Дело № 2-1260/2022 УИД: №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 ноября 2022 года г. Кингисепп
Кингисеппский городской суд Ленинградской области в составе
председательствующего судьи Улыбиной Н.А.,
при секретаре Александровой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании с участием истца ИП ФИО1, представителя истца – адвоката Тарапака Е.А., действующего по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ,
ответчика ФИО2, представителя ответчика – адвоката Саакадзе В.Г., действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,
третьего лица ФИО3
гражданское дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами,
УСТАНОВИЛ:
ИП ФИО1 15.08.2022 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору возмездного оказания риэлтерских услуг в сумме 288 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 5 929,65 рублей и судебных расходов в размере 6 139 рублей.
В обосновании своих требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 был заключен договор на возмездное оказание риэлтерских услуг по покупке объекта недвижимости. В соответствии с условиями данного договора истец обязался по заданию покупателя в сроки, предусмотренные договором, оказать услуги по совершению сделки купли-продажи объекта недвижимости - благоустроенной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Фактом, свидетельствующим об окончании срока действия договора является факт регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости.
ИП ФИО1 ссылается, что свои обязательства по договору были им выполнены в полном объеме: содействовал в осмотре объекта недвижимости; подготовил проект договора купли-продажи квартиры, необходимый для снятия обременения (ипотеки) в ВТБ Банк; согласовал с ПАО Сбербанк дату и время для заключения договора аренды сейфовой ячейки и закладки денежных средств для расчетов по договору купли-продажи объекта; подготовил основной договор купли-продажи квартиры; сопровождение сделки в МФЦ г.Кингисеппа.
ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация перехода права собственности на квартиру на имя ответчика.
Указывает, что по условиям договора стоимость риэлтерских услуг установлена в размере 6 % от стоимости объекта, стоимость квартиры 4 800 000 руб. В связи с чем, стоимость оказанных ответчику услуг по договору составляет 288 000 руб. Однако, ответчик денежные средства не выплатил, досудебная претензия, направленная в адрес ФИО2 в мае 2022 года, осталась без удовлетворения.
Ссылаясь на положения ст.ст. 309, 310, 423, 779, 781, 1005, 1006 ГК РФ, ИП ФИО1 просит взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 288 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 5 929 руб. 65 коп. за период с 25.05.2022 года по 10.08.2022 года и компенсировать судебные расходы по оплате государственной пошлины в суд в размере 6 139 руб.
В судебном заседании истец с участием представителя – адвоката Тарапака Е.А. требования и доводы, изложенные в иске, поддержал, дополнительно указав, что свои обязательства по договору на возмездное оказание риэлтерских услуг по покупке объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ исполнены им в полном объеме. Подписывая договор, ФИО2 была уведомлена о стоимости услуг и обязалась их оплатить, выразила согласие с ценой предоставляемых услуг. Пояснил, что изначально стоимость приобретаемой квартиры была определена в размере 5 000 000 рублей, однако, в период оформления сделки стоимость квартиры была снижена в результате торгов до 4 800 000 руб. На отчуждаемую квартиру в пользу банка ВТБ было наложено обременение по кредитному договору (ипотеке). Для снятия обременения покупателем была внесена предоплата в размере 1 000 000 рублей, за счет которых продавцом были погашены кредитные обязательства и прекращена ипотека квартиры. Указанные действия были совершены при непосредственном участии ФИО1, оказывавшего ФИО2 услуги по договору. Затем им было произведено непосредственное оформление сделки купли-продажи квартиры, подготовлен проект договора купли-продажи, оказано содействие в аренде сейфовой ячейки ПАО Сбербанк, а также регистрации договора в МФЦ. Результат был достигнут, право собственности ФИО2, ее супруга и ребенка на объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН. Дополнительно пояснили, что стоимость оказанных риэлтерских услуг входила в стоимость приобретаемой квартиры и денежные средства подлежали выплате после регистрации перехода прав на квартиру от продавца к покупателю.
Ответчик ФИО2 с участием адвоката Саакадзе В.Г. в судебном заседании иск не признала, представила возражения на иск (л.д. 55-56), указав, что была намерена приобрести квартиру. На сайте объявлений «Авито» в сети интернет она нашла квартиру, которая была выставлена на продажу. Она связалась с продавцом, который представился агентом собственника квартиры и договорилась с ним о просмотре объекта. Она осмотрела квартиру по адресу: <адрес> изъявила желание ее приобрести. Агент продавца сообщил о необходимости заключения для этого договора оказания риэлтерских услуг, для чего она была приглашена в офис. ДД.ММ.ГГГГ в офисе между нею и ИП ФИО1 был заключен договор оказания услуг по приобретению объекта недвижимости, по которому ею была произведена оплата в размере 50 000 руб. Ей было разъяснено, что приобретение квартиры займет два этапа: снятие ипотеки и заключение договора купли-продажи. Также было разъяснено, что стоимость услуг по договору оплачивает продавец квартиры, в связи с чем, в силу п.3.1. договора в стоимость услуг была включена в стоимость объекта недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ она внесла 1 468 000 руб. на счет продавца в счет будущей сделки купли-продажи для решения вопроса продавцом о снятии залога квартиры Банком ВТБ. После прекращения ипотеки ДД.ММ.ГГГГ состоялось подписание договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки Сбербанка для передачи оставшейся части денежных средств продавцу. Ею в банковскую ячейку была внесена оставшаяся часть денежных средств в счет оплаты квартиры в размере 3 332 000 руб., окончательная стоимость квартиры определена в результате торгов в размере 4 800 000 руб. Проект договора купли-продажи был представлен для подписания продавцом. В дальнейшем в договоре купли-продажи была выявлена неточность относительно кадастрового номера квартиры, после чего, договор купли-продажи был переоформлен и передан на государственную регистрацию перехода права собственности. В результате в договоре купли-продажи стоит неверная дата его заключения – ДД.ММ.ГГГГ. Фактически договор купли-продажи был подписан после ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что поскольку по условиям договора на возмездное оказание риэлтерских услуг по покупке объекта недвижимости, заключенного с ИП ФИО1, стоимость оказываемых им услуг была включена в стоимость квартиры, а она передала продавцу 4 800 000 руб. полностью, расчет между ФИО1 за оказанные им услуги по продаже квартиры должен быть произведен продавцом квартиры. Указала, что непосредственно ей ФИО1 никаких услуг по договору на возмездное оказание риэлтерских услуг не оказывал. Просила в иске отказать.
Третье лицо ФИО3 в судебном заседании представила отзыв (л.д. 70-71), пояснила, что обращалась в Агентство недвижимости «Грааль» с целью получения услуг по поиску покупателя на принадлежащую ей квартиру по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между нею и ООО «Грааль» был заключен договор возмездного оказания риэлтерских услуг по продаже квартиры. Была обговорена стоимость квартиры в размере 4 700 000 руб. и 100 000 руб. – стоимость услуг. Договор от имени агентства недвижимости был подписан его директором ФИО1 и поставлена печать ИП ФИО1 Впоследствии ей стало известно, что ООО «Грааль» было ликвидировано еще в 2013 году и сведения о данном юридическом лице исключены из ЕГРЮЛ как о недействующем 29.01.2013 года. В правоотношения с ИП ФИО1 она не вступала.
Указала, что после заключения договора агентство разместило объявление о продаже квартиры в интернете на сайте «Авито». ДД.ММ.ГГГГ ей позвонил представитель ООО «Грааль» и сообщил, что на квартиру имеется покупатель. Они встретились с покупателем ФИО2, показали ей квартиру, обговорили условия продажи квартиры, которая была обременена ипотекой в пользу банка ВТБ и имелась необходимость первоначального снятия ипотеки. Для чего покупателем сначала была внесена часть денежных средств в счет аванса за квартиру, которые были переданы в банк ВТБ в качестве погашения кредита, в связи с чем, была прекращена ипотека. После чего, между нею и покупателем ФИО2 был подписан договор купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки, куда ФИО2 был внесен остаток денежных средств за квартиру, всего на сумму 4 800 000 руб. Указала, что риэлтерские услуги по договору она не оплачивала, поскольку полагает, что они были оказаны некачественно, так как в проекте договора купли-продажи, составленного ООО «Грааль» был неверно указан кадастровый номер квартиры, дата в договоре купли-продажи также была указана ошибочно. указала, что ни ООО «Грааль», ни ФИО1 не обращались к ней с требованием об оплате риэлтерских услуг.
Выслушав участников судебного разбирательства, проверив материалы дела, допросив свидетеля, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (ч. 1 ст. 781 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 (исполнитель) и ФИО2 был заключен договор возмездного оказания риэлтерских услуг по покупке объекта недвижимости, по условиям которого, исполнитель по заданию покупателя оказывает услуги по совершению сделки купли-продажи объекта недвижимости, приобретаемого в собственность покупателем, а покупатель оплачивает эти услуги в соответствии с условиями настоящего договора (л.д. 11).
Согласно п.1.2. договора объект недвижимости, являющийся предметом сделки купли-продажи, имеет следующие характеристики:
- благоустроенная двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, площадью 54,1 кв.м.
По условиям договора (п.2.1.) исполнитель обязался по соглашению сторон произвести в соответствующих государственных и иных организациях надлежащее оформление документов, необходимых для исполнения договора (п.2.1.1.); в срок, установленный соглашением сторон, обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц (п.2.1.2.); обеспечить к моменту оформления договора купли-продажи объекта недвижимости погашение задолженности по коммунальным платежам и электроэнергии (п.2.1.3.); обеспечить отсутствие на объекте недвижимости личного имущества граждан в согласованный между сторонами срок (п.2.1.4.); обеспечить соблюдение законности произведенной сделки купли-продажи объекта недвижимости вплоть до момента государственной регистрации договора (п.2.1.5).
Согласно п. 2.2.5 договора покупатель обязуется оплатить риэлтерские услуги исполнителя в соответствии с условиями договора (п.3.1.)
Цена договора определена стоимостью услуг, оказываемых исполнителем по совершению сделки купли-продажи объекта недвижимости. Стоимость риэлтерских услуг устанавливается в размере 6% от стоимости объекта и входит в стоимость объекта (п.3.1. договора).
Стоимость объекта недвижимости (п.1.2 договора) составляет 5 000 000 руб. (п.3.2. договора).
Согласно п.3.3. договора в обеспечение исполнения настоящего договора и договора купли-продажи объекта недвижимости при подписании договора внесен аванс в размере 50 000 руб. Аванс вноситься для передачи продавцу объекта недвижимости. До момента передачи аванса продавцу денежная сумма находиться у исполнителя на ответственном хранении.
Оставшаяся по расчетам за объект недвижимости сумма уплачивается покупателем следующим образом:
- сумма в размере 1 500 000 руб. буде внесена продавцу до подписания договора купли-продажи для погашения ипотеки продавца;
- оставшаяся сумма будет внесена непосредственно перед подписанием покупателем и продавцом договора купли-продажи.
Согласно п. 4.1 договора настоящий договор считается исполненным при выполнении сторонами всех его условий, письменном или нотариальном оформлении и государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости.
Как указал истец, свои обязательства по договору возмездного оказания риэлтерских услуг им были выполнены в полном объеме: оказано ФИО2 содействие в осмотре объекта недвижимости; подготовлен проект договора купли-продажи квартиры, необходимый для снятия обременения (ипотеки) в ВТБ Банк; согласована с ПАО Сбербанк дата и время для заключения договора аренды сейфовой ячейки и закладки денежных средств для расчетов по договору купли-продажи объекта с продавцом; подготовлен основной договор купли-продажи квартиры; осуществлено сопровождение сделки в МФЦ г.Кингисеппа.
ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация права общей совместной собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за ответчиком ФИО2 и ФИО8, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.12-13).
12 мая 2022 года ФИО1 в адрес ответчика ФИО2 направлена претензия об оплате услуг по договору возмездного оказания риэлтерских услуг от ДД.ММ.ГГГГ в размере 288 000 руб., из расчета 6% от цены приобретенной по договору купли-продажи квартиры стоимостью 4 800 000 руб., не позднее 10 дней с момента получения претензии. Претензия получена ФИО2 14 мая 2022 года, в добровольном порядке не удовлетворена (л.д. 16-22).
Из представленных документов также следует, что 03 января 2022 года между ООО «Грааль» (исполнитель) в лице директора ФИО1 и ФИО3 заключен договор возмездного оказания риэлтерских услуг по продаже объекта недвижимости, по условиям которого, исполнитель по заданию продавца оказывает услуги по совершению сделки купли-продажи объекта недвижимости, принадлежащего продавцу на праве собственности, а продавец оплачивает эти услуги в соответствии с условиями настоящего договора (л.д. 72-74).
Согласно п.1.2. договора объект недвижимости, являющийся предметом сделки купли-продажи, имеет следующие характеристики:
- благоустроенная двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, площадью 54,1 кв.м., имеется обременение – ипотека ВТБ.
По условиям договора исполнитель обязуется по согласованию с продавцом произвести в соответствующих государственных и иных организациях надлежащее оформление документов, необходимых для исполнения договора; осуществить необходимую бесплатную юридическую помощь в надлежащем оформлении сделки купли-продажи, по согласованию с продавцом назначить дату оформления сделки, обеспечить представление необходимых документов на государственную регистрацию сделки купли-продажи в согласованный между сторонами порядке и в согласованный срок.
Согласно раздела 3 договора цена настоящего договора определяется стоимостью услуг, оказываемых исполнителем по совершению сделки купли-продажи объекта недвижимости. Стоимость риэлтерских услуг устанавливается в размере 100 000 руб. и оплачивается покупателем. Оплата риэлтерских услуг производиться покупателем после оформления договора купли-продажи объекта недвижимости до момента его государственной регистрации. Стоимость объекта недвижимости составляет 4 700 000 руб.
Согласно п. 4.1 договора настоящий договор считается исполненным при выполнении сторонами всех его условий, письменном или нотариальном оформлении и государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и покупателем ФИО2, действующей также от имени ФИО8 по доверенности, был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Согласно п. 3 договора купли-продажи отчуждаемая квартира продается за 4 800 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора с использованием сейфовой ячейки банка (л.д. 43). Указанный договор купли-продажи зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 44).
Факт проведения расчетов по договору купли-продажи между сторонами и получение продавцом денежных средств в размере 4 800 000 руб. подтверждается представленной в материалы дала распиской ФИО3 от 18.04.2022 года (л.д. 52-53).
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с разъяснениями п.п. 43, 45-46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).
При толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию.
На основании названных норм материального права и их разъяснений, данных Верховным судом РФ, оценив представленные доказательства в совокупности, исходя из принципа добросовестности, при системном толковании условий представленного договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ФИО2 возмездного оказания риэлтерских услуг по покупке объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что стоимость услуг, оказываемых исполнителем ИП ФИО1 по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО2, по соглашению сторон договора была включена в стоимость данного объекта недвижимости (п.3.1. договора), оплата которого производится покупателем продавцу при совершении сделки купли-продажи объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что ФИО2 свои обязательства по договору купли-продажи по оплате приобретенной квартиры в размер 4 800 000 руб. исполнены в полном объеме путем передачи денежных средств продавцу квартиры ФИО3, учитывая, что по условиям договора возмездного оказания риэлтерских услуг, стоимость риэлтерских услуг включена в стоимость квартиры, и исполнив обязанность по оплате квартиры продавцу ФИО2 добросовестно полагала, что обязанность по оплате риэлтерских услуг перед ИП ФИО1 ею исполнена, суд приходит к выводу, что оснований для возложения на ФИО2 дополнительной обязанности по оплате указанных услуг не имеется.
В связи с чем, законные основания для удовлетворения заявленных требований о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 денежных средств в размере 288 000 руб. отсутствуют, иск в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами также не подлежит удовлетворению.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Учитывая, что в удовлетворении иска отказано, понесенные истцом судебные расходы взысканию с ответчика не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.56, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кингисеппский городской суд.
В окончательной форме принято 18 ноября 2022 года.
Судья: Улыбина Н.А.