Дело № 2-483/2025

55RS0009-01-2025-000577-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Большереченский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Андреевой Н.Ю. при секретаре судебного заседания Сапожниковой Г.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в р.п. Большеречье Омской области 05 сентября 2025 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Большереченского муниципального района Омской области о признании нежилого здания жилым, сохранении здания в реконструированном виде и признании права собственности на здание в реконструированном виде,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к администрации Большереченского муниципального района Омской области, указав, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 438 кв.м., и находящегося на нем здания с кадастровым номером №, площадью 117,2 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи земельного участка с нежилым зданием от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН назначение здания с кадастровым номером № – нежилое, площадь составляет 117,2 кв.м. Истец реконструировал здание, оборудовав помещения кухни, комнат, коридора, санузла, туалета, провел электричество, канализацию, водяное отопление. После реконструкции площадь составляет 144,1 кв.м.

Указанным истец улучшил потребительские свойства своего здания, не прибегая к вмешательству в несущие конструкции.

С заявлением о разрешении на реконструкцию здания в органы местного самоуправления Большереченского муниципального района истец не обращался, таким образом, в установленном порядке получить разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию не представляется возможным.

Указанное здание обладает всеми признаками жилого дома, что подтверждается экспертным заключением ООО «Центр кадастровых, оценочных и юридических услуг «Кадастр-М».

Просил признать нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, жилым, сохранить вышеуказанное здание в реконструированном виде и признать за истцом право собственности на здание в реконструированном виде.

В судебном заседании истец ФИО1 участия не принимал, о дне рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснив, что при обращении в администрацию Большереченского муниципального района Омской области за консультацией по вопросу оформления реконструкции здания и перевода в жилое помещение истцу было разъяснено о невозможности перевода нежилого помещения в жилое и оформления реконструкции здания во внесудебном порядке, поскольку реконструкция здания уже фактически произведена.

Представитель ответчика администрации Большереченского муниципального района Омской области, надлежаще извещенный о дне рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимал, и.о. главы муниципального района ФИО3 в представленном отзыве на исковое заявление указал, что истец в администрацию Большереченского муниципального района <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на строительство для осуществления реконструкции не обращался, разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда, ходатайствовал о рассмотрении дела без участия представителя администрации.

Третье лицо ФИО4, надлежаще уведомленная о дне рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, отзыв на иск не представила.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый гражданин имеет право на жилище.

Согласно ч.ч. 2, 3 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится в том числе жилой дом, которым признается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ).

Частью 1 статьи 23 ЖК РФ установлено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка с нежилым зданием от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 438 кв.м., и находящееся на нем здание с кадастровым номером № площадью 117,2 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22-31).

Как следует из искового заявления и материалов дела, истцом произведены работы по реконструкции принадлежащего ему здания с кадастровым номером № путем оборудования помещений кухни, комнат, коридора, санузла, туалета, проведения электричества, канализации, водяного отопления. Общая площадь здания после реконструкции составила 144,1 кв.м.

Доказательств обращения истца в органы местного самоуправления Большереченского муниципального района Омской области с заявлением о переводе нежилого помещения в жилое, о выдаче разрешения на реконструкцию здания и о вводе объекта в эксплуатацию в судебном заседании не представлено.

Как следует из пояснений представителя истца ФИО2, при обращении истца в администрацию Большереченского муниципального района Омской области за консультацией по вопросу оформления реконструкции здания и перевода нежилого помещения в жилое истцу было разъяснено о невозможности совершения указанных действий во внесудебном порядке в связи с фактической реконструкцией здания.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ, выданному ООО «Центр кадастровых, оценочных и юридических услуг «Кадастр-М», обследуемое строение имеет самостоятельный фундамент, самостоятельные ограждающие конструкции, самостоятельную конструкцию крыши, самостоятельные сети электроснабжения, отопления, водоснабжения, имеет индивидуальный вход, предназначено и используется для проживания одной семьи. В обследуемом строении оборудованы помещения комнат, кухни, коридоров, санузла, туалета.

Следовательно, обследуемый объект, расположенный по адресу: <адрес>, представляет собой самостоятельное конструктивное целое и может считаться отдельным объектом недвижимости – жилым домом.

Обследуемый объект отвечает требованию главы II, п. 9 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащих сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006г. № 47 (далее - Положение).

Обследуемый жилой дом в соответствии с картой градостроительного зонирования территорий Большереченского городского поселения Большереченского муниципального района Омской области расположен в зоне Ж1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Дом отвечает требованию главы II, п. 10 Положения, согласно которому несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, при котором, возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности, не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан.

Дом отвечает требованиям главы II, п. 11, п. 12 Положения, согласно которым жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри жилого помещения, а также жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

Дом отвечает требованию главы ІІ, п. 15 Положения, согласно которому наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.

Дом отвечает требованию главы ІІ, п. 16 Положения, согласно которому жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.

Дом не отвечает требованию главы ІІ, п. 22 Положения, согласно которому высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах ІА, 1Б, 1Г, 1Д и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м. Однако выявленное несоответствие не создает угрозы жизни и здоровью граждан, проживающих в доме.

Дом отвечает требованию главы ІІ, п. 23 Положения, согласно которому отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.

Дом отвечает требованию главы ІІ, п. 25 Положения, согласно которому комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.

Дом соответствует требованию статьи 7, главы 2 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», соответствует требованиям механической безопасности, обладает прочностью и устойчивостью, не влечет угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан.

Расстояние от дома до границ земельного участка соответствует требованиям п. 5.3.4 СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» в отношении земельного участка по адресу: <адрес>, и не соответствует в отношении земельного участка по адресу: <адрес>, и в отношении границы, смежной с <адрес>.

Расстояние от дома до соседних жилых домов соответствует требованиям п. 4.3, таблица № 1 СП 4.13130.2013 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно планировочным и конструктивным решениям».

Жилой дом соответствует требованиям СП 55.13330.2016 Свод правил «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001» (утв. Приказом Минстроя и ЖКХ РФ от 20.10.2016 №725/пр), СП 50.13330.2012 Свод правил «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003», (утвержден приказом Минрегиона России от 30.06.2012 №265), СП 70.13330.2012. Свод правил «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87» (утв. Приказом Минрегиона России от 25.12.2012 №109/ГС).

Таким образом, обследуемый объект является жилым домом, соответствует установленным и действующим на территории Российской Федерации строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, пригоден для постоянного проживания и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 32-60).

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является признание права, которое может быть реализовано при соблюдении установленных законом требований.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый гражданин РФ, имеющий имущество в своей собственности, вправе владеть им, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению.

Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственнику предоставлено право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

На основании ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ст. 51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства, как и строительство, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта – проектной документации, проекту планировки территории и проекту межевания территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

По положениям ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства относится к полномочиям органов местного самоуправления (ст. 8 ГрК РФ).

В силу ч. 10 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пунктах 39, 41, 43, 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 44 от 12.12.2023 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

Каждый из супругов вправе предъявить иск о признании права общей собственности на самовольную постройку, возведенную (созданную) в период брака, а также созданную в результате реконструкции принадлежащего одному из супругов недвижимого имущества. При рассмотрении такого спора судом учитываются положения семейного законодательства о законном и договорном режиме имущества супругов (в частности, статьи 33, 34, 37, 40, 42 Семейного кодекса Российской Федерации).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Как установлено в судебном заседании, истцом произведены работы по реконструкции принадлежащего ему здания в отсутствие разрешения на реконструкцию.

Как указывалось выше, согласно экспертному заключению ООО «Центр кадастровых, оценочных и юридических услуг «Кадастр-М» от ДД.ММ.ГГГГ объект по адресу: <адрес>, соответствует установленным и действующим на территории Российской Федерации строительным, градостроительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, пригоден для постоянного проживания и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Не доверять вышеуказанному заключению эксперта у суда нет оснований, поскольку выводы эксперта аргументированы и научно обоснованы, эксперт обладает необходимыми специальными знаниями и достаточным опытом экспертной деятельности.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает возможным признать нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, жилым, сохранить вышеуказанное здание в реконструированном виде и признать право собственности на здание в реконструированном виде за истцом.

На основании ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, право собственности истца на реконструированный объект капитального строительства подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на основании вступившего в законную силу решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, жилым.

Сохранить здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном виде.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (<данные изъяты>) право собственности на здание с кадастровым номером №, общей площадью 144,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном виде.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Большереченский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Н.Ю. Андреева

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.