Решение по делу № 02-20548/2025 от 17.12.2025 - о признании отсутствующим права собственности на квартиру, погашении записи о собственности в ЕГРН, признании права собственности на квартиру.

Производство № 2-20548/2025

УИД: 77RS0034-02-2025-024071-10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 декабря 2025 года город Москва

Щербинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Прокопенко А.А., при секретаре Черепановой Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-20548/2025 по исковому заявлению ФИО1 к Департаменту городского имущества города Москвы, Акционерному обществу «Мосотделстрой №1» о признании отсутствующим права собственности на квартиру, погашении записи о собственности в ЕГРН, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ответчикам, в котором просит признать отсутствующим право собственности АО «Мосотделстрой № 1» на двухкомнатную квартиру № 140, под кадастровым номером ..., общей площадью 55,8 кв.м., расположенную на 3 этаже в жилом доме по адресу: город Москва, вн. тер. г. муниципальный адрес; погасить запись о праве собственности АО «Мосотделстрой №1» в Едином государственном реестре недвижимости за № ...... от 10.10.2025 г.; признать за ФИО1 право собственности на указанный объект недвижимости.

Исковые требования мотивированы тем, что 27 ноября 2007 года между застройщиком ООО «Комземстрой» и гражданкой ФИО2 - участником долевого строительства был заключен Договор участия в долевом строительстве № МК-2/4Г/3-4, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц в предусмотренный срок построить многоквартирный дом на земельном участке по строительному адресу: адрес, Марушкинское сельское поселение, адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства - двухкомнатную квартиру в секции «Г», на 3 этаже, ориентировочной общей площадью по проекту 60,04 кв.м., строительный № 4, дом № 4. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по адрес 27 февраля 2008 года. 26 февраля 2016 года между ФИО2 и истцом ФИО1 был заключен Договор об уступке прав требований по Договору участия в долевом строительстве № МК-2/4Г/3-4 от 27 ноября 2007 г. Согласно условиям договора, к истцу перешли права требования на вышеуказанный объект недвижимости со всеми характеристиками. Настоящий Договор зарегистрирован 06 апреля 2016 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве под № .... Обязательства по оплате цены договора в размере 1 083 328 руб. 26 коп. исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается платежными документами и актом об исполнении обязательств от 06 апреля 2016 г. Первоначальный застройщик ООО «Комземстрой» ликвидировано в качестве юридического лица 09 февраля 2012 года. В целях реализации мероприятий по восстановлению нарушенных прав граждан функции по завершению строительства жилых домов в ЖК «Марушкино» были возложены Правительством Москвы на городского застройщика - АО «Мосотделстрой №1». 04 октября 2024 года Комитетом государственного строительного надзора города Москвы выдано разрешение № 77-18-012186-2024 на ввод объекта в эксплуатацию. Зданию присвоен почтовый адрес: г. Москва, вн. тер. г. муниципальный адрес, а спорному объекту (квартире № 140) присвоен кадастровый номер .... В ноябре 2025 года истцу стало известно, что право собственности на квартиру № 140 было зарегистрировано за АО «Мосотделстрой № 1» под записью № ...... от 10.10.2025 г. на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Истец полагает, что регистрация права за АО «Мосотделстрой №1» произведена неправомерно, поскольку ответчик застройщиком в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и правопреемником ООО «Комземстрой» не является, денежные средства в счет оплаты квартиры не вносил, в то время как права ФИО1 на объект возникли ранее на основании вышеуказанного договора об уступке прав требований по Договору участия в долевом строительстве № МК-2/4Г/3-4 от 27 ноября 2007 г. Оформить право собственности в досудебном порядке истец не может в связи с наличием записи о собственности за ответчиком и отказом АО «Мосотделстрой № 1» в добровольном возврате объекта и подписании передаточного акта, что послужило основание для обращения в суд с указанным иском.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, в интересах ФИО1 действует представитель по доверенности - ФИО3

Представитель истца ФИО3, действующий по доверенности 77 АЕ 0477852 от 13.10.2025 г. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Департамента городского имущества города Москвы в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика АО «Мосотделстрой № 1» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, письменных возражений по существу иска в адрес суда не направил.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

При таких обстоятельствах суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность полного доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии со ст. ст. 8, 12 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество) земельные участки, участки недр, то есть, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Часть 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В п. 2 ст. 2 указанного Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ закреплено понятие объекта долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором долевого строительства. Передача объекта согласно условиям ст. 6 указанного закона осуществляется по подписанным сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В случае уклонения от подписания акта приема-передачи или невозможности подписания данного акта, участник долевого строительства вправе обратиться в суд с требованием о признании права собственности на основании ст. 218, 219 ГК РФ и разъяснений Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Как разъяснено в п. 11 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно п. 1, 2 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Если в установленный договором срок не выполняется весь комплекс работ, связанных со строительством и передачей потребителю в собственность соответствующей квартиры, то исполнитель нарушает п. 1 ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Судом установлено и следует из материалов дела, что 27 ноября 2007 года между ООО «Комземстрой» (Застройщик) и ФИО2 (Участник долевого строительства) был заключен Договор участия в долевом строительстве № МК-2/4Г/3-4.

Согласно п. 1.1 Договора, Застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом на земельном участке по строительному адресу: адрес, Марушкинское сельское поселение, адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Участнику объект долевого строительства — двухкомнатную квартиру в секции «Г», на 3 этаже, ориентировочной общей площадью по проекту 60,04 кв.м., строительный № 4.

Как следует из материалов дела, указанный Договор участия в долевом строительстве № МК-2/4Г/3-4 был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по адрес 27 февраля 2008 года, номер регистрации ....

Обязательства по оплате цены Договора участия в долевом строительстве №МК-2/4Г/3-4 в размере 1 083 328 руб. 26 коп. были исполнены первоначальным участником в полном объеме, что подтверждается Актом о совершении платежа от 27 ноября 2007 г.

26 февраля 2016 года между ФИО2 и истцом ФИО1 был заключен Договор об уступке прав требований по Договору участия в долевом строительстве № МК-2/4Г/3-4 от 27 ноября 2007 г.

Согласно п. 1 Договора уступки, к истцу ФИО1 перешли права требования на вышеуказанный объект недвижимости со всеми характеристиками. Настоящий Договор зарегистрирован 06 апреля 2016 г. Управлением Росреестра по Москве под № ..., что подтверждается отметкой на договоре и выпиской из ЕГРН.

Цена уступки права по договору составила 1 083 328 руб. 26 коп. Истец ФИО1 полностью исполнил свои обязательства по оплате, что подтверждается Актом об исполнении денежных обязательств от 06 апреля 2016 г.

Кроме того, в ходе судебного заседания установлено, что первоначальный застройщик ООО «Комземстрой» не исполнил обязательства по завершению строительства и был ликвидирован в качестве юридического лица 09 февраля 2012 года на основании решения учредителей, о чем внесена запись в ЕГРЮЛ.

В целях реализации мероприятий по восстановлению нарушенных прав граждан - участников долевого строительства ЖК «Марушкино» от действий недобросовестного застройщика жилья, ввиду ликвидации ООО «Комземстрой» 27.07.2018 года решением Правительства Москвы был определен новый застройщик ЖК «Марушкино» - городской застройщик АО «Мосотделстрой № 1», которому было поручено завершить строительство за счет бюджетных средств города Москвы в рамках Адресной инвестиционной программы.

04 октября 2024 года Комитетом государственного строительного надзора города Москвы выдано Разрешение № 77-18-012186-2024 на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно распоряжению Департамента городского имущества г. Москвы от 21.08.2024 № 134812, зданию присвоен почтовый адрес: г. Москва, вн. тер. г. муниципальный адрес.

Согласно Отчету об объекте недвижимости и Справке об идентификации адреса, спорному объекту – двухкомнатной квартире № 140, расположенной на 3 этаже по адресу: Москва, вн. тер. г. муниципальный адрес присвоен кадастровый номер ..., а ее фактическая площадь после обмера составила 55,8 кв.м.

Судом установлено, что 10.10.2025 г. за номером ...... в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на спорную квартиру за АО «Мосотделстрой № 1» на основании вышеуказанного Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Из представленной истцом переписки с ответчиками, из обращения от 30 октября 2025 и ответа ДГИ г. Москвы и АО «Мосотделстрой № 1» от ноября 2025 г. следует, что ФИО1 обращался за оформлением прав на спорную квартиру, однако в добровольном подписании передаточного акта и признании права ему было отказано со ссылкой на необходимость получения судебного решения, поскольку АО «Мосотделстрой № 1» не является правопреемником ликвидированного ООО «Комземстрой» и не выступает стороной по первоначальному договору участия в долевом строительстве.

Таким образом, судом установлено, что истец ФИО1 является надлежащим правопреемником по зарегистрированному Договору участия в долевом строительстве № МК-2/4Г/3-4 от 27 ноября 2007 г., поскольку им полностью выплачена стоимость жилого помещения, при этом строительство многоквартирного дома завершено и новый дом введен в эксплуатацию, между тем право собственности на спорную квартиру № 140 с кадастровым номером ... по адресу: Москва, вн. тер. г. муниципальный адрес на него зарегистрировано на ответчика АО «Мосотделстрой № 1», который застройщиком по смыслу Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в отношении истца не является и денежных средств за квартиру не вносил.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая исковые требования ФИО1, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку истец ФИО1 является добросовестным участником долевого строительства, который в полном объеме исполнил финансовые обязательства по договору уступки прав требования (цессии), при этом обстоятельства внесения полной оплаты стоимости квартиры в размере 1 083 328 руб. 26 коп. подтверждается письменными доказательствами: актом о совершении платежа первоначальным участником от 27 ноября 2007 г. и актом об исполнении обязательств истцом от 06.04.2016 г. Суд учитывает также, что договор участия в долевом строительстве и договор уступки прав требования прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке, что в силу ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 8 и ст. 388 ГК РФ является надлежащим доказательством возникновения у истца права требования на конкретный объект недвижимости.

Вместе с тем, отсутствие подписанного передаточного акта в данном случае не может являться препятствием для признания права собственности, поскольку первоначальный застройщик ООО «Комземстрой» ликвидирован, при этом суд считает, что право гражданина на оформление приобретенного в законном порядке жилья в собственность не может быть поставлено в зависимость от ликвидации застройщика или изменения механизмов финансирования строительства со стороны органов исполнительной власти. Тот факт, что АО «Мосотделстрой № 1» завершало строительство за счет бюджетных средств города Москвы в рамках реализации государственной программы, не лишает истца прав, возникших из ранее заключенных и зарегистрированных договоров. Ответчик АО «Мосотделстрой № 1», принимая на себя функции по дострою проблемного объекта, действовало в целях восстановления нарушенных прав граждан-соинвесторов, и не приобрел прав собственности на оплаченные гражданами жилые помещения.

Рассматривая требование о признании отсутствующим права собственности АО «Мосотделстрой № 1», суд исходит из того, что государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру № 140 произведена 10 октября 2025 г. на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 04 октября 2024 г., между тем, ответчик АО «Мосотделстрой № 1» застройщиком в смысле Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в отношении истца не является, собственных денежных средств в счет оплаты спорной квартиры не вносил, в то время как права ФИО1 на данный объект возникли и были зарегистрированы значительно раньше.

Поскольку дом введен в эксплуатацию, объекту присвоен почтовый адрес и кадастровый номер ..., а истец является надлежащим правопреемником, полностью исполнившим свои обязательства, а правовой режим объекта трансформировался из права требования в право на самостоятельный объект капитального строительства – двухкомнатную квартиру. При таких обстоятельствах регистрация права собственности за АО «Мосотделстрой № 1» нарушает права истца как потребителя и препятствует реализации его законного права на владение и распоряжение имуществом. Таким образом, единственным возможным способом защиты нарушенных прав истца является признание права собственности на квартиру за ним в судебном порядке с одновременным признанием отсутствующим права ответчика и погашением соответствующей записи в ЕГРН. Спорный объект идентифицирован, не обременен правами иных лиц (кроме необоснованно зарегистрированного права ответчика), что позволяет суду сделать вывод об обоснованности иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспортные данные) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: ...), АО «Мосотделстрой №1» (ОГРН: ...) о признании отсутствующим права собственности на квартиру, погашении записи о собственности в ЕГРН, признании права собственности на квартиру - удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности АО «Мосотделстрой № 1» на двухкомнатную квартиру № 140, общей площадью 55,8 кв.м., расположенную на 3 этаже в жилом доме по адресу: город Москва, вн. тер. г. муниципальный адрес, кадастровый номер ....

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности АО «Мосотделстрой № 1» на указанный объект недвижимости за № ...... от 10.10.2025 г.

Признать за ФИО1 (паспортные данные; ИНН: ...) право собственности на двухкомнатную квартиру № 140, общей площадью 55,8 кв.м., расположенную на 3 этаже в жилом доме по адресу: город Москва, вн. тер. г. муниципальный адрес, кадастровый номер ....

Настоящее решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности ФИО1 на указанный объект недвижимости и погашения записи о праве собственности АО «Мосотделстрой №1».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 10 июля 2026 года.

Судья А.А. Прокопенко