Решение по делу № 2-5593/2025 от 12.12.2025 - об определении порядка пользования жилым домом, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением, по встречному иску <ФИО> к <ФИО>, <ФИО> о переводе прав покупателя по договору купли-продажи, взыскании денежных средств.

КОПИЯ

Дело № 2-5593/2025

УИД 50RS0028-01-2025-004285-77

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 ноября 2025 года г. Мытищи Московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кульковой И.С.,

при ведении протокола помощником судьи Жмельковым Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5593/2025 по исковому заявлению ФИО4 к ФИО8 об определении порядка пользования жилым домом, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением, по встречному иску ФИО8 к ФИО4, ФИО12 о переводе прав покупателя по договору купли-продажи, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 и с учетом уточенного искового заявления просит определить порядок пользования жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, по варианту 1 заключения эксперта, выделив в пользование ФИО2 жилое помещение площадью 18 кв.м., расположенное на 1 этаже дома и жилое помещение площадью 19,6 кв.м., расположенное на 2 этаже дома, остальные помещения оставить в общем пользовании сторон; обязать ответчика не чинить препятствия в пользовании жилым домом и передать дубликат ключа.

В обоснование иска указано, что ФИО2 на основании договора купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; а также собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером: №, расположенный на земельном участке по вышеуказанному адресу.

Истец указывает, что ответчик чинит ему препятствия в пользовании жилым домом. В досудебном порядке не удалось достичь соглашения о порядке пользования жилым домом, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 обратился со встречным иском к ФИО2, ФИО3, в котором истец по встречному иску просит суд перевести права и обязанности по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, заключенному ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3, на ФИО1

В обоснование встречного иска указано, что ФИО1 принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером: №, расположенный на земельном участке по вышеуказанному адресу.

ФИО1 в ДД.ММ.ГГГГ года получил от ФИО3 заявление от ДД.ММ.ГГГГ о продаже 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, за 7 000 000 руб.

Истец не мог ответить согласием на приобретение второй половины дома и земельного участка у ФИО3 по предложенной им цене, поскольку цена была завышена.

Иных извещений от ФИО3, в том числе извещение о продаже ФИО3 доли в праве собственности на объекты недвижимости по цене 3 500 000 руб., истец не получал.

Истец ФИО1 указывает, что ФИО3 было нарушено преимущественное право истца на покупку продаваемой доли по цене, за которую она продается, что послужило основанием для подачи встречного искового заявления.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО9 в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на определении порядка пользования по варианту 1 заключения эксперта, в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своих представителей по доверенности ФИО11, ФИО5, которые просили встречные исковые требования удовлетворить, по доводам и основаниям, изложенным во встречном иске, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Ответчик по встречному иску ФИО3 в судебное заседание явился, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать по доводам, указанным в возражениях.

Третье лицо нотариус ФИО10 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Из пунктов 1 и 2 ст. 244 ГК РФ следует, что право общей долевой собственности возникает на имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4).

Пунктом 1 ст. 247 ГК РФ установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно п. 2 указанной нормы жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

В соответствии с п. 1 ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ст. ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение (п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Как разъяснено в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 (ред. от 25.12.2018) "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в ч. 2 п. 4 ст. 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Судом установлено, что ФИО2 на основании договора купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, а также собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером: №, расположенный на земельном участке по вышеуказанному адресу, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Прежним собственником указанной доли жилого дома и земельного участка являлся ФИО3, который в судебном заседании пояснил, что до продажи указанного недвижимого имущества ФИО2, в спорном доме не проживал, так как проживает по месту постоянной регистрации в г. Москва.

Собственником остальной доли имущества – ? доли жилого дома и ? доли земельного участка является ФИО1, представители которого пояснили в судебном заседании, что в пользовании ФИО1 находится весь дом, так как второй собственник в спорном жилом доме не проживал.

В досудебном порядке сторонам не удалось достичь соглашения о порядке пользования жилым домом.

Определением Мытищинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя истца по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО6

В соответствии с заключением эксперта ФИО6, исследуемый жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, представляет собой двухэтажное строение с подвалом, находиться в общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1 Площадь здания, полученная по результату проведенных измерений, составляет 126,1 кв.м., по сведениям ЕГРН - 107,7 кв.м., в декларированную площадь не была включена площадь холодных пристроек к зданию (помещение площадью 6,5 кв.м. и помещение площадью 10,6 кв.м.

На рассмотрение суда экспертом разработаны три варианта порядка пользования исследуемого здания, в соответствии с которым сторонам передаются в пользование части жилых помещений, с оставлением в совместном пользовании мест общего пользования:

Вариант 1 предусматривает проведение строительно-монтажных работ на 1 этаже: в жилой комнате устанавливается перегородка с устройством дверного проема для возможности образования двух самостоятельных комнат площадью 18.0 кв.м. и 22.9 кв.м. и организации прохода к ним площадью 7.2 кв.м. Вариант составлен с определением порядка пользования жилых помещений на первом и втором этажах за каждой из сторон, с оставлением в совместном пользовании мест общего пользования;

Вариант 2 составлен с учетом существующей планировки здания, с оставлением помещений на 1 этаже в совместном пользовании сторон и определения порядка пользования комнат на втором этаже за каждой из сторон;

Вариант 3 предусматривает проведение строительно-монтажных работ на 1 этаже: в помещении 1 устанавливаются перегородки для возможности образования трех самостоятельных помещений площадью 16.0 кв.м, 8.6 кв.м. и 5.2 кв.м. Вариант составлен определением порядка пользования жилых помещений на первом и втором этажах за каждой из сторон, с оставлением в совместном пользовании мест общего пользования.

Экспертное заключение соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, ст. 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит достаточные, ясные выводы применительно к предмету заявленного спора, и обстоятельствам подлежащим доказыванию, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем суд принимает данное заключение эксперта в качестве допустимого доказательства.

Истец в уточненном иске просил определить предложенный экспертом порядок пользования жилым домом по варианту 1.

Разрешая спор по существу, суд учитывает, что определение порядка пользования помещением предусматривает определение порядка пользования между сособственниками без проведения каких-либо работ, между тем, истец настаивал на определении порядка пользования по варианту 1, для установления порядка пользования по которому необходимо проведение строительно-монтажных работ.

Кроме того, суд учитывает, что порядок пользования жилым помещением между собственниками, равно как и с бывшим собственником не сложился, поскольку прежний собственник ФИО3 не проживал в доме.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для определения порядка пользования жилым домом по варианту, на котором настаивал истец, в связи с чем приходит к выводу об отказе в удовлетворении данных исковых требований. При этом, истец не лишен права на обращение в суд с самостоятельным требованием о компенсации за невозможность пользования своей долей в праве общей долевой собственности.

Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что со стороны ответчика истцу осуществляется препятствие в пользовании спорным жилым жомом, находящимся в общей долевой собственности сторон. Представленная стороной истца копия постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о правомерности заявленных ФИО2 требований о нечинении препятствий, так как из данного постановления следует обращение истца в правоохранительные органы имело место после обращения в суд (ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд, ДД.ММ.ГГГГ обратился в полицию). С учетом изложенного, суд отказывает в удовлетворении требования об обязании не чинить препятствий и передаче ключей.

Разрешая встречные исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав покупателя по договору купли-продажи, взыскании денежных средств, суд приходит к следующему.

Согласно абзацу 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу п. 2 ст. 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

В силу п. 3 указанной статьи, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу приведенных норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим.

При этом, бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, должно быть возложено на продавца.

Согласно разъяснениям п. 14 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" - по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Согласно разъяснениям, данным в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Судом установлено, что ответчик ФИО3 являлся собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, а также собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером: №, расположенный на земельном участке по вышеуказанному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ нотариус Мытищинского нотариального округа ФИО7 направил в адрес ФИО1 письменное заявление ФИО3 с предложением выкупить принадлежащую ФИО3 1/2 долю в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок за 3 500 000 рублей (л.д. 84-90).

Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о направлении документов серия № от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное заявление о намерении продать долю в праве общей долевой собственности было направлено посредством Почты России, что подтверждается присвоенным номером РПО №. Данное отправление было отправлено по месту жительства и регистрации ФИО1 по адресу: <адрес>, и после неудачной попытки вручения возвращено за истечением срока хранения (л.д. 90, 108).

По истечении установленного законом срока после направления в адрес ФИО1 соответствующего уведомления, ответчик ФИО3 распорядился принадлежащим ему имуществом - 1/2 долей в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок, путем продажи данного имущества ФИО2 за 3 500 000 рублей.

Направление извещения о продаже доли посредством совершения нотариального действия является предусмотренным законом способом направления извещений и свидетельствует о соблюдении ответчиком требований пункта 2 статьи 250 ГК РФ.

Извещение о сделке в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ считается полученным, поскольку было направлено по месту регистрации истца и было возвращено отправителю. Риск неполучения корреспонденции лежит на адресате.

Согласно п. 67 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Факт неполучения ФИО1 заказного письма с предложением о приобретении доли имущества, направленного по его адресу регистрации и фактического проживания, не свидетельствует о нарушении ответчиком ФИО3 преимущественного права истца по встречному иску покупки доли имущества, соответственно не имеется оснований, по которым должно быть ограничено право собственника на распоряжение своим имуществом. Ответчик ФИО3, направив в адрес истца ФИО1 через нотариуса заявление о намерении произвести отчуждение долей в праве собственности на вышеназванное недвижимое имущество с указанием возможности истца воспользоваться правом преимущественной покупки, выполнил условия отчуждения доли в квартире, установленное ст. 250 ГК РФ. ФИО1 не воспользовался имеющимся у него преимущественным правом покупки долей недвижимого имущества. Договор купли-продажи заключен с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении срока, установленного ч. 2 ст. 250 ГК РФ. Спорное имущество продано ФИО2 за 3 500 000 руб., то есть за ту же стоимость, какая была указана в адресованном в адрес ФИО1 заявлении.

Доводы представителя ФИО1 о нарушении правил вручения почтовой корреспонденции, равно как и том, что почтовое извещение ФИО1 не доставлялось, суд находит несостоятельными, поскольку данные доводы опровергаются сведениями, имеющимися на официальном сайте АО Почта России, распечатка которых представлена в материалах дела.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО2 к ФИО1 об определении порядка пользования жилым домом, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением, и встречных исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав покупателя по договору купли-продажи, взыскании денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной путем подачи апелляционной жалобы через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – с 12.12.2025.

Судья подпись И.С. Кулькова