К делу № 2-9/2025
23RS0042-01-2023-005562-27
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 сентября 2025 года г. Новороссийск
Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Мусиенко Н.С.
при секретаре Яковлеве М.М.,
представителя истца (по первоначальному иску) администрации МО г. Новороссийск по доверенности ФИО1, представителя ответчицы ФИО3 (по первоначальному иску) ФИО4, представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации МО г. Новороссийск к ФИО3 об освобождении самовольно занятого земельного участка и сносе объектов капитального строительства и по встречному иску ФИО3 к администрации МО г. Новороссийск о признании права собственности в порядке приобретательной давности на часть земельного участка.
УСТАНОВИЛ:
Администрация МО г. Новороссийск обратилась в суд с иском об обязании ФИО6 освободить самовольно занятый муниципальный земельный участок, право собственности, на который не разграничено, прилегающий к земельному участку с КН <данные изъяты>, площадью 488 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>, район х. <данные изъяты>, с/т «<данные изъяты>» путем сноса части строений с КН <данные изъяты>, <данные изъяты>, а также навесов, ограждающих конструкций, находящихся за пределами границ земельного участка, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ответчиком решения суда в 30-дневный срок взыскать с ФИО6 в пользу администрации МО <адрес> судебную неустойку в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.
В обоснование иска указано, что на земельном участке с КН <данные изъяты>, расположены объекты капитального строительства: садовый дом, площадью 283,3 кв.м. с КН <данные изъяты> и жилой дом, площадью 116 кв.м. с КН <данные изъяты>. Земльный участок и данные объекты недвижимости принадлежат на праве собственности ответчице. Фактически земельный участок и расположенные на нем вышеприведенные объекты недвижимости, а также объекты некапитального строительства, в виде навесов используются ответчицей в коммерческих целях в качестве гостевого дома "Валерия". При проведении обследования специалистами контрольно-ревизионного управления администрации МО <адрес> выявлено самовольное занятие земельного участка, право собственности на который не разграничено. Кроме того, капитальные строения с КН <данные изъяты> и с КН <данные изъяты>, а также навесы и ограждения, частично находятся за пределами земельного участка с КН <данные изъяты>, принадлежащего ответчице. По данным основаниям администрация МО <адрес> обратилась в суд с вышеуказанными требованиями иска.
В ходе рассмотрения дела сторона истца (по первоначальному иску) администрация МО <адрес> уточнила требования иска, просила суд признать объекты капитального строительства с КН <данные изъяты>, площадью 116 кв.м и с КН <данные изъяты>, площадью 283,3 кв.м расположенные на земельном участке с КН <данные изъяты> по адресу: <адрес>, район х. <данные изъяты>, с/т «<данные изъяты>» самовольными постройками; обязать ФИО3 снести самовольно возведенные объекты капитального строительства с КН <данные изъяты> и с КН <данные изъяты> расположенные на земельном участке с КН <данные изъяты> по адресу: <адрес>, район х. <данные изъяты>, с/т «<данные изъяты>» в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Обязать ФИО3 освободить самовольно занятый муниципальный земельный участок, путем сноса строений, расположенных за пределами границ земельного участка с КН <данные изъяты> по адресу: <адрес>, район х. <данные изъяты>, с/т «<данные изъяты>», на муниципальной земле: а именно навесы № <№>, 2, 3, 4 и ограждающую конструкцию (площадку) в течении в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Прекратить право собственности объектов капитального строительства, с КН <данные изъяты> и с КН <данные изъяты> путем исключения записи в ЕГРН. В случае неисполнения решения суда в указанные сроки взыскать с ФИО3 в пользу администрации МО <адрес> судебную неустойку в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.
Определением суда от 29.07.2024 произведена замена ненадлежащего ответчика ФИО6 на ФИО3
ФИО3 обратилась в суд со встречным иском к администрации МО <адрес> о признании в порядке приобретательной давности за ней права собственности на земельный участок, общей площадью 421 кв.м., прилегающий к земельному участку с КН <данные изъяты>, общей площадью 488 кв.м., расположенный по адресу: г. Новороссийск, х. <данные изъяты>, с/т "<данные изъяты>", в результате чего общая площадь земельного участка будет составлять 909 кв.м.
В обоснование встречного иска указано, что ответчице на праве собственности принадлежит земельный участок с КН <данные изъяты>, на котором согласно сведениям технического паспорта от <ДД.ММ.ГГГГ> строения литер "а", литер "б" и литер "Г" расположены на огороженном земельном участке. Таким образом, принадлежащий ей земельный участок в фактических границах как минимум с 2008 года располагается в тех же фактических границах, что и в настоящий момент. По указанным основаниям ФИО3 просит удовлетворить ее встречное исковое заявление.
В ходе рассмотрения дела ФИО3 уточнила требования встречного иска, просила суд признать за ней в порядке приобретательной давности право собственности на земельный участок, общей площадью 161 кв.м., прилегающий к земельному участку с КН <данные изъяты>, общей площадью 488 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, для индивидуальнойжилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: г. Новороссийск, х. <данные изъяты>, с/т "<данные изъяты>", в результате чего общая площадь земельного участка будет составлять 649 кв.м.
В судебном заседании представитель администрации МО г. Новороссийск по доверенности ФИО1 требования уточненного, первоначального иска поддержал в полном объеме, возражал против удовлетворения требований встречного иска.
Представитель ответчицы ФИО3 (по первоначальному иску) ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска администрации МО г. Новороссийск, настаивая на требованиях встречного иска.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 в судебном заседании поддержала позицию администрации МО г. Новороссийск.
Третьи лица: ФИО6, ФИО7, ФИО12, ФИО13, представитель МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея в судебное заседания не явились, извещены судом надлежащим образом.
От третьих лиц: ФИО12 (собственника земельного участка с КН <данные изъяты>), ФИО13 (собственника земельного участка с КН <данные изъяты>) поступили в суд письменные заявления, в которых они, как собственники смежных земельных участков, указывают об отсутствии спора с ФИО3 по фактическим границам земельных участков (также по сведениям ЕГРН) и по расположению строений на них. Просили суд рассмотреть дело без их участия и вынести решение на усмотрение суда.
Выслушав пояснения участников процесса, допросив эксперта, изучив материалы дела, суд полагает иск администрации МО г. Новороссийск подлежащим частично удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что по договору купли-продажи от <ДД.ММ.ГГГГ> <ФИО8 продал ФИО6 земельный участок, площадью 483 кв.м. с КН <данные изъяты>, с расположенным на нем садовым домом Лит А, площадью 283,3 кв.м., по адресу: <адрес>, в районе хутора <данные изъяты>, садоводческое товарищество "<данные изъяты>" (поляна 3,4), <адрес>.
Согласно договору дарения от <ДД.ММ.ГГГГ> ФИО6 подарила ФИО3: здание с КН <данные изъяты>, площадью 283, 3 кв.м., по адресу: <адрес>, Приморский Округ, х. <данные изъяты>, с/т "<данные изъяты>" (поляна 3,4), <адрес>; здание с КН <данные изъяты>, площадью 116 кв.м., по адресу: <адрес>, Приморский Округ, х. <данные изъяты>, с/т "<данные изъяты>" (поляна 3,4), <адрес> земельный участок с КН <данные изъяты>, с уточненной площадью 448 кв.м., по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, х. <данные изъяты>, с/т "<данные изъяты>".
Согласно выпискам из ЕГРН жилой дом с КН <данные изъяты>, площадью 116 кв.м., количество этажей - 2, по адресу: <адрес>, Приморский Округ, х. <данные изъяты>, с/т "<данные изъяты>" (поляна 3,4); садовый дом с КН <данные изъяты>, площадью 283, 3 кв.м., по адресу: <адрес>, Приморский Округ, х. <данные изъяты>, с/т "<данные изъяты>" (поляна 3,4), <адрес> земельный участок с КН <данные изъяты>, с уточненной площадью 488 кв.м., по адресу: <адрес>, район х. <данные изъяты>, с/т "<данные изъяты>", с видом разрешенного использования для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, принадлежат на праве собственности ФИО3
Обращаясь с требованиями первоначального иска к ФИО6 (предыдущему собственнику), представитель администрации МО <адрес>, ссылался на акт проведения внепланового контрольного (надзорного) мероприятия КРУ администрации МО г. Новороссийск от 29.09.2023 № 232-МЗК-КЛ, в соответствии с которым, ФИО6 использует объекты недвижимости с КН <данные изъяты> и с КН <данные изъяты> для предоставления услуг кратковременного проживания граждан в гостевом доме "Валерия", а также допустила самовольное занятие участка со стороны <адрес>, площадью 157 кв.м.; со стороны речки, площадью 154 кв.м., а также самовольно заняла часть земельного участка с КН <данные изъяты>, площадью 110 кв.м. Кроме того, существующие строения выходят за границы ее земельного участка.
Вступившим в законную силу 18.04.2023 решением Приморского районного суда г. Новороссийска от 15.03.2023 (№ 2-28/2023) уточненные требования иска администрации МО <адрес> к ФИО6 об обязании использовать земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования удовлетворены. Суд обязал ФИО6 использовать земельный участок с КН <данные изъяты>, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 488 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, район, х. <данные изъяты>, с/т "<данные изъяты>" в соответствии с видом его разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.
Предъявляя требования уточненного иска к ФИО3 (в настоящее время собственник земельного участка с КН <данные изъяты>), администрация МО <адрес> ссылается на выводы, проведенной ООО "Южная Экспертная Компания" по делу <№> судебной строительно-технической экспертизы.
Судом обозревалось гражданское дело <№> по иску администрации МО <адрес> к <ФИО2 об обязании использовать земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования. В рамках указанного дела экспертами ООО проведена повторная судебная строительно-техническая экспертиза ООО "Южная Экспертная Компания" от 10.12.2022 № 23/11/2022-101.
Допрошенные в судебном заседании 13.09.2024 в качестве экспертов ООО "Южная Экспертная Компания" <ФИО9 и <ФИО10 на выводах вышеуказанного заключения настаивали, пояснили суду, что обследовали спорный земельный участок и установили на нем строения, которые расположены за его границами. Земельный участок благоустроен имеет облагороженный спуск к речке. На земельном участке расположены два капитальных объекта, на одном из них надпись "Виктория". Также расположен ряд обособленных строений, с кроватями и санузлами, общая кухня, на входных дверях имеется нумерация, что позволило сделать вывод и отнести объекты недвижимости к "общественным", предназначенным для организации временного пребывания людей. При осмотре выявлены нарушения пожарной безопасности, отсутствие огнетушителей, датчиков задымления и т.д. Также нарушены расстояния, а именно до соседнего объекта недвижимости 1,5 метров, между двумя гостевыми домами расстояние менее 6 метров.
В судебном заседании 13.09.2024 стороны заявили ходатайство, в котором просили провести по настоящему делу судебную экспертизу.
В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Доказательством по делу является заключение эксперта, сформулированное на основе проведенной экспертизы.
Определением суда от 13.09.2024 назначена судебная комплексная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ГБУ КК «Крайтехинвентаризации –Краевое БТИ».
Проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизой от 21.04.2025 отдела по г. Новороссийску ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" установлено, что "….при сопоставлении данных экспертного исследования и сведений ЕГРН установлено, что фактические границы исследуемого земельного участка с КН <данные изъяты> не соответствуют сведениям о земельном участке, внесенным в ЕГРН. Вычисленная при построении фактических границ площадь несоответствия границам земельного участка по сведениям ЕГРН составила (867-388=379). Сопоставив данные экспертного исследования, экспертом установлено, что фактические границы земельного участка по существующему ограждению с Северо-Западной стороны занимают территорию, государственная собственность на которую не разграничена. Площадь территории составляет 161 кв.м.; фактические границы земельного участка по существующему ограждению с Юго-Восточной стороны занимают территорию, государственная собственность на которую не разграничена. Площадь территории составляет 146 кв.м.; фактические границы земельного участка по существующему ограждению с Юго-Восточной стороны частично пересекают границы земельных участков с КН <данные изъяты> и с КН <данные изъяты>. Площадь пересечения с земельным участком с КН <данные изъяты> составляет 50 кв.м., с земельным участком с КН <данные изъяты> - 44 кв.м. При этом эксперт отмечает, что демонтаж и перенос несущих стен объектов исследования с условными обозначениями ОИ 1 и ОИ 2 без несоразмерного ущерба объектам капитального строительства не представляется возможным. Далее, принимая во внимание планировочное решение, технические параметры и функциональное назначение помещений с КН <данные изъяты> и с КН <данные изъяты>, экспертом определено, что спорные объекты капитального строительства: ОИ 1 и ОИ 2, расположенные на земельном участке с КН <данные изъяты> обладают признаками гостиницы. При этом, на дату проведения экспертного осмотра <ДД.ММ.ГГГГ> коммерческая деятельность не велась. Сопоставив данные о соответствии объектов исследования ОИ 1 и ОИ 2 Правилам землепользования и застройки муниципального образования <адрес> экспертом, выявлены следующие несоответствия нормативным отступам: расстояние от объекта исследования с условным обозначением ОИ 1 до Северо-Восточной границы земельного участка с КН <данные изъяты> варьируется от 0,80 м. до 1,10 м. (при нормативном расстоянии 3 м.); объект исследования с условным обозначением ОИ 1 Северо-Западной стороны земельного участка с КН <данные изъяты> частично расположен за границами участка. Площадь объекта исследования, расположенная за границами земельного участка с КН <данные изъяты> с Северо-Западной стороны составляет 6,7 кв.м. (при нормативном расстоянии 5 м (граница «красной линии»)); объект исследования с условным обозначением ОИ 1 Юго-Восточной стороны земельного участка с КН <данные изъяты> частично расположен за границами участка. Площадь объекта исследования, расположенная за границами земельного участка с КН <данные изъяты> с Юго-Восточной стороны составляет 55,5 кв.м. (при нормативном расстоянии - 3 м.); расстояние от объекта исследования с условным обозначением ОИ 2 до Юго-Западной границы земельного участка с КН <данные изъяты> варьируется от 0,86 м. до 1,95 м. (при нормативном расстоянии 3 м.); объект исследования с условным обозначением ОИ 2 Юго-Восточной стороны земельного участка с КН <данные изъяты> частично расположен за границами участка. Площадь объекта исследования, расположенная за границами земельного участка с КН <данные изъяты> с Юго-Восточной стороны составляет 8 кв.м. ( при нормативном расстоянии - 3 м.). Далее, экспертом выявлено нарушение максимального процента застройки земельного участка, (при нормативном процент застройки - 40%, фактический - 62,3 %.). Кроме того, объекты капитального строительства: ОИ1 и ОИ2 с КН <данные изъяты> и с КН <данные изъяты>, расположенные на земельного участке с КН <данные изъяты>, не соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым зданиям, а именно, пожарным требованиям (по противопожарным отступам (разрывам) между зданиями). Учитывая установленное в ходе проведенного исследования соответствие строительных норм и правил, регулирующие соответствие нормам Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №184-ФЗ, конструкции объекта исследования, эксперт приходит к выводу, что на момент проведения осмотра объекты не создают угрозу жизни и здоровью людей. Однако, их дальнейшая эксплуатация без устранения выявленных нарушений в части пожарной безопасности может создавать угрозу жизни и здоровью людей. Для обеспечения безопасности жизнедеятельности необходимо возведение противопожарных преград между объектом исследования ОИ1 с КН <данные изъяты>, расположенном земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: г. Новороссийск, х. <данные изъяты>, с/т <данные изъяты>, поляна 3,4, <адрес> жилым зданием с КН <данные изъяты>, согласно требованиям Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" от <ДД.ММ.ГГГГ> N 123-ФЭ (с изменениями на <ДД.ММ.ГГГГ>), (редакция, действующая с <ДД.ММ.ГГГГ>), глава 10. Пожарно-техническая классификация строительных конструкций и противопожарных преград. Также, для обеспечения безопасности жизнедеятельности необходимо возведение противопожарных преград между объектом исследования ОИ2 с КН <данные изъяты>, расположенном земельном участке с КН <данные изъяты>, по адресу: г. Новороссийск, х. <данные изъяты>, с/т <данные изъяты>, поляна 3,4, <адрес> жилым зданием, расположенным на земельном участке с КН <данные изъяты>, согласно требованиям Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" от <ДД.ММ.ГГГГ> N 123-Ф3 (с изменениями на <ДД.ММ.ГГГГ>), (редакция, действующая с <ДД.ММ.ГГГГ>), глава 10. Пожарно- техническая классификация строительных конструкций и противопожарных преград…".
Допрошенная в судебном заседании 03.07.2025 в качестве эксперта отдела по г. Новороссийску ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" <ФИО11 на выводах вышеприведенного заключения настаивала, пояснив, что при проведении экспертного исследования выявлены нарушения в части несоблюдения расстояний по противопожарных отступам (разрывам). При этом, данные несоответствия выявлены не только в отношении земельного участка, принадлежащего ФИО3, но и в отношении смежных земельных участков. Устранить данное нарушение возможно посредством возведения противопожарных преград. Демонтаж части стен строений невозможен, т.к. приведет к обрущению всех строений.
Статьей 67 ГПК РФ установлено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Суд полагает, что вышеуказанное заключение судебной комплексной экспертизы соответствует требованиям положений ст. 86 ГПК РФ. Указанное экспертное заключение в силу требований ст. 67 ГПК РФ, является допустимым доказательством, так как оно произведено в соответствии с нормативными, методическими и справочными источниками в соответствии с действующим законодательством, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы эксперта обоснованы, достаточно мотивированы, неясностей и противоречий не содержат, перед производством эксперт, имеющий соответствующую квалификацию и стаж работы по профессии, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, ему были разъяснены его права и обязанности.
Рассматривая требования иска о признании объектов капитального строительства с КН <данные изъяты> и с КН <данные изъяты>, расположенных земельном участке с КН <данные изъяты> самовольными постройками и их сносе, суд учитывает, следующее.
Осуществление самовольной постройки фактически является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет. Из буквального смысла приведенной нормы следует, что содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.
Проанализировав материалы дела, заключение эксперта, суд учитывает, что спорные строения возведены с нарушением градостроительных и пожарных регламентов.
Как видно из заключения эксперта расположение спорных объектов недвижимости на территории земельного участка с КН <данные изъяты> не соответствует градостроительным нормам, а именно Правилам землепользования и застройки МО г. Новороссийск, утвержденными решением городской Думы г. Новороссийска от 23.12.2014 года №439 (с актуальными изменениями), экспертом выявлено несоответствие в части нормативных отступов от границ спорных объектов капитального строительства до границ красных линий.
Таким образом, довод истца администрации МО Г. Новороссийск о наличии в спорных строениях признаков самовольной постройки нашел свое подтверждении при рассмотрении настоящего дела, т.к. выводами экспертизы выявлены нарушения норм градостроительного регламента и пожарных требований, а именно, несоблюдение нормативных отступов от границ зданий до границ земельного участка; несоблюдение максимального процента застройки земельного участка, а также не соответветствие пожарных требований, предъявляемым к жилым зданиям, в части соблюдение противопожарных отступов (разрывов).
В ходе рассмотрения дела от третьих лиц, привлеченных к участию в деле, ФИО12 (собственника земельного земельного участка с КН <данные изъяты>), ФИО13 (собственника земельного участка с КН <данные изъяты>) поступили письменные заявления, в которых они, как собственники смежных земельных участков, указывают об отсутствии спора с ФИО3 по фактическим границам земельных участков (также по сведениям ЕГРН) и по расположению строений на них.
В ответе на десятый вопрос судебной комплексной экспертизы содержится вывод, что объекты исследования ОИ1 и ОИ2 с КН <данные изъяты> и с КН <данные изъяты>, расположенные на земельного участке с КН <данные изъяты> по адресу: Краснодарский край г. Новороссийск, х. <данные изъяты>, с/т <данные изъяты>, поляна 3,4, <адрес>, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Однако, их дальнейшая эксплуатация без устранения выявленных нарушений в части пожарной безопасности может создавать угрозу жизни и здоровью людей.
При этом, суд учитывает, что несоответствие в части противопожарных норм устранимо, экспертами БТИ предложен вариант его устранения, в части возведения противопожарных преград.
Далее, рассматривая довод представителя администрации МО г. Новороссийск, положенный в основу иска о признании спорных объектов с КН <данные изъяты> и с КН <данные изъяты> самовольными постройками и их сносе, что на территории земельного участка с КН <данные изъяты>, принадлежащего ФИО3, в указанных строения осуществляется коммерческая деятельность по предоставлению гостиничных услуг в гостевом доме "Валерия", суд приходит к следующему выводу.
В силу ч. 1 ст. 1, ст. 3 Федерального закона от 07.06.2025 N 127-ФЗ"О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов" э ксперимент проводят с 1 сентября 2025 г. по 31 декабря 2027 г. Он необходим, чтобы урегулировать деятельность по предоставлению данных услуг и создать благоприятные условия для развития туристской индустрии. Эксперимент проводится в том числе на территории Краснодарского края.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 07.06.2025 N 127-ФЗ гостевой дом - это средство размещения - индивидуальный жилой дом (его часть), комнаты в котором используются для предоставления услуг гостевого дома.
В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 07.06.2025 N 127-ФЗ): дом должен располагаться на земельном участке категории земель населенных пунктов. Вид разрешенного использования участка должен предусматривать ИЖС, ведение ЛПХ (приусадебный земельный участок), ведение гражданами садоводства для собственных нужд; в отношении него не должно быть решения органа местного самоуправления или суда о сносе самовольной постройки либо решения о ее сносе или приведении в соответствие с требованиями; дом должен принадлежать на праве собственности физлицу. Сведения о кадастровом учете объекта и госрегистрации права собственности на него должны быть внесены в ЕГРН;
Спорные объекты недвижимости с КН <данные изъяты> (жилой дом) и с КН <данные изъяты> (садовый дом, с назначением жилой) расположены на земельном участке с КН <данные изъяты> с видом разрешенного использования для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, принадлежат на праве собственности ФИО3, о чем внесены сведения в ЕГРН, суд приходит к выводу, что спорные строения подпадают под действие Федерального закон от 07.06.2025 N 127-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов", начало действия которого - 01.09.2025.
Таким образом, в указанной части довод представителя администрации МО г. Новороссийск судом отклоняется.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Разрешая данный спор, суд принимает во внимание выводы экспертного заключения, которым установлено, что спорные строения обладают признаками гостичного дома, возведен с нарушением градостроительным норм и пожарных правил.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что доводы представителя истца (по первоначальному иску) администрации МО г. Новороссийск, указанные в иске о сносе строений на земельном участке, принадлежащем ФИО3 нашли свое подтверждение при рассмотрении настоящего дела и не противоречат диспозиции ст. 222 ГК РФ.
Признавая требования иска обоснованными, суд учитывает, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом. При этом в решении суда могут быть указаны оба возможных варианта его исполнения (п. п. 3.1, 4 ст. 222 ГК РФ; п. 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).
Из положений абзаца третьего пункта 2, пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ, статьи 55.32 ГрК РФ следует, что при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, независимо от формулировки требования, заявленного истцом, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения - о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований иска о сносе самовольных построек, либо приведении их в соответствие с пожарными нормами путем устранения нарушений, указанных в заключении судебной комплексной экспертизы от 21.04.2025 отдела по г. Новороссийску ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ.".
Суд, рассматривая требование истца о взыскании судебной неустойки, исходит из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено названным кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1).
Как указано в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", на основании п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).
Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 308.3 ГК РФ).
В силу п. 31 указанного постановления Пленума суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.
Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в дальнейшем при его исполнении в рамках исполнительного производства (ч. 4 ст. 1 ГПК РФ, ч.ч. 1 и 2 ст. 324 АПК РФ).
Таким образом, требование о присуждении судебной неустойки может содержаться в отдельном заявлении и подлежит разрешению судом, который принял решение по существу спора, в том же гражданском деле.
Поскольку основные требования искового заявления судом удовлетворены, следовательно, в силу вышеприведенных положений закона, требования истца о взыскании с ответчика судебной неустойки обоснованы и подлежат удовлетворению.
Как разъяснено в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.
Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.
При таких обстоятельствах, суд считает необходимым снизить размер судебной неустойки, взыскав с ответчиков в пользу администрации МО г. Новороссийск неустойку в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта до момента фактического его исполнения.
Частью 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено, что государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Учитывая удовлетворение исковых требований истца, который освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона, суд считает необходимым взыскать с ответчицы (по первоначальному иску) ФИО3 в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 20 000 рублей.
Рассматривая встречное уточненное требование ФИО3 о признании права собственности на земельный участок, площадью 161 кв.м., в порядке приобретательной давности, суд приходит к следующему выводу.
Согласно пункту 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
В силу разъяснений, данных в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.
Как следует из анализа указанной нормы права, для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения в соответствии с правилами статьи 234 ГК РФ недостаточно пользоваться имуществом, необходимо установить совокупность условий: длительного, непрерывного и открытого и добросовестного владения имуществом как своим собственным.
В ходе экспертного исследования экспертами отдела по г. Новороссийску ГБУ КК «Крайтехинвентаризации –Краевое БТИ» проанализирована, представленная в материалы настоящего гражданского дела копия технического паспорта жилого строения, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, х. <данные изъяты>, с.т. «<данные изъяты>» (поляна <№>, 4), составленная на дату - 08 сентября 2008 г.
Данный технический паспорт содержит ситуационный план, отражающий состояние объектов исследования на дату проведения инвентаризации.
При проведении анализа данных технической документации экспертом установлено следующее: на дату обследования - 08.09.2008г. на исследуемом земельном участке зафиксировано основное здание Литера А (объект исследования с условным обозначением ОИ 1); на дату обследования - 08.09.2008г. на исследуемом земельном участке зафиксировано ограждение с Северо-Восточной стороны длинной 23,99 м.; на дату обследования - 08.09.2008г. на исследуемом земельном участке зафиксировано ограждение с Юго-Восточной стороны длинной 21 м.; на дату обследования - 08.09.2008 г. на исследуемом земельном участке зафиксировано ограждение с Юго-Западной стороны длинной 22 м.; объекты исследования с условными обозначениями ОИ 2, ОИ 3, ОИ 4 и ОИ 5 на дату обследования - 08.09.2008г. на исследуемом земельном участке отсутствовали.
Таким образом, в ответе на восьмой вопрос судебной комплексной экспертизы, содержится вывод, что ограждения и вспомогательные строения, расположенные за границами земельного участка с КН <данные изъяты> возведены в период с 08.09.2008 г. по 20.06.2022 г.
Как следует из технического паспорта садового участка от 05 июля 2007 года первым собственником земельного участка был ФИО14 на основании договора купли-продажи от 19 июля 2006 года, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права от 21 августа 2006 года. Затем собственником земельного участка в 2008 году стала ФИО6, после которой в 2024 году право собственности на земельный участок с расположенными на нём объектами недвижимого имущества перешло по договору дарения к ФИО3
Согласно техническому паспорту жилого строения литер «А», расположенного по адресу: г. Новороссийск, х. <данные изъяты>, с/т "<данные изъяты>", (поляна 3,4) по состоянию на 08 сентября 2008 года, строение было возведено ещё в 2006 году. Как следует из ситуационного плана земельного участка в техническом паспорте, все строения литер «А», литер «Б» и литер «Г», располагались на огороженном земельном участке.
Таким образом, принадлежащий ФИО3 земельный участок находится в фактических границах с 2008 года и располагается в тех же фактических границах, что и в настоящий момент.
В судебном заседании, доводы ответчицы (по первоначальному иску) нашли свое подтверждение, судом установлено, что предыдущие собственники земельного участка <ФИО8, ФИО6, а в настоящее время ФИО3 добросовестно, открыто и непрерывно владеют как своим собственным недвижимым имуществом в течение более 19 лет (с 2006 ) спорным земельным участком.
Суд также принимает во внимание, что определением суда от 28.02.2024 производство по настоящему гражданскому делу было приостановлено до рассмотрения дела № 2а-1032/2024 по административному иску ФИО6 к администрации МО г. Новороссийск о признании незаконным решения администрации муниципального образования город-Новороссийск от 13.12.2023 г. об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельного участка в Октябрьском районном суде г. Новороссийска.
Как следует из информации, опубликованной на официальном сайте Октябрьского районного суда г. Новороссийска (по делу № 2а-1032/2024) решением суда от 27.03.2024 в удовлетворении административного иска ФИО6 к администрации МО г. Новороссийска о признании решения отказано.
Указанное обстоятельство, подтверждало намерения ФИО6 (бывшего собственника) легализовать свое право на пользование фактической частью спорного земельного участка.
Проведенной по делу судебной комплексной экспертизой подтверждается, что площадь спорного, испрашиваемого ФИО3 земельного участка составляет 161 кв.м.
В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении встречного иска ФИО3
Поскольку судом удовлетворено требование ФИО3 о признании права собственности на земельный участок, площадью 161 кв.м. в порядке приобретательной давности, оставшая часть земельного участка, площадью 146 кв.м., не относится к ведению администрации МО г. Новороссийск, следовательно в удовлетворении требований первоначального иска администрации МО г. Новороссийск об освобождении самольно занятого муниципального земельного участка суд считает необходимым отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования администрации МО г. Новороссийск к ФИО3 об освобождении самовольно занятого земельного участка и сносе объектов капитального строительства, - удовлетворить частично.
Обязать ФИО3 привети объекты капитального строительства с КН <данные изъяты> и с КН <данные изъяты>, расположенные на земельного участке с КН <данные изъяты> по адресу: Краснодарский край г. Новороссийск, х. <данные изъяты>, с/т <данные изъяты>, в части соответствия противопожарной защиты путем возведения противопожарных преград между объектом исследования ОИ1 (указанном на схеме заключения эксперта от <ДД.ММ.ГГГГ> по делу <№> (<№>)) с КН <данные изъяты> и жилым зданием с КН <данные изъяты>, согласно требованиям Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" от <ДД.ММ.ГГГГ> № 123-ФЗ, а также возведения противопожарных преград между объектом исследования ОИ2 с КН <данные изъяты> и жилым зданием, расположенным на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>.
В случае не приведения в соответствие указанных объектов в части соответствия противопожарной защиты путем возведения противопожарных преград в течении 180 дней, возложить обязанность по сносу указанных объектов исследования ОИ1 и ОИ2 (на схеме заключения эксперта от 21.04.2025 по делу № 2-9/2025 (№ 2-300/2024)) на ФИО3, прекратив право собственности на указанные объекты, путем исключения записи в ЕГРН.
В случае неисполнения ФИО3 решения суда в установленный срок, взыскать с нее в пользу администрации МО г. Новороссийск судебную неустойку в размере 5000 (пять тысяч ) рублей за каждый день просрочки, начиная со дня истечения срока на приведение в соответствие вышеуказанного объекта недвижимости.
Взыскать с ФИО3 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.
В удовлетворении остальной части иска администрации МО г. Новороссийск, - отказать.
Встречный иск ФИО3, - удовлетворить.
Признать в порядке приобретательной давности за ФИО3 право собственности на земельный участок, общей площадью 161 кв.м., прилегающий к земельному участку с КН <данные изъяты>, общей площадью 488 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: г. Новороссийск, х. <данные изъяты>, с/т "<данные изъяты>", в результате чего общая площадь земельного участка будет составлять 649 кв.м
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Н.С. Мусиенко
Решение изготовлено в окончательной форме 05.09.2025.