УИД 04RS0007-01-2025-001339-23
Дело № 2-5315/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 декабря 2025 года адрес
Останкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Сырчиной Е.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5315/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании обязательств по предварительному договору купли-продажи прекращенными, расторжении предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости, взыскании денежных средств, судебных расходов,-
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором просил признать, что обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи от 09.06.2024 прекращены в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ, признать, что обязательства сторон по предварительного договору купли-продажи от 23.07.2024 прекращены в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере сумма, уплаченные по предварительным договорам купли-продажи, в качестве неосновательного обогащения, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, ссылаясь на то, что 09.06.2024 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в счет исполнения указанного договора истцом в пользу ответчика переданы денежные средства в размере сумма, срок заключения основного договора в указанном предварительном договоре не определен. Таким образом, основной договор должен быть заключен не позднее 09.06.2025. Кроме того, 23.07.2024 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи тех же объектов недвижимости. В счет исполнения данного договора истцом также были переданы ответчику денежные средства в размере сумма Основной договор купли-продажи по данному предварительному договору купли-продажи не был заключен. Срок для его заключения истек 23.07.2025. Истец не получал надлежащего предложения о заключении основного договора по вышеуказанным предварительным договорам купли-продажи. Сообщения о возможном заключении договора, о планируемом заключении сделки в конце декабря 2025 года в помещении МФЦ поступали в мессенджере WhatsApp. При наличии указанных сообщений сделка фактически не была подготовлена, действия ответчика носили неопределенный и формальный характер. В связи с отсутствием обратной связи со стороны ответчика, а также несоблюдением достигнутых между сторонами устных договоренностей относительно законности газоснабжения и инженерного обеспечения участка, ответчику было предложено расторгнуть предварительные договоры и вернуть уплаченные денежные средства. Указанное предложение оставлено без удовлетворения. Истец полагает, что после истечения установленного законом срока для заключения основного договора обязательства сторон по предварительным договорам прекратились в силу закона. В связи с прекращением обязательств удержание ответчиком денежных средств, уплаченных истцом по предварительным договорам, является неправомерным и образует неосновательное обогащение на стороне ответчика.
Определением Железнодорожного районного суда адрес от 14.07.2025 гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости, признании недействительным предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости передано на рассмотрение по подсудности в Останкинский районный суд адрес.
Истец ФИО1 в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал в уточненной редакции, просил иск удовлетворить, взыскать денежные средства в размере сумма и расходы по госпошлине, дополнительно пояснил, что ждал официальное письмо с приглашением на сделку, на звонки с неизвестных телефонных номеров не отвечает, смс-сообщения не принимает во внимание.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, об уважительности причин своей неявки суд не уведомила, обеспечила явку своих представителей по доверенности фио и фио, которые в судебном заседании возражали против удовлетворения иска согласно доводам письменных возражений, дополнительно пояснили, что дата 31.12.2024 была проставлена в 2-х экземплярах предварительных договоров купли-продажи, истец с семьей имел намерение переезжать в спорный жилой дом, покупатель был согласен с техническими условиями газового оборудования жилого дома.
Суд, выслушав стороны, показания свидетеля, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные суду доказательства в совокупности, суд приходит к следующему выводу.
Согласно положениям ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Из содержания заявленных требований следует, что между сторонами возникли правоотношения, направленные на заключение договора купли-продажи недвижимости (жилого дома и земельного участка), в связи с чем стороны заключили предварительные договоры купли-продажи.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности сторон возникают, в том числе, из договоров.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Судом установлено, что 09.06.2024 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи (далее – предварительный договор от 09.06.2024), предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем на условиях по настоящему предварительному договору, основной договор купли-продажи на следующий объект недвижимости: жилой дом, назначение: жилое, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, общей площадью 160,7 кв.м, находящийся по адресу: адрес, адрес, адрес; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: ИЖС, площадью 637 кв.м, находящийся по адресу ориентира: адрес, адрес, адрес, уч. 47, кадастровый номер: 77:22:0020312:483.
В соответствии с п. 1.1 предварительного договора от 09.06.2024, указанный жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРН 15.12.2022 сделана запись регистрации 77:22:0020312:488-77/072/2022-1; указанный земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании выписки из ЕГРН об объекте недвижимости 99/2022/497285719 от 03.10.2022.
Согласно п. 2.1 предварительного договора от 09.06.2024, представленного в материалы дела стороной истца, продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить в собственность объекты недвижимости, в срок до «__» ______ 2024г. включительно заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости на условиях, согласованных ими при заключении настоящего договора.
В соответствии с п. 2.5 предварительного договора от 09.06.2024, стороны вправе изменять срок, указанный в п. 2.1 путем подписания дополнительного соглашения.
Согласно п. 2.7 предварительного договора от 09.06.2024, с техническим и санитарным состоянием объектов недвижимости на момент заключения настоящего договора покупатель ознакомлен и претензий не имеет.
Согласно п. 2.8 предварительного договора от 09.06.2024, покупатель приобретает право общей долевой собственности (владения, пользования и распоряжения) на указанные объекты недвижимости с момента перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес.
В соответствии с п. 3.1 предварительного договора от 09.06.2024, стоимость объектов недвижимости, указанных в п. 1.1 настоящего договора, определена сторонами в размере сумма и не может быть изменена.
В целях обеспечения исполнения настоящего договора и заключаемого в будущем основного договора купли-продажи согласно ст. 380 и 381 ГК РФ, покупатель уплатил продавцу задаток в размере сумма, в счет продаваемых объектов недвижимости. Передача задатка произведена полностью при подписании настоящего договора (п. 3.2 предварительного договора от 09.06.2024).
Согласно п. 3.3 предварительного договора от 09.06.2024, оставшаяся сумма составляет сумма и будет выплачена покупателем продавцу за счет собственных денежных средств, в день подписания основного договора купли-продажи.
Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до подписания основного договора купли-продажи, а в части принятых на себя сторонами обязательств, до полного их исполнения (п. 5.1 предварительного договора от 09.06.2024).
Во исполнение указанного договора истцом ответчику переданы денежные средства в размере сумма, что подтверждается собственноручной распиской ответчика ФИО2 от 09.06.2024 и не оспаривается сторонами.
Кроме того, 23.07.2024 между ответчиком ФИО2 (продавец) и истцом ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи (далее – предварительный договор от 23.07.2024) в отношении вышеуказанного недвижимого имущества, а именно, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем на условиях по настоящему предварительному договору, основной договор купли-продажи на следующий объект недвижимости: жилой дом, назначение: жилое, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, общей площадью 160,7 кв.м, находящийся по адресу: адрес, адрес, адрес; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: ИЖС, площадью 637 кв.м, находящийся по адресу ориентира: адрес, адрес, адрес, уч. 47, кадастровый номер: 77:22:0020312:483.
В соответствии с п. 1.1 предварительного договора от 23.07.2024, указанный жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРН 15.12.2022 делана запись регистрации 77:22:0020312:488-77/072/2022-1; указанный земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании выписки из ЕГРН об объекте недвижимости 99/2022/497285719 от 03.10.2022.
Согласно п. 2.1 предварительного договора от 23.07.2024, представленного в материалы дела стороной истца, продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить в собственность объекты недвижимости, в срок до «__» ______ 2024г. включительно заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости на условиях, согласованных ими при заключении настоящего договора.
В соответствии с п. 2.5 предварительного договора от 23.07.2024, стороны вправе изменять срок, указанный в п. 2.1 путем подписания дополнительного соглашения.
Согласно п. 2.7 предварительного договора от 23.07.2024, с техническим и санитарным состоянием объектов недвижимости на момент заключения настоящего договора покупатель ознакомлен и претензий не имеет.
Согласно п. 2.8 предварительного договора от 23.07.2024, покупатель приобретает право общей долевой собственности (владения, пользования и распоряжения) на указанные объекты недвижимости с момента перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес.
В соответствии с п. 3.1 предварительного договора от 23.07.2024, стоимость объектов недвижимости, указанных в п. 1.1 настоящего договора, определена сторонами в размере сумма и не может быть изменена.
В целях обеспечения исполнения настоящего договора и заключаемого в будущем основного договора купли-продажи согласно ст. 380 и 381 ГК РФ, покупатель уплатил продавцу задаток в размере сумма, в счет продаваемых объектов недвижимости. Передача задатка произведена полностью при подписании настоящего договора (п. 3.2 предварительного договора от 09.06.2024).
Согласно п. 3.3 предварительного договора от 23.07.2024, оставшаяся сумма составляет сумма и будет выплачена покупателем продавцу за счет собственных денежных средств, в день подписания основного договора купли-продажи.
Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до подписания основного договора купли-продажи, а в части принятых на себя сторонами обязательств, до полного их исполнения (п. 5.1 предварительного договора от 23.07.2024).
Во исполнение указанного договора истцом ответчику также переданы денежные средства в размере сумма, что подтверждается собственноручной распиской ответчика ФИО2 от 23.07.2024 и не оспаривается сторонами.
Обстоятельства достижения между сторонами соглашения о приобретении ФИО1 у ФИО2 жилого дома, общей площадью 160,7 кв.м, находящегося по адресу: адрес, адрес, адрес и земельного участка, площадью 637 кв.м, находящегося по адресу ориентира: адрес, адрес, адрес, уч. 47, кадастровый номер: 77:22:0020312:483 за сумма, в связи с чем сторонами и были заключены предварительные договоры купли-продажи от 09.06.2024 и 23.07.2024, подтверждены совокупностью вышеприведенных доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости.
Доказательств обратного материалы дела не содержат и ответчиком не представлено.
Из искового заявления следует, что до подписания предварительного договора сторонами обговорено, что объекты недвижимости приобретаются покупателем для постоянного в нем проживания с семьей и малолетними детьми, обговорен вопрос наличия законности смонтированного газового и электрооборудования. Покупателю даны заверения о наличии всех необходимых документов, подтверждающих законность инженерных подключений, в том числе к сетям газораспределения. Также достигнута договоренность о завершении отделочных работ.
По договоренности между сторонами, планировалось заключить основной договор купли-продажи объектов до конца 2024 года, при этом, со стороны продавца необходимо было обеспечение завершения работ и предоставление документов в отношении газового оборудования и электроснабжения объекта недвижимости, в свою очередь, покупателю было необходимо обеспечить наличие необходимой для заключения основного договора денежной суммы в размере сумма
Таким образом, истцом в ноябре-декабре 2024 года неоднократно подтверждалась готовность заключения основного договора, а также запрашивались вышеназванные документы, подтверждающие законность подключения к сетям газоснабжения.
В январе-феврале 2025 года истцом у ответчика также запрашивались указанные документы, однако информации о сроках передачи документов, сроков передачи по основному договору объектов недвижимости, каких-либо других подтверждений наличия законным образом подключенного отопления жилого дома (путем подключения к сетям газораспределения) ответчиком истцу не представлено.
В связи с вышеизложенным истцом в адрес ответчика направлен соответствующий запрос и подписанное со стороны истца соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи, оставленные без удовлетворения.
Истец в исковом заявлении в обоснование своих доводов также ссылается на то, что в силу действующего законодательства, жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция, а в газифицированных районах также газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализационных уборных.
Таким образом, в отсутствие законного подключения к сетям газораспределения, жилой дом является непригодным к проживанию. Указанное влечет за собой необходимость несения дополнительных затрат покупателем в целях обеспечения теплоснабжения дома иным способом. Истец, принимая во внимание вышеизложенное, полагает указанные предварительные договоры купли-продажи подлежащими расторжению, в том числе по причине утраты интереса к сделке по указанным выше причинам.
Кроме того, истец указывает, что он не получал надлежащего предложения о заключении основного договора по вышеназванным предварительным договорам купли-продажи. Сообщения о возможном заключении договора, о планируемом заключении сделки в конце декабря 2025 года в помещении МФЦ поступали в мессенджер WhatsApp. При наличии указанных сообщений сделка фактически не была подготовлена, действия ответчика носили неопределенный и формальный характер. В связи с отсутствием обратной связи со стороны ответчика, а также несоблюдением достигнутых между сторонами устных договоренностей относительно законности газоснабжения и инженерного обеспечения участка, ответчику было предложено расторгнуть предварительные договоры и вернуть уплаченные денежные средства. Указанное предложение оставлено без удовлетворения.
Истец полагает, что после истечения установленного законом срока для заключения основного договора обязательства сторон по предварительным договорам прекратились в силу закона. В связи с прекращением обязательств удержание ответчиком денежных средств, уплаченных истцом по предварительным договорам является неправомерным и образует неосновательное обогащение на стороне ответчика.
Таким образом, истцом, как покупателем по предварительным договорам купли-продажи от 09.06.2024 и 23.07.2024 было надлежаще выполнено условие об оплате в размере сумма по каждому договору соответственно.
Вместе с тем условие о заключении основного договора купли-продажи в течение установленного законом срока, а именно в течение года с момента заключения предварительного договора сторонами выполнено не было.
На момент рассмотрения дела основной договор также сторонами не заключен.
Согласно письменным возражениям ответчика, представленным в материалы дела, согласно п. 2.1 вышеуказанных предварительных договоров купли-продажи от 09.06.2024 и 23.07.2024, заключенных между сторонами, был определен срок заключения основного договора купли-продажи до 31.12.2024, который по неопределенным причинам отсутствует в представленных в материалы дела стороной истца копиях предварительных договоров купли-продажи, несмотря на то, что при совершении сделок данный срок был определен и указан в соответствующих договорах.
В подтверждение данного довода стороной ответчика в материалы дела представлены копии предварительных договоров купли-продажи, заключенных между сторонами от 09.06.2024 и 23.07.2024, с указанием соответствующего срока для заключения основного договора.
Кроме того, из пояснений истца также следует, что истец имел намерение и устно обговаривал с ответчиком срок заезда в жилой дом не позднее 31.12.2024 года.
Ответчик в обоснование своих доводов также ссылается на то, что истец в исковом заявлении утверждает об отсутствии интереса к спорному объекту недвижимости и отказывается от заключения основного договора в одностороннем порядке. Покупатель дважды уклонялся от заключения основного договора купли-продажи в декабре 2024 года. В целях оказания риэлтерской помощи при проведении гражданско-правовой сделки с недвижимостью дочь ответчика обеспечила защиту интересов ответчика путем заключения договора с риелтором, для заключения основного договора купли-продажи, что подтверждается представленным в материалы дела договором оказания услуг от 16.12.2024, заключенным между ФИО2 и фио
Ответчиком были дважды запланированы даты подписания основного договора купли-продажи через онлайн-сервис «Домклик»: 25.12.2024 в 17:00, сделка № 97996459 по адресу: адрес, кабинет 26, а также 27.12.2024 в 16:00, сделка №98054551 по адресу: адрес, кабинет 28, что подтверждается соответствующими скриншотами сообщений.
Однако истец не отреагировал на сообщения в мессенджерах и не подтвердил явку для заключения основного договора купли-продажи.
Ответчик полагает, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине покупателя ФИО1
Возражая относительно довода истца о том, что ответчик обязан обеспечить завершение работ и предоставить документы на марка автомобиля и электроснабжение, ответчик указал на то, что данного положения заключенные предварительные договоры купли-продажи не предусматривали и указанное не являлось существенным изменением обстоятельств, ссылался на п. 2.7 заключенных предварительных договоров купли-продажи. Каких-либо соглашений, оформленных документально сторонами сделки не достигнуто, доводы истца являются надуманными и не подтверждаются какими-либо документами. Все необходимые коммуникации проведены, документы в наличии и дом абсолютно пригоден для проживания.
Также ответчик, не согласившись с доводом истца относительно того, что спорный жилой дом не пригоден для проживания ссылался на п. 4 ст. 15 адрес Кодекса Российской Федерации и Постановление Правительства Российской Федерации от 02.08.2007 № 494 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», указывая на то, что данные нормы не содержат положений о том, что отсутствие подключения к сетям газораспределения влечет непригодность жилого дома для проживания.
Кроме того, ответчик указывает, что ответчиком всеми возможными способами подтверждены намерения заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи в указанный срок. Помимо заключенных предварительных договоров купли-продажи, приглашений на заключение основного договора купли-продажи, ФИО1 были переданы ключи от данного объекта недвижимости, а также предоставлена возможность хранить на земельном участке контейнер с личными вещами, автомобиль и собаку. Также в конце августа 2024 года истец с сыном и другими членами семьи были зарегистрированы по месту жительства и предположительно дальнейшего пребывания.
Свидетель фио в судебном заседании пояснила, что в настоящее время является пенсионером, работает риелтором, имеет многолетний опыт работы риелтором, давно знакома с ФИО2 Ответчик позвонила фио и попросила оказать ей помощь в сделке по купле-продаже жилого дома и земельного участка. В предварительном договоре купли-продажи была обозначена дата заключения основного договора не позднее 31.12.2024. Посмотрела график работы ПАО «Сбербанк», хотела записаться на сделку, но ФИО1 не отвечал, в адрес истца было направлено смс-сообщение посредством мессенджера WhatsApp, но ответа не последовало. Сначала запись была оформлена на 25.12.2024, потом решили записаться пораньше, однако ничего не получилось. Записаться на 27.12.2024 также не получилось. Затем запись была перенесена на 28.12.2024, онлайн-сервис «Домклик» уже не работал, сделка не состоялась. ФИО2 рассказала, что у ФИО1 не было денежных средств для совершения сделки. На вопросы представителя истца, свидетель пояснила, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, по первому договору в качестве задатка были внесены денежные средства в размере сумма, по второму заключенному предварительному договору купли-продажи истцом также была внесена сумма задатка в размере сумма ФИО1 постоянно просил что-то благоустроить и переустроить, ответчиком совершались указанные действия, исполнялись пожелания истца, но на сделку стороны так и не вышли. У ответчика и истца имеется только переписка. С ФИО2 общались, она дала свидетелю фио телефонный номер ФИО1, свидетель звонила истцу 3 раза, однако он не ответил, затем написала ему сообщение.
Оснований не доверять показаниям свидетеля, предупрежденного об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных показаний, у суда не имеется, поскольку они последовательны, логичны, согласуются с иными собранными по делу доказательствами (вышеуказанными письменными), однако сами по себе показания свидетеля не могут служить достаточным основанием для установления обстоятельств по делу и оцениваются в совокупности с имеющимися иными доказательствами по делу.
Из пояснений истца в судебном заседании следует, что истец ждал официальное письмо о приглашении на сделку, с неизвестных номеров на звонки истец не отвечает, смс-сообщения истцом во внимание не принимаются. В договоре не прописаны последствия отказа от сделки.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п. 27 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.
В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Истцом и ответчиком в материалы дела представлены копии предварительных договоров купли-продажи, содержащие разные сведения относительно сроков заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости на условиях, согласованных ими при заключении настоящего договора, а именно: в экземпляре договоров, представленных стороной истца дата заключения основного договора купли-продажи спорных объектов недвижимости отсутствует, в тоже время, в экземплярах, представленных стороной ответчика указанная дата имеется – 31.12.2024.
Из пояснений сторон усматривается, что стороны имели устную договоренность относительно того, что основной договор купли-продажи недвижимых объектов должен быть заключен в срок до 31.12.2024.
Ходатайств о проведении судебной почерковедческой экспертизы сторонами не заявлено.
На основании изложенного срок для заключения основного договора по вышеназванным предварительным договорам купли-продажи от 09.06.2024 и 23.07.2024 следует исчислять по правилам п. 4 ст. 429 ГК РФ, следовательно, срок для заключения основного договора по предварительному договору купли-продажи от 09.06.2024 истек 10.06.2025, по предварительному договору купли-продажи от 23.07.2024, истек 24.07.2025.
Согласно п. п. 1 и 4 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Как разъяснил Верховный суд Российской Федерации в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
При этом из материалов дела усматривается, что ни одна из сторон, в том числе ответчик, не направил в адрес другой стороне оформленное предложение о заключении основного договора, что свидетельствует об утрате интереса в заключении основного договора обеих сторон (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»). Соответственно, обязательства из предварительного договора были прекращены (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Между тем, материалы дела не содержат и судом не установлено, что истец (покупатель) или ответчик (продавец) направили в адрес другой стороны предварительного договора соответствующее уведомление о необходимости заключения основного договора в установленный предварительным договором срок, о совершении истцом до окончания срока действий, направленных на заключение основанного договора. Истец требования о понуждении ответчика (продавца) к заключению основного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества не заявлял, ответчиком (продавцом) требования о понуждении истца (покупателя) к заключению основного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества не заявлялись.
Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 4 статьи 329 ГК РФ).
Причины, по которым стороны не направили друг другу оформленное предложение о заключении основного договора в течение срока действия договора, значения не имеют.
Письменные доказательства уклонения истца от заключения основного договора купли-продажи, в материалы дела не представлены.
Таким образом, представленные сторонами доказательства позволяют сделать вывод о том, что каждая из сторон не совершила юридически значимых действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения и усматривает утрату обеими сторонами интереса в заключении основного договора к установленному предварительным договором сроку.
Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.
Из пояснений сторон следует, что ответчик пыталась согласовать с истцом дату заключения основного договора посредством назначения и направления соответствующих уведомлений онлайн-сервиса «Домклик», дочь ответчика и риелтор пытались связаться с истцом посредством телефонной связи и мессенджера.
Вместе с тем истец указывает на то, что он не получал ни по одному из предварительных договоров надлежащего предложения о заключении основного договора, содержащего согласованный проект основного договора, указание на дату и место его подписания, сведения о сроках передачи объектов недвижимости. Сообщения о возможном заключении договора, о планируемом заключении сделки в конце декабря 2025 года в помещении МФЦ поступали в мессенджере WhatsApp и при этом, письменного предложения о заключении основного договора в установленной форме направлено не было, проект основного договора не предоставлялся, информация о сроках передачи имущества и готовности объектов к проживанию оставались без ответа, не сопровождались официальным приглашением к подписанию, в основном поступали от дочери ответчика, не являющейся стороной договора и не имеющей полномочий. Таким образом, при наличии указанных сообщений, сделка фактически не была подготовлена, а действия ответчика носили неопределенный и формальный характер, что не может рассматриваться как надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору. Указанные сообщения не соответствуют требования ст. 165.1 ГК РФ и не могут рассматриваться как юридически значимое уведомление либо надлежащее предложение о заключении основного договора.
Таким образом, до оговоренной даты 31.12.2024, а также до истечения срока, установленного законодательством для заключения основного договора, никто из сторон не направил другой стороне оформленного предложения заключить основной договор купли-продажи.
Поскольку новый срок заключения договора купли-продажи сторонами не был согласован, истец меры к заключению договора купли-продажи не принял, а вышеперечисленные действия сторон не являются предложением к заключению договора, суд приходит к выводу о том, что бездействие сторон свидетельствует об отказе от намерений по заключению основного договора в связи с утратой интереса к заключению основного договора.
Проанализировав объяснения сторон, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что поскольку никто из сторон предварительного договора не направлял другой стороне оформленное предложение заключить основной договор, обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи недвижимых объектов в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ считаются прекращенными.
Доводы истца относительно непригодности спорного жилого дома для проживания, законности смонтированного газового и электрооборудования, наличия всех необходимых документов, подтверждающих законность инженерных подключений, в том числе к сетям газораспределения, договоренность о завершении отделочных работ в жилом доме, договоренности сторон о необходимости предоставления продавцом документов в отношении газового оборудования и электроснабжения объекта недвижимости, суд признает несостоятельными, доказательств подтверждающих вышеперечисленные доводы в материалы дела не представлено, о проведении судебной строительно-технической экспертизы для установления пригодности жилого дома для проживания сторонами не заявлено.
Согласно положениям ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Поскольку было установлено, что ни одна из сторон не ответственна за незаключение основного договора, в установленный предварительным договором срок стороны друг другу оформленного предложения о заключении основной сделки не направили, суд не расценивает указанное поведение сторон как противоправное, что исключает применение правила п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Вместе с тем, по смыслу вышеуказанных норм задаток вносится в счет обеспечения исполнения договора, однако основной договор купли-продажи в данном случае сторонами не был заключен. По своей природе уплаченные истцом денежные суммы в общем размере сумма по предварительным договорам купли-продажи от 09.06.2024 и 23.07.2024 не являются задатком ввиду отсутствия заключенного основного договора. Указанными заключенными между сторонами предварительными договорами купли-продажи не предусмотрены положения относительно того, какой стороне остается уплаченная по договорам сумма в размере сумма по каждому договору, оговоренная в п. 2.1 указанных договоров и поименованная задатком в случае незаключения основного договора или неисполнения обязательств по предварительным договорам купли-продажи.
При этом законных оснований для удержания денежных средств ответчиком по истечении срока, определенного предварительными договорами для заключения договора купли-продажи, судом также не было установлено, потому переданные ФИО1 денежные средства в размере сумма подлежат взысканию.
Таким образом, заявленные в исковом заявлении с учетом уточнений требования подлежат удовлетворению и с ответчика подлежит взысканию сумма в размере сумма, уплаченная истцом по предварительным договорам купли-продажи от 09.06.2024 и 23.07.2024.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме сумма, что подтверждается платежным поручением № 303375050122 от 11.03.2025.
Принимая во внимание, что исковые требования ФИО1 удовлетворены в полном объеме, исходя из требований подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, ст. 98 ГПК РФ, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы, понесенные в связи с оплатой государственной пошлины, в сумме сумма
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Признать обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи от 09 июня 2024 года, заключенному между ФИО2 и ФИО1, прекращенными, договор расторгнутым.
Признать обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи от 23 июля 2024 года, заключенному между ФИО2 и ФИО1, прекращенными, договор расторгнутым.
Взыскать с ФИО2 (паспортные данные) в пользу ФИО1 (паспортные данные) денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи от 09 июня 2024 года, в размере сумма, денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи от 23 июля 2024 года, в размере сумма, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Останкинский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение суда принято в окончательной форме 6 февраля 2026 года.
Судья фио