Решение по делу № 2-16941/2024 от 26.06.2025 - о расторжении кредитного договора № от <дата>, взыскании задолженности за период с <дата> по <дата> и судебных расходов по уплате государственной пошлины, обращении взыскания на квартиру.

к делу № 2-5829/2025

УИД № 23RS0041-01-2024-022735-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерация

16 июня 2025 год г. Краснодар

Прикубанский районный суд г.Краснодара в составе:

председательствующего Мальцева А.С.,

при секретаре судебного заседания Дубасове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ПАО Сбербанк к ФИО1 о расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и судебных расходов по уплате государственной пошлины, обращении взыскания на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ПАО «Сбербанк» по доверенности ФИО2 обратился в суд с исковым заявление к ФИО1, в котором просит ?расторгнуть кредитный договор № от 26.06.2023г. Взыскать в пользу ПАО Сбербанк с ФИО1 задолженность по кредитному договору № от 26.06.2023г. за период с 26.03.2024г. по 08.10.2024г. (включительно) в размере <данные изъяты>, в томчисле: просроченные проценты – <данные изъяты>; просроченный основной долг – <данные изъяты>; неустойку за просроченный основной долг – <данные изъяты>; неустойку за просроченные проценты – <данные изъяты>; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>, а всего взыскать <данные изъяты>. Обратить взыскание в пользу ПАО Сбербанк на предмет залога: право требования на квартиру – строительный адрес: <адрес>. Установить начальную цену продажи предмета залога в размере <данные изъяты>, определить способ реализации путем продажи с публичных торгов.

В обоснование искового заявления указано, что публичное акционерное общество «Сбербанк России» на основании кредитного договора № от 26.06.2023г. выдало кредит ФИО1 в сумме <данные изъяты> на срок 360 месяцев под 5,7 % годовых.

Кредит выдавался на приобретение строящейся недвижимости, а именно: право требования на квартиру - строительный адрес: <адрес>

Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставляет кредитору залог имущественных прав требования на приобретаемый объект недвижимости.

Согласно п. 7 кредитного договора заемщик обязан производить погашение кредита ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей.

Согласно п. 9 кредитного договора уплата процентов также должна производиться ежемесячно, одновременно с погашением кредита в соответствии с графиком платежей.

В соответствии с п. 13 кредитного договора при несвоевременном внесении (перечислении) ежемесячного платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 20% годовых.

Согласно условиям кредитного договора отсчет срока для начисления процентов за пользование кредитом начинается со следующего дня с даты образования задолженности по ссудному счету и заканчивается датой погашения задолженности по ссудному счету (включительно). В случае несвоевременного погашения задолженности (просрочки) отсчет срока для начисления процентов за пользование кредитом начинается со следующего дня после даты образования просроченной задолженности и заканчивается датой погашения просроченной задолженности (включительно).

Согласно условиям кредитного договора обязательства заемщика считаются надлежаще и полностью выполненными после возврата кредитору всей суммы кредита, уплаты процентов за пользование кредитом, неустойки в соответствии с условиями кредитного договора, определяемых на дату погашения кредита, и возмещения расходов, связанных с взысканием задолженности.

Поскольку ответчик обязательства по своевременному погашению кредита и процентов по нему исполнял ненадлежащим образом, за период с 26.03.2024г. по 08.10.2024г. (включительно) образовалась просроченная задолженность в размере <данные изъяты>, в том числе: просроченные проценты – <данные изъяты>, просроченный основной долг – <данные изъяты>, неустойка за просроченный основной долг - <данные изъяты>, неустойка за просроченные проценты – <данные изъяты>.

По мнению представителя истца, ответчик неоднократно нарушал сроки погашения основного долга и процентов за пользование кредитом, что подтверждается представленными расчетом задолженности.

Ответчику были направлены письма с требованием досрочно возвратить банку всю сумму кредита, а также о расторжении Кредитного договора посредством партионной почты, что подтверждается присвоенным идентификатором (ШПИ), согласно которому данное требование доставлено в адрес заемщика. Требование до настоящего момента не выполнено.

Представитель истца указывает на то, что согласно отчету об оценке/заключение_2-240918-1286585_2WYJ,рыночная стоимость имущественных прав составляет <данные изъяты>. Следовательно, начальная продажная цена должна быть установлена в размере <данные изъяты>.

Определением Прикубанского районного суда г.Краснодара от 07 апреля 2025 года (л.д. 88-89), удовлетворено заявленное представителем истца ФИО3, действующей по доверенности в интересах ПАО «Сбербанк», ходатайство об изменении предмета иска по гражданскому делу и принят к производству суда изменённый предмет иска представителя истца ФИО3, действующей по доверенности в интересах ПАО «Сбербанк», к ФИО1 расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и судебных расходов по уплате государственной пошлины, обращении взыскания на квартиру,в которых она просит расторгнуть кредитный договор № от 26.06.2023г. Взыскать в пользу ПАО Сбербанк с ФИО1 задолженность по кредитному договору №от 26.06.2023г. за период с 26.03.2024г. по 08.10.2024г. (включительно) в размере <данные изъяты>, в том числе: просроченные проценты – <данные изъяты>; просроченный основной долг – <данные изъяты>; неустойку за просроченный основной долг – <данные изъяты>; неустойку за просроченные проценты – <данные изъяты>; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>, а всего взыскать <данные изъяты>. Обратить взыскание в пользу ПАО Сбербанк на предмет залога: квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу<адрес>, определив порядок реализации с публичных торгов. Установить начальную продажную стоимость залогового имущества в размере <данные изъяты>, равной 80% от его рыночной стоимости.

Также от представителя истца ПАО Сбербанк ФИО3 в материалы дела поступили поясненияпо исковому заявлению от 06.02.2025г. (л.д. 78-79), в которых указано на то, что банком был получен ответ от ООО «Кубанский Специализированный застройщик» от 16.01.2025г., из которого усматривается, что 26.01.2024г. на основании акта приема-передачи объекта долевого Общество после окончания строительства передало ФИО1 построенный по договору долевого участия объект недвижимости, а именно:квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>.Таким образом, по мнению представителя истца ФИО3, требования участника долевого строительства о передаче ему объекта долевого строительства претерпело свою трансформацию в право собственности на построенный и переданный застройщиком объект недвижимого имущества. Также представитель истца считает, что согласно заключению о стоимости имущества № от 17.01.2025г., рыночная стоимость залогового объекта недвижимости составляет <данные изъяты>, следовательно,начальная продажная цена залога должна быть установлена в размере <данные изъяты>.

В судебное заседание представитель истца не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом по адресам, указанным в исковом заявлении (л.д. 1-2). В просительной части искового заявления ФИО2, действующий по доверенности в интересах ПАО Сбербанк, также просит рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя истца. Также в исковом заявлении представитель истца ФИО2 указал на то, что возражает против рассмотрения дела в порядке заочного производства.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание также не явилась, о времени и месте слушания дела извещалась надлежащим образом по адресу, указанному в исковом заявлении (л.д. 1-2), что подтверждается судебными повестками. О причинах неявки суд не уведомила. Ходатайств и заявлений об отложении дела слушанием от нее в суд также не поступало. О рассмотрении дела в свое отсутствие не просила.

В силу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, неявка лица в суд при возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой «за истечением срока хранения», есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела.

На основании ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

При таких обстоятельствах, суд признаёт извещение ответчика о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, и полагает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ, в отсутствие указанного лица, признав его неявку не по уважительным причинам.

Изучив исковое заявление, изменённый предмет иска, учитывая мнение представителя истца ПАО СбербанкФИО2, изложенное в просительной части искового заявления, а также доводы и требования, изложенные в заявлении об изменении предмета иска представителя ПАО Сбербанк ФИО3, обсудив изложенные доводы, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что измененные исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Как указано в ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Согласно абз. 1 ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно имеющимся в материалах гражданского дела индивидуальным условиям кредитного договора № от 26.06.2023г. (л.д. 4-7), между ПАО Сбербанк и ФИО1 был заключён кредитный договор о предоставлении целевого кредита на приобретение строящейся недвижимости, а именно: право требования на квартиру - строительный адрес: <адрес>, в размере <данные изъяты> сроком на360 месяцев, а ответчик, принял на себя обязательства возвратить полученный им кредит и уплатить проценты за пользование им в порядке, на условиях и в сроки, предусмотренные кредитным договором.

В абз. 1 ч. 1 ст. 434 ГК РФ указано на то, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно абз. 1 ст. 820 ГК РФ, кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

По правилам ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 21.12.2013г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», договор потребительского кредита (займа) состоит из общих условий и индивидуальных условий. Договор потребительского кредита (займа) может содержать элементы других договоров (смешанный договор), если это не противоречит настоящему Федеральному закону

Согласно индивидуальным условиям кредитного договора № от 26.06.2023г. (л.д. 4-7), ПАО Сбербанк предоставляет ФИО1, денежные средства на условиях, в том числе: сумма кредита <данные изъяты>; срок возврата кредита – 360 месяцев с даты его фактического предоставления, процентная ставка 5,7% годовых; 360 ежемесячных аннуитетных платежей; платежная дата: 26 число месяца, начиная с 26.07.2023г.

С указанными условиями, изложенными в индивидуальных условиях, ФИО1 была ознакомлена лично, о чём свидетельствуют их личные подписи на указанном документе.

Как указано в п. 18 индивидуальных условий кредитного договора № от 26.06.2023г. (л.д. 6), порядок предоставления кредита определяется общими условиями кредитования с учетом следующего: выдача кредита производится путем зачисления на счет № (счет кредитования) в день подписания настоящих индивидуальных условий кредитования после выполнения условий, изложенных в п. 2.1. общих условий кредитования.

Согласно представленной истцом в материалы дела выписок по банковскому счету № за период с 26.06.2023г. по 16.06.2025г. (л.д. 118-119), ПАО Сбербанк выдало 26.06.2023г. кредит в сумме <данные изъяты> путём зачисления на данный банковский счёт ответчика ФИО1 Таким образом, ПАО Сбербанк исполнило свои обязательства по предоставлению кредита по договору от 26.06.2023г. надлежащим образом.

Между тем, согласно п. 4 индивидуальных условий кредитного договора № от 26.06.2023г. (л.д. 4-7), процентная ставка за пользование кредитом установлена в размере 5,7% годовых.

В п. 7 индивидуальных условий кредитного договора № от 26.06.2023г. (л.д. 4-7) указано, что количество, размер и периодичность (сроки) платежей заёмщика или порядок определения этих платежей – 360 ежемесячных аннуитетных платежей; платежная дата: 26 число месяца, начиная с 26.07.2023г. При несоответствии платежной даты дате фактического предоставления кредита, а также в случае ее последующего изменения, размер аннуитетного платежа определяется в соответствии с п. 3.2. общих условий кредитования.

Судом установлено, что в нарушение индивидуальных условий кредитного договора № от 26.06.2023г. (л.д. 4-7), ответчик ФИО1 в течение срока действия кредитного договора, неоднократно нарушала предусмотренные кредитным договором сроки возврата кредита и уплаты процентов за пользование заёмными средствами, что подтверждается выпиской по счету № (л.д. 118-119) историей всех погашений клиента по договору № от 26.06.2023г. за период с 26.06.2023г. по 08.10.2024г. (л.д. 11 оборотная сторона), следовательно, принятые на себя обязательства исполняет ненадлежащим образом.

В соответствии с п. 13 индивидуальных условий кредитного договора № от 26.06.2023г. (л.д. 4-7), за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик выплачивает неустойку в размере 7,5 % годовых от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения обязательств.

В силу п.п. «а» п. 4.3.4 общих условий предоставления, обслуживания и погашения жилищных кредитов ПАО Сбербанк (л.д. 35-44), банк имеет право потребовать от заемщика/созаемщиков досрочно возвратить задолженность по кредиту и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку, предусмотренные условиями договора, предъявить аналогичные требования поручителю(ям) и обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заемщиком/созаемщиками его(их) обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору общей продолжительностью более чем 60 календарных дней в течение последних 180 календарных дней.

В требовании (претензии) о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом, уплате неустойки и расторжении договора от 06.09.2024г. (л.д. 45) на имя ФИО1, банк требует незамедлительного досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами не позднее 07.10.2024г.

С учётом расчёта задолженности по договору №от 26.06.2023г.,заключённому с ФИО1 по состоянию на 08.10.2024г. (л.д. 8-11), общая задолженность по кредитному договору составляет <данные изъяты>, в том числе: просроченные проценты – <данные изъяты>, просроченный основной долг – <данные изъяты>, неустойка за просроченный основной долг - <данные изъяты>, неустойка за просроченные проценты – <данные изъяты>.

В соответствие с абз. 1 ч. 1 ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

Как указано в ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Частью 2 ст. 809 ГК РФ установлено, что размер процентов за пользование займом может быть установлен в договоре с применением ставки в процентах годовых в виде фиксированной величины, с применением ставки в процентах годовых, величина которой может изменяться в зависимости от предусмотренных договором условий, в том числе в зависимости от изменения переменной величины, либо иным путем, позволяющим определить надлежащий размер процентов на момент их уплаты.

Таким образом, неисполнение заёмщиком обязательств по возврату кредита на протяжении длительного периода времени, свидетельствует о существенном нарушении им условий кредитного договора, которое нарушает права и законные интересы истца, тем самым лишая последнего права на возврат выданного кредита, а также начисленных процентов.

Как было установлено в судебном заседании и нашло подтверждение в материалах гражданского дела ФИО1 обязательства по кредитному договору от 26.06.2023г. исполняет ненадлежащим образом, следовательно, требование представителя истца о взыскании задолженности по указанному кредитному договору, суд, полагает правомерным, в связи с чем подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Также в ходе рассмотрения спора, судом установлено, что в соответствии с п. 11 индивидуальных условий кредитного договора № от 26.06.2023г., указание о необходимости предоставления обеспечения исполнения обязательств по договору кредита, обеспеченному ипотекой, и требования к такому обеспечению: в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору после выдачи кредита:права требования участника долевого строительства по договору № участия в долевом строительстве после выдачи кредита в сроки и в порядке, предусмотренные п. 22 договора:залог (ипотеку) объекта недвижимости, указанного в п.12 договора, далее - объект недвижимости.

Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 9 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004г.№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения ГК РФ и ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Абз. 2 ч. 5 ст. 5 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998г.№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»установлено, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

Частью 1 ст. 77 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998г.№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу абзаца 2 ч. 1 ст. 77.2 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998г.№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация возникающего в соответствии с настоящей статьей залога прав требования участника долевого строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве по правилам регистрации ипотеки в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно выписке из ЕГРН от 10.09.2024г. за №КУВИ-001/2024-226775414 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 12-14), судом установлено, что 27.06.2023г. в Единый государственный реестр недвижимости была внесена запись№ о регистрации договора долевого участия № от 26.06.2023г. с одновременной регистрацией обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк срок действия с 26.06.2023г.на 360 месяцев.

В части 5 ст. 77.2 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998г.№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изложено, что при государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства.

Из представленного в материалы дела ответа ООО «Кубанский Специализированный застройщик» за исх. № б/н от 16.01.2025г. (л.д. 80), судом установлено, что в ответ на запрос Краснодарского отделения № Юго-Западного банка Сбербанка России от 22.11.2024г.Общество в лице генерального директора ФИО4 сообщило, что многоквартирному жилому дому литер 5 по адресу <адрес>. Нумерация квартир в многоквартирном доме по адресу <адрес> при вводе в эксплуатацию не изменилась.

26.01.2024г. <адрес> передана по акту приема-передачи участнику долевого строительства.

Ввиду ограничений, установленных Федеральным законом от 27.07.2006г. № 152-ФЗ «О персональных данных» предоставить копию акта приема-передачи квартиры не представляется возможным.

Из представленной представителем истца в материалы дела выписки из ЕГРН от 16.01.2025г. за исх. № № (л.д. 74-75) в отношении квартиры, назначение жилое, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, никакие права собственности не зарегистрированы, как не зарегистрировано и какое-либо обременение в виде ипотеки в силу закона.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Положениями п.п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу положения ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015г.«О государственной регистрации недвижимости», процедура кадастрового учета и государственной регистрации прав с внесением соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный характер.

В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Таким образом, по смыслу закона, государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество является правом, а не обязанностью его собственника.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Согласно п. 1 ст. 10 этого же кодекса,не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 этой статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г.№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Из приведенных правовых норм и акта их толкования следует, что добросовестность предполагает также учет прав и законных интересов другой стороны и оказание ей содействия, а в случае отклонения действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может принять меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Как было указано ранее из ответа ООО «Кубанский Специализированный застройщик» за исх. № б/н от 16.01.2025г. (л.д. 80) и установлено судом, что 26.01.2024г. <адрес> <адрес> передана по акту приема-передачи участнику долевого строительства т.е. ответчику, которая в свою очередь не обращается за регистрацией ее права собственности на переданный ей застройщиком объект недвижимого имущества, чем препятствует истцу в реализации его прав залогодержателя на получение удовлетворения его требований за счет его реализации в порядке установленном действующим законодательством РФ.

Таким образом, судом при разрешении возникшего между сторонами спора установлено недобросовестное поведение ответчика, который вопреки принципа добросовестности не обращается в органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии за регистрацией права собственности на переданный ему объект недвижимого имущества, в результате проведения которой будет зарегистрирована и обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк.

При таком положении суд в целях защиты и восстановления нарушенных прав ПАО Сбербанк полагает возможным обратить взыскание на переданный застройщиком ответчику объект недвижимого имущества, несмотря на отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк.

Частью 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Как указано в ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса. При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, процентов и неустойки.

Как указано в п.п. 1 и 2 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц. При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998г.№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998г.№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения.

В подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998г.№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо указано, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Таким образом, согласно приведенной норме закона установление начальной продажной цены имущества является обязательным при вынесении судом акта, которым определяется судьба требования об обращении на него взыскания.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 84 постановления Пленума от 27.06.2023г.№ 23 «О применении судами правил о залоге вещей» разъяснил, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем, в том числе начальную продажную цену предмета залога (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.

При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске.

Если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

Истцом заявлено требование об установлении начальной продажной цены заложенного имущества равной 80% от его рыночной стоимости, установленной отчетом оценщика в размере <данные изъяты>.

Согласно заключению о стоимости № от 17.01.2025г., выполненного оценщиком ООО «Мобильный оценщик» ФИО5 (л.д. 72-73), рыночная стоимость предмета залога: квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты>.

Ответчиком в материалы настоящего дела заявленная истцом в исковом заявлении начальная продажная цена предмета залога, определенная на основании заключению о стоимости № от 17.01.2025г., выполненного оценщиком ООО «Мобильный оценщик» ФИО5 (л.д. 72-73) в размере <данные изъяты> оспаривалась и доказательства ее изменения не представлено.

В связи с тем, что в ходе рассмотрения настоящего спора доподлинно установлено, что ответчик ФИО1 не выполнила обязательства по кредитному договору № от 26.06.2023г., следовательно, требование представителя истца об обращении взыскания на предмет залога: квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу<адрес> суд полагает правомерными и подлежащими удовлетворению, путём его реализации с публичных торгов и установлением начальной продажной цены в размере <данные изъяты>.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы не входят в цену иска, так как возникают в связи с рассмотрением дела и его существа не затрагивают. Размер понесенных расходов указывается стороной и подтверждается соответствующими документами.

Поэтому подлежит удовлетворению требование представителя истца о взыскании с ответчика в пользу истца понесённых судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления в размере <данные изъяты>, оплаченной истцом за требования материального характера, что подтверждается платежным поручением № от 17.10.2024г. (л.д. 3).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 67, 98, 167, 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Измененные исковые требования представителя истца ФИО3, действующей по доверенности в интересах ПАО «Сбербанк», к ФИО1 о расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и судебных расходов по уплате государственной пошлины, обращении взыскания на квартиру, удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО Сбербанк (ИНН №, ОГРН №) и ФИО1, родившейся <данные изъяты>).

Взыскать с ФИО1, родившейся <данные изъяты> впользу ПАО Сбербанк (ИНН №, ОГРН №) задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно) в размере <данные изъяты>, в том числе: просроченные проценты – <данные изъяты>, просроченный основной долг – <данные изъяты>, неустойку за просроченный основной долг - <данные изъяты>, неустойку за просроченные проценты – <данные изъяты>, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>, а всего сумму в размере <данные изъяты>.

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную их продажную стоимость в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Прикубанский районный суд г. Краснодара.

Мотивированное решение принято 26июня 2025 года.

Председательствующий: Мальцев А.С.