23RS0059-01-2025-001210-89
2.128 - Споры, возникающие из жилищного законодательства -> Споры, возникающие в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
К делу № 2-2347/2025
РЕШЕНИЕ
(заочное)
Именем Российской Федерации
город Сочи
Краснодарский край 22 июля 2025 года
Текст мотивированного решения изготовлен 5 августа 2025 года
Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Куц И.А., при секретаре судебного заседания Кукузенко Л.Т., с участием истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на объект недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, к ФИО2 о признании права собственности на объект недвижимого имущества.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи доли в жилом <адрес>.
Согласно договору ФИО2, владея земельным участком, находящемся по адресу: г.Сочи, <адрес>, кадастровый №, обязалась на вышеуказанном участке возвести трехэтажный жилой дом; после окончания строительства зарегистрировать право собственности на указанный жилой дом в Главном Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю Сочинского отдела; собрать все необходимые документы на продажу соответствующей части неделимого земельного участка и находящегося на нем жилого дома, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на дом и земельный участок, технический паспорт домовладения; в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи Доли собственности в указанном жилом доме.
В соответствии с пунктом 1.3. договора приобретение указанной доли жилого дома в праве общей долевой собственности дает право покупателю ФИО1 владеть и распоряжаться изолированным помещением, расположенном на третьем этаже, строительный №, общей проектируемой площадью 32,7 кв.м.
Срок окончания строительства и ввод в эксплуатацию жилого дома - не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.1.7 Договора).
Согласно п.1.8. договора в случае задержки оформления документов по вводу в эксплуатацию жилого дома по объективным причинам, не зависящим от Продавца, срок заключения основного договора может быть продлен на срок, необходимый для завершения оформления документов, что оговаривается дополнительным соглашением между сторонами. Согласно Договору стоимость названного помещения на дату подписания составила 1 242 600 рублей.
Истец передала вышеуказанную сумму до окончания строительства, что подтверждается актами передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ и приходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ, то есть истец в полном объеме выполнила свои обязательства по договору. Полученные средства ответчик использовала на строительство жилого дома и, соответственно, доли, оплаченной истцом, что фактически дало ей право на владение и распоряжение своим помещением согласно п. 1.3 Договора.
Как указывает истец, на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: г.Сочи, <адрес> ФИО2 было возведен жилой дом, которому был присвоен почтовый адрес: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, о чем в Едином адресном реестре города Сочи была сделана запись № ПР-01-013230, присвоен кадастровый №.
В настоящее время строительные работы завершены полностью, дом заселен и введен в эксплуатацию в 2010 году, что подтверждается кадастровым паспортом здания, а также апелляционным определением Краснодарского Краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.
Спорное помещение находится в указанном жилом доме на третьем этаже, ему присвоен кадастровый №.
ФИО2 устно разрешила всем соинвесторам, в том числе и истцу вселиться и проживать в жилых помещениях жилого дома, проводить там ремонт, то есть фактически, но без юридического оформления передала всем соинвесторам помещения.
ФИО1 произвела ремонт своего жилого помещения, вселилась и проживает в нем с октября 2012 года, несет расходы по его содержанию и оплате коммунальных услуг.
В сентябре 2019 года ФИО1 направила письмо ФИО2 с требованием юридически оформить жилое помещение, но ответа не получила.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 во исполнение условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ передала ФИО1 по передаточному акту в пользование, владение и распоряжение (с целью дальнейшего оформления права собственности) объект долевого строительства, а именно долю в жилом доме с кадастровым номером № по <адрес> г. Сочи выраженную в виде жилого помещения общей площадью 36,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного в вышеуказанном доме.
Считает, что ФИО2 до настоящего времени не исполнила свои обязательства по договору в полном объеме, а именно: признать за собой право собственности на жилой дом; оформить все необходимые документы для заключения договора купли-продажи доли, оплаченной истцом; совершить все необходимые действия и формальности по регистрации и переходу права собственности на помещение в Управлении Росреестра; передать истцу права собственности на причитающуюся ей часть дома соразмерно оплаченной ею сумме.
На основании изложенного, просит суд признать за ФИО1 право собственности на помещение с кадастровым номером №, общей площадью 36,7 кв.м, расположенное на третьем этаже жилого дома с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, город Сочи, <адрес>.
Истец ФИО1 на удовлетворении исковых требований настаивала.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, причину неявки суду не сообщила, возражений на исковое заявление не представила.
Установленные взаимосвязанные положения ч.4 ст.167 и ч.1 ст.233 ГПК РФ предусматривают право суда рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие в порядке заочного производства, также вытекает из принципа самостоятельности и независимости судебной власти. При разрешении вопроса о том, в каком порядке и в какой процедуре необходимо рассмотреть дело, суд оценивает в совокупности все обстоятельства дела с учетом имеющихся материалов и мнения присутствующих лиц, участвующих в деле, исходя из задач гражданского судопроизводства и лежащей на нем обязанности вынести законное и обоснованное решение.
При данных обстоятельствах, в соответствии с требованиями ст.233 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, в порядке заочного производства, учитывая, что возражений суду представлено не было.
Суд, выслушав пояснения истца, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи доли в жилом <адрес>.
На основании п. 1.2 Договора, стороны договорились, что в срок не позднее третьего квартала 2011 года заключат основанной договор купли-продажи доли собственности в указанном жилом доме.
Согласно п. 1.3 Договора, приобретение указанной доли жилого дома в праве общей долевой собственности дает право Покупателю владеть и распоряжаться изолированным помещением, расположенным на 3 этаже, строительный №, общей проектируемой площадью по строительному периметру 32,7 кв.м, в том числе и балкон 1,12 кв.м, указанной в приложении являющейся неотъемлемой частью договора.
Согласно п. 2.1 Договора стоимость продаваемого помещения на дату подписания настоящего договора сторонами оценена в размере 1 242 600 рублей.
Как установлено в ходе судебного заседания, истец ФИО1 передала ФИО2 в полном объеме денежные средства, что подтверждается актом о передаче денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ и приходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, истцом ФИО1 в полном объеме выполнены свои обязательства покупателя по предварительному договору купли-продажи доли в жилом доме, а именно произведена оплата установленной Договором стоимости передаваемого жилого помещения.
Согласно п. 3.1.2 Договора ФИО2 обязалась совершить все необходимые действия и формальности по регистрации и переходе права собственности на помещение в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.
В силу п. 1.7 Договора, срок окончания строительства не позднее четвертого квартала 2011 года. В случае задержки оформления документов по вводу в эксплуатацию жилого дома по объективным причинам, не зависящим от инвестора, заключения основного договора купли-продажи может быть продлен на срок, необходимый для завершения оформления документов, что будет оговариваться дополнительным соглашением между сторонами (п. 1.8).
Согласно пункту 1.9 Договора ФИО2 и истец обязались заключить основной договор купли-продажи доли в срок, не более 30 дней после завершения строительства, оформления всех правоустанавливающих документов, необходимых для заключения договора купли-продажи.
Судом установлено, что на земельном участке №, расположенном по адресу: г. Сочи, <адрес> ФИО2 возведено капитальное строение, на которое оформлен технический паспорт, жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Сочи, Центральный район, <адрес>, присвоен кадастровый №.
В настоящее время строительные работы завершены полностью, в БТИ оформлен технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, дом заселен и введен в эксплуатацию в 2010 году. ФИО2 устно разрешила всем соинвесторам, в том числе и истцу вселиться и проживать в жилых помещениях жилого дома, проводить там ремонт, то есть фактически, но без юридического оформления передала всем соинвесторам помещения.
Таким образом, основной договор купли-продажи согласно пункту 1.9 Договора по настоящее время так и не заключен, и ФИО2 с предложением о его заключении к истцу не обращалась.
В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статья 310 ГК РФ устанавливает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Пункт 1 ст. 314 ГК РФ устанавливает, что, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Ответчик ФИО2 договорные обязательства не выполнила, вследствие чего нарушила право ФИО1 на приобретение в собственность указанного помещения.
На основании п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
На основании п.п. 8, 9 названного Постановления, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП.
Исходя из выше приведенных норм, предварительный договор купли-продажи доли в жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком, поименованный ими предварительный, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, ввиду полной оплаты стоимости Договора.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, спорное жилое помещение находится на третьем этаже жилого дома, ему присвоен кадастровый №.
Данное жилое помещение соответствует по своим характеристикам жилого помещения, которое являлось предметом предварительного договора купли-продажи доли в жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ.
Доказательств обратного стороной ответчика суду не представлено.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истец ФИО1 вправе требовать от ответчика ФИО2 заключения основного договора купли-продажи и регистрации в установленном законом порядке на ее имя права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>, помещение с кадастровым номером №
В соответствии с п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) - если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о ее предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению.
Учитывая разъяснения, данные в Постановлении Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», истец вправе предъявлять требования о признании за ней права собственности на объект недвижимости: жилое помещение №, с кадастровым номером №, площадью 36,7 кв.м, расположенного на 3-м этаже жилого дома с кадастровым номером №, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>.
В соответствии п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Это требование закона действует и в отношении вновь построенных объектов недвижимости.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Спора между иными лицами по указанному выше имуществу не возникало, обременений не имеется.
Поскольку судом, бесспорно, установлено, что ФИО2 по настоящее время не выполнила свои обязательства в полном объеме, требование ФИО1 о признании за ней права собственности подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-199, 233-237 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к ФИО2 о понуждении лица к совершению определенных действий, - удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью 36,7 кв.м, расположенное на третьем этаже жилого дома с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>.
Данное решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для регистрации за ФИО1 права собственности на жилое помещение № с кадастровым номером №, площадью 36,7 кв.м, расположенного на третьем этаже жилого дома с кадастровым номером №, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья И.А. Куц