Дело № 92OS0000-01-2022-000076-20

Производство № 3а-48/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 декабря 2022 года г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе:

председательствующего судьи – Бояриновой Е.В.,

при секретаре – Михайловой В.Г.,

с участием: представителя административного истца ФИО1, представителей административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску акционерного общества «Севастопольское АТП-14330» к Правительству Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица – Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополю, ООО «Оценочная компания «Эдвайс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

01 июня 2022 года акционерное общество «Севастопольское АТП-14330» обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 13 351 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равную его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 9 557 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что на основании договора аренды № 839 от 30 декабря 2020 года заключенного между Департаментом по имущественным и земельным отношениям <адрес> и Акционерным обществом «Севастопольское автотранспортное предприятие 14330» был передан земельный участок с кадастровым номером №, площадью 13 351 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> отнесением земельного участка к категории земель населенных пунктов и видом разрешенного использования – для обслуживания приватизированных зданий и сооружений автоколонны №.

В соответствии с Распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 10 ноября 2021 года № 5349-РДИ, принятом в соответствии со статьёй 15 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237- ФЗ «О государственной кадастровой оценке» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города федерального значения Севастополь.

Согласно выписке из ЕГРН от 18 мая 2022 года по состоянию на 01 января 2021 года государственная кадастровая стоимость земельного участка по улице Спартаковской, д. 1 определена на 2021 год в размере 25 587 606 рублей 32 копеек.

Однако рыночная стоимость земельного участка согласно проведенного исследования и представленного Отчета от 13 мая 2022 года № 07-/2/03-22 ООО «Оценочная компания «Эдвайс» составила 9 557 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 г. в размере 20346924 рубля – как это установлено заключением эксперта.

Представители административного ответчика - Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» – ФИО2, ФИО3 возражали против удовлетворения административного иска.

Представители административного ответчика – Правительство Севастополя, заинтересованных лиц – Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя, ООО «ОК «Эдвайс» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщили.

Суд, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, изучив доводы административного иска, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 30 декабря 2020 года № 839, заключенного между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в интересах города федерального значения Севастополя и АО «Севастопольское автотранспортное предприятие 14330», административный истец является арендатором земельного участка, площадью 13 351 кв.м., расположенного в <...> предоставленного для обслуживания приватизированных зданий и сооружений автоколонны № 5.

Из пункта 2.1. договора установлено, что годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком расчёта размера арендной платы, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 08 апреля 2019 года № 219- ПП.

Кадастровая стоимость участка составляет 9 936 785, 76 рублей Ставка арендной платы в размере 2,4 %.

Право пользования земельным участком АО «Севастопольское АТП 14330» на условиях аренды по состоянию на 18 мая 2022 года подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии с пунктами 1.2, 3.3 Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 8 апреля 2019 г. № 219-ПП, установлено, что для расчета размера арендной платы за пользование земельными участками применяется кадастровая стоимость земельных участков, определенная в соответствии с требованиями действующего законодательства. Действующие договоры аренды земельных участков, по условиям которых арендная плата рассчитана на основании нормативной цены (либо нормативной денежной оценки) земельного участка, подлежат корректировке в части расчета арендной платы в соответствии с условиями настоящего Порядка. Указанная корректировка проводится арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением арендаторов в соответствии с условиями договоров и не требует заключения дополнительных соглашений к договорам аренды, если такие условия предусмотрены договорами.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 18 мая 2022 года № КУВИ -001/2022-75405358 по состоянию на 01 января 2021 года государственная кадастровая стоимость земельного участка по <адрес> составила 25 587 606, 32 рублей.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе, арендаторы.

Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

При таких обстоятельствах, результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, являющегося субъектом спорных правоотношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247, часть 1 статьи 248 КАС РФ).

В обоснование исковых требований представителем административного истца до назначения по делу судебной оценочной экспертизы представлен отчет об оценке от 13 мая 2022 г. № 07о/2/03-22, составленный оценщиком ООО «Оценочная компания «Эдвайс», согласно которому рыночная стоимость арендуемого истцом земельного участка по состоянию на дату оценки – 01 января 2021 г. составляет 9 557 000 рублей, то есть ниже утвержденной 24 января 2019 г. кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с существенными противоречиями в представленных доказательствах, свидетельствующих об отличии рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, от его кадастровой стоимости, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 27 июля 2022 года по ходатайству представителя административного истца, поддержанного иными участниками судебного заседания, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2021 года, и соответствия представленного истцом отчета об оценке от 13 мая 2022 года № 07о-/2/03-22 требованиям Федерального закона от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта от 21 октября 2022 года № 1224/3-4, выполненному ООО «Бюро судебной экспертизы», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 13 351 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года составляет 19 627 839 рублей;

02 декабря 2022 года в адрес Севастопольского городского суда поступило дополнение к заключению эксперта № 1224/3-4 от 21 октября 2022 года в связи с выявленной ошибкой при расчете итоговой стоимости. Как указал эксперт, расчет итоговой стоимости проводится при помощи целочисленного взвешивания на основании сопоставления количества корректировок, как основного показателя, характеризующего величину отличий объектов аналогов от оцениваемого объекта по формуле :

Удельный вес равен (1/ni) / ? (1/ni). Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 13 351 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2021 года, составляет 20 346 924 рублей.

Отчет от 13 мая 2022 года № 07о/2/03-22, составленный оценщиком ООО «Оценочная компания «Эдвайс» в целом соответствует требованиям Федерального закона от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Оценщиком не допущено нарушений требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки; оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, отсутствуют математические ошибки, использованная оценщиком информация достоверная и проверяемая; вместе с тем Оценщиком допущены нарушения при применении поправок на торг и местоположение, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; в нарушение подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7 в отчете отсутствует обоснование использования лишь части доступных оценщику объектов-аналогов.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд признает составленное экспертом ООО «Бюро судебной экспертизы» заключение от 21 октября 2022 года № 1224/3-4, а также дополнение к заключению надлежащим доказательством, подтверждающим содержащуюся в нем рыночную стоимость земельного участка и недостоверность отчета оценщика, в силу следующего.

Статьей 59 КАС РФ предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов, электронных документов. Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

По смыслу положений статей 82, 84 и 168 КАС РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу, подлежащих оценке на предмет относимости, допустимости, достоверности, достаточности.

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Требования к заключению судебной экспертизы, дополнению к заключению эксперта также содержатся в Федеральном законе от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ), согласно которому судебная экспертиза – предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Суд полагает, что при проведении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы данные требования закона экспертом ФИО4 соблюдены. Не доверять ее выводам у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы и подтверждены. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержащиеся в заключении выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у эксперта специальностей.

Также суд считает возможным согласиться с выводами судебной оценочной экспертизы об установленной в заключении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2021 года в размере 20 346 924 рублей, определенной сравнительным подходом и методом количественных корректировок. Обоснование применения данного подхода и метода, расчет рыночной стоимости исследуемого земельного участка, и отказ от использования затратного и доходного подходов экспертом приведены в заключении согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

В заключении судебной оценочной экспертизы проанализированы все ценообразующие факторы влияющие на рыночную стоимость спорного земельного участка, произведен правильный подбор объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектом оценки по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам (местоположение, цена продажи, дата предложения, вид разрешенного использования, транспортная доступность), применены все необходимые корректировки с обоснованием приведенных поправок и расчетов их значений.

Заключение судебной оценочной экспертизы полностью соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение итоговой рыночной стоимости спорного объекта, экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости земельного участка. Произведенные при выведении итоговой рыночной стоимости земельного участка расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и литературы, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Согласно части 2 статьи 61 КАС РФ суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (части 1 - 4 статьи 84 КАС РФ).

Принимая во внимание изложенные правовые нормы, оценив представленное в материалы дела экспертное заключение от 21 октября 2022 года № 1224/3-4, дополнение к заключению экспертизы, пояснения сторон, суд приходит к выводу о допустимости указанного заключения эксперта как доказательства.

Несогласие представителя административного ответчика с заключением эксперта по существу основано на субъективном восприятии и неверном истолковании основных положений исследовательской части заключения эксперта.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении эксперта ООО «Бюро судебной экспертизы» заключение от 21 октября 2022 года № 1224/3-4 и дополнение, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка подлежит признанию достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка, площадью 13 351 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>

Пунктом 25 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 определено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.

Материалами дела подтверждается, что АО «Севастопольское АТП 14330» обратилось в суд с административным иском 31 мая 2022 года, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 31 мая 2022 г.

Согласно положениям пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером №, общей площадью 13 351 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования «для обслуживания зданий и сооружений автоколонны № 5», равную его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 20 346 924 (двадцать миллионов триста сорок шесть тысяч девятьсот двадцать четыре рублей).

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 01 июня 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

В окончательной форме решение суда изготовлено 22 декабря 2022 г.

Судья Е.В. Бояринова