ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 3а-18/2025

Верховный Суд Республики Мордовия в составе:

председательствующего судьи Верховного Суда Республики Мордовия Середы Людмилы Ивановны,

при секретаре Мартыновой Юлии Дмитриевне,

с участием в деле:

административного истца – ФИО1, его представителя адвоката Решетниковой Юлии Кимовны,

административных ответчиков:

- Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», его представителя ФИО2,

- Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия, его представителя ФИО2,

заинтересованных лиц:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее – Управление Росреестра по Республике Мордовия),

- публично-правовой компании «Роскадастр», в лице филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Мордовия (далее - ППК «Роскадастр», в лице филиала ППК «Роскадастр» по Республике Мордовия),

- администрации Ковылкинского муниципального района Республики Мордовия,

- администрации городского поселения Ковылкино Ковылкинского муниципального района Республики Мордовия,

рассмотрев в открытом судебном заседании 23 мая 2025 г. в г. Саранске Республики Мордовия административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в Верховный Суд Республики Мордовия с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, указав в обоснование заявленных требований, что ему на праве собственности принадлежат помещения с кадастровыми номерами <№>, <№>, <№>, кадастровая стоимость которых значительно превышает их рыночную, определенную отчетами об оценке, чем нарушаются права административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц. Решениями бюджетного учреждения ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

По данным основаниям ФИО1 просил суд: признать незаконными решения ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» от 31 октября 2024 г. <№>, <№>, <№>; установить по состоянию на 2 сентября 2024 г. кадастровую стоимость объектов недвижимости – помещений, расположенных по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами: <№> - в размере 2 974 000 рублей; <№> - в размере 2 980 000 рублей; <№> в размере 3 245 000 рублей равной их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца - адвокат Решетникова Ю.К. поддержала заявленные требования, представитель административных ответчиков ФИО2 полагает необходимым отказать в удовлетворении требования о признании решений центра незаконными, установить кадастровую стоимость спорных объектов согласно рыночной стоимости, установленной заключением эксперта.

Административный истец ФИО1, представители заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), не усматривается, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие вышеуказанных лиц.

Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.

Статья 245 КАС Российской Федерации предусматривает возможность обращения юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости) (пункт 3 части 1 статьи 248 КАС Российской Федерации).

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ определен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и постановления Правительства Республики Мордовия от 5 сентября 2022 г. № 614 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Республики Мордовия, для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 октября 2022 г.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником: нежилого помещения с кадастровым номером <№>, общей площадью 455, 9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, дата регистрации права собственности – 11 марта 2023 г.;

нежилого помещения с кадастровым номером <№>, общей площадью 457 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, дата регистрации права собственности – 19 августа 2024 г.;

нежилого помещения с кадастровым номером <№>, общей площадью 504 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, дата регистрации права собственности – 19 августа 2024 г.

Помещения с кадастровыми номерами <№>, <№>, <№> расположены в одном здании с кадастровым номером <№>.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№> утверждена Приказом Минземимущества РМ от 2 октября 2023 г. № 136 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Республики Мордовия» в размере 8 732 579,77 рублей.

Кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами <№>, <№> была определена ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в акте об определении кадастровой стоимости от 21 августе 2024 г. <№> в размерах: 8 753 649,83 рублей – помещение с кадастровым номером <№>, 9 653 915,79 рублей – помещение с кадастровым номером <№>.

4 октября 2024 г. ФИО1 обратился в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости помещений с кадастровыми номерами <№>, <№>, <№> в размере их рыночной стоимости по состоянию на 2 сентября 2024 г. на основании отчетов ООО «Каплан» <№>, <№>, <№> от 5 сентября 2024 г.

Решениями ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 31 октября 2024 г. <№> и <№>, <№> отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной указанными отчетами об оценке, ввиду нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, предусмотренных положениями статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункта 2 пункта 3 ФСО № 4, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, пункта 9 ФСО № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, пункта 9 ФСО № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. №200, пункта 11 ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, пункта 1 ФСО № 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, пунктов 22в, 22е ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, пунктов 2, 8 ФСО № 6, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, пункта 13 ФСО № 2, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. №200.

Положениями главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК Российской Федерации) на территории Российской Федерации установлен налог на имущество физических лиц.

Налогоплательщиками налога на имущество признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 401 НК Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 НК Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации применение упрощенной системы налогообложения индивидуальным предпринимателем предусматривает его освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности (за исключением объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 Налогового Кодекса).

По сведениям Управления Федеральной налоговой службы по Республике Мордовия на налоговый период 2024 года перечень, предусмотренный пунктом 3 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации, установлен Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия от 28 декабря 2023 г. №164, согласно которому под позицией 2 включено здание с кадастровым номером <№>. Поскольку спорные помещения входят в состав указанного здания, к ним неприменимы положения пункта 3 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации и в отношении данных помещений будет исчислен налог на имущество физических лиц за налоговый период 2024 года.

Таким образом, административный истец, будучи собственником объектов недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц по состоянию на 4 октября 2024 г. (дату обращения в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной) и 18 ноября 2024 г. (дату обращения в суд), вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 2 сентября 2024 г.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ порядок, административный истец обратился в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним, согласно названной норме закона, постановлению Правительства Республики Мордовия от 25 января 2023 г. №38 «О переименовании государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Фонд имущества» (пункт 2 Постановления – в ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки»), подпункту 6 пункта 2 постановления Правительства Республики Мордовия от 7 июля 2023 г. № 313 «О государственном бюджетном учреждении Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Республики Мордовия».

К заявлениям в Центр кадастровой оценки об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости административным истцом были приложены отчеты <№>, <№>, <№> от 5 сентября 2024 г., составленные ООО «Каплан», оценщиком ФИО7, согласно которым по состоянию на 2 сентября 2024 г. рыночная стоимость: помещения с кадастровым номером <№> составляет 2 974 000 рублей; помещения с кадастровым номером <№> - 2 980 000 рублей; помещения с кадастровым номером <№> - 3 245 000 рублей.

Для оценки правомерности выводов в решениях Центра кадастровой оценки относительно представленных отчетов оценщика определением суда от 22 января 2025 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза на предмет определения соответствия отчетов оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату их оценки.

Согласно заключению эксперта ФБУ Мордовская ЛСЭ Минюста России ФИО12 <№> от 6 марта 2025 г.:

- отчеты <№>, <№>, <№> от 5 сентября 2024г. об оценке рыночной стоимости помещений с кадастровыми номерами <№>, <№>, <№> не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности: статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки – п. 1 ФСО №5, п. 8ФСО №6, п. 11 ФСО №7 (оценщиком необоснованно не применен доходный подход, некорректно использован объект – аналог № 2, неверно применены корректировки и др.);

- по состоянию на 2 сентября 2024 г. рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№> составляет 6 616 985 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№> - 8 304 835 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером <№> - 8 090 087 рублей.

Представителем административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» ФИО2 представлены возражения на заключение эксперта, согласно которым: - в расчетной таблице № 17 на стр.135-138 заключения при применении корректировки на материал стен для объекта аналога № 2 допущена математическая ошибка в расчетах, повлиявшая на итоговую рыночную стоимость объекта с кадастровым номером <№>; данная корректировка составляет 0,84, скорректированная стоимость после применения данной корректировки должна составить 2791,03 руб. (3322,66 х 0,84), однако в расчетной таблице № 17 эксперт указывает неверное значение скорректированной стоимости в размере 2707,1 руб.;

- в расчетной таблице № 19 на стр.149-152 заключения при применении корректировки на наличие отдельного входа для объекта аналога № 1 содержится опечатка, повлиявшая на итоговую рыночную стоимость объекта исследования с кадастровым номером <№>; согласно данным таблицы № 19 корректировка на наличие отдельного входа для объекта аналога № 1 составляет 1,04, скорректированная стоимость после применения данной корректировки должна составить 3448,08 руб. (3315,47х1,04), однако в расчетной таблице № 19 эксперт указывает неверное значение скорректированной стоимости в размере 3315,6 руб.

С учетом данных замечаний экспертом представлен дополнительный расчет рыночной стоимости объектов оценки, согласно которому по состоянию на 2 сентября 2024 г. рыночная стоимость помещения с кадастровым номером <№> составляет 6 643 793 рублей; помещения с кадастровым номером <№> - 8 336 304 рублей; помещения с кадастровым номером <№> - 8 090 087 рублей (т.3,л.д.57-64).

Представителем административного истца представлены возражения на экспертное заключение с указанием на то, что экспертом необоснованно здание отнесено к торговым центрам; объекты – аналоги несопоставимы с объектом оценки по территориальному расположению; необоснованно не применена корректировки пешеходного трафика и этажности; отдельного входа/выхода из помещений на улицу не имеется, что является негативным фактором для сдачи в аренду; объекты оценки не имеют охраны; неверно применена корректировка на месторасположение; не согласна с выводом эксперта о некорректном использовании оценщиком объекта – аналога № 2 в рамках сравнительного подхода; считает необоснованным применение доходного метода оценки, поскольку на момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Полагая, что с учетом изложенного экспертное заключение является неполным и неясным, представителем административного истца заявлено ходатайство о назначении дополнительной экспертизы, для проведения которой предложены объекты – аналоги и копии договоров аренды спорных объектов для расчета рыночной стоимости при доходном подходе методом дисконтирования денежных потоков.

Согласно части 1 статьи 83 КАС Российской Федерации если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

Суд полагает, что таких оснований по делу не имеется.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 КАС Российской Федерации, суд приходит к выводам о том, что оно отвечает требованиям, предусмотренным КАС Российской Федерации, Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Заключение эксперта содержит подробное описание объектов оценки, анализ рынка, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, с использованием сведений об объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка, в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Доводы административного истца о необоснованном подборе объектов - аналогов, необоснованном применении и неприменении необходимых корректировок к объектам – аналогам, необоснованном применении доходного метода оценки своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашли.

Как следует из заключения судебной экспертизы, пояснений эксперта в судебном заседании, при расчете рыночной стоимости объектов оценки экспертом применены сравнительный подход (метод сравнения продаж за вычетом стоимости земельного участка) и доходный подход (метод прямой капитализации за вычетом стоимости земельного участка).

В качестве объектов – аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (подпункт б) пункта 22 ФСО №7).

Из экспертного заключения следует, что при выборе объектов – аналогов экспертом использовались архив оценщика, а также данные по ценам предложений аналогичных объектов из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов).

Для обоих подходов экспертом отобраны предложения по виду использования (для сравнительного анализа все предложения предлагаются в собственность, для доходного – в аренду), назначению аналогов – преимущественно торговые, месторасположению и площади, наиболее схожих по своим параметрам с объектами оценки.

Ввиду ограниченности выбора объектов по г.Ковылкино (за исключением одного, другие объекты несопоставимы с объектами оценки) экспертом рассмотрены варианты по г.Саранску. Фактор отличия по местоположению - использование объектов – аналогов, расположенных в г.Саранске, с населением около 311 000 человек, отличающихся от объектов оценки, расположенных в г. Ковылкино с населением 19 344 человек, скорректирован путем применения корректирующего коэффициента, согласно «Справочнику оценщика недвижимости – 2024. Торговая недвижимость Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия.» под редакцией ФИО3 (ссылка в заключении на источник (21) в расчетах применялся статус населенного пункта. Как пояснил эксперт в судебном заседании, применение корректировки по численности населения, на что указывает представитель административного истца, будет некорректно, поскольку в указанном справочнике отсутствует необходимое значение численности населенного пункта для г.Ковылкино, диапазон численности населения начинается от 60 тыс. чел.

Вопреки доводам представителя административного истца эксперт обоснованно квалифицировал здание, в котором находятся спорные объекты оценки, как торговый центр, в соответствии с описанием состава группы объектов недвижимости, относящихся к торговым центрам, предусмотренным таблицей 7 указанного справочника, поскольку объекты исследования расположены в специально спланированном здании с выделенным земельным участком под ним, здание и выделенные помещения в нем не подпадают под описание классов объектов «стрит-ритейл» и «торговые площади». Кроме того, на здании имеется вывеска «Торговый центр».

Из обоснования экспертом применения/неприменения им корректировок к объектам – аналогам следует, что:

- не применена корректировка на пешеходный трафик, так как, несмотря на то, что объекты оценки расположены внутри квартала, тем не менее здание находится в центре г.Ковылкино, рядом с двумя парками и центральной площадью, в оживленной зоне, пешеходный трафик высокий (таблица 167 вышеуказанного Справочника);

- в рамках сравнительного анализа объектом - аналогом № 1 явилось отдельно стоящее здание, когда объектами исследования являются встроенные помещения, к объекту – аналогу № 1 применена корректировка 0,92 (строка 14 «Тип объекта» стр.90 заключения эксперта, таблица 270 Справочника), к объектам-аналогам № 2 и №3 ввиду отличия от объекта оценки по виду «Этаж расположения» применены корректировки 0,77 и 0,83 (строка 15, стр.91 заключения эксперта, таблица 327 Справочника);

- поскольку у объекта оценки с кадастровым номером <№> (второй этаж) не имеется отдельного входа/выхода на улицу, вход/выход осуществляется через дверной проем на первом этаже, применение корректировки обоснованно (пункт 10.5 Справочника);

- перед зданием, в котором расположены спорные объекты, имеется строение с пунктом видеонаблюдения, в связи с чем строение принято как для размещения охраны;

- в связи с тем, что объекты оценки расположены в центре г.Ковылкино, а объекты – аналоги как в центре, так и в других частях города, к ним применена корректировка (таблица 60 Справочника).

Следует отметить, что согласно вышеуказанному Справочнику оценщика недвижимости – 2024 под редакцией ФИО3 (таблица 10) такие факторы, как «наличие охраны», «наличие отдельного входа», «тип объекта (встроенное помещение/отдельно стоящее здание)» оказывают незначительное влияние при определении цены торговой недвижимости.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов – аналогов. Объектом – аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В процессе анализа рынка недвижимости были отобраны предложения, наиболее сопоставимые с объектами оценки по основным критериям, имеющиеся отличия от объектов оценки компенсированы применением соответствующих корректировок.

Экспертом сделан вывод о некорректном использовании оценщиком объекта – аналога №2 в рамках сравнительного подхода на стр.38-42 отчета, с чем не согласна представитель административного истца.

Из экспертного заключения (т.2, листы 28-29 заключения) следует, что объектами оценки являются встроенные помещения в нежилом здании. Объект – аналог №2, согласно сведениям об объявлении о его продаже, реализуется в составе нескольких объектов недвижимости как административное здание с земельным участком и гаражом, что несопоставимо с объектами оценки.

Согласно пункту 11 ФСО V «Подходы и методы оценки» доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки, основан на принципе ожидания выгод.

Рассматривая возможность и целесообразность применения доходного подхода, необходимо учитывать способность объекта приносить доход и степень неопределенности будущих доходов (пункт 12 ФСО V «Подходы и методы оценки»).

При применении доходного подхода учитываются следующие положения:

- доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

- в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

- метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

- метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

- для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи (пункт 23 ФСО №7).

Арендные ставки бывают контрактными (определяемыми договором об аренде) и рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе). Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду. Для определения рыночной арендной ставки анализируются предложения по сдаче в аренду помещений, сопоставимых с исследуемым, приоритет отдается ставкам в оцениваемом здании/помещении. Расчет арендной ставки арендной платы проводится методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода (методические рекомендации под редакцией ФИО4).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктом 13 ФСО «Виды стоимости» (ФСО II) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость основана на предпосылках о сделке, совершаемой с объектом на рынке между гипотетическими участниками без влияния факторов вынужденной продажи после выставления объекта в течение рыночного срока экспозиции типичными для подобных объектов способами. Рыночная стоимость отражает потенциал наиболее эффективного использования объекта для участника рынка. При определении рыночной стоимости не учитываются условия, специфические для конкретных сторон сделки, если они недоступны другим участникам рынка (пункт 14 ФСО II).

В силу пункта 17 ФСО V на выбор вида денежного потока влияет специфика объекта оценки и сложившаяся практика участников рынка, то есть предусматривается рыночное ценообразование, а не доходность конкретного объекта. Положениями ФСО V и ФСО <№> не предусмотрены фактические показатели деятельности.

Эксперт, проанализировав рынок аренды торговой недвижимости и, придя к выводу, что он в достаточной степени развит, с учетом того, что объекты оценки находятся в рабочем состоянии, не требуют существенных единовременных затрат, приносят доход, предполагаемый поток будет равномерным, пришел к обоснованному выводу о возможности применения доходного подхода методом прямой капитализации.

При этом экспертом обоснованно отклонены объявления о продаже объектов (т.3,л.д.100-108), которые предлагались представителем административного истца в качестве объектов-аналогов в рамках доходного подхода методом дисконтирования денежных потоков для дополнительной экспертизы, поскольку указанные в объявлениях объекты несопоставимы с объектами оценки и не могут быть приняты в качестве объектов – аналогов, так как не относятся к одному сегменту торговой недвижимости.

Из пояснений эксперта в судебном заседании следует, что согласно объявлениям об аренде недвижимости по г.Ковылкино минимальная стоимость аренды одного квадратного метра торговой площади 500 рублей, максимальная – 1000 рублей, средняя стоимость – 744,45 рублей.

Указанная в представленных представителем административного истца договорах аренды спорных помещений информация об их стоимости - 37 руб. за 1 кв.м. не отражает рыночные тенденции и не соответствует рыночной стоимости торговых помещений в г.Ковылкино (т.3, л.д.2-16). Кроме того, подлинники договоров аренды спорных помещений представителем административного истца суду не представлены.

В рамках доходного подхода экспертом арендные рыночные ставки, по состоянию на 2 сентября 2024 г., определены на основании цен аренды объектов – аналогов, максимально сопоставимых с объектами исследования торговых помещений, на дату определения рыночной стоимости арендные рыночные ставки составляют 212,9 руб. кв.м, 277,1 руб. кв.м., 249,6 руб. кв.м.

С учетом изложенного доводы представителя административного истца о необоснованном выборе объектов – аналогов, подходов оценки, применении корректировок подлежат отклонению.

Экспертное заключение мотивировано, является полным, ясным, понятным, содержит ответы на поставленные вопросы и не содержит противоречий.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при производстве судебной экспертизы эксперт независим, он не может находиться в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

Эксперт самостоятелен в выборе методов проведения экспертного исследования; при этом его свобода ограничена требованием законности, а избранные им методы должны отвечать требованию допустимости судебных доказательств (часть 2 статьи 77 Федерального закона № 73-ФЗ).

Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ - в нем содержатся все необходимые сведения, в исследовательской части представлен список литературы, процесс исследования, примененные методы и методики, соответствующие расчеты, проведено согласование результатов расчетов рыночной стоимости, в полученных выводах указаны вопросы, поставленные перед экспертом, и ответы на них.

Коэффициенты вариации, характеризующие относительную меру отклонения значений выборки от среднеарифметического, согласно экспертному заключению, для объектов-аналогов равны 8%, 14,9% и 9,2%, что свидетельствует о сопоставимости объектов – аналогов с объектами оценки.

Оснований не доверять заключению эксперта, полученному по результатам проведения судебной экспертизы и подготовленному экспертом ФБУ Мордовская ЛСЭ Минюста России, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Экспертное заключение было направлено лицам, участвующим по делу, однако сведений, опровергающих заключение эксперта, суду не представлено.

Таким образом, доводы административного истца о допущенных экспертом ошибках, приведших к искажению результата, наличии в экспертном заключении неполноты и неясности подлежат отклонению.

Вместе с тем суд приходит к выводу о том, что при проведении оценки спорных объектов недвижимости оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с чем суд признает отчеты оценщика недопустимыми доказательствами.

Поскольку содержащиеся в отчетах об оценке выводы о рыночной стоимости объектов оценки опровергнуты заключением эксперта <№> от 6 марта 2025 г., которое отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на юридически значимую дату, суд устанавливает их кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта Мордовской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемых решений Центра кадастровой оценки незаконными, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленные административным истцом отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не соответствуют.

Замечания эксперта к отчетам оценщика аналогичны замечаниям, содержащимся в оспариваемых решениях ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки».

Следовательно, у ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.

Кроме того, суд, проверив порядок принятия, форму оспариваемых решений, а также полномочия принявшего их учреждения, пришел к выводу о том, что оспариваемые решения были приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Руководствуясь статьями 174, 180, 249, 297, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Мордовия

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» об оспаривании решений Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 31 октября 2024 г. <№>, <№>, <№> отказать.

Установить по состоянию на 2 сентября 2024 г. кадастровую стоимость объектов недвижимости:

нежилого помещения с кадастровым номером <№>, общей площадью 455, 9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 6 643 793 (шесть миллионов шестьсот сорок три тысячи семьсот девяносто три) рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером <№>, общей площадью 457 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 8 336 304 (восемь миллионов триста тридцать шесть тысяч триста четыре) рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером <№>, общей площадью 504 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 8 090 087 (восемь миллионов девяноста тысяч восемьдесят семь) рублей.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости считать 4 октября 2024 г.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия Л.И. Середа

Мотивированное решение суда составлено 3 июня 2025 г.