РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Серов Свердловской области 16 августа 2022 года
Серовский районный суд Свердловской области в составе председательствующего Холоденко Н.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ожеговой И.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1224/2022 по иску
ПАО Сбербанк к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору
с участием представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующего на основании нотариальной доверенности <адрес>5 от 12.07.2022 сроком действия 3 года
УСТАНОВИЛ:
ПАО Сбербанк обратилось в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование которого указало о том, что истец, на основании кредитного договора № от 22.04.2014, выдал кредит ФИО1, ФИО2 (ответчики, созаемщик) в сумме 2 000 000,00 руб. на срок 215 мес. под 11.9% годовых. Кредит выдавался на приобретение недвижимости, а именно: земельный участок, площадью 770 +/- 1.92 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилой дом индивидуальной застройки, расположенный по адресу: обл. Свердловская, <адрес>, с кадастровым номером: 66:61:0220011:70; жилой дом, назначение: жилое, площадью 36,8 кв. м, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: 66:61:0220011:232. Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставляет кредитору залог приобретаемого объекта недвижимости. Согласно условиям кредитного договора заемщик обязан производить погашение кредита ежемесячными аннуитетными платежами. Согласно условиям кредитного договора уплата процентов также должна производиться ежемесячно, одновременно с погашением кредита. Ответчики неоднократно нарушали сроки погашения основного долга и процентов за пользование кредитом, что подтверждается представленными расчетом задолженности. В настоящее время за ответчиками в соответствии с расчётом образовалась просроченная задолженность. Ответчикам были направлены письма с требованием досрочно возвратить банку всю сумму кредита, а также о расторжении кредитного договора. Требование до настоящего момента не выполнено. Согласно отчёту об оценке, рыночная стоимость заложенного имущества составляет 823 000,00 руб., в том числе: земельного участка - 135 000,00 руб., жилого дома - 688 000,00 руб., таким образом, начальная продажная цена должна быть установлена в размере 658 400,00 руб., в том числе: земельного участка - 108 000,00 руб., жилого дома - 550 400,00 руб. Для определения рыночной стоимости заложенного имущества истцом была проведена оценка, в связи с чем расходы истца составили 2 400,00 руб.
В исковом заявлении просит суд: расторгнуть кредитный договор № от 22.04.2014; взыскать с ответчиков задолженность по кредитному договору № от 22.04.2014 за период с 23.06.2021 по 12.04.2022 (включительно) в размере 1 422 057,12 руб., в том числе: неустойка - 72 341,75 руб., просроченные проценты - 97 860,33 руб., просроченный основной долг - 1 251 855,04 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 27 310,29 руб., расходы по оценке стоимости предмета залога в размере 2 400,00 руб. Всего взыскать: 1 451 767 рублей 41 копейка. Обратить взыскание на предмет залога: земельный участок, площадью 770 +/- 1.92 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилой дом индивидуальной застройки, расположенный по адресу: обл. Свердловская, <адрес>, с кадастровым номером№; жилой дом, назначение: жилое, площадью 36,8 кв. м, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: 66:61:0220011:232. Установить начальную цену продажи предмета залога в размере 658 400,00 руб., в том числе: земельного участка - 108 000,00 руб., жилого дома - 550 400,00 руб.
В судебное заседание представитель истца ПАО Сбербанк не явился, о дате, времени и месте его проведения извещен направлением судебной повестки заказным письмом с уведомлением о вручении.
Ответчик ФИО3 не явилась в судебное заседание, извещена надлежащим образом о дате, времени и месте его проведения, с просьбой об отложении судебного заседания не обращалась.
Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании исковые требования признал частично, не согласившись с оценкой имущества на которое должно быть обращено взыскание. Дом и земельный участок покупались ответчиком в браке с супругом, который скончался, из-за его смерти не было возможности оплачивать кредит. Банк, ссылаясь на свой отчет, указал, что <адрес> кв.м. когда он в действительности 120 кв.м. и имеет два этажа. В оценке, приложенной банком, не указано, что проведен газ, канализация, электро отопление, и иные коммуникации, что существенно увеличивает стоимость дома. Представил отчет об оценке №/н по состоянию на 03.08.2022, согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 2 070 000 рублей, в том числе: жилой <адрес> 900 000 руб., земельный участок 170 000 руб.. Ответчик не имела возможности оплатить по кредиту, но обращение взыскания по адекватной рыночной цене будет решением проблемы. ФИО5 была согласна передать дом и земельный участок банку, чтобы все кредитные обязательства были оплачены.
Ответчик ФИО2 о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещенная направлением судебной повестки заказным письмом с уведомлением о вручении, направленной по адресу регистрации по месту жительства, в суд не явилась, с просьбой об отложении судебного заседания не обращалась.
Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является препятствием для рассмотрения судом дела по существу.
Суд, заслушав представителя ответчика ФИО3, исследовав письменные доказательства, оценив доказательства по делу на предмет их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, пришел к следующим выводам.
Согласно с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора
Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьёй 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Если договором предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа, вместе с причитающимися процентами (п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации залог является способом исполнения обязательств.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 22.04.2014 между ОАО «Сбербанк России» (ПАО Сбербанк), ФИО6 и ФИО2 (созаёмщики), заключен кредитный договор № по условиям которого кредитор обязался предоставить созаёмщикам кредит «Приобретение готового жилья» в сумме 2 000 000 рублей под 12% годовых на приобретение объектов недвижимости: земельный участок, жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> на срок 215 месяцев, считая с даты его фактического предоставления.
Датой фактического предоставления кредита является дата зачисления суммы кредита на банковский вклад созаёмщика ФИО7 открытый в филиале кредитора (п.1.1 кредитного договора).
Созаёмщики на условиях солидарной ответственности обязуются возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях договора.
Погашение кредита и уплате процентов за пользование кредитом производится созаёмщиками ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей (п.4.1, 4.2).
При несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом созаёмщики уплачивают кредитору неустойку в размере 0,5 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно) – п. 4.3.
22.04.2014 между ФИО8 (продавец) и ФИО7 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя жилой <адрес>, общей площадью 36,8 кв.м. кадастровый № и земельный участок площадью 770 кв.м. кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – под жилой дом индивидуальной застройки, находящиеся по адресу: <адрес>.
Объекты недвижимости оценены сторонами за 2 235 000 рублей, из которых: стоимость земельного участка – 535 000 рублей, стоимость жилого дома – 1 700 000 рублей.
Объекты недвижимости приобретаются покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ОАО «Сбербанк России» в лице Серовского отделения (на праве управления) Свердловского отделения №, согласно кредитному договору № от 22.04.2014, заключенному в <адрес> в ФИО7 и банком.
Стоимость объектов недвижимости оплачивается в следующем порядке: 235 000 рублей – за счёт собственных средств, уплачены до подписания договора в качестве аванса; 2 000 000 рублей – за счет кредитных средств банка, уплачиваются после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, а также государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в силу закона и в пользу банка.
Государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости произведена 29.04.2014.
Согласно пункту 2 статьи 13 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ) закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.
В соответствии с п. 2.2. кредитного договора права кредитора по Договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога приобретаемого объекта недвижимости, обремененного ипотекой, подлежит удостоверению закладной в соответствии с действующим законодательством.
Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной. Оценочная (залоговая) стоимость имущества (жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>), переданного в залог, составила 2 235 000 рублей.
Согласно п. 10 закладной, залоговая стоимость указанного в п. 8 закладной предмета залога, исходя из оценочной стоимости с применением дисконта, установлена по соглашению между первоначальным залогодержателем и залогодателем в размере 2 011 500 руб. 00 коп.
Согласно Выписке из ЕГРН от 20.04.2022 собственником вышеуказанных объектов недвижимости является ФИО3, 29.04.2014 произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона на срок с 29.04.2014 на 217 месяцев в пользу ПАО Сбербанк на основании договора купли-продажи от 22.04.2014.
Банк надлежащим образом исполнил свои обязательства, перечислив заемщику в соответствии с условиями кредитного договора полную сумму займа. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из лицевого счета, открытого на имя ФИО3, а также не оспорено ответчиком.
В нарушение условий кредитного договора ответчики перестали выполнять свои обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование предоставленной суммой. Как следует из задолженности по договору займа дата последнего погашения задолженности – 22.06.2021.
По состоянию на 12.04.2022 задолженность по договору составляет за период с 23.06.2021 по 12.04.2022 (включительно) в размере 1 422 057,12 руб., в том числе: неустойка - 72 341,75 руб., просроченные проценты - 97 860,33 руб., просроченный основной долг - 1 251 855,04 руб.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение:
- выполнение истцом своих обязательств по предоставлению ответчикам суммы кредита в полном объеме;
- неисполнение ответчиками обязательств по кредитному договору, в результате чего у последних образовалась задолженность по основному долгу, процентам и пени.
Согласно положениям ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, по смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда.
Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенную в определении N 263-О от 21 декабря 2000 года предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требований ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации идет речь не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Согласно представленному истцом расчету размер неустойки составил 72 341,75 руб., в том числе на просроченные проценты 52 252,36 руб., на просроченную ссудную задолженность 20 089,39 руб., которая, в свою очередь, является мерой ответственности за нарушение заемщиками своих обязательств по договору.
При этом, заявленные ко взысканию пени в вышеуказанном размере по мнению суда, соразмерны последствиям нарушения обязательств, оснований для их снижения не имеется, учитывая в том числе, что ответчики не исполняют свои обязательства по кредитному договору длительный период времени, в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие явную несоразмерность пеней последствиям нарушения обязательства, учитывая сумму и период нарушения обязательств. Подлежащий ко взысканию размер неустойки соответствует критерию разумности и соразмерности и отвечает целям установления баланса между применяемой мерой ответственности и характером нарушенного права, а также объема и последствий нарушения, при этом размер неустойки определен с учетом характера и степени вины ответчиков в нарушении сроков погашения задолженности, длительности неисполнения обязательств, отсутствия со стороны ответчиков доказательств несоразмерности заявленного ко взысканию размера неустойки, а также исходя из заявленного истцом размера основного долга и процентов.
Суд приходит к выводу об отсутствии оснований для снижения размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку достаточных доводов и доказательств, свидетельствующих о том, что неустойка в данном случае явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в материалы дела не представлено.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ч. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Поскольку ответчиками не исполняются обязательства по погашению кредита и уплате процентов длительный период (более года на дату рассмотрения настоящего дела), суд приходит к выводу о том, что ответчики существенным образом нарушили условия кредитного договора, вследствие чего требования о расторжении кредитного договора и досрочном взыскании задолженности по кредитному договору являются правомерными и подлежат удовлетворению.
Принимая во внимание, что ответчиками обязательства по возврату займа не исполняются, у истца как залогодержателя в силу закона и обеспеченного залогом кредитного договора, имеется право на удовлетворение своих требований путем обращения взыскания на заложенное имущество.
В соответствии с пунктами 1,4 статьи 334 ГК РФ, в силу залога, кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
К отдельным видам залога (ст.ст. 357-358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге.
Согласно п. 1 ст. 334, ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор приобретает право в случае неисполнения заемщиком (покупателем-залогодателем) обязательств по кредитному договору получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Залог обеспечивает требования в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения обязательств, а также расходов по обращению взыскания и расходов по его реализации.
В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Ч. 2 ст. 348 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Согласно ч. 3 ст. 348 ГК РФ если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем 3 раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда (ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно положениям ст.78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
В соответствии с п.50 данного Федерального закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст. 3, 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
На основании п.1 ст.56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Доказательств, свидетельствующих об исполнении обязательств по кредитному договору и об отсутствии задолженности, ответчиками суду представлено не было. Неисполнение обязательств по погашению кредита и уплате процентов за пользование им в соответствии с условиями кредитного договора ответчиками не оспаривается.
Поскольку обязательства должника по кредитному договору не исполнены, то суд считает обоснованным требование истца обратить взыскание в счет погашения задолженности ответчиков по кредитному договору № от 22.04.2014 в размере 1 422 057,12 руб. на залоговое имущество, а именно:
- земельный участок, площадью 770 +/- 1.92 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилой дом индивидуальной застройки, расположенный по адресу: обл. Свердловская, <адрес>, с кадастровым номером: 66:61:0220011:70;
- жилой дом, назначение: жилое, площадью 36,8 кв. м, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: 66:61:0220011:232.
В настоящем случае залог обеспечивает исполнение заемщиком обязательств, принятых по кредитному договору № от 22.04.2014.
В статье 54.1. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлены основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.
Так, пунктом 1 указанной нормы права предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Как установлено судом, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество не имеется, поскольку ответчиком допущена просрочка исполнения обязательств более 3 месяцев, а сумма неисполненного обязательства по кредиту более 5% от стоимости предмета ипотеки. При таких обстоятельствах, нормы п. 2 ст. 348 ГК РФ применению не подлежат.
Как установлено в ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.
В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд должен определить начальную продажную стоимость заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было, платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно п. 10 закладной оценочная (залоговая) стоимость имущества (жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>), переданного в залог, составила 2 235 000 рублей.
Для целей залога применяется дисконт в размере 90%.
В связи с чем, залоговая стоимость предмета залога, исходя из оценочной стоимости с применением дисконта, установлена по соглашению между первоначальным залогодержателем и залогодателем в размере 2 011 500 руб. 00 коп.
Из представленного истцом отчёта №, подготовленного ООО «Мобильный оценщик» по состоянию на 11.01.2022 рыночная стоимость объектов оценки - жилого дома площадью 36,8 кв.м. с кадастровым номером 66:61:0220011:232 и земельного участка общей площадью 770+/-1,92 кв.м. с кадастровым номером 66:61:0220011:70, расположенных по адресу: <адрес> составила 823 000 рублей, ликвидационная стоимость 691 000 рублей, в том числе, рыночная стоимость земельного участка – 135 000 рублей, жилого дома – 688 000 рублей.
При составлении названного отчета, специалистами ООО «Мобильный оценщик» указанные объекты оценки не осматривались. Акт осмотра, иной документ, подтверждающий их осмотр, результаты осмотра оценки в отчете отсутствуют. Все количественные и качественные характеристики объектов оценки были установлены на основании документов, фотоматериалов, представленных заказчиком. В разделе 1.1. отчета указано о том, что осмотр не производится в соответствии с Заданием на оценку. Фотоматериалы представлены заказчиком. В разделе 1.4 отчета указано о том, что изучив предоставленные фотоматериалы и документы, оценщик делает допущение о том, что физическое состояние здания «неудовлетворительное», состояние отделки требует капитального ремонта. В доме имеются коммуникации электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, газоснабжение
Между тем приведенные в отчете фотографии оцениваемого имущества не отражают в полном объеме фактическое состояние оцениваемых объектов и их существенные особенности.
Приведенные выше обстоятельства ставят под сомнение достоверность названного отчёта об оценке и возможность использования его результатов для разрешения вопроса об уменьшении определенной судом начальной продажной цены спорного имущества.
Согласно отчету №/Н от 03.08.2022 ООО «Грант Оценка», представленному ответчиком ФИО3, рыночная стоимость имущества, расположенного по адресу: <адрес> составила 2 070 000 рублей, в том числе: жилого дома, общей площадью 120 кв.м., двухэтажного – 1 900 000 рублей; земельного участка, категории земель – земли населённых пунктов – под жилой дом индивидуальной застройки площадью 770 кв.м. – 170 000 рублей.
При определении размера рыночной стоимости залогового имущества суд принимает за основу отчет ООО «Грант Оценка», представленный ответчиком, поскольку данный отчет полностью соответствует требованиям законодательства, определенный экспертом размер рыночной стоимости имущества аргументирован, мотивирован с указанием методов оценки, у суда отсутствуют основания сомневаться в компетентности эксперта.
При составлении данного отчета оценщиком было учтено наличие благоустройств: отопление (электрическое), водоснабжение (центральное), канализация (автономное – выгребная яма), электроснабжение, выполнен подвод газовых труб к дому. Данный отчет содержит более актуальную информацию на момент разрешения спора, составлен оценщиком при непосредственном осмотре объектов недвижимости.
Также, принимая за основу отчет №/Н суд учитывает, что определенная в отчете об оценке, представленном истцом, стоимость имущества 823 000 рублей, существенно отличается от ранее определенной сторонами при заключении кредитного договора 2 011 500 рублей и в отчете представленном стороной ответчика – 2 070 000 рублей.
Таким образом, признав заключение эксперта ООО «Грант Оценка» N014-22/Н от 03.08.2022, отвечающим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», оценив его в соответствие с положениями ст.67 ГПК РФ, суд принимает его в качестве относимого и допустимого доказательства по делу и определяет рыночную стоимость заложенного имущества в сумме 2 070 000 рублей.
В соответствии с подп.4 п.2 ст.54 Федерального закона "Об ипотеке" при определении в судебном порядке начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества указанная цена определяется судом на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, то она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В связи с этим, суд считает возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества, составляющую 80% рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - жилого дома площадью 36,8 кв.м. с кадастровым номером 66:61:0220011:232 и земельного участка общей площадью 770+/-1,92 кв.м. с кадастровым номером 66:61:0220011:70, расположенных по адресу: <адрес> в общем размере 1 656 000 рублей (2 070 000 руб. x 80%), в том числе жилого дома в размере 1 520 000 руб., земельного участка – 136 000 руб.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить исковые требования истца, поскольку они законны, обоснованы, подтверждены письменными доказательствами.
В соответствии с п. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
К издержкам, связанным с рассмотрением дела, согласно ст. 94 ГПК РФ, в числе прочих, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; другие признанные судом необходимыми расходы.
Согласно п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса.
В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено о том, что если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ, статьи 323, 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Истцом при подаче иска в суд понесены расходы по оплате услуг оценочной организации в сумме 2 400 рублей, что подтверждается справкой ООО «Мобильный оценщик» от 12.01.2022.
В соответствии со статьями 94, 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу ПАО "Сбербанк" подлежат уплате расходы, связанные с проведением экспертизы, в сумме 2 400 рублей.
Также установлено, что истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 27 310 рублей 00 копеек, что подтверждается платежным поручением № от 04.05.2022, в связи с чем, и с учетом удовлетворения исковых требований, с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере уплаченной суммы.
Таким образом, исковые требования ПАО Сбербанк подлежат удовлетворению в полном объёме.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО3, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору – удовлетворить.
Расторгнуть кредитный договор № от 22.04.2014 заключенный между ОАО «Сбербанк России» и ФИО1, ФИО2.
Взыскать с ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации <...> выдан Отделом УФМС России по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ), ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации <...>), солидарно, в пользу ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с 23.06.2021 по 12.04.2022 (включительно) в размере 1 422 057 рублей 12 копеек, в том числе: неустойка - 72 341 рубль 75 копеек, просроченные проценты - 97 860 рублей 33 копейки, просроченный основной долг - 1 251 855 рублей 04 копейки, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 27 310 рублей 29 копеек, расходы по оценке стоимости предмета залога в размере 2 400 рублей 00 копеек, всего взыскать: 1 451 767 (один миллион четыреста пятьдесят одна тысяча семьсот шестьдесят семь) рублей 41 копейка.
Обратить взыскание на предмет залога: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилой дом индивидуальной застройки, расположенный по адресу: обл. Свердловская, <адрес>, с кадастровым номером: 66:61:0220011:70; жилой дом, назначение: жилое, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: 66:61:0220011:232, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 1 656 000 (один миллион шестьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек.
Установить, что из средств, вырученных от реализации (продажи) с публичных торгов вышеуказанного заложенного имущества подлежит выплате ПАО Сбербанк: задолженность по кредитному договору № от 22.04.2014 в размере 1 422 057 рублей 12 копеек; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 27 310 рублей 29 копеек, расходы по оценке стоимости предмета залога в размере 2 400 рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Серовский районный суд Свердловской области.
Решение в окончательной форме изготовлено 23 августа 2022 года.
Председательствующий Н.А. Холоденко