Дело № 2-2703-2025

УИД 42RS0005-01-2025-003886-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Кемерово 16 сентября 2025 года

Заводский районный суд города Кемерово Кемеровской области

в составе председательствующего Жигалиной Е.А.

при секретаре Щегловой Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса к ФИО1 об освобождении и возврате земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса обратился в суд с иском к ФИО1 об освобождении и возврате земельного участка.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 являлся арендатором земельного участка площадью 669 кв.м. из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: адрес, адрес по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Земельный участок предоставлялся для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с п.2.1 Договора аренды срок действия его устанавливается с момента его заключения по 30.09.2009 г. Согласно п. 6.2 договора и ст. 621 ГК РФ в случае, если по окончании срока действия договора арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения Договора, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения Договора, указанный в предупреждении.

Согласно акту осмотра ГКУ «Кузбассфонд» земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что фактически на земельном участке располагается фундамент и объект незавершенного строительства. Строительные и земельные работы не ведутся. Наземные линейные объекты отсутствуют. На территории лежат кирпичи, доски, шины, металлический шифер. Участок огорожен, покрыт травянистой растительностью, доступ возможен с земель общего пользования.

КУГИ Кузбасса направлял должнику уведомление об отказе от договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в порядке п.2 ст. 610 ГК РФ и п. 6.2. договора с требованием освободить земельный участок, демонтировать фундамент и объект незавершенного строительства, привести участок в надлежащее состояние и передать земельный участок по акту приема-передачи согласно п. ДД.ММ.ГГГГ Договора аренды.

Просит обязать ФИО1 освободить земельный участок, площадью 669 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: адрес, переданный по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № для строительства индивидуального жилого дома, от расположенных на нем объектов (демонтировать фундамент, объект незавершенного строительства и ограждение) в месячный срок с момента вступления в силу решения суда; обязать ФИО1 возвратить земельный участок, площадью 669 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: адрес, Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса по акту приема-передачи в надлежащем состоянии пригодном для его использования.

Представитель истца КУГИ Кузбасса ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, просила удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчика ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что он надлежащим образом оплачивал необходимые платежи по договору аренды земельного участка, производил строительство индивидуального жилого дома на данном участке, однако в связи с отсутствием материальной возможности строительство дома осуществляется не быстрыми темпами. За земельным участком он ухаживает, производит покос травы, при этом, на момент проверки земельного участка, в силу семейных обстоятельств, действительно участок был заросший травой, это произошло в короткий промежуток времени. В настоящее время в Росреестре зарегистрировано его право на объект незавершенного строительства (жилого дома) на спорном участке. Кроме того, в установленном порядке он обратился в КУГИ Кузбасса с заявлением о предоставлении указанного земельного участка без проведения торгов, ответ Комитетом пока не предоставлен. Просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Выслушав представителя истца КУГИ Кузбасса ФИО2, ответчика ФИО1, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.2 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со ст.29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В силу ст. 2 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», адрес от ДД.ММ.ГГГГ №-ОЗ «Об отнесении полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе – городе Кемерово к полномочиям специального органа исполнительной власти адрес, осуществляющего отдельные полномочия в сфере земельных отношений» Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками адрес, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, в настоящее время полномочия по распоряжению земельными участками на территории Кемеровской области отнесены к компетенции Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии со ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

Согласно п.1, 2 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судом установлено, что ФИО1 являлся арендатором земельного участка площадью 669 кв.м. из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: адрес, адрес адрес, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Земельный участок предоставлялся для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с п.2.1 Договора аренды срок действия его устанавливается с момента его заключения по ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 6.2 договора и ст. 621 ГК РФ в случае, если по окончании срока действия договора арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения Договора, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения Договора, указанный в предупреждении.

Согласно акту осмотра ГКУ «Кузбассфонд» земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что фактически на земельном участке располагается фундамент и объект незавершенного строительства. Строительные и земельные работы не ведутся. Наземные линейные объекты отсутствуют. На территории лежат кирпичи, доски, шины, металлический шифер. Участок огорожен, покрыт травянистой растительностью, доступ возможен с земель общего пользования.

КУГИ Кузбасса направлял должнику уведомление об отказе от договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в порядке п.2 ст. 610 ГК РФ и п.6.2. договора с требованием освободить земельный участок, демонтировать фундамент и объект незавершенного строительства, привести участок в надлежащее состояние и передать земельный участок по акту приема-передачи согласно п. ДД.ММ.ГГГГ Договора аренды.

Согласно сведений Администрации города Кемерово Управления архитектуры и градостроительства от ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города Кемерово было выдано разрешение № от ДД.ММ.ГГГГ (срок 10 лет) на строительство объекта капитального строительства на земельном участке: №, расположенном по адресу: адрес ФИО1

Согласно сведениям из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером№, по адресу: адрес,площадью 669 +/-9,1 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома с приусадебным участком, сведения об объекте недвижимости имеет статус «актуальные, ранее учтенные».

Согласно сведениям из ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: адрес, расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 129 кв.м., проектируемое назначение – жилой дом, степень готовности – 10%, правообладатель ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ.

Из изложенного следует, что на спорном земельном участке с кадастровым №, представленном ответчику в установленном порядке, был возведен объект незавершенного строительства в период действия договора аренды, при этом разрешенное использование земельного участка предполагает строительство на нем данного объекта.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, частей 6, 7 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет и права на которые подлежат государственной регистрации.

В силу статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка (подпункт 2 пункта 1).

В соответствии с пунктом 2 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым № предоставлен ответчику в аренду для индивидуального жилищного строительства, то есть не был занят ответчиком самовольно.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период возведения спорной постройки) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

По общему правилу, установленному статьями 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для строительства объектов капитального строительства необходимо получение разрешения на строительство, а после завершения строительства - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

До 04 августа 2018 г. получение разрешения для строительства объекта индивидуального жилищного строительства требовалось (пункт 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ).

С 04 августа 2018 г. для строительства объекта индивидуального жилищного строительства застройщик обязан направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства.

При этом в силу части 5 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 340-ФЗ правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу указанного Федерального закона (до ДД.ММ.ГГГГ) начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до ДД.ММ.ГГГГ направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения статьи 51.1, частей 16 - 21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вместе с тем, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пункт 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), земельный участок с кадастровым номером42:24:0101062:836 изменился с возведением на нем спорного фундамента, что само по себе не противоречит цели предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что ответчиком на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка возведен объект незавершенного строительства, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), указанный объект недвижимости был возведен в период действия договора аренды, что зафиксировано на фотоматериалах к акту, следовательно у Комитета отсутствовали основания для расторжения договора аренды.

Следовательно, возврат спорного земельного участка в том же состоянии, как это предусмотрено статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, невозможен без разрешения судьбы спорного объекта незавершенного строительства, что указанной нормой права не предусмотрено. На ответчика не может быть возложена обязанность по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Порядок действий органов местного самоуправления после истечения срока действия договора аренды муниципального земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предусмотрен положениями статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Как установлено судом и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорный земельный участок предоставлен ответчику в аренду в ДД.ММ.ГГГГ году для строительства объекта недвижимости – индивидуального жилого дома, в период действия договора аренды ответчик возвел на этом участке объект незавершенного строительства.

Из материалов дела следует, что ответчик 29.07.2025 года обратился в КУГИ Кузбасса с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства (для индивидуального жилищного строительства). Ответа на заявление материалы дела не содержат.

На основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, ответчику земельный участок в аренду для завершения строительства не предоставлялся, при этом оснований для отказа в заключении с ответчиком договора, перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса РФ, не установлено.

С учетом приведенных обстоятельств, а также обстоятельств, касающихся правомерности возведения расположенного на спорном участке объекта незавершенного строительства –жилого дома со степенью готовности 10%, в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с ДД.ММ.ГГГГ, ответчик имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства, о чем он обратился к истцу, результат рассмотрения данного заявления истцом в дело не предоставлен.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований КУГИ Кузбасса к ФИО3 об освобождении и возврате земельного участка по договору аренды, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса к ФИО1 об освобождении и возврате земельного участка оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Заводский районный суд г. Кемерово в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: Е.А. Жигалина

Мотивированное решение суда составлено 22.09.2025 года.

Копия верна. Судья:

Подлинный документ подшит в гражданском деле №2-2703/2025 Заводского районного суда г. Кемерово.