ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

7 ноября 2025 г. по делу № 3а-56/2025

Верховный Суд Республики Мордовия в составе:

председательствующего судьи Верховного Суда Республики Мордовия Бажанова Александра Олеговича,

при секретаре Ермаковой Светлане Владимировне,

с участием в деле:

административного истца – общества с ограниченной ответственностью «Строй Кооператив Гарант», его представителя ФИО1,

административного ответчика - Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» (далее ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки»), его представителя ФИО2,

административного ответчика - Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия (далее Минземимущество Республики Мордовия), его представителя ФИО2,

заинтересованного лица - публично-правовой компании «Роскадастр», (далее ППК «Роскадастр»),

заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее Управление Росреестра по Республике Мордовия),

заинтересованного лица – Министерства финансов Республики Мордовия,

заинтересованного лица - ФИО3,

заинтересованного лица - ФИО4,

заинтересованного лица - ФИО5,

заинтересованного лица - ФИО6,

заинтересованного лица - ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании 7 ноября 2025 г. в г. Саранске Республики Мордовия административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Строй Кооператив Гарант» об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строй Кооператив Гарант» обратилось в Верховный Суд Республики Мордовия с указанным административным исковым заявлением, указав в обоснование иска, что обществу на праве собственности принадлежат 230/1000 долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости – помещение (часть здания РМЦ) с кадастровым номером <№>, назначение - нежилое, общей площадью 2830 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого значительно превышает его рыночную.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в размере 22 058 815 рублей определена ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» в соответствии со статьёй 16 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Решением ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 9 апреля 2025 г. № <№> обществу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке.

Полагая незаконным отказ в пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец просил суд признать незаконным решение ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 9 апреля 2025 г. № <№>, установить по состоянию на 13 марта 2025 г. кадастровую стоимость объекта недвижимости - помещения (часть здания РМЦ) с кадастровым номером <№> площадью 2830 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 16 438 949 рублей.

После проведения судебной строительно-технической экспертизы административный истец уточнил требования в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, просил установить по состоянию на 13 марта 2025 г. кадастровую стоимость помещения (часть здания РМЦ) с кадастровым номером <№>, равной его рыночной стоимости в размере 16 663 850 рублей.

В судебном заседании представитель административных ответчиков ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» и Минземимущества Республики Мордовия ФИО2 просил отказать в удовлетворении административного иска о признании незаконным решения ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 9 апреля 2025 г. № <№>, вопрос об установлении кадастровой стоимости помещения (часть здания РМЦ), равной его рыночной стоимости, определённой экспертом, оставил на усмотрение суда.

Представитель административного истца ООО «Строй Кооператив Гарант» ФИО1 просила удовлетворить административный иск в полном объёме с учётом уточнений.

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Республике Мордовия, ППК «Роскадастр», Министерства финансов Республики Мордовия, заинтересованные лиц ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, не усматривается, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие вышеуказанных лиц.

Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.

Статья 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает возможность обращения юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости) (пункт 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и постановления Правительства Республики Мордовия от 5 сентября 2022 г. № 614 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Республики Мордовия, для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 октября 2022 г.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, что ООО «Строй Кооператив Гарант» на праве собственности принадлежат <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости – помещение (часть здания РМЦ) с кадастровым номером <№>, назначение - нежилое, общей площадью 2830 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

Указанный объект недвижимости поставлен на кадастровый учете 18 декабря 2024 г.

Результаты определения кадастровой стоимости, полученные в результате государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом № 237-ФЗ, утверждены по состоянию на 1 января 2023 г. приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия от 2 октября 2023 г. № 136 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Республики Мордовия».

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в размере 22 058 815,75 руб. определена ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» в соответствии со статьёй 16 Федерального закона № 237-ФЗ и указана в акте от 20 декабря 2024 г. № <№>, размещённом на официальном сайте ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» в информационно-коммуникационной сети «Интернет» http://gko.e-mordovia.ru, дата начала применения данной кадастровой стоимости 18 декабря 2024 г.

26 марта 2025 г. ООО «Строй Кооператив Гарант» обратилось в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 13 марта 2025 г. на основании отчета № <№> от 17 марта 2025 г. (т. 1 л.д. 205).

Решением ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 9 апреля 2025 г. № <№> обществу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке, ввиду нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, предусмотренных положениями статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 22е ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, пунктов 5, 10 ФСО № 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200.

Положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации на территории Российской Федерации установлен налог на имущество организаций.

Статья 372 Налогового кодекса Российской Федерации предусматривает, что налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации.

Налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Согласно статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база отдельных видов имущества определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Статья 2 Закона Республики Мордовия «О налоге на имущество организаций» определяет налоговую ставку в отношении указанных в статье 2.1 настоящего Закона объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость.

Административный истец, будучи сособственником объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество организаций, по состоянию на 26 марта 2025 г. (дата обращения в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере их рыночной) и 12 мая 2025 г. (дата обращения в суд), вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 13 марта 2025 г.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ порядок, административный истец обратился в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним, согласно названной норме закона, постановлению Правительства Республики Мордовия от 25 января 2023 г. № 38 «О переименовании государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Фонд имущества» (пункт 2 Постановления – в ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки»), подпункту 6 пункта 2 постановления Правительства Республики Мордовия от 7 июля 2023 г. № 313 «О государственном бюджетном учреждении Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Республики Мордовия».

К заявлению в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости административным истцом был приложен отчет № <№> от 17 марта 2025 г., составленный оценщиком ООО «<данные изъяты>» Д.Е.П., согласно которому по состоянию на 13 марта 2025 г. рыночная стоимость помещения (часть здания РМЦ) с кадастровым номером <№> площадью 2830 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 16 438 949 рублей.

Для оценки правомерности выводов в решении ГБУ Республики Мордовия «Центра кадастровой оценки» относительно представленного отчета оценщика 28 мая 2025 г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

Согласно заключению эксперта ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России М.Е.В. № <№> от 5 сентября 2025 г., рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> составила 16 663 850 рублей (т. 2 л.д. 119-155), а отчёт № <№> от 17 марта 2025 г., согласно которому по состоянию на 13 марта 2025 г. рыночная стоимость помещения (часть здания РМЦ) с кадастровым номером <№> определена в размере 16 438 949 рублей, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. При составлении указанных отчетов допущены расчётные ошибки, выявлены несоответствия требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки – подпунктам «д», «е» пункта 22 ФСО № 7, статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» в части, применяемой к спорным правоотношениям, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, является ясным и полным, выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять заключению эксперта, полученному по результатам проведения судебной экспертизы и подготовленному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости опровергнуты заключением эксперта, которое отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на юридически значимую дату.

Экспертное заключение было направлено лицам, участвующим в деле, однако сведений, опровергающих заключение эксперта, суду не представлено.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что при проведении оценки спорного объекта недвижимости оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем суд признает данный отчет недопустимым доказательством.

Поскольку содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости опровергнуты заключением эксперта № <№> от 5 сентября 2025 г., которое отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на юридически значимую дату, суд устанавливает его кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России.

Довод представителя ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» о том, что заключение эксперта не отвечает требованиям достоверности ввиду применения коэффициента на торг до применения других поправочных коэффициентов, отклоняется как несостоятельный, т.к. указанное обстоятельство не влияет на результат алгоритма применения поправочных коэффициентов.

Отклоняется как несостоятельный довод представителя ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» о том, что применение поправочных коэффициентов к аналогам № 2 и № 3 на фактор «отопление» излишне, т.к. к данным аналогам применен поправочный коэффициентов «наличие газоснабжения», т.к. наличие системы отопления в задании и возможность подключения к сети газоснабжения очевидно не одно и тоже.

Довод представителя ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» о том, что по объекту-аналогу № 3 взято предложение по состоянию на 18 апреля 2024 г., в то время как имелось предложение от февраля 2025 г., отклоняется как несостоятельный. Экспертом взяты в основу экспертного заключения сведения по объекту-аналогу № 3 по состоянию на 18 апреля 2024 г. ввиду того, что в отчёте оценщика, нет подтверждённой даты предложения по объекту-аналогу, который, по мнению административного ответчика, должен был быть положен в основу экспертного заключения как более близкий по времени к дате оценки. Административный ответчик лишь предполагает дату предложения – февраль 2025 г., однако доподлинно её по имеющемуся скриншоту установить не представляется возможным.

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует.

Следовательно, у ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца равной рыночной.

Кроме того, суд, проверив порядок принятия, форму оспариваемого решение, а также полномочия принявшего его учреждения, пришел к выводу о том, что оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, оно обоснованно и законно, а потому не подлежат удовлетворению административные исковые требования о признании незаконным решения ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» от 9 апреля 2025 г. № <№>.

В силу вышеуказанных обстоятельств суд считает подлежащим удовлетворению требование об установлении по состоянию на 13 марта 2025 г. кадастровой стоимости объекта недвижимости - помещения (часть здания РМЦ) с кадастровым номером <№> площадью 2830 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 16 663 850 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости ООО «Строй Кооператив Гарант» считать 26 марта 2025 г.

Руководствуясь статьями 174, 180, 249, 297, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Мордовия

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Строй Кооператив Гарант» к Государственному бюджетному учреждению Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 9 апреля 2025 г. № <№>, отказать.

Установить по состоянию на 13 марта 2025 г. кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения (часть здания РМЦ) с кадастровым номером <№>, назначение - нежилое, общей площадью 2830 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 16 663 850 (шестнадцать миллионов шестьсот шестьдесят три тысячи восемьсот пятьдесят) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости общества с ограниченной ответственностью «Строй Кооператив Гарант» считать 26 марта 2025 г.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия А.О. Бажанов

Мотивированное решение суда составлено 19 ноября 2025 г.