РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 апреля 2023 года г. Тула
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Головиновой О.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-2/2023 (№3а-187/2022) по административному исковому заявлению ФИО4 к ГУ ТО «Областное БТИ», правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,
установил:
ФИО4 обратилась в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником нежилого здания (магазин), №, площадью <данные изъяты> кв.м, количество этажей 3, расположенного по адресу: <адрес>. Административный истец не согласна с кадастровой стоимостью объекта недвижимости с №, установленной по состоянию на 01.01.2019, и просила установить ее в размере рыночной стоимости 11 131 617 руб., определенной в отчете ЧПО ФИО1 № от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании административный истец ФИО4 точнила формулировку своих требований, она и ее представитель по устному заявлению ФИО5, просили установить кадастровую стоимость здания по состоянию на 01.01.2019 в размере рыночной – 24 116 000 руб. на период с 01.01.2019 по 31.12.2019.
Представитель административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.
Административный ответчик - правительство Тульской области, заинтересованные лица - Управление Росреестра по Тульской области, ППК «Роскадастр», администрация м.о.г.Алексин Тульской области, УФНС России по Тульской области (в лице представителей) в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены.
На основании статьи 150, части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Выслушав объяснения сторон, допросив эксперта, оценщика (в качестве свидетеля), исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующим выводам.
Согласно ст. 245, абз.2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон №237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде, в частности, на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).
Так как внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, предусмотренный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона № 269-ФЗ), действует на территории Тульской области только с 01.01.2022, а обращение ФИО4 в суд с административным иском последовало в декабре 2021, при разрешении заявленных требований положения ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ не применяются.
В силу положений пп.2 ч. 1 ст. 15 НК РФ налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, который подлежит зачислению в силу ст. 61 БК РФ по нормативу 100% в бюджет городских поселений.
Согласно положениям ст. 400 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, признаются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц.
В соответствии с пп.6 п.1 ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) здания, строения, сооружения, помещения.
В соответствии с положениями п.1 ст. 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Судом установлено, что ФИО4 с 18.09.2015 является собственником нежилого здания (магазин), №, площадью <данные изъяты> кв.м, количество этажей 3, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» постановлением правительства Тульской области от 14.11.2018 №477 в 2019 году (по состоянию на 01.01.2019) государственная кадастровая оценка недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области проведена Государственным учреждением Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации».
Постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 № 540 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» утверждена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 22 132 565.44 руб. Этот документ был опубликован в Сборнике правовых актов Тульской области и иной официальной информации http://npatula.ru, 13.11.2019, и потому, с учетом положений ст.5 НК РФ, утвержденная данным постановлением стоимость может применяться только с 01.01.2020. В самом этом постановлении №540, его пункте 2, также указано, что постановление вступает в силу с 01.01.2020.
Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках настоящего дела никем не оспариваются.
Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, следует, что указанный объект является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц, исчисляемому исходя из кадастровой стоимости объекта. Следовательно, административный истец является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость.
С целью определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости административный истец обратился к оценщику ЧПО ФИО1 В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным данным оценщиком, рыночная стоимость нежилого здания № на 01.01.2019 составляла 11 131 617 руб.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона № 135-ФЗ).
В силу статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В рамках судебного разбирательства судом была назначена судебная оценочная экспертиза (на предмет соответствия указанного отчета требованиям законодательства и установления рыночной стоимости объекта), проведение которой поручено ФБУ <данные изъяты>.
По выводам, содержащимся в заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, вышеуказанный отчет оценщика не соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость объекта, рассчитанная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 01.01.2019, экспертом не подтверждена и определена в размере 20 477 615 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд исходит из нижеследующего.
Заключение подготовлено экспертом государственного учреждения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Вместе с тем, в силу ст.25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в заключении эксперта должны быть отражены, в частности, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Аналогичные требования изложены в ч.2 ст. 82 КАС РФ.
В нарушение названных требований, заключение эксперта ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ, поступившее в суд, такие противоречия содержит.
Согласно подпункту «б» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, анализ рынка недвижимости предполагает, в том числе, определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.
Из заключения и показаний эксперта, данных в суде, следует, что в расчетах эксперт применил корректировку на торг в соответствии с данными сайта СтатРиелт для активного рынка.
Активный рынок представляет собой рынок, характерной особенностью которого является совершение операций с сопоставимыми объектами на регулярной основе.
Для расчета рыночной стоимости здания коммерческого назначения, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного в г.Алексине, эксперт использовал здания, расположенные в г.Щекино, г.Новомосковске, г.Узловая, причем для сравнительного подхода использованы два из трех аналогов, в три раза меньшей площадью.
При этом в экспертном заключении отсутствует анализ рынка этих городов, не аргументированы выводы о сопоставимости данных рынков.
В судебном заседании эксперт, обосновывая выводы о сопоставимости рынков, представил сведения об экономическом развитии из «Википедии», с сайтов местных администраций, в частности, по г.Алексину с данными за 2022 год, для Узловой – за 2021, а также скриншоты объявлений о продаже (аренде) недвижимости в данных городах до 01.01.2019. Расширение территории исследования эксперт обосновал тем, что сопоставимых аналогов по г.Алексину не нашел, из анализируемых объявлений ни одно не подходило для анализа ввиду отсутствия адреса, даты, по иным причинам, не нашел аналогов в самом г.Алексин, в связи с тем, что где-то были встроенно-пристроенные помещения, где-то была несопоставимая площадь. Одновременно, как указано выше, эксперт утверждает, что рынок коммерческой недвижимости в г.Алексине на 01.01.2019 был активным.
Подобные формулировки выводов эксперта и их обоснования содержат в себе явные противоречия.
В экспертное заключение ошибочно включен пункт 10 (стр.19), содержащий указание на недостатки отчета.
Эти противоречия и неточности дали суду основания для назначения повторной судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ООО «АКГ «<данные изъяты>» ФИО3
По выводам, содержащимся в заключении повторной судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, отчет, представленный на исследование, не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Эксперт не подтвердил рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком ФИО1, и определил ее по состоянию на 01.01.2019 в размере 24 116 000 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом, имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, стаж оценочной и судебно-экспертной деятельности более 16 лет, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
Как следует из содержания экспертного заключения, эксперт выявил недостатки отчета, в частности, нарушение оценщиком требования п.8и Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, п. 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, указав, что оценщиком неверно рассчитана стоимость в рамках доходного подхода, а именно, оценщик определил суммарную стоимость земельного участка в составе ЕОН по данным о кадастровой стоимости земли на 01.01.2016, что неверно; дата публикации по аналогу №1 отсутствует, информация о состоянии объектов – аналогов отсутствует, однако эксперт выяснил, что объекты №1, №2 требуют ремонта; дата публикации по аналогу №3 22.02.2018 (более, чем за 6 месяцев до даты оценки); проверить информацию о состоянии объекта-аналога №4 не представилось возможным; неверно определена корректировка на местоположение для аналогов №1,2,4; неверно указаны сведения о расположении объектов относительно центра и площадь объекта оценки в расчетной таблице. Свои выводы в заключении эксперт подробно обосновал, и с ними суд не усмотрел оснований не согласиться.
Эксперт произвел собственные расчеты, использовал два подхода: сравнительный и доходный, - должным образом обосновав в заключении выбор сопоставимых аналогов, примененные корректировки. С выводами эксперта в этой части суд также соглашается. Участвующими в деле лицами замечаний относительно экспертного заключения не высказывалось, доказательств тому, что экспертное заключение содержит неясности, противоречия либо ошибки, которые существенным образом повлияли на итоговый результат, не представлено.
Что касается отчета об оценке, подготовленного оценщиком ФИО1, то, как следует из изложенного выше, он выполнен с нарушениями ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки. Показания допрошенного в качестве свидетеля в судебном заседании оценщика ФИО1 не устранили отмеченных экспертом нарушений, в частности, относительно использования кадастровой стоимости земельных участков и по иным отмеченным экспертом позициям.
В связи с изложенным отчет, представленный стороной административного истца, а также заключение эксперта Тульской ЛСЭ Минюста России, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взяты быть не могут, как не обладающие признаком достоверности, и, напротив, полагает возможным взять за основу выводов о величине рыночной стоимости заключение повторной судебной экспертизы.
Так как установленная экспертом ФИО3 рыночная стоимость превышает оспариваемую кадастровую, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав и законных интересов административного истца, административный иск удовлетворению не подлежит.
Что касается позиции административного истца, выраженной в заявлении об уточнении заявленных требований, то, согласно ей, административный истец настаивает на установлении кадастровой стоимости объекта на 01.01.2019 в размере, большем, чем он установлен в ходе государственной оценки. Очевидно, эта позиция основана на неверном понимании положений законодательства, регламентирующего период действия кадастровой стоимости, потому не влияет на выводы суда, изложенные выше. Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости в размере, превышающем его кадастровую стоимость, ухудшит положение административного истца, существовавшее до обращения в суд, что нарушит его законные интересы и противоречит целям реализации конституционной гарантии на судебную защиту.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
в удовлетворении административного иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: