Копия УИД: 66RS0053-01-2022-000441-39

Мотивированное решение суда изготовлено 06.09.2022

Гражданское дело № 2-758/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30.08.2022 г. Сысерть

Сысертский районный суд Свердловской области в составе председательствующего Баишевой И.А., с участием представителей сторон, при ведении протокола секретарем судебного заседания Свиридовой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского округа (ИНН №<***>) к ФИО1 ФИО11 (паспорт №<***> выдан <данные изъяты> по <адрес> в <адрес>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов;

по иску ФИО1 ФИО12 к Администрации Сысертского городского округа (ИНН №<***>) о признании отказа в утверждении схемы расположения земельного участка незаконным, признании права на предоставление образованного земельного участка в аренду;

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского округа к ФИО1 ФИО13 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пеней,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского округа (далее – КУМИ Администрации Сысертского ГО) обратился с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В обоснование указал, что на основании заочного решения Сысертского районного суда Свердловской области от 26.01.2016 по гражданскому делу №<***>, вступившего в законную силу 19.03.2016, к ФИО1 перешло право аренды земельного участка с кадастровым номером №<***> по договору аренды №<***>_510 от 11.11.2013. В пределах земельного участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №<***> право собственности на который зарегистрировано за ФИО1

16.10.2018 ФИО1 обратился с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства, по результатам рассмотрения которого принято решение о заключении договора. 26.11.2018 между КУМИ Администрации Сысертского ГО (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды №<***>_168 земельного участка без проведения торгов для завершения строительства. Срок договора аренды до 26.11.2021.

В связи с истечением срока действия договора аренды и отсутствием доказательств завершения строительства объекта, 10.09.2021 в адрес арендатора направлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка с требованием об освобождении земельного участка и передачи его по акту приема-передачи. Однако ответчик требование, содержащееся в уведомлении, не исполнил, на письмо не ответил. 29.11.2021 в Росреестр подано заявление о прекращении ограничения (обременения) права в виде аренды на земельный участок в связи с истечением срока договора аренды, на основании которого запись о регистрации договора аренды прекращена.

КУМИ Администрации Сысертского ГО просит суд изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №<***> путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В письменном отзыве на иск ФИО1 указал, что объект незавершенного строительства находится на двух земельных участках, один из которых находится у него в аренде сроком до 2028 года. На этом участке объект расположен большей частю - 62,4% от общей площади застройки. Указав, что неоднократно предпринимал попытки урегулировать вопрос, просит суд в удовлетворении иска отказать.

Обратился с иском к Администрации Сысертского ГО, в котором указал, что для объединения участков 14.09.2021 обратился в Администрацию с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, на которое 11.11.2021 получил отказ в связи с тем, что условия договоров аренды объединяемых участков различны.

ФИО1 просит суд признать отказ незаконным, обязать Администрацию Сысертского ГО утвердить схему расположения земельного участка, предоставить образованный земельный участок ему в аренду без проведения торгов.

В письменном отзыве на иск КУМИ Администрации Сысертского ГО указал, что право на однократное предоставление земельного участка с кадастровым номером №<***> для завершения строительства ФИО1 уже реализовал, однако работы по завершению строительства не велись, в связи с чем орган местного самоуправления обязан изъять объект незавершенного строительства для последующей продажи с публичных торгов. Заявление об объединении участков направлено на обход указанной процедуры, является злоупотреблением правом со стороны ФИО1

Кроме того указано, что правом на объединение земельных участков обладает собственник этих участков, кем в данном случае является КУМИ Администрации Сысертского ГО, объединение земельных участков является правом, а не обязанностью.

Дополнительно в отзыве указано, что земельные участки имеют разные виды разрешенного использования, что препятствует установлению вида образуемому участку. Кроме того, виды разрешенного использования не соответствуют видам, установленным классификатором, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № п/04712. Изменение вида разрешенного использования влечет изменение характеристик предмета договора аренды, изменение вида арендатором самостоятельно невозможно, у арендодателя такая обязанность отсутствует и невозможно в рамках действующего договора аренды, по которому земельный участок должен использоваться арендатором в соответствии с его видом, в целях, в которых участок предоставлялся. Объединение земельных участков, имеющих разное целевое назначение и разрешенное использование не соответствует положениям пункта 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Объединение земельного участка обремененного договором аренды и земельного участка находящегося в неразграниченной государственной собственности будет нарушать публичную процедуру предоставления участка.

Просит в удовлетворении иска ФИО1 отказать.

Кроме того, КУМИ Администрации Сысертского ГО предъявлен иск о взыскании с ФИО1 задолженности по договору аренды № 13_077 от 05.03.2013 земельного участка с кадастровым номером №<***>

Уточнив исковые требования, КУМИ Администрации Сысертского ГО просит суд взыскать с ФИО1 задолженность за период с 01.01.2020 по 10.08.2022 в сумме 187 567 рублей 14 копеек – основной долг, 21 108 рублей 63 копейки – пени, общая сумма задолженности 208 675 рублей 77 копеек.

В судебном заседании представитель КУМИ Администрации Сысертского ГО, Администрации Сысертского ГО - ФИО2 доводы исков КУМИ Администрации Сысертского ГО поддержала по указанным в них основаниям. В удовлетворении требований ФИО1 просила отказать.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, направил в суд заявление с просьбой о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием его представителя ФИО3

Представитель ФИО1 – ФИО3 в судебном заседании требование КУМИ Администрации Сысертского ГО об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не признала, просила в его удовлетворении отказать. Требование о взыскании задолженности по договору аренды признала в части, указав, что КУМИ Администрации Сысертского ГО не верно произведен расчет задолженности.

Исковые требования ФИО1 к Администрации Сысертского ГО просила удовлетворить в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом судебными повестками, а также публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда.

Руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 05.03.2013 между КУМИ Администрации Сысертского ГО (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды №<***>_077 земельного участка с кадастровым номером №<***>, находящегося по адресу: <адрес>, участок расположен примерно в 68 метрах севернее жилого дома, расположенного по <адрес>, площадью 4 021 кв.м. с целевым использованием: под размещение открытой автостоянки на 50 машино/мест. Срок аренды: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением Администрации Сысертского ГО от 13.08.2013 №<***> вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №<***> изменен на разрешенный вид использования «для размещения многофункционального комплекса».

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Администрации Сысертского ГО (арендодатель) и ООО «Альтернатива» (арендатор) был заключен договор аренды №<***>_510 земельного участка с кадастровым номером №<***>, находящегося по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 30м севернее дома, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2 246 кв.м с целевым использованием: под строительство торгового центра. Срок аренды: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Вступившим в законную силу заочным решением Сысертского районного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ право аренды земельных участков признано за ФИО1

Запись о договорах аренды, заключенных с ФИО1 внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

В период действия договоров аренды 21.11.2016 на земельных участках зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером №<***> степенью готовности 74 %. 19.12.2016 право собственности на указанный объект зарегистрировано за ФИО1

29.01.2018 ФИО1 выдано разрешение на строительство в пределах земельных участков с кадастровыми номерами №<***> и №<***> Торгово-административного здания площадью 1 470,5 кв.м.

В разрешении содержится отметка Главы Сысертского ГО о продлении действия разрешения до 29.01.2023.

16.10.2018 ФИО1 обратился с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровыми номерами №<***>, на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов.

26.11.2018 между КУМИ Администрации Сысертского ГО и ФИО1 заключен договор аренды №<***>_168 земельного участка с кадастровыми номерами 66:25:2901005:456 сроком до 26.11.2021.

20.08.2021 ФИО1 вновь обратился в Администрацию с заявлением о продлении договора аренды № 18_168.

10.09.2021 Администрация Сысертского ГО направила ФИО1 уведомление о прекращении договора аренды. В указанном уведомлении Администрация потребовала освободить земельный участок 26.11.2021 (прекращение срока аренды) и передать его в КУМИ Администрации Сысертского ГО, а также оплатить в полном объеме задолженность по договору. Указано, что по состоянию на 10.09.2021 размер задолженности составляет 93 913 рублей 05 копеек.

14.09.2021 ФИО1 обратился с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, образуемого при объединении земельных участков с кадастровыми номерами №<***> и №<***>.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией дан ответ о том, что утвердить схему не представляется возможным, поскольку условия договоров аренды объединяемых участков о сроке являются различными. Кроме того указано, что право на однократное предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства ФИО1 уже реализовано.

В 2022 году ФИО1 обратился в Администрацию с заявлением об организации работы с инвесторами указав, что между ним и инвесторами заключено соглашение о намерениях инвесторов приобрести объект незавершенного строительства.

12.04.2022 Администрацией дан ответ о том, что в настоящее время завершение строительства торгового центра возможно только путем продажи объекта с публичных торгов.

15.04.2022 Администрация направила ФИО1 уведомление об оплате задолженности по договору аренды №<***>_077 земельного участка с кадастровым номером №<***> указав, что внесение арендной платы прекращено с января 2020 года, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате в сумме 257 202 рубля 51 копейка, пени за просрочку составляют 66 713 рублей 75 копеек, всего сумма задолженности 323 916 рублей 26 копеек.

В настоящее время запись об обремени земельного участка с кадастровым номером №<***> правом аренды ФИО1 по договору аренды №<***>_168 от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН отсутствует.

Вступившим в законную силу заочным решением Сысертского районного суда от 07.02.2022 удовлетворен иск КУМИ Администрации Сысертского ГО к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды №<***>_168 от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №<***>. С ФИО1 в пользу КУМИ Администрации Сысертского ГО взыскана задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 128 005 рублей 70 копеек, в том числе: 109 049 рублей 34 копейки - задолженность по арендной плате; 18 956 рублей 36 копеек - неустойка.

Земельный участок с кадастровым номером №<***> обременен правом аренды ФИО1 по договору аренды №<***>_077 сроком до 04.03.2028.

КУМИ Администрации Сысертского ГО заявлены требования о взыскании с ФИО1 задолженности по договору аренды в размере 323 916 рублей 26 копеек, в том числе: задолженность по арендной плате - 257 202 рубля 51 копейка, пени за просрочку - 66 713 рублей 75 копеек.

Разрешая заявленное КУМИ Администрации Сысертского ГО требование об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №<***> путем его продажи с публичных торгов суд исходит из следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются гл. V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Указанная позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), где также указано, что Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции (действующей с 01.03.2015), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Вместе с тем, в данном случае, объект незавершенного строительства с кадастровым номером №<***>, о продаже которого с публичных торгов КУМИ Администрации Сысертского ГО заявлен иск, расположен на двух земельных участках: с кадастровым номером №<***> и кадастровым номером №<***>

Срок действия договора аренды №<***>_168 от 26.11.2018 земельного участка с кадастровым номером №<***> истек 26.11.2021. При этом срок действия договора аренды №<***>_077 земельного участка с кадастровым номером №<***> составляет до 04.03.2028, а в отношении самого объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №<***> действует разрешение на его строительство, срок действия которого установлен до 29.01.2023.

Из представленной ФИО1 справки кадастрового инженера ФИО5 от 28.02.2022, не оспоренной КУМИ Администрации Сысертского ГО, следует, что площадь застройки объекта с кадастровым номером №<***> составляет 1 516 кв.м.

На земельном участке с кадастровым номером №<***> площадь объекта составляет 946 кв.м, что составляет 62,4% от общей площади объекта.

На земельном участке с кадастровым номером №<***> площадь объекта составляет 570 кв.м, что составляет 37,6% от общей площади объекта.

Из представленного ФИО1 заключения ООО «Алгоритм-С», также не оспоренного КУМИ Администрации Сысертского ГО, следует, что объект незавершенного строительства является объектом капитального строительства (зданием), недвижимым имуществом, имеющим единую строительную систему, единые для здания системы и сети инженерно-технического обеспечения, единое функциональное назначение. Указано, что объект не обладает критерием делимости, и в силу статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации является неделимой вещью.

Доказательств иного, в нарушение требования части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, КУМИ Администрации Сысертского ГО суду представлено не было.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие технической возможности раздела объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №<***>, а именно выдела той его части, которая располагается на земельном участке с кадастровым номером №<***> учитывая нахождение объекта большей частью на земельном участке с кадастровым номером №<***>, который принадлежит ФИО1 на праве аренды и на котором ФИО1 правомерно, в соответствии с разрешением на строительство, осуществляет строительство торгового центра, оснований для изъятия данного объекта недвижимости с целью его продажи с публичных торгов суд не усматривает.

Напротив, учитывая императивно установленный законом принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, суд соглашается с доводами ФИО1 о том, что условия договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами №<***> и №<***> должны быть идентичными, как минимум в части срока аренды.

Именно в связи с возникшими противоречиями в сроках аренды земельных участков, их несоответствию сроку действия разрешения на строительство (срок аренды земельного с кадастровым номером №<***> был установлен до 26.11.2021, при этом согласно выданному Администрацией разрешению на строительство, строить на этом участке можно до 29.01.2013), ввиду отсутствия иного правового механизма продления срока аренды земельного с кадастровым номером №<***>, заблаговременно, до окончания срока действия договора аренды, с целью разрешения вопроса о завершении строительства объекта, который расположен на обоих участках, ФИО1 обратился в Администрацию Сысертского ГО с заявлением об объединения земельных участков, заключении в отношении земельных участков единого договора.

При таких обстоятельствах, указанного Администрацией Сысертского ГО злоупотребления правом со стороны ФИО1 суд не усматривает.

В соответствии с положениями статьи 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

Требования к образуемым земельным участкам перечислены в статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации. Перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка приведен в пункте 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации и является исчерпывающим.

Образованный в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами №<***> и №<***> земельный участок соответствует требованиям статьи 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Представленная ФИО1 схема расположения земельного участка разработана в соответствии с требованиями, установленными статьей статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации. Установленных законом оснований для отказа в ее утверждении Администрацией Сысертского ГО не приведено.

При таких обстоятельствах, требование ФИО1 о признании незаконным отказа Администрации Сысертского ГО в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, выраженном в письме от 11.11.2021 № 130-05-10/12618, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Довод Администрации Сысертского ГО о том, что условия договоров аренды различны, являются несостоятельными, поскольку договоры аренды заключены для строительства одного торгового центра, разрешение на строительство также было выдано для строительства одного объекта. Вышеперечисленные противоречия в части сроков аренды и разрешения на строительство возникли по вине КУМИ Администрации Сысертского ГО, являющегося профессиональным участником земельных правоотношений, осуществляющего возложенные на него обязанности по контролю и надзору в области соблюдения земельного законодательства относительно земель, расположенных на территории муниципального образования, в том числе по заключению/продлению в установленном законом порядке договоров аренды земельных участков.

Кроме того, в настоящее время срок действия договора аренды № 18_168 от 26.11.2018 земельного участка с кадастровым номером 66:25:2901005:456 истек, запись об аренде в ЕГРН погашена, а потому условиями данного договора в настоящее время стороны не связаны.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации ФИО1 имеет право на заключение с ним договора аренды образуемого земельного участка на прежних условиях, в частности условия о сроке аренды до 04.03.2028, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Относительно доводов Администрации о том, что участки имеют различные виды разрешенного использования, суд отмечает, что имеющиеся в настоящее время виды разрешенного использования земельных участков установлены постановлениями Администрации. При этом, выдавая 29.01.2018 ФИО1 разрешение на строительство на обоих участках, то обстоятельство, что участки имеют различные виды разрешенного использования, Администрацией учтено не было.

Весь период действия договоров аренды оба участка использовались ФИО1 в соответствии с условиями договоров аренды, а значит в соответствии с видами разрешенного использования участков, в указанной части каких-либо требований к ФИО1 со стороны Администрации Сысертского ГО не предъявлялось. При этом единый объект незавершенного строительства расположен на двух земельных участках.

Земельный участок с кадастровым номером №<***> имеет вид разрешенного использования «под строительство торгового центра». Земельный участок с кадастровым номером №<***> имеет разрешенный вид использования «для размещения многофункционального комплекса». Как указано самой Администрации Сысертского ГО указанные виды разрешенного использования не соответствуют видам, установленным классификатором, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № п/04712.

Поскольку указанное несоответствие допущено Администрацией Сысертского ГО, то и приведение видов разрешенного использования в соответствие должно быть осуществлено именно Администрацией.

Доводы Администрации о том, что изменение вида разрешенного использования влечет изменение характеристик предмета договора аренды, с учетом того, что срок действия договора аренды №<***>_168 от 26.11.2018 на земельный участок с кадастровым номером №<***> истек, не имеют правового значения. Администрация имеет возможность изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №<***>, произвести объединение земельных участков.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, установленный законом принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, вину обеих сторон в возникновении настоящего спора, необходимость соблюдения баланса интересов обеих сторон, а также неопределенного круга лиц – местных жителей, которые как указывает Администрация регулярно высказывают жалобы на наличие недостроенного торгового центра, с целью разрешения возникшего спора по существу, суд полагает необходимым удовлетворить требования ФИО1 в части признания за ним права на заключение договора аренды земельного участка, образованного в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами №<***> и №<***> в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, приложенной к заявлению от 14.09.2021, в соответствии с условиями действующего в настоящее время договора аренды, то есть сроком до 04.03.2028.

При этом суд отмечает, что как процедура утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, так и процедура последующего заключения договора аренды земельного участка, регламентированы действующим законодательством. С учетом всех вышеперечисленных действий, которые необходимо совершить собственнику земельного участка в рамках своей компетенции с целью приведения условий договора в соответствие требованиями действующего законодательства, оснований для возложения в настоящее время на Администрацию обязанности утвердить схему расположения земельного участка у суда не имеется. В указанной части заявленные ФИО1 требования удовлетворению не подлежат. В случае, если право ФИО1 в дальнейшем в ходе проведения какой-либо из установленных законом процедур будет нарушено, ФИО1 вправе обратиться в суд для защиты нарушенного права в установленном законом порядке.

Разрешая заявленные КУМИ Администрации Сысертского ГО требования о взыскания с ФИО1 задолженности по договору аренды № 13_077 земельного участка с кадастровым номером №<***>, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункт 4).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу требования пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно абзацу 3 пункта 3.3. заключенного между сторонами договора аренды земельного участка № 13_077 от 05.03.2013, арендная плата вносится в сроки, указанные в расчете арендной платы, согласно которому оплата по договору производится ежемесячно авансом за текущий месяц до 10 числа, в противном случае начисляются пени в размере 0,1% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки, согласно условиям договора.

Истец указывает, что свои обязательства по внесению арендной платы ответчик надлежащим образом не исполняет с 01.01.2020.

Не оспаривая факта наличия задолженности, ФИО1 представлены платежные поручения от 16.05.2022 о внесении арендной платы по договору на сумму 12 754 рубля 02 копейки и 100 000 рублей, от 04.08.2022 на сумму 95 000 рублей, всего внесено 207 754 рублей 02 копейки.

Указанные платежи истцом учтены, произведен перерасчет. По расчету истца, сделанному на основании акта сверки от 10.08.2022, с учетом внесенных платежей, задолженность ФИО1 по состоянию на 10.08.2022 составляет: 187 567 рублей 14 копеек – основной долг, 21 108 рублей 63 копейки – пени, общая сумма задолженности составляет 208 675 рублей 77 копеек.

В ходе судебного разбирательства установлено, что производя перерасчет КУМИ Администрации Сысертского ГО распределил внесенные ФИО1 денежные средства в следующем порядке: сначала в счет погашения начисленных пеней, затем в счет погашения основного долга, с чем, ссылаясь на положения статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, не согласилась представитель ФИО1

В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Согласно пункту 49 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», исходя из положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации об очередности погашения требований по денежному обязательству, при недостаточности суммы произведенного платежа, судам следует учитывать, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д. (статьи 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации). Проценты за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства, к указанным в статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации процентам не относятся и погашаются после суммы основного долга.

С учетом изложенного, суд соглашается с доводами представителя ФИО1 о признании произведенной КУМИ Администрации Сысертского ГО очередности погашения требования, противоречащей действующему законодательству. Поскольку, как верно указано представителем, в соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения, погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга. Положения приведенной статьи не регулируют отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства (глава 25 Гражданского кодекса Российской Федерации), а определяют порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора, в связи с чем соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Условиями заключенного между сторонами договора аренды очередность зачисления поступающих денежных средств в счет погашения задолженности не предусмотрена, а следовательно сторонами не согласована.

Из приведенных законов и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что законодательное регулирование исходит из то, что ранее основной суммы долга погашаются только проценты за пользование денежными средствами, при этом возможность изменения по соглашению сторон очередности погашения требований ограничена только теми требованиями, которые названы в статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации. Подлежащие уплате по денежному обязательству гражданско-правовые санкции (неустойка, пеня) за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства погашаются после суммы основного долга.

Из представленных КУМИ Администрации Сысертского ГО расчетов следует, что на дату подачи иска в суд задолженность ФИО1 по арендной плате составляла 257 202 рубля 51 копейку.

На дату уточнения КУМИ Администрации Сысертского ГО исковых требований 10.08.2021, в соответствии с условиями договора аренды, ФИО1 продолжалось начисление арендной платы, в связи с чем, по состоянию на 10.08.2022 задолженность ФИО1 по арендной плате составила 320 795 рублей 17 копеек.

В период рассмотрения дела в суде ФИО1 внесены платежи на общую сумму 207 754 рублей 02 копейки.

С учетом требований статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, внесенная сумма подлежала зачислению в счет погашения основного долга, а не пеней, а потому задолженность ответчика перед истцом составляет 113 041 рубль 15 копеек (320 795,17 – 207 754,02), а не 187 567 рублей 14 копеек, как указано КУМИ Администрации Сысертского ГО в уточненном иске. В указанной части требования КУМИ Администрации Сысертского ГО подлежат частичному удовлетворению в сумме 113 041 рубль 15 копеек.

С учетом неверного распределения КУМИ Администрации Сысертского ГО поступивших в счет погашения задолженности денежных средств, произведенный КУМИ Администрации Сысертского ГО расчет пеней верным также не является, кроме того, указанный расчет произведен без учета моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

С учетом указанного моратория, неустойка за просрочку оплаты долга по договору аренды подлежала начислению только до даты введения моратория на банкротство, то есть до 31.03.2022. До указанной даты размер начисленной ФИО1 пени составляет 58 473 рублей 25 копеек.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 21.12.2000 № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат, по существу, обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, не является способом обогащения, а является мерой, направленной на стимулирование исполнения обязательства, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммой неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Принимая во внимание обстоятельства дела, в том числе и то обстоятельство, что размер неустойки превышает половину сумму задолженности, и, учитывая, что неустойка является средством предупреждения нарушения прав, стимулируя выполнение обязательств в добровольном порядке, суд полагает необходимым снизить размер неустойки за просрочку уплаты арендных платежей до 40 000 рублей.

Таким образом, общая сумма задолженности по договору аренды земельного участка № 13_077 от 05.03.2013, подлежащая взысканию с ФИО1 в пользу КУМИ Администрации Сысертского ГО за период с 01.01.2020 по 10.08.2022, составляет 153 041 рубль 15 копеек, в том числе: задолженность по арендной плате в размере 113 041 рубля 15 копеек, пени в размере 40 000 рублей.

В остальной части требования КУМИ Администрации Сысертского ГО удовлетворению не подлежат.

Кроме того, в силу части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку КУМИ Администрации Сысертского ГО освобожден от уплаты государственной пошлины, соответственно, с ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 260,82 руб.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска Комитета по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского округа к ФИО1 ФИО14 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов отказать.

Иск ФИО1 ФИО15 к Администрации Сысертского городского округа о признании отказа в утверждении схемы расположения земельного участка незаконным, признании права на предоставление образованного земельного участка в аренду удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ Администрации Сысертского городского округа в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, выраженный в письме от 11.11.2021 № 130-05-10/12618.

Признать за ФИО1 ФИО16 право на заключение договора аренды земельного участка, образованного в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами №<***> и №<***>, в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, приложенной к заявлению от 14.09.2021, сроком до 04.03.2028.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Иск Комитета по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского округа к ФИО1 ФИО17 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пеней удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 ФИО18 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского округа задолженность по договору аренды земельного участка № 13_077 от 05.03.2013, за период с 01.01.2020 по 10.08.2022, в размере 153 041 рубль 15 копеек, в том числе: задолженность по арендной плате в размере 113 041 рубля 15 копеек, пени в размере 40 000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 ФИО19 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4 260 рублей 82 копейки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Сысертский районный суд Свердловской области.

Судья подпись И.А. Баишева