Решение по делу № 2-1715/2025 от 23.01.2026 - о признании договора залога недействительным, признании недействительной записи в ЕГРН.

Дело № 2-1715/2025 (УИД 69RS0039-01-2025-002673-72)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2025 года город Тверь

Пролетарский районный суд города Твери в составе:

председательствующего судьи Ерастовой К.А.,

при секретаре Андреанове М.Г.,

с участием истцов ФИО1 и ФИО2,

представителя истцов адвоката Заболотной С.М.,

представителя ответчика ФИО3 ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО1, ФИО3, Управлению Росреестра по Тверской области о признании договора залога недействительным, признании недействительной записи в ЕГРН,

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к к ФИО1, ФИО3, Управлению Росреестра по Тверской области о признании договора залога недействительным, признании недействительной записи в ЕГРН.

В обоснование исковых требований указано, что истец является собственником нежилого помещения по адресу <адрес>, кадастровый № на основании договора купли-продажи от 22 декабря 2015 года. Истцы состоят в браке с ДД.ММ.ГГГГ. Указанное помещение приобретено в браке, является совместной собственностью супругов. ДД.ММ.ГГГГ ответчики заключили договор о залоге недвижимости, по условиям которого ответчик ФИО1 предоставил в залог нежилое помещение, произведена государственная регистрация ипотеки в ЕГРН. Указанным договором нарушены права истцов. Как следует из договора займа, заемщиком является ответчик ФИО1, он же выступает залогодателем по договору залога. Истцы не являются стороной по указанным сделкам, право на предоставление помещения в залог не предоставляли. ФИО2 нотариального согласия на предоставление в залог не предоставляла. Оспариваемый договор залога от имени залогодателя заключен неуправомоченным лицом. Управлением Росреестра по Тверской области неправомерно произведена государственная регистрация ипотеки на основании оспариваемого договора залога. Поскольку истцы не являются сторонами сделки, узнали о ней лишь в ноябре 2024 года.

На основании изложенного, ссылаясь на положения ст. 1, 8, 153, 166-168, 334, 335 ГК РФ, ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», с учетом уточнения ввиду допущенной описки в отчестве истца ФИО2 (л.д. 83-84) просят суд: признать недействительным договор залога №3 от 20февраля 2023 года нежилого помещения по адресу <адрес>, кадастровый №, заключенный между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; признать недействительной запись № от 07марта 2023 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации ипотеки по договору залога №3 от 20 февраля 2023 года на нежилое помещение по адресу <адрес>, кадастровый №.

Определениями суда от 30 июля 2025 года, 20 октября 2025 года, занесенными в протоколы судебных заседаний, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, ППК «Роскадастр».

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебном заседании поддержали требования по доводам, изложенным в иске и письменной позиции по делу.

Истец ФИО1 дополнительно пояснил, что доверенность была выдана сыну на продажу спорного помещения в связи с тем, что он проживает в Санкт-Петербурге и мог найти там покупателя. Согласия на залог помещения он не давал, о сделке узнал в ноябре 2024 года.

Истец ФИО2 дополнительно пояснила, что в ноябре 2024 года они получили выписку из ЕГРН и увидели, что помещение в залоге, связались с сыном, он подтвердил данное обстоятельство и они обратились к юристам и попросили сына найти документы, он их найти не мог. В мае 2025 года ответчик ФИО3 позвонил мужу на телефон, сказал, что им нужно встретиться и обсудить вопросы по помещению. ДД.ММ.ГГГГ они встретились на улице возле спорного помещения, он приехал со своим другом. Устно пояснил про залог, дал в телефоне прочитать документы, на бумаге представить отказался. Согласия на залог истцы не давали, речи об этом не шло. Никаких требований и уведомлений им не поступало, ранее ответчика не знали, после 31 мая с ним не встречались и не общались. В отношении ранее данного согласия на передачу помещения в залог пояснила, что в 2016 году они с мужем брали кредит, понимали, что вернут его, поэтому она дала согласие на залог. Она давала согласие на конкретный кредит.

Представитель истцов адвокат Заболотная С.М. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить. Пояснила, что спорный договор залога заключен лицом, не являющимся собственником помещения в отсутствие согласия истцов. Требования к Управлению Росреестра по Тверской области о признании недействительной записи о залоге заявлены, поскольку при регистрации должны были быть проверены полномочия лица, заключившего договор, документы были поданы неуполномоченным лицом. Органом не соблюден порядок проверки документов и регистрация залога не должна была быть произведена. Поддержала требования по доводам, изложенным в иске и письменной позиции по делу, в которой указано, что доводы ответчика ФИО3 о том, что договор залога заключен в пределах предоставленных полномочий, являются ошибочными, в доверенности ответчику ФИО1 было предоставлено право продать спорное помещение. Право на совершение иных сделок, в том числе предоставление имущества в залог, тем более в обеспечение обязательств третьих лиц, доверенностью не предусмотрено. ФИО3 было известно о том, что ответчик ФИО1 не является собственником предмета залога. Изложенное исключает ответственность собственника предмета залога по спорному договору (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Заемщиком по договору займа является ответчик ФИО1, в договоре отсутствуют сведения о предоставлении денежных средств под залог спорного имущества. Залогодателем по договору залога также выступает ответчик ФИО1 В договоре указано, что договор обеспечивает обязательства залогодателя по договору займа, вместе с тем у залогодателя нет финансовых обязательств перед залогодержателем. Договор не содержит сведений о его заключении с ФИО1, действующим от имени собственника помещения. Договор не содержит сведений о том, что залог обеспечивает обязательства третьего лица. Доводы представителя ответчика о том, что отсутствие такого указания является следствием технической ошибки, не подтверждается материалами дела. Истцы не являются ни стороной договора займа, ни стороной договора залога, право на предоставление помещения в залог третьим лицам не предоставляли. ФИО2 как сособственник спорного помещения согласия на предоставление помещения в залог не предоставляла. Из имеющегося в регистрационного деле согласия ФИО2 от 02 июня 2016 года следует, что оно было предоставлено супругу на передачу в залог в обеспечение обязательств по кредитному договору с любым банком. Данное согласие было предоставлено для оформления кредитных обязательств и договора залога с ПАО «Торжокуниверсалбанк», таким образом, согласие было реализовано. Кроме того в силу его предоставления на обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору с банками, оно не распространяется на обязательства по договору займа с физическим лицом. Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности несостоятельны. Поскольку истцы не являлись сторонами договоров, перехода прав собственности не было, они не могли узнать о регистрации залога. В силу положений ст. 168, п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности составляет три года. Договор залога заключен неуполномоченным лицом, в договоре не указаны существенные условия сделки, а также содержаться сведения, не соответствующие действительности, отсутствовали правовые основания для заключения сделки по доверенности. Предоставление доверенностью права представителю совершать конкретный вид распоряжения имуществом в виде продажи, свидетельствует об отсутствии согласия и распоряжения собственника на совершение других видов сделок. Если предположить наличие в доверенности от 15 февраля 2023 года полномочий по предоставлению имущества в залог, то ответчик ФИО1, действуя в качестве представителя по доверенности, мог совершить указанные действия только от имени и в интересах представляемого лица (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Поскольку договор залога обеспечивает исполнение обязательств по договору займа, в котором заемщиком являлся сам представитель, заключение договора залога помещения свидетельствует о действиях представителя в собственном интересе. Поскольку залог имущества несет в себе риск его утраты в случае неисполнения обязательства по договору займа, то данная сделка при отсутствии согласия собственника имущества нарушает интересы представляемого в виде имущественных потерь У ФИО3 при должной осмотрительности было достаточно оснований усомниться в полномочиях представителя по доверенности и законности совершаемой сделки. Истцы не знали о сделке и не одобряли ее. О заключении договора залога истцам стало известно 29 ноября 2024 года при получении выписки из ЕГРН. На дату получения выписки срок ограничения истек. Истцы стали выяснять обстоятельства заключения договора и внесения записи. В мае 2025 года в спорное помещение приехал ФИО3, сообщил о том, что он является залогодержателем, устно потребовал передать помещение в счет исполнения обязательств сына истцов. После выяснения всех обстоятельств истцы обратились в суд. Истцам о договоре стало известно после истечения срока возврата займа. Поскольку они не являлись стороной сделки, им требовалось время для сбора документов и обращения в суд. Каких-либо письменных требований в адрес истцов от ФИО3 не поступало. Поскольку доверенность была выдана исключительно на продажу помещения, истцы не могли полагать, что на ее основании имущество может быть передано в залог.

Представитель ответчика ФИО3 ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что при заключении договора залога ФИО3 было известно, что ФИО1, с которым был заключен договор, не являлся собственником помещения, он полагался на представленную доверенность. Фактически оформление договора непосредственно с сыном истца без указания его действий на основании доверенности, является технической ошибкой, опечаткой и не влечет недействительность договора. Возражал по доводам, изложенным в письменных возражениях, в которых указано, что между ФИО3 и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, был заключен договор займа от 20 февраля 2023 года. Обязательства по возврату суммы займа и уплате процентов заемщиком не исполнены, в отношении заемщика ФИО1 определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06 октября 2025 года по делу №А56-79219/2025 возбуждено дело о банкротстве. В качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика по договору займа от 20 февраля 2023года между заимодавцем и заемщиком был заключен договор залога недвижимости №3 от 20 февраля 2023 года в отношении спорного помещения. Договор залога в отношении принадлежащего истцу ФИО1 помещения заключен его сыном ФИО1 на основании нотариальной доверенности с правом на распоряжение принадлежащим отцу имуществом. На момент заключения договора залога имущество было зарегистрировано в ЕГРН в единоличную собственность истца ФИО1, при этом ФИО3 с ним знаком не был. Выдача указанной доверенности на право распоряжаться имуществом давала ФИО3 как заимодавцу основание полагаться на действительность договора залога, заключаемого уполномоченным лицом в отношении нежилого помещения. ФИО3 не знал и не мог знать об отсутствии согласия супруга на совершение сделки, поскольку ему не было известно о наличии иных собственников и приобретении помещения в период брака. Таким образом, ФИО3 действовал при заключении договора залога с обычной осмотрительностью и не мог полагать о необходимости получения нотариального согласия супруги. К пакету документов, представленному на регистрацию 27 февраля 2023 года, была приложена доверенность, государственная регистрация залога произведена 07 марта 2023 года. При этом о добросовестности ответчика также свидетельствует тот факт, что из выписки из ЕГРН не следует, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица (супруга). Истцы, действуя согласованно с сыном (ответчиком), не выплатившим сумму займа, обратились в суд с настоящим иском. Договор залога был заключен в пределах полномочий на основании доверенности (п. 1 ст. 182, п. 1, 2 ст. 185, ст. 334, 335, п.1ст.385ГК РФ). Истцом не доказано, что ФИО3 знал об отсутствии на момент заключения договора залога необходимого согласия супруги, а бремя доказывания данного обстоятельства возлагается именно на супруга, чье согласие не получено (определение Верховного Суда РФ от 20 февраля 2024 года №24-КГ23-26-К4). Отсутствие нотариального согласия супруга не свидетельствует о ничтожности сделки, а лишь предполагает его право оспорить такую сделку. Недобросовестность лишь одной стороны оспариваемой сделки не может повлечь в силу ст. 173.1 ГК РФ признание сделки недействительной. О добросовестности ФИО3 также свидетельствует тот факт, что из выписки не следует, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица (супруга). Кроме того истцом пропущен срок исковой давности, который подлежит исчислению с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Сделка, требующая нотариального удостоверения и (или) регистрации, совершенная супругом в отсутствие нотариально удостоверенного согласия другого супруга, является оспоримой, поскольку указанная сделка недействительна в силу признания ее таковой судом. Срок исковой давности по настоящему спору составляет 1 год в силу п.3ст.35СК РФ и п. 2 ст. 181 ГК РФ. Учитывая принцип публичной достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН, представляется целесообразным отсчитывать течение срока исковой давности с даты регистрации изменений в ЕГРН, потому что ничто не мешает супругу установить наличие или отсутствие изменений в сведениях об объекте недвижимого имущества. Истец должен был узнать о сделке не позднее 07марта 2023 года, иск подан лишь 04 июля 2025 года. С момента заключения сделки прошло более двух лет, в связи с чем при отсутствии убедительных доводов, свидетельствующих об отсутствии у истца доступа к информации, дающей основания для оспаривания сделки, иной порядок расчета срока исковой давности не может быть применен к спорным правоотношениям.

В Росреестре имелось нотариально удостоверенное согласие супруги собственника от 02июля 2016 года на передачу в залог любого имущества, приобретенного в браке. Истцы достоверно узнали о залоге не позднее ноября 2024 года, однако с иском в суд обратились только в июле 2025 года, после того, как сын-заемщик не исполнил обязательства по займу и ФИО3 предъявил к нему требование по возврату займа. Действуя согласованно с сыном, истцы при обращении в суд умолчали о факте выдачи доверенности и о наличии нотариального согласия супруги. Выданная доверенность фактически является генеральной доверенностью по распоряжению спорным объектом недвижимости сроком на три года, таким образом, истцом сыну был предоставлен полный контроль. Залог по своей природе менее обременительный способ распоряжения, нежели продажа. Закон не требует буквального перечисления всех видов сделок, если по смыслу доверенности представителю предоставляется право распоряжаться имуществом представляемого. С приведением судебной практики указывает, что выдача доверенности с представлением широких полномочий по распоряжению имуществом, включает возможность заключения договора залога, если в доверенности не содержится на это прямого запрета. Выдача доверенности от 15 февраля 2023 года предшествует дате заключения договора залога от 20февраля 2023 года всего на несколько дней, очевидно, что она выдавалась для совершения оспариваемой сделки. В силу п.1 ст. 182 ГК РФ истец сам создал видимость полномочий сына на распоряжение объектом недвижимости. ФИО3 является добросовестным третьим лицом, контрагентом, у него не было оснований сомневаться в полномочиях сына истца (п. 22 Постановления Верховного Суда РФ №25 от 23 июня 2015 года). Истец своим поведением одобрил сделку залога, п. 5 ст. 166 ГК РФ лишает его права ссылаться на недействительность. Бездействие истца при осведомленности о сделке следует расценивать как молчаливое одобрение сделки (определение Верховного Суда РФ от 29 сентября 2020 года №49-КГ20-11-К6). Поведение истцов является недобросовестным и противоречивым, имеет место злоупотребление правом, что является самостоятельным основанием для отказа в судебной защите: неуказание на выдачу доверенности и наличие согласия супруги, осведомленность о залоге, отсутствие возражений, очевидная согласованность действий с сыном. Истцы, проживая в Твери, привлекли к участию в деле представителя из г.Санкт-Петербург, где проживает их сын.

Также пояснил, что осведомленность истцов о сделке подтверждается аудиосообщением от 13 мая 2025 года, направленным ответчиком ФИО1 в адрес ФИО3, после чего ФИО3 была инициирована встреча с истцами в спорном помещении для урегулирования вопроса о возврате займа, которая состоялась 31 мая 2025 года. В ходе встречи истцы подтвердили, что знали о факте залога, из их объяснений стало понятно, что договор залога изначально заключен именно таким образом в целях его дальнейшего оспаривания в случае предъявления ФИО3 требования об обращении взыскания на спорное помещение.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили. Ответчик ФИО3 посредством телефонной связи просил о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Тверской области ФИО5 ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях, согласно которым между истцами и Управлением отсутствуют какие-либо материально-правовые отношения по поводу спорного имущества, Управление не может иметь материальную заинтересованность в исходе дела, материальный интерес к объекту недвижимости или совершенной сделке. Управление является органом, осуществляющим государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, которые не затрагивают самого содержания права и имеют правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. Требования к Управлению могут быть предъявлены и рассмотрены только в порядке гл. 22 КАС РФ, возможность предъявления требования в рамках искового производства действующим законодательством не предусмотрена. Одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт. Согласно Порядку ведения ЕГРН, утвержденному Приказом Росреестра от 07 декабря 2023 года №П/0514 при государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости, соответствующим записям присваивается статус «погашенная», при этом такие записи не исключаются и не аннулируются из кадастра недвижимости и реестра прав на недвижимость. Из изложенного следует, что в суде может быть оспорено зарегистрированное право, а не запись о регистрации в ЕГРН, удостоверяющая проведение таковой. Таким образом, требование о признании недействительной записи в ЕГРН является ненадлежащим способом защиты нарушенного права и не подлежит удовлетворению.

Также пояснил, что при изучении документов, представленных на регистрацию залога, имела место ошибка со стороны регистратора, запись о залоге была внесена ошибочно. При этом поскольку можно признать сделку или обременение недействительным и погасить в связи с этим запись о залоге, заявлять какие-либо требования к регистрирующему органу не требуется.

С учетом мнения явившихся лиц, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ судом определено рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что в ЕГРН в отношении спорного нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, пом. III, кадастровый №, зарегистрировано право собственности истца ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Указанный объект недвижимости приобретен истцом по договору №5 купли-продажи недвижимости нежилого назначения от 22 декабря 2015 года, заключенного с ПАО Сбербанк.

Судом установлено, что истец ФИО1 состоит в браке с ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку спорное нежилое помещение приобретено в браке по возмездной сделке, в силу положений ст. 256 ГК РФ, ст. 33, 34 СК РФ на него распространяется режим совместной собственности супругов.

Данное обстоятельство не оспаривалось ответчиками.

Судом установлено, что в отношении указанного нежилого помещения в ЕГРН зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу К.А.ЛБ. на основании договора о залоге недвижимости №3 от 20февраля 2023 года.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы указывают, что стороной спорной сделки они не являются, соответствующих полномочий и согласия на передачу принадлежащего им спорного помещения в залог не давали.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований или возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Ст. 154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Согласно ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п.1ст.335 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных указанным кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным кодексом, другими законами и договором залога.

Правила, предусмотренные абзацем вторым названного пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

В силу пп. 5 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным.

Судом установлено, что истцы ФИО1 и М.Л.МБ. являются родителями ответчика ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Судом установлено, что 20 февраля 2023 года между ответчиком ФИО3 (займодавец) и ответчиком ФИО1 (заемщик) заключен договор займа №3 на сумму 9000000 рублей на срок до 01 августа 2024 года. Договором предусмотрено начисление процентов на сумму займа.

В обеспечение указанного договора займа 20февраля 2023 года между ответчиком ФИО3 (залогодержатель) и ответчиком М.Н.НБ. (залогодатель) заключен договор о залоге недвижимости №3, по условиям которого в соответствии с договором №3 от 20 февраля 2023 года залогодатель имеет перед залогодержателем обязательство по возврату суммы займа в размере 9000000 рублей и уплате процентов за пользование займом (п. 1.1).

Предметом залога по договору является спорное нежилое помещение, имущественные права - право собственности (п. 2.1).

В договоре указано, что залогодатель действует с согласия супруги (п.13.3).

Представитель ответчика ФИО3 в ходе рассмотрения дела пояснил, что его доверителю было известно о том, что ФИО1, выступающий в договоре в качестве залогодателя, не является собственником передаваемого в залог помещения, однако он полагался на представленную доверенность, при этом считая неуказание на действие ФИО1 как представителя собственника, технической ошибкой.

Из буквального толкования приведенного выше договора следует, что он заключен между ФИО3 и ФИО1, каждый из которых действовал от своего имени.

В договоре не приведены ссылки на наличие у ФИО1 доверенности.

В договоре прямо и недвусмысленно указано на наличие у залогодателя перед залогодержателем обязательства по возврату суммы займа.

При этом ФИО3 не оспаривалось то обстоятельство, что у истца ФИО1 не имеется перед ним обязательств по возврату денежных средств.

Судом установлено, что 27 февраля 2023 года ответчики ФИО3 и ФИО1 через Сектор №3 МФЦ Калининского района обратились в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о регистрации ограничения (обременения) в виде ипотеки в отношении спорного помещения.

К заявлению были приложены приведенный выше договор залога, договор займа.

Также регистратору была представлена нотариально удостоверенная доверенность, выполненная на бланке 69АА 2955572, выданная 15 февраля 2023 года, которой истец ФИО1 уполномочил своего сына ФИО1 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащее ему спорное нежилое помещение, для чего предоставил право представлять и получать необходимые справки, удостоверения и документы во всех организациях и учреждениях, представлять его интересы во всех компетентных организациях и учреждениях Российской Федерации, в случае необходимости получать дубликаты правоустанавливающих документов, с правом получения повторных документов во всех отделах органов записи актов гражданского состояния, с правом заполнять, подписывать и подавать в органы государственной регистрации декларации об объектах недвижимого имущества, с правом поставить указанную недвижимость на кадастровый учет, заключить договор аренды или купить с соблюдением процедуры в соответствии с действующим законодательством, с правом расторжения договора аренды, подписать соответствующий договор и акт о передаче, уплатить необходимые деньги в счет арендной платы или покупки, производить межевание, получить кадастровый план, для чего предоставил право подавать от его имени заявления и прочие документы, подписать договор купли-продажи, передаточный акт, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом получения причитающегося аванса или задатка, получения следуемых ему денег, как наличным так и безналичным способами, зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН, с правом подачи заявления о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации, получения уведомления о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации, сообщения об отказе в государственной регистрации, с правом подачи дополнительных документов, внесения изменений в записи ЕГРН, внесения изменений в документы с правом оплаты тарифов, сборов, пошлин, с правом получения выписки из ЕГРН и всех необходимых документов, с правом снятия обременений, делать от его имени заявления, с правом подачи заявления об исправлении технических ошибок, расписываться от его имени и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.

При принятии заявления и пакета документов специалистом сделана отметка в графе 20 заявления и в описи о том, что помещение находится на праве собственности у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГгода рождения; нотариальное согласие супруги не представлено; к пакету документов приложена доверенность от собственника; регламент предоставления услуги разъяснен; документы приняты по настоянию.

Указанная отметка содержится в заявлениях, в которых собственноручно расписались ФИО3 и ФИО1, что подтверждает то обстоятельство, что разъяснения до них были доведены.

07 марта 2023 года Управлением Росреестра по Тверской области на основании приведенного выше пакета документов в отношении спорного нежилого помещения произведена регистрация обременения в виде ипотеки в пользу ФИО3, номер государственной регистрации - №, срок действия с 20 февраля 2023 года по 01 августа 2024 года. В качестве основания государственной регистрации указан договор о залоге недвижимости №3 от 20 февраля 2023 года.

Каких-либо иных сведений в отношении обременения выписка из ЕГРН не содержит.

Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В соответствии с п.1 ст. 185.1 ГК РФ и п. 128 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены. К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки).

Проанализировав приведенное выше содержание доверенности, суд приходит к выводу, что на дату заключения договора залога М.Н.НБ., № г.р., не обладал полномочиями по передаче спорного объекта в залог.

Объем полномочий, представленных доверителю, был оговорен в доверенности и ограничивался целью выполнения поручения - распоряжение путем продажи.

В силу п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения (пункт 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Доказательств, свидетельствующих о последующем одобрении сделки, суду не представлено.

Тот факт, что обременение было зарегистрировано в ЕГРН, доказательством одобрения истцами залога помещения не является, поскольку доказательств осведомленности последнего о залоге не представлено.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО9 пояснил, что является хорошим другом ФИО3 Поездку в Тверь 31 мая 2025года они заранее запланировали, так как ФИО3 сказал, что нужно ехать в Тверь из-за возникшей ситуации с Николаем (сын истцов), который не вернул деньги, не отвечал на звонки, пропал. Приехали, чтобы посмотреть помещение, которое было у ФИО3 в залоге. У сына Николая была доверенность, по той доверенности он заложил это помещение, а ФИО3 дал ему деньги под проценты. Они подъехали к этому помещению, посмотрели его, позвонили сыну, он не взял трубку, потом позвонили отцу, и договорись о встрече с ним у этого магазина. При разговоре присутствовал он (свидетель), ФИО3 и родители Николая (истцы), они представились как его отец и мать. ФИО3 начал разговор, стал объяснять ситуацию, которая произошла с их сыном, что сын взял доверенность у родителей, что родители дали эту доверенность, чтобы он получил деньги на развитие бизнеса. Свидетель, со слов ФИО3, знал, что Николай попросил у ФИО3 деньги на развитие бизнеса, а в качестве залога оставил помещение, на которое у него была доверенность. Эта позиция была подтверждена в ходе беседы и родителями, что они давали сыну доверенность под развитие бизнеса и эта позиция была когда Николай брал деньги у ФИО3. Когда началась встреча, ФИО3 показал документы, что помещение у него в залоге. Супруга сказала, что они смотрели на сайте Госуслуг и видели, что помещение в залоге. Когда они узнали о залоге, свидетелю не известно. При встрече они долго разговаривали, отец или мать говорили о том, что они выдали доверенность для того, чтобы их сын мог передать помещение в залог. Такие пояснения были в ходе диалога. У них была дискуссия о том, почему эта ситуация произошла, почему помещение попало под залог. У ФИО3 была позиция, что он хочет получить свои деньги и он предлагал варианты того, как это сделать. В ходе беседы у магазина было сказано, что доверенность он получил для того, чтобы получить денежные средства на развитие бизнеса. И многое было сказано про риски, которые были со стороны ФИО3, а он в ответ говорил, про риски родителей. Родители говорили, что будут оспаривать залог, так как супруга не давала согласия. ФИО3 показывал документы о том, что помещение в залоге, в бумажном виде. Родители сказали, что они видели на сайте Госуслуг, что помещение находится в залоге.

К данным свидетелем ФИО6 показаниям суд относится критически, поскольку они нелогичны и не последовательны. Свидетелем не были даны однозначные пояснения по обстоятельствам встречи 31 мая 2025 года в части одобрения истцами сделки. Напротив, свидетель пояснил, что велась дискуссия, истцы говорили о намерении оспаривать договор, обстоятельства сделки были изложены истцам ФИО3 Также свидетель пояснил, что ему неизвестно, когда истцы узнали о сделке, ему известно, что узнали они, получив выписку через портал «Госуслуги».

Доводы представителя ответчика о том, что об одобрении сделки свидетельствует хронология событий от выдачи доверенности до обращения истцов в суд, длительность указанного периода, отклоняются судом, как необоснованные.

Совершение сделки ответчиком ФИО1 от имени истца ФИО1, о чем настаивал представитель ответчика К.А.ЛБ. в рассматриваемой ситуации также противоречит закону, поскольку в силу положений ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом (абз. 1 п. 3).

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не указано иное (абз. 2 п. 3).

На совершение указанной сделки собственник не давал согласия, оспариваемая сделка нарушает интересы последнего.

Согласно п. 3 ст. 335 ГК РФ если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона.

В силу п. 3 ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона (п. 3 ст. 6).

Представитель ответчика пояснил, что ФИО3 не был знаком с собственником помещения, не знал о том, что имущество приобретено в браке и необходимо согласие супруги.

Данные доводы опровергаются записью специалиста, осуществляющего прием документов, которым на указанное обстоятельство было обращено внимание.

ФИО2 согласия на заключение спорного договора залога ни истцу ФИО1, ни ответчику ФИО1 не давала.

Доводы представителя ответчика ФИО3 о предоставлении супругой ФИО1 ФИО2 согласия на совершение оспариваемой сделки отвергаются судом как необоснованные.

Из регистрационного дела на спорный объект недвижимости следует, что согласие было дано ФИО2 02 июня 2016 года на передачу в залог на любых условиях любого имущества, приобретенного в период брака и оформленного на имя супруга, на условиях договора залога, в обеспечение обязательств, вытекающих из кредитного договора. В согласии указано, что она не возражает против заключения супругом договора залога с любым банком.

Указанное согласие было дано в связи с заключением М.Н.НБ. кредитного договора с ПАО «Торжокуниверсалбанк», обеспеченного залогом спорного нежилого помещения.

Согласие дано ФИО2 на заключение договора залога с банком в рамках кредитного договора.

Данное согласие было реализовано при заключении приведенного выше кредитного договора с банком.

Кроме того указанное согласие дано на заключение договора супругом.

В данном случае договор залога супругом ФИО2 ФИО1 либо лицом, уполномоченным на передачу имущества в залог, не заключался, в связи с чем на совершение оспариваемой сделки не может быть распространено действие приведенного согласия М.Л.МБ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец ФИО1, являющийся собственником спорного имущества, договор залога не подписывал, имущество в залог не передавал, документы на регистрацию договора также не подписывал и не передавал, согласие супруги на совершение сделки получено не было.

Договор залога заключен ответчиком ФИО1, не наделенным соответствующими полномочиями собственником имущества.

Действия, связанные с передачей в залог дорогостоящего нежилого помещения, совершены без выраженной на то воли собственника помещения.

Добросовестное и разумное поведение залогодержателя при заключении договора залога предусматривает документальную проверку прав залогодателя на передаваемое в залог имущество, в частности ознакомление с правоустанавливающими документами, со сведениями из ЕГРН, а также непосредственный осмотр недвижимого имущества, передаваемого в ипотеку.

Ввиду того, что ФИО3 при заключении договора залога с ФИО1 было достоверно известно, что залогодатель не является собственником имущества, при этом на данное обстоятельство, как и на то обстоятельство, что на совершение сделки необходимо согласие супруги, обращено внимание сотрудника МФЦ, принявшего документы на регистрацию, он не является добросовестным залогодержателем, в связи с чем не подлежат применению правила п. 2 ст. 335 ГК РФ.

На момент передачи нежилого помещения в залог ответчик ФИО1 не являлся его владельцем, а потому названный договор залога является ничтожным, поскольку нарушает требования абз.1п.2ст.335 ГК РФ и п. 1 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также права и законные интересы собственников спорного помещения (истцов).

Кроме того, в силу положений п. 3, 4 ст. 1, п. 1 ст. 10 ГПК РФ суд приходит к выводу о злоупотреблении ФИО1 своими правами при заключении договора залога.

Ответчиком ФИО3 заявлено о применении последствий срока исковой давности по заявленным требованиям.

Разрешая указанное ходатайство суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

На основании п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Оспариваемый договор заключен 20 февраля 2023 года.

Обременение зарегистрировано в ЕГРН 07 марта 2023 года.

Истцы не являются стороной оспариваемой сделки, следовательно, срок исковой давности подлежит исчислению со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Оснований для исчисления срока исковой давности с момента совершения оспариваемой сделки 20 февраля 2023 года, момента ее регистрации в ЕГРН 07 марта 2023 года, суд не усматривает, поскольку истцом ФИО1 договор залога, заявление о регистрации договора не подписывались, из владения истца имущество не выбывало, стороной договора займа, в обеспечение которого заключен спорный договор залога, он не является, денежные средства по договору займа не получал. Сделка фактически им не исполнена. При изложенных обстоятельствах срок исковой давности подлежит исчислению с момента осведомленности истца о сделке.

Поскольку судом установлено, что договор залога заключен неуполномоченным лицом, а не титульным собственником помещения ФИО1 в отношении требований ФИО2 также применяется трехлетний срок исковой давности.

О совершенной сделке истцам, согласно их пояснениям, стало известно при получении в ноябре 2024 года выписки из ЕГРН (дата получения выписки - 29 ноября 2024 года).

Доказательства осведомленности истцов о спорной сделке ранее ноября 2024 года в материалы дела не представлено.

Прослушанная в судебном заседании аудиозапись голосового сообщения от 13 мая 2025 года, направленного ответчиком М.Н.НБ. в адрес ФИО3, не содержит информации о том, когда истцам стало известно о совершенной сделке, данное сообщение направлено после получения истцами выписки из ЕГРН, в связи с чем представленная запись не может быть признана относимым доказательством применительно к времени осведомленности истцов о сделке.

С данным иском истцы обратились в суд 26 июня 2025 года (согласно штампу почтового отделения на конверте), следовательно, срок исковой давности не пропущен, исковые требования о признании договора залога недействительным подлежат удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах в связи с признанием недействительным договора залога, подлежит погашению запись в Едином государственном реестре недвижимости об ипотеке в пользу ФИО3 в отношении спорного помещения.

Истцами заявлены требования к Управлению Росреестра по Тверской области о признании недействительной записи в ЕГРН недействительной.

Доводы представителя ответчика Управления Росреестра в Тверской области о том, что рассмотрение указанных требований возможно только в порядке административного судопроизводства отклоняются судом в силу ч. 1 ст. 33.1 ГПК РФ.

Разрешая указанные требования, суд приходит к следующему.

Основания для внесения записей в ЕГРН установлены ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в том числе к таким основаниям относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (всоответствии с п. 2 ч. 2), а также вступившие в законную силу судебные акты (п. 5 ч. 2).

Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав предусмотрен ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и предполагает проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Представитель ответчика Управления Росреестра в Тверской области ФИО5 в ходе рассмотрения дела пояснил, что при изучении документов, представленных на регистрацию залога, имела место ошибка со стороны регистратора, запись о залоге была внесена ошибочно.

Учитывая, что запись в ЕГРН об обременении в виде ипотеки была внесена на основании представленного договора залога от 20 февраля 2023года, заключенного лицом, не являющимся собственником передаваемого в залог помещения, от своего имени, в отсутствие полномочий на передачу помещения в залог, имеют место нарушения со стороны Управления Росреестра по Тверской области при внесении в ЕГРН записи, в связи с чем имеются самостоятельные основания для признания записи в ЕГРН недействительной.

Исковые требования ФИО1 и ФИО2 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для внесения изменений в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

При подаче иска в суд истцом ФИО1 уплачена государственная пошлина в сумме 3000 рублей, которая подлежит взысканию в его пользу с ответчиков ФИО1 и ФИО3, по 1500 рублей с каждого ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО1, ФИО3, Управлению Росреестра по Тверской области о признании договора залога недействительным, признании недействительной записи в ЕГРН удовлетворить.

Признать недействительным договор о залоге недвижимости №3 от 20февраля 2023 года, заключенный между ФИО3 и ФИО1 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу <адрес>.

Признать недействительной запись в Едином государственном реестре недвижимости об ипотеке от 07 марта 2023 года № в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу <адрес>.

Настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для внесения изменений в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с ФИО1 (паспорт №), ФИО3 (паспорт №) в пользу ФИО1 (паспорт №) расходы по уплате по уплате государственной пошлины в размере 3000рублей, по 1500(Одной тысяче пятьсот) рублей с каждого ответчика.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд города Твери в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий К.А. Ерастова

Мотивированное решение составлено 23 января 2026 года

Председательствующий К.А. Ерастова