходе процедуры реализации имущества должников сделка нотариально удостоверена не была. ФИО2 обращался в Многофункциональный центр <адрес> с заявлением о регистрации перехода права собственности в соответствии с вышеуказанным договором, но в связи с отсутствием нотариального удостоверения сделки в государственной регистрации перехода права отказано. На настоящий момент в установленном порядке удостоверить сделку невозможно при обращении нотариусы отказывают устно в совершении нотариальных действий, поскольку полномочия финансового управляющего ФИО3 прекращены и процедура по банкротному делу завершена, просил признать сделку, заключенную с лицом, имеющим преимущественное право приобретения имущества должника: 1/4 доля в праве общей долевой собственности на Помещение, Площадь: 67,6кв.м. Кадастровый №; Назначение объекта недвижимости: жилое; Виды разрешенного использования объекта недвижимости: жилое; Местоположение: <адрес>; 1/4 доля в праве общей долевой собственности на Земельный участок, Площадь: 1420кв.м. Кадастровый №; Назначение объекта недвижимости: данные отсутствуют; Виды разрешенного использования объекта недвижимости: Для личного подсобного хозяйства; Местоположение: <адрес> действительной, произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к ФИО2 на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на Помещение, Площадь: 67,6кв.м. Кадастровый №; Назначение объекта недвижимости: жилое; Виды разрешенного использования объекта недвижимости: жилое; Местоположение: <адрес> на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на Земельный участок, Площадь: 1420кв.м. Кадастровый №; Назначение объекта недвижимости: данные отсутствуют; Виды разрешенного использования объекта недвижимости: Для личного подсобного хозяйства; Местоположение: <адрес> по Договору купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с лицом, имеющим преимущественное право приобретения имущества должника.

Определением суда к участию в деле привлечены в качестве третьего лица привлечена ФИО5.

Истец ФИО2, ответчик ФИО1, заинтересованные лица Финансовый управляющий ФИО3, Финансовый управляющий ФИО4, ФИО5, Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела судом, в судебное заседание не явились, в связи с чем, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО2- ФИО9, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, дополнительно пояснила, что её доверитель имел 3/8 доли в данном домовладении, выкупил 1/4 долю ответчика у финансового управляющего, его призвали в армию, и он не смог вовремя оформить документы.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковые требования обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов деятельности законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием".

Как установлено судом решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А46-20852/2022 ФИО1 (ФИО12, ФИО11) ФИО6 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: <адрес>, ИНН <***>, СНИЛС <***>, адрес регистрации: 644012, <адрес>, пр-кт. ФИО13, <адрес>) признана несостоятельной (банкротом) и в отношении неё введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утвержден ФИО3 (л.д.12-15).

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А46-20852/2022 арбитражным управляющим имущества ФИО1 (ФИО12, ФИО11) ФИО6 утверждена ФИО4 (ИНН <***>, адрес для направления корреспонденции: 656015, <адрес>, а/я 3102), являющуюся членом Ассоциации саморегулируемой организации арбитражных управляющих Центрального федерального округа (л.д.16-17).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ за правообладателем ФИО1 зарегистрировано право на объекты недвижимости:

-1/4 доля в праве общей долевой собственности на помещение, площадью 67,6 кв.м., с кадастровым номером 55:07:040101:1738, расположенное по адресу: <адрес>;

-1/4 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1420кв.м, с кадастровым номером 55:07:040101:94, для личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>;

-жилой дом, площадью67,8 кв.м., с кадастровым номером 55:36:160101:3133, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.25-26).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ правообладателями жилого дома с кадастровым номером 55:07:040101:1738, площадью 67,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> являются: ФИО2 общая долевая собственность 3/8 на основании решения суда; ФИО5 общая долевая собственность 1/4 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию; ФИО10 общая долевая собственность 1/4 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию (л.д.27-29).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ правообладателями земельного участка с кадастровым номером 55:07:040101:94, площадью 1420кв.м., виды разрешенного использования объекта недвижимости: для личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес> являются: ФИО2 общая долевая собственность 3/8 на основании решения суда; ФИО5 общая долевая собственность 1/4 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию; ФИО10 общая долевая собственность 1/4 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию (л.д.30-31).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО3, действующего на основании Решения Арбитражного суда <адрес> по делу № А46-20852/202 от ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО2 заключен Договор купли- продажи имущества должника: лот № доля в праве общей долевой собственности на Помещение, Площадь: 67,6кв.м. Кадастровый №; Назначение объекта недвижимости: жилое; Виды разрешенного использования объекта недвижимости: жилое; Местоположение: <адрес>. 1/4 доля в праве общей долевой собственности на Земельный участок, Площадь: 1420кв.м. Кадастровый №; Назначение объекта недвижимости: данные отсутствуют; Виды разрешенного использования объекта недвижимости: Для личного подсобного хозяйства; Местоположение: <адрес> (л.д.21-23).

Согласно п. 2.1 Договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, цена, указанного имущества определена в ходе проведения торгов в электронной форме и зафиксирована протоколом о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ Цена определена в отношении выставленного на продажу имущества и составила - 29 300 рублей. Денежные средства в соответствии с пунктом 2.1. Договора были перечислены на счет Продавца, то есть переданы финансовому управляющему в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО3, и ФИО2 составлен акт приема –передачи имущества 1/4 доля в праве общей долевой собственности на Помещение, Площадь: 67,6 кв.м. Кадастровый №; Назначение объекта недвижимости: жилое; Виды разрешенного использования объекта недвижимости: жилое; Местоположение: <адрес>. 1/4 доля в праве общей долевой собственности на Земельный участок, Площадь: 1420кв.м. Кадастровый №; Назначение объекта недвижимости: данные отсутствуют; Виды разрешенного использования объекта недвижимости: Для личного подсобного хозяйства; Местоположение: <адрес> (л.д.24).

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А46-20852/2022 завершена процедура реализации имущества в отношении ФИО1 (ФИО12, ФИО11) ФИО6 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: <адрес>, ИНН <***>, СНИЛС <***>, адрес регистрации: 644012, <адрес>, пр-кт. ФИО13, <адрес>). ФИО1 (ФИО12, ФИО11) ФИО6 освобождена от дальнейшего исполнения требований кредиторов (л.д.17-20).

Из представленного отзыва ответчика ФИО1, следует, что она прошла процедуру банкротства, на торгах были проданы доля в жилом доме и земельном участке, против перехода права собственности на 1/4 долю в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> ФИО2 не возражает (л.д.32).

Статьей 250 ГК РФ предусмотрены положения о преимущественном праве сособственника общего имущества на приобретение одной из продаваемых долей этого имущества и правила их применении при проведении публичных торгов.

По смыслу частей 2 и 3 статьи 255 ГК РФ необходимость в проведении торгов возникает только в случае отказа остальных участников долевой собственности от приобретения доли должника.

В том случае, когда участники общей собственности не были извещены об обращении взыскания на долю должника и их право покупки этой доли до проведения публичных торгов было нарушено ее реализацией на публичных торгах, то такое право восстанавливается в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из системного толкования приведенных выше положений следует, что лица, имеющие преимущественное право на приобретение доли в праве общей собственности на имущество, не могут реализовать указанное право в случае продажи имущества на публичных торгах, поэтому проведение торгов допустимо только при отказе собственника от приобретения доли в праве в течение месяца с момента получения предложения сособственника о его продаже. Иное означало бы нарушение гарантированного законом права лица, не отвечающего по обязательствам должника, на приобретение продаваемой доли в праве совместной собственности на недвижимое имущество в приоритетном порядке.

Таким образом, возможность реализации имущества должника с применением процедуры, предусмотренной Законом о банкротстве, не аннулирует специальных норм о преимущественном праве приобретения участником долевой собственности доли недвижимого имущества, принадлежащей должнику.

Следовательно, принудительный характер торгов в рамках конкурсного производства не исключает права иных участников долевой собственности на реализацию преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на имущество, в том числе и в случае заключения договора купли-продажи такой доли по результатам проведения торгов.

В этой связи, к спорным правоотношениям в приоритетном порядке должны применяться положения статьи 250 ГК РФ, а не нормы Закона о банкротстве, о чем также указал Верховный Суд Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГГГ N 306-ЭС19-22343, приведенном в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, - цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

Такой подход помимо прочего отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.

Вопрос о реализации преимущественного права покупки в иных ситуациях, связанных с банкротством (в частности, о цене, по которой покупатель может реализовать свое право), в Законе о банкротстве разрешен в пользу рыночной цены, определенной на торгах (пункт 3 статьи 179, пункт 8 статьи 195, пункт 4 статьи 201).

В силу частей 1 и 2 статьи 8.1, части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации и возникает, прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Согласно части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. В силу части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 указанного Постановления Пленума ВС РФ в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенным условиям договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете, и оно было согласовано при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Акт приема-передачи подписан между ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО3, и ФИО2.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Одновременно пункт 1 статьи 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй).

Таким образом, статьи 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Согласно п.1.1 Договора купли –продажи реализация имущества производилась на открытых торгах, проводимых в электронной форме (л.д.21).

Доказательств нарушения процедуры торгов в материалы дела не представлено, кроме того, третий участник долевой собственности ФИО5, привлеченная к участию в деле, своих возражений относительно реализации права преимущественной покупки истцом суду не высказала.

Материалы дела не содержат доказательств неравноценности, сделка совершена по рыночной цене, что исключает причинение вреда кредиторам должника.

В судебном заседании, ответчиком действительность сделки купли-продажи оспорена не была, напротив выражено согласие с требованиями истца, заявление перед судом заявленного требования было основано на невозможности регистрации сделки купли-продажи в связи с завершением процедуры банкротства и прекращении полномочий финансового управляющего.

Тем самым, оценивая представленные суду доказательства в совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд признает обоснованными требования ФИО2 к ФИО1 в полном объеме, полагая необходимым признать действительной сделку, заключенную с ФИО2, как с лицом, имеющим преимущественное право приобретения имущества должника ФИО1 на:-1/4 долю в праве общей долевой собственности на помещение, площадью 67,6кв.м., с кадастровым номером 55:07:040101:1738; назначение объекта недвижимости: жилое; виды разрешенного использования объекта недвижимости: жилое; расположенное по адресу: <адрес>;- 1/4 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1420 кв.м., с кадастровым номером 55:07:040101:94; виды разрешенного использования объекта недвижимости: для личного подсобного хозяйства; расположенный по адресу: <адрес>: произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к ФИО2 на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на помещение, площадью 67,6кв.м., с кадастровым номером 55:07:040101:1738; назначение объекта недвижимости: жилое; виды разрешенного использования объекта недвижимости: жилое; расположенное по адресу: <адрес> на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на помещение, площадью 67,6кв.м., с кадастровым номером 55:07:040101:1738; назначение объекта недвижимости: жилое; виды разрешенного использования объекта недвижимости: жилое; расположенное по адресу: <адрес> на основании договору купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании сделки, заключенной с лицом, имеющим юридическое право приобретения имущества должника действительной, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение и земельный участок удовлетворить.

Признать действительной сделку, заключенную ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2, как с лицом, имеющим преимущественное право приобретения имущества должника ФИО1 на:

-1/4 долю в праве общей долевой собственности на помещение, площадью 67,6кв.м., с кадастровым номером 55:07:040101:1738; назначение объекта недвижимости: жилое; виды разрешенного использования объекта недвижимости: жилое; расположенное по адресу: <адрес>;

- 1/4 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1420 кв.м., с кадастровым номером 55:07:040101:94; виды разрешенного использования объекта недвижимости: для личного подсобного хозяйства; расположенный по адресу: <адрес>.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к ФИО2 на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на помещение, площадью 67,6кв.м., с кадастровым номером 55:07:040101:1738; назначение объекта недвижимости: жилое; виды разрешенного использования объекта недвижимости: жилое; расположенное по адресу: <адрес> на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на помещение, площадью 67,6кв.м., с кадастровым номером 55:07:040101:1738; назначение объекта недвижимости: жилое; виды разрешенного использования объекта недвижимости: жилое; расположенное по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи имущества, заключенному ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2, как лицом, имеющим преимущественное право приобретения имущества должника ФИО1.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Калачинский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья Е.В.Иванова.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.