Дело № 2-1752/2022

12RS0001-01-2022-002505-87

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Волжск 28 октября 2022 года

Волжский городской суд Республики Марий Эл в составе судьи Глуховой Ю.Р., при секретаре судебного заседания Онучиной Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Закрытому акционерному обществу «Ариада» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

Установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Закрытому акционерному обществу «Ариада» (ЗАО «Ариада») о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, площадью 274,6 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>

В обоснование требований указано, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 прибрел у ЗАО «Ариада» жилой дом, который будет создан в будущем в срок до ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, позиция №, площадью 1050 кв.м., за 700000 рублей. На основании договора строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Ариада» и ФИО1 указанный дом был построен последним. В связи с тем, что ЗАО «Ариада» уклонялось от кадастрового учета и государственной регистрации данного дома, решением Волжского городского суда Республики Марий Эл от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) по исковым требованиям ФИО1, на ЗАО «Ариада» возложены обязанности в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу исполнить обязательства по сдаче документов на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на вновь созданный жилой дом в соответствии с договором строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ и направить Финку Д.А. копию выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) о государственной регистрации; в течение 7 дней с момента внесения в ЕГРН записи о праве собственности, подписать и направить Финку Д.А. акт приема-передачи жилого дома, являющегося предметом договора купли-продажи индивидуального жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. В ЕГРН запись № об объекте недвижимости – индивидуальный жилой дом, с кадастровым номером № внесена ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Ариада» и ФИО1 подписан акт приема передачи указанного жилого дома. Поскольку в настоящее время ЗАО «Ариада» уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, заявлены указанные требования.

В судебном заседании истец ФИО1 требования поддержал, пояснил соответствующе изложенному в иске.

В судебное заседание представитель ответчика ЗАО «Ариада» не явились, извещены надлежащим образом.

В судебное заседание представители третьих лиц, без самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл, администрации городского округа «Город Волжск», Росреестра по Республике Марий Эл, Волжской межрайонной прокуратуры Республики Марий Эл не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав истца, изучив гражданские дела №№, №, материалы данного дела, суд приходит к следующим выводам.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 прибрел у ЗАО «Ариада» жилой дом, с гаражом общей площадью 116,02 кв.м. (в том числе жилая площадь 68,78кв.м., гараж 28,26 кв.м), который будет создан в будущем в срок до ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке площадью 1050 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, позиция №. Стоимость строения составляет 700000 рублей (600000 рублей ФИО1 оплачивает наличными в кассу продавца, равными частями по 10000 рублей ежемесячно + 100000 рублей путем зачета встречных требований по договору строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.6-8).

По договору строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (подрядчик) обязуется создать для ЗАО «Ариада» (заказчик) объект индивидуального жилищного строительства на земельном участка площадью 1050 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, позиция №; подготовить и оплатить технический план (пункт 1.1, 1.2, 3.1 договора). Заказчик берет обязанность осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию права на данный объект с последующей передачей его в собственность подрядчика на условиях договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9-13).

На основании акта приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Ариада» передало Финку Д.А. земельный участок площадью 1050 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, позиция №, для осуществления строительства. На данном участке имеется фундамент (л.д.14).

Решением Волжского городского суда Республики Марий Эл от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) по исковым требованиям ФИО1, на ЗАО «Ариада» возложены обязанности в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу исполнить обязательства по сдаче документов на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на вновь созданный жилой дом в соответствии с договором строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ и направить Финку Д.А. копию выписки из ЕГРН о государственной регистрации; в течение 7 дней с момента внесения в ЕГРН записи о праве собственности, подписать и направить Финку Д.А. акт приема-передачи жилого дома, являющегося предметом договора купли-продажи индивидуального жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16-20).

На основании заявления представителя ЗАО «Ариада» Ф.И.О. (по доверенности) от ДД.ММ.ГГГГ, технического плана, составленного кадастровым инженером Ф.И.О. от ДД.ММ.ГГГГ, акта определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ внесена запись № о праве собственности ЗАО «Ариада» на индивидуальный жилой дом площадью 274,6 кв.м., год завершения строительства 2021, кадастровая стоимость 4706259 рублей 56 копеек. Данный дом находится в границах земельного участка с кадастровым номером № (л.д.21-24, 48-82).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Ариада» и ФИО1 подписан акт приема передачи указанного жилого дома.

При указанных обстоятельствах у суда имеется основания для выводов о том, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Ариада» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи несуществующего объекта - жилой дом, с гаражом общей площадью 116,02 кв.м. (в том числе жилая площадь 68,78кв.м., гараж 28,26 кв.м), стоимостью 700000 рублей, из них фактически ФИО1 оплатил 600000 рублей наличными в кассу ЗАО «Ариада» (л.д.28-32) и на сумму 100000 рублей в границах земельного участка с кадастровым номером №, оказал услуги, в виде установки на имеющемся фундаменте внешних стен, внутренних перегородок, монтажа крыши, кровли, окон и входной двери, внутренних систем водоснабжения и водоотведения, электроснабжения, отопления и газоснабжения из материала ЗАО «Ариада» (л.д.9-13).

Поскольку указанные в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № жилой дом, с гаражом общей площадью 116,02 кв.м. (в том числе жилая площадь 68,78кв.м., гараж 28,26 кв.м), в границах земельного участка с кадастровым номером №, фактически не существовал, не стоял на кадастровом учете, право собственности на него за продавцом ЗАО «Ариада» не было зарегистрировано в ЕГРН, этот объект в силу статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации не мог являться предметом гражданско-правовой сделки, а следовательно, требование ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на данный объект не основано на нормах права, регулирующих спорные правоотношения.

В настоящее время публично-правовыми последствиями, оплаты 600000 рублей наличными в кассу ЗАО «Ариада» и оказание строительных услуг на сумму 100000 рублей, по позиции ФИО1, является возникновение у него права собственности, на принадлежащий на праве собственности ЗАО «Ариада» жилой дом площадью 274,6 кв.м., кадастровой стоимостью 4706259 рублей 56 копеек, что фактически в два раза больше по площади и шесть раз дороже того объекта, о котором договаривались стороны ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, данные обстоятельства свидетельствуют о формальном характере договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № и договора строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, заведомо известном обеим сторонам договора, а также о причинах его составления.

Так, в пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 5 статьи Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На основании пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

На основании пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно части 7 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Таким образом, исходя из приведенных правовых норм вопрос о праве собственности на недвижимое имущество относится к исключительной компетенции государственных органов, так как правоотношение, связанное с регистрацией права собственности, имеет публично-правовой характер, а решение, обязывающее регистрирующий орган осуществить соответствующие действия - публично-правовые последствия.

Обход законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество, которое устанавливает гарантии прочности и стабильности гражданского оборота, обеспечивает неприкосновенность собственности (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), может рассматриваться как нарушение основополагающих принципов российского права.

Решением Волжского городского суда Республики Марий Эл от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) ЗАО «Ариада» запрещено заключать сделки без передачи обязательств по договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства с 85 земельными участками, в том числе с кадастровым номером № (л.д.89-93).

Данным решением установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием городской округ «Город Волжск» в лице муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом (арендодатель) и ЗАО «Ариада» (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка для комплексного основания в целях жилищного строительства. По условиям договора арендатор принял во временное пользование земельный участок общей площадью 132005 кв.м., кадастровой №, по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок аренды 10 лет. Указанным договором определено целевое назначение аренды земельного участка.

Согласно пункту 3.1 договора комплексное освоение участка осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки:

- максимальный срок выполнения проекта планировки и межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоение в целях жилищного строительства: не более 12 месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка (т.е. до ДД.ММ.ГГГГ);

- максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа «Город Волжск»: 5 лет с момента заключения договора аренды земельного участка (то есть до ДД.ММ.ГГГГ);

- максимальный срок осуществления комплексного жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка: 10 лет с момента заключения договора аренды земельного участка (то есть до ДД.ММ.ГГГГ).

Постановлением администрации городского округа «Город Волжск» от ДД.ММ.ГГГГ № «О принятии решения по подготовке документации по планировке территории» решено начать подготовку документации по планировке территории в границах указанного земельного участка. Заказчиком по подготовке документации по планировке территории названо ЗАО «Ариада».

В соответствии с проектом межевания территории и постановление администрации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении документации по планировке территории» на государственный кадастровый учет поставлено 110 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером, площадью 132005 кв.м., с разрешенным использованием для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

По результатам проведенной планировки территории образовались участки под «комплексное освоение я целях жилищного строительства» и участок под «размещение инженерных, коммуникаций, дорог».

ДД.ММ.ГГГГ постановлениями администрации городского округа «Город Волжск» об уточнении вида разрешенного использования и местоположения земельных участков изменены виды разрешенного использования вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами с № с «комплексного освоения в целях жилищного строительства» на «строительство блокированного жилого дома».

ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к договору аренды №, согласно которому пункт 1.1 раздела 1 договора аренды изложен в новой редакции: на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, постановление администрации городского округа «Город Волжск» «Об утверждении документации по планировке территории» от ДД.ММ.ГГГГ № арендодатель передает в аренду в границах ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером №, а арендатор принимает 109 земельных участков с разрешенным использованием для строительства индивидуального или блокированного жилого дома, в том числе 1 участок для строительства центра общественно-делового и социального значения.

В дальнейшем ЗАО «Ариада» заключило договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с физическим и юридическими лицами (15 договоров) в отношении вновь образованных земельных участков из земельного участка с кадастровым номером №. Плата за уступку права аренды земельных участков составила от 20000 рублей до 1200000 рублей.

Поскольку переход прав к новому арендатору возможен только в случае передачи прав на все вновь образованные земельные участки с сохранением обязанности их комплексного освоения в целях жилищного строительства, решением суда по иску Волжского межрайонного прокурора Республики Марий Эл наложен запрет на совершение сделок в отношении 85 вновь образованных земельных участков, в том числе с кадастровым номером №.

Апелляционным определением Верховного суда Республики Марий Эл от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение суда оставлено без изменения, жалоба ЗАО «Ариада» без удовлетворения (л.д.94-97).

Решением Волжского городского суда Республики Марий Эл от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) ЗАО «Ариада» отказано в удовлетворении иска о снятии запрета на совершении сделок с 85 земельными участками, находящимися на праве аренды у ЗАО «Ариада» по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.113-121).

Из данного решения суда следует, что поскольку ЗАО «Ариада» принятые на себя обязательства по исполнению условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме не исполнены, оснований для снятия запрета на совершении сделок не имеется.

Апелляционным определением Верховного суда Республики Марий Эл от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение суда оставлено без изменения. Определением шестого кассационного суда общей юрисдикций от ДД.ММ.ГГГГ указанные судебные акты оставлены без изменения, жалоба ЗАО «Ариада» без удовлетворения (л.д.122-128).

При таких обстоятельствах имеются основания для выводов о том, что Финку Д.А. было известно, что целью составления договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № являлось уклонение ЗАО «Арида» от исполнения перед муниципальным образованием городской округ «Город Волжск» обязательств по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ по осуществлению комплексного жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и уклонение от исполнения решения Волжского городского суда Республики Марий Эл от ДД.ММ.ГГГГ (дело №), путем фактической передачи Финку Д.А. земельного участка с кадастровым номером № для строительства жилого дома.

Таким образом, ЗАО «Ариада» передав земельный участок для строительства индивидуального жилого дома Финку Д.А., а последний построив индивидуальный жилого дом, не в рамках договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ, нарушили, основополагающие принципы российского права; переход регистрации права собственности при данных обстоятельствах, противоречит публичному порядку Российской Федерации, в связи с чем оснований для удовлетворения требования не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к закрытому акционерному обществу «Ариада» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Марий Эл через Волжский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Ю.Р.Глухова

Решение принято в окончательной форме:

07 ноября 2022 года

Решение16.11.2022