Дело № 2-972/2025 (УИД 42RS0009-01-2024-010297-13)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Кемерово 23 июня 2025 года
Центральный районный суд г. Кемерово в составе председательствующего судьи Шурхай Т.А., при помощнике судьи Яковлевой В.Д., с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью Юридическое объединение «Держава недвижимость» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору на оказание услуг,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью Юридическое объединение «Держава недвижимость» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору на оказание услуг.
Требования мотивированы тем, что **.**.**** между ФИО2 и ООО ЮО «Держава Недвижимость» был заключен договор на оказание услуг по поиску и подбору варианта покупки объекта недвижимости. Срок действия договора был согласован до **.**.****. С условиями договора и прейскурантом цен должник ознакомлен, в чем расписался при заключении договора
Согласно п.1 договора ООО ЮО «Держава Недвижимость» обязуется оказать услуги по поиску и подбору вариантов покупки с использованием ипотеки и средств материнского капитала с характеристиками, в указанных заказчиком параметрах, указанных в приложении ###.
Исполнитель выполнил следующие работы по договору:
1. Поиск и подбор объектов недвижимости в указанных заказчиком параметрах (приложение ### к договору), с которым должник был ознакомлен и расписался.
2. Осуществлен показ двух объектов недвижимости: жилого дома с земельным участком по ...
2. Проведена юридическая экспертиза правоустанавливающих документов, необходимых для заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.
3. **.**.**** был составлен и подписан предварительный договор купли-продажи жилого дома, обеспеченного авансом по адресу: ... (заказчик впоследствии отказался и ему был возвращен аванс).
4. Подготовлен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (с условием обеспечения обязательства задатком) по адресу: ...1 с продавцом ЛИЦО_1.
Был предоставлен отчет о проверке объекта недвижимости - дома с участком по ..., составлен отчет о продавце.
5. Подготовлена заявка на согласование предоставления ипотечного кредита заемщику ФИО2 с полным пакетом документом (анкета заемщика, семейное положение, справка о заработке и др.). Заявка зарегистрирована в реестре ###.
Ипотечный брокер ООО ЮО «Держава Недвижимость» ЛИЦО_6 согласовала программу кредитования для заёмщика «Готовое жилье» ЛИЦО_13.
Заявка была подана **.**.**** через Домклик PRO, код подтверждения введен, предоставлен код доступа клиенту ФИО2 ###. Решением от **.**.**** ЛИЦО_14 согласовал предоставление заемщику ФИО2 выдачу ипотечного кредита по программе «Готовое жилье» в сумме 3 миллиона рублей на срок **.**.**** по ставке 16,3 %. (со скидкой при покупке на Домклик). Это подтверждается перепиской и скриншотами мессенджера WhatsApp.
После того, как был найден для покупки жилой дом в ... и одобрен кредит в размере 3 000 000 рублей, заказчик сначала взял время на раздумье, потом перестал выходить на связь, уклонялся от подписания основного договора купли-продажи и оплаты за оказанные услуги.
В пункте 7.1 договора «Особые условия» предусмотрено: в случае не исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (от имени зазчика и за его счет), целью которых является согласование предоставления Заказчику кредита (займа) в кредитно-финансовых организациях г. Кемерово (получение предварительного решения с отлагательным условием)
В случае приобретения объекта заказчиком и полной оплаты услуг исполнителя в соответствии с п. 51 настоящего договора, услуга по согласованию предоставления ипотечного кредита (займа) оказывается за счет средств исполнителя.
В иных случаях, когда заказчик отказывается от всех остальных предоставленных исполнителем вариантов объекта или по любым основаниям отказывается от исполнения настоящего договора, но при этом по кредитной заявке, поданной исполнителем, кредитно-финансовой организацией вынесено предварительное положительное решение с отлагательным условием о предоставлении заказчику ипотечного кредита производится в соответствии с прейскурантом (2% от суммы одобренного кредита, но не менее 15 000 (пятнадцати тысяч) рублей).
Стоимость работ по согласованию предоставления ипотечного кредита составляет 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей - два процента от суммы кредита три миллиона рублей.
Заказчик ФИО2 оформил договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: ..., получил согласованный специалистом Исполнителя кредит в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей, что видно из выписки заявок на Домклик.
Оплату за предоставленные услуги должник не произвел, от подписания акта выполненных работ уклонился. Немотивированное уклонение заказчика от подписания акта выполненных работ не свидетельствует о факте непринятия выполненных работ и не освобождает заказчика от обязанности по их оплате, что предусмотрено условиями п. 6.2 договора.
Действия ФИО2 в гражданско-правовом законодательстве квалифицируются как злоупотребление правом в соответствии со ст. 10 ГК РФ.
Согласно п.6.1 договора заказчик обязуется оплатить услуги исполнителя и подписать акты приема-передачи оказанных услуг, в соответствии с настоящим договором в день, когда наступил факт использования информации об объекте, либо в соответствии с п.п. 7.1, 7.2. настоящего договора.
Должнику было предложено добровольно уплатить сумму долга во избежание судебного спора, госпошлины, направлена досудебная претензия **.**.****, которая возвратилась неполученная. Долг должник не оплатил, возражений по задолженности не заявлял.
Согласно п. 7.3 договора установлен судебный порядок разрешения споров в суде Центрального района или ЛИЦО_15.
Истец просит суд взыскать с ФИО2, **.**.****, в пользу ООО ЮО «Держава Недвижимость» 60 000 рублей задолженности по договору на оказание услуг по поиску и подбору варианта покупки объекта недвижимости, госпошлину в сумме 4000 рублей, почтовые расходы в размере 185 рублей (л.д. 4-6).
Представитель истца ФИО1, действующая по доверенности от **.**.**** сроком на **.**.**** (л.д. 34), в судебном заседании поддержала исковые требования, суду пояснила, что в рамках заключенного с ответчиком договора риэлтор ООО ЮО «Держава Недвижимость» неоднократно показывала ответчику варианты жилых помещений, но ответчик от них отказался. Акты осмотра предложенных вариантов объектов с ответчиком не были подписаны. Впоследствии ФИО2 самостоятельно нашел подходящий вариант жилого дома, но от оформления сделки через ООО ЮО «Держава Недвижимость» немотивированно отказался. Дом ответчик купил за счет заемных денежных средств. Ипотека ему была оформлена специалистом ООО ЮО «Держава Недвижимость», который проконсультировал ответчика об условиях, при которых ипотека будет одобрена, помог собрать ответчику необходимые документы, заполнил заявку в ЛИЦО_16. В результате работы сотрудника ООО ЮО «Держава Недвижимость» ответчику одобрили ипотеку. Требование об оплате услуг по подбору вариантов жилья истец не заявляет, просит ответчика только оплатить услугу по оформлению ипотечного кредита. Данная услуга ответчику была оказана, и он ею воспользовался при покупке жилого дома.
Ответчик ФИО2, представитель ответчика ФИО3, действующий по письменном заявлению ответчика, в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, суду пояснили, что после заключения договора истец в рамках исполнения обязательств представил ответчику три варианта объекта недвижимости в .... Однако представленные варианты полностью не соответствовали предпочтениям ответчика. Ни один из представленных вариантов ответчиком осмотрен не был, так как даже визуально объекты недвижимости находились в плачевном состоянии. Аналогичные варианты истец предоставлял и далее. Объекты не соответствовали требованиям, просмотры не осуществлялись. Так продолжалось на протяжении нескольких недель. **.**.**** истец, анализируя предложения, размещенные на сайте Авито, нашел необходимый объект недвижимости. Дом располагался по адресу: .... Истец самостоятельно связался с продавцом, осмотрел объект. Далее продавец дома и ответчик, имея весь комплект документов прибыли в офис к истцу. Однако риэлтор Ольга сообщила о проблемах с документами и затребовала с продавца оплату за подготовку документов. Продавец платить риэлтору не согласился, соответственно, риэлтор сделку проводить отказалась. Таким образом, истец в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательств по договору, в связи с чем ответчик был вынужден обратиться в другое риэлторское агентство, где сделку по покупке дома по адресу ... провели без каких-либо проблем. Ответчиком не подписывался ни акт об исполнении работ, ни предварительный договор с собственниками или исполнителем о намерениях купить объект недвижимости. Объект недвижимости по адресу: ... найден ответчиком самостоятельно, клиентом или его родственниками, или доверенными лицами не приобретался, и передача информации третьим лицам не установлена. Имеющиеся в деле не подписанные ответчиком акты осмотра объектов недвижимости не являются актом исполнения работ. Также отмечает, что представленный акт осмотра объекта не содержит каких-либо описаний объекта недвижимости (помимо адреса объекта), которые могли бы свидетельствовать о проведенной работе сотрудниками ООО «Держава недвижимость» в части оценки объекта, его состояния. В итоге ни одно из перечисленных событий в п. 1.4 договора выполнено не было и обязательств по оплате не возникло. Материалы дела не содержат информацию, какие действия осуществлены исполнителем, из которых складывается цена иска.
Условие в абз. 2 п. 7.1 договора противоречит положениям Закона «О защите прав потребителей», так как является платой за отказ от договора.
Согласно разъяснениям п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (п. 1 ст. 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (п. 2 ст. 168 и ст. 180 ГК РФ).
Учитывая изложенное, при разрешении спора между риэлтором-исполнителем и потребителем-заказчиком имеются основания для отказа в удовлетворении требования риэлтора о взыскании с клиента-потребителя платы за отказ от исполнения договора, если соответствующее условие предусмотрено в договоре, поскольку подобное условие является ничтожным в силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, п. 2 ст. 168 ГК РФ. Заказчик должен возместить только фактически понесенные исполнителем подтвержденные расходы.
С учётом норм права и п. 7.1 договора оказания услуг по покупке объекта недвижимого имущества от 29 августа 2023 г., закрепляющий обязанность ответчика по выплате истцу денежных средств в случае отказа от исполнения договора, то есть устанавливающий санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, ущемляет предусмотренное законом право истца (потребителя) в любое время отказаться от оказания услуги и возместить ответчику (исполнителю) понесенные расходы.
Заслушав стороны, изучив письменные доказательства, суд пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению на основании следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида. Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.
Согласно пункту 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично (ст. 780 ГК РФ).
В силу положений п. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
Исходя из ст. 783 ГК РФ, общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 названного Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.
Согласно п. 1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
В силу ч. 1 ст. 708 ГК РФ, в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).
Согласно ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.
Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.
Цена работы может быть определена путем составления сметы.
В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком.
Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.
Если возникла необходимость в проведении дополнительных работ и по этой причине в существенном превышении определенной приблизительно цены работы, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, не согласившийся на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты ему цены за выполненную часть работы.
Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в договоре.
Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов.
При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование - расторжения договора в соответствии со статьей 451 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 711 ГК РФ, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.
Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда.
В силу ст. 717 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.
Согласно п. 1 ст. 720 ГК РФ заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику.
Из изложенных норм права следует, что по данному делу истец должен доказать наличие договорных отношений на оказание услуг и факт их надлежащего выполнения, а ответчик – оплату оказанных услуг.
Судом установлено, что **.**.**** между ООО ЮО «Держава Недвижимость» (исполнитель) и ФИО2 (заказчик) был заключен договор на оказание услуг по поиску и подбору варианта покупки недвижимости.
Согласно п. 1.1 договора заказчик поручает исполнителю, а исполнитель обязуется оказать услуги заказчику по поиску и подбору варианта покупки заказчиком объекта недвижимости: жилой дом, находящийся в г. Кемерово, характеристики которого предоставляются заказчиком (приложение ###).
В приложении ### указаны следующие характеристики объекта недвижимости: адрес – г. Кемерово, цена – до 3 000 000 рублей, расчет за объект – ИП +МСК, площадь общая от 50 кв.м, жилая от 40 кв.м, входная дверь металлическая, состояние – жилое, от 3-х жилых комнат, участок от 5 соток, вблизи от торговых центров, автобусных остановок (15 мин), на прилегающей территории – парковка, освещение.
В силу п. 1.3 заказчик оплачивает услуги исполнителя за факт использования информации об объекте.
В соответствии с п. 1.4 фактом использования информации об объекте стороны договорились считать любое из нижеследующих событий:
- подписание акта приема-передачи оказанных услуг;
- подписание предварительного договора с собственниками или уполномоченным исполнителем о намерениях купить объект;
- приобретение объекта заказчиком или его родственниками, или доверенными лицами;
- передача информации об объекте третьим лицам.
В силу п. 5.4 договора расчет за оказанные услуги производится в день подписания договора купли-продажи объекта, подачи необходимого пакета документов в ЛИЦО_17, с целью регистрации перехода и права собственности на объект, а также выполнения услуг исполнителем по настоящему договору.
Согласно п. 2.4 договора 2.4 в случае подбора исполнителем варианта объекта, устраивающего заказчика, последний подписывает акт приема-передачи оказанных услуг по данному договору и оплачивает услуги исполнителя в соответствии с настоящим договором.
Раздел 7 договора содержит особые условия.
В соответствии с п. 7.1 договора в случае необходимости привлечения заёмных средств для приобретения объекта исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (от имени заказчика и за его счет), целью которых является согласование предоставления заказчику ипотечного кредита (займа) в кредитно-финансовых организациях г. Кемерово (получение предварительного решения с отлагательным условием).
В случае приобретения объекта заказчиком и полной оплаты услуг исполнителя в соответствии с п. 5.1 настоящего договора, услуга по согласованию предоставления ипотечного кредита (займа) оказывается за счет средств исполнителя. В иных случаях, в том числе, когда заказчик отказывается от всех предоставленных исполнителем вариантов объектов или по любым основаниям отказывается от исполнения настоящего договора, но при этом по кредитной заявке, поданной исполнителем, кредитно-финансовой организацией вынесено предварительное положительное решение с отлагательным условием о предоставлении заказчику ипотечного кредита, оплата услуг исполнителя по согласованию предоставления ипотечного кредита производится в соответствии с прейскурантом (2 % от суммы одобренного кредита, но не менее 15 000 (пятнадцати тысяч) рублей.
Со слов ответчика суду известно, что варианты жилых домов, предложенных истцом, он не осматривал, так как характеристики объектов заведомо не соответствовали согласованным в договоре условиям.
Истец доводы ответчика не опроверг, исполнение договора в части подбора для ответчика вариантов жилья не подтвердил. Имеющийся в материалах дела акт показа варианта объекта от **.**.**** не содержит подписи ФИО2 ФИО4 связью акт ответчику не был направлен. Акт об отказе ФИО2 ознакомиться с актом показа варианта объекта не составлен.
Также ответчиком не подписан акт от **.**.**** об оказании услуг на 60 000 рублей (л.д. 12), акт не направлен ответчику по почте, акт не содержит расшифровки оказанных услуг.
К названным актам суд относится критически, поскольку они являются односторонними – составлены и подписаны только истцом, данных об ознакомлении с актами ответчика не имеется. Следовательно, обязательства по договору о подборе вариантов жилья ООО ЮО «Держава Недвижимость» не исполнило.
Оплату данных услуг истец с ответчика не требует.
Вместе с тем, при участии сотрудника ООО ЮО «Держава Недвижимость» ответчику был оформлен ипотечный кредит в ПАО Сбербанк.
Ипотечный брокер ООО ЮО «Держава Недвижимость» ЛИЦО_6 согласовала программу кредитования для заёмщика «Готовое жилье» ЛИЦО_18.
Заявка была подана **.**.**** через Домклик PRO, код подтверждения введен, предоставлен код доступа клиенту ФИО2 ###. Решением от **.**.**** Сбербанк согласовал предоставление заемщику ФИО2 выдачу ипотечного кредита по программе «Готовое жилье» в сумме 3 миллиона рублей на срок **.**.**** по ставке 16,3 %. (со скидкой при покупке на Домклик). Это подтверждается перепиской и скриншотами мессенджера WhatsApp.
Оплату именно за услугу по оформлению ипотечного кредита истец просит взыскать с ответчика в настоящем споре, ссылаясь на приведённые выше положения п. 7.1 договора.
Ответчик, оспаривая исковое заявление, ссылается на то, что жилой дом в рамках договора от **.**.**** истец ему не подобрал, поэтому он самостоятельно нашел подходящий объект недвижимости по адресу: ... обратился совместно с продавцом в ООО ЮО «Держава Недвижимость» для сопровождения сделки купли-продажи, однако в оформлении документов по купле-продаже дома им было отказано, так как продавец дома не стал оплачивать данную услугу истцу.
В подтверждение пояснений ответчик представил в материалы дела договор купли-продажи от **.**.**** между продавцом ЛИЦО_1 и покупателем ФИО2, по условиям которого ответчик купил жилой дом по адресу: ... за 2 534 000 рублей.
Услуги по сопровождению сделки купли-продажи жилого дома по адресу: ... ФИО2 оказало не ООО ЮО «Держава Недвижимость», а ЛИЦО_9 в соответствии с заключенным между ними договором от **.**.****.
Сделка прошла государственную регистрацию.
Оплату по договору купли-продажи дома по адресу: ... ФИО2 произвел за счет заемных денежных средств, полученных от ЛИЦО_19 по одобренной заявке на получение ипотечного кредита ООО ЮО «Держава Недвижимость».
С целью установления обстоятельств приобретения ответчиком объекта недвижимости без участия специалистов ООО ЮО «Держава Недвижимость» по ходатайству сторон суд заслушал свидетелей.
Свидетель ЛИЦО_6 пояснила, что работает в ООО ЮО «Держава Недвижимость» руководителем отдела ипотеки с **.**.****. В ее обязанности входит прием документов для подачи кредитной заявки, анализ документов, проверка клиента, кредитной истории, сбор информации о доходе, составе семьи, наличии иждивенцев, формирование заявки и подача ее в банк. Лично с ФИО2 она не встречалась, так как работает только с документами. У ООО ЮО «Держава Недвижимость» партнерские отношения с банками, агентство подключено к системам банка. Фактические расходы при оформлении ипотечных кредитов ООО ЮО «Держава Недвижимость» не несет. По заявке ФИО2 было выяснено, что у клиента «серая» зарплата, 2 кредита примерно на 40 000 рублей. Ему были даны рекомендации обратиться к работодателю за справкой о доходах с большим размером дохода. Благодаря помощи ООО ЮО «Держава Недвижимость» ФИО2 одобрили ипотеку.
Свидетель ЛИЦО_10 суду пояснил, что является братом ЛИЦО_1, у которого ФИО2 купил дом по адресу: .... Непосредственно свидетель размещал объявление о продаже дома на сайте Авито. **.**.**** на объявление откликнулся ФИО2, осмотрел дом и сказал, что у него имеется договор с ООО ЮО «Держава Недвижимость». В это агентство поехали свидетель, продавец ЛИЦО_1 и ФИО2, их встретила женщина – сотрудник ООО ЮО «Держава Недвижимость». У ЛИЦО_1 при себе были документы для продажи дома, но сотрудник агентства предложила ЛИЦО_11 оплатить работу ООО ЮО «Держава Недвижимость» по оформлению купли-продажи, на что ЛИЦО_1 ответил отказом. Тогда женщина начала кричать, что никакой сделки не будет; предложила свидетелю и продавцу выйти. Они ушли, а Дмитрий остался в кабинете. Когда он вышел, рассказал, что сделку оформить не получится, так как у ЛИЦО_1 какие-то проблемы с документами на дом. Они обратились в другое агентство, где им оформили сделку. Никаких проблем с документами не возникло.
Свидетель ЛИЦО_1 суду пояснил, что в **.**.**** продал дом по адресу: ... ФИО2. Объявление о продаже подал на сайте Авито, Дмитрий позвонил ему и они договорились об осмотре доме. После осмотра Дмитрий решил купить дом. Они вместе с братом свидетеля поехали в ООО ЮО «Держава Недвижимость», потому что у Дмитрия был заключен договор с этим агентством. Менеджер ООО ЮО «Держава Недвижимость» задавал вопросы, а затем предложил услуги по продаже дома за комиссию. Уверяла, что с домом какие-то проблемы, без ее помощи продать дом будет невозможно. Свидетель отказался, вместе с братом вышел на улицу, а Дмитрий остался в агентстве. Когда он вышел, сообщил, что в оформлении сделки по выбранному дому ему отказали. Договор купли-продажи оформили через другое агентство по тем же самым документам, которые показывали менеджеру ООО ЮО «Держава Недвижимость».
Установив приведенные обстоятельства, суд полагает, что обязанности по оплате истцу оформления ипотечного кредита в соответствии с п. 7.1 договора на оказание услуг по поиску и подбору варианта покупки недвижимости от **.**.**** у ФИО5 не возникло, несмотря на то, что он воспользовался одобренным кредитом, так как по условиям договора такая обязанность возникает у заказчика только ввиду отказа от исполнения договора после подбора вариантов объектов.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Как следует из разъяснений п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Пункт 7.1 договора между сторонами закрепляет правило о распределении расходов на оформление положительной кредитной заявки для приобретения объекта недвижимости. В случае приобретения объекта заказчиком и оплаты услуг исполнителя по подбору объекта услуга по согласованию предоставления ипотечного кредита оказывается за счет исполнителя, то есть за счет ООО ЮО «Держава Недвижимость». И только в случае отказа заказчика от всех предложенных вариантов объектов недвижимости, отказа от исполнения договора по иным основаниям обязанность по оплате оформления кредитной заявке лежит на заказчике.
Проанализировав фактические обстоятельства дела, объяснения сторон, показания свидетелей, письменные документы и оценив все доказательства в совокупности, суд сделал вывод о том, что ФИО2 не отказывался от покупки объектов, предложенных истцом, и не отказывался от исполнения договора от **.**.**** в целом. Тогда как ООО ЮО «Держава Недвижимость» не исполнила договорные обязательства. С момента заключения договора **.**.**** до приобретения ответчиком жилого дома **.**.**** истец не предложил ФИО2 ни одного варианта объекта недвижимости, не оказал какие-либо иные услуги. Доказательства обратного, такие как акты приемки-передачи услуг, переписка сторон, документы о подборе объектов недвижимости, суду истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлены.
ФИО2, напротив, проявил заинтересованность в исполнении договора. Обе стороны спора пояснили суду, что ФИО2 передал в ООО ЮО «Держава Недвижимость» документы, необходимые для заключения договора купли-продажи объекта недвижимости и для обращения в банк с заявкой на получение ипотечного кредита. Ответчик не скрывался от сотрудников истца, самостоятельно приискав подходящий объект недвижимости, ФИО2 вместе с продавцом обратился в ООО ЮО «Держава Недвижимость» для оформления сделки. В дальнейшем сделка не была оформлена через ООО ЮО «Держава Недвижимость» в связи с отказом истца, поскольку продавец жилого дома не стал оплачивать ООО ЮО «Держава Недвижимость» комиссию за совершение сделки. Об этом суду пояснили истец и свидетели, не доверять показаниям которых у суда нет оснований. Тем более, что представитель истца не раскрыла мотивы отказа ООО ЮО «Держава Недвижимость» от сопровождения сделки по купле-продаже дома по адресу: .... Ссылки свидетеля ЛИЦО_20 на то, что документы на дом по адресу: ... имели недостатки, суд оценивает критически. Эти же документы были предоставлены на регистрацию сделки другим агентом, к услугам которого ФИО2 обратился, получив отказа от истца. Кроме того, само по себе наличие недостатков в документах не является основанием для отказа агентства недвижимости от сопровождения сделки.
В соответствии с разделом 3 договора от **.**.**** ООО ЮО «Держава Недвижимость» приняло на себя обязательства произвести анализ правоустанавливающих и других документов продавца объекта на предмет их юридической чистоты, а именно:
- проверить объект на наличие зарегистрированных по данному адресу лиц (или отсутствие таковых);
- проверить объект на ограничение прав;
- произвести анализ документов на предмет скрытых собственников объекта;
- подготовить предварительный договор купли-продажи о намерениях, а также согласовать место его подписания;
- подготовить договор купли-продажи объекта и произвести его согласование между участниками сделки.
Организовать и провести сделку купли-продажи объекта, включая подписание договора купли-продажи и подачу документов в ЛИЦО_22 с целью регистрации перехода права собственности (ЛИЦО_21).
Таким образом, истец в силу договора должен проверить документы на объект недвижимости на наличие недостатков и принять меры к их устранению, чтобы документы прошли регистрацию. ФИО2 специальными юридическими знаниями не обладает, объективно оценить полноту документов на объект недвижимости не может. Договором на него данная обязанность не возложена. Целью обращения ответчика в учреждение, специализирующееся на сделках с недвижимостью, являлось именно получение услуги по подбору варианта жилья и правовой помощи для оформления сделки. Ответчик проявил добросовестность, когда самостоятельно нашел вариант объекта недвижимости и обратился за услугой по сопровождению сделки к истцу, с которым его связывали договорные отношения.
Кроме того, истцом не составлены акты о проверке документов на объект недвижимости, отражающие конкретные недостатки в правоустанавливающих документах на объект недвижимости. При таких данных суд находит доводы истца о наличии недостатков в документах в отношении дома по адресу: ... голословными.
Изложенное позволяет сделать вывод, что услуги по подбору варианта объекта недвижимости истец ответчику не оказал, а в сопровождении сделки купли-продажи объекта, который ответчик подобрал сам, отказал без уважительных причин.
Поскольку со стороны ФИО2 не было отказов от предложенных истцом объектов и от исполнения договора от **.**.**** по другим причинам ФИО2 не отказывался, то в силу установленного сторонами в п.7.1 договора условия обязанность по оплате за услугу по согласованию предоставления ипотечного кредита у ответчика не возникла. Названную услугу следует отнести на счет исполнителя.
Помимо указанного, суд полагает правильным отметить то, что ФИО2 обратился в ООО ЮО «Держава Недвижимость» не для оформления ипотечного кредита, а для подбора варианта жилого дома. Услуга по формированию заявки в банк на получение кредита обусловлена исполнением ООО ЮО «Держава Недвижимость» предмета договора - поиск и подбор варианта покупки заказчиком объекта недвижимости.
Учитывая разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" о том, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ), суд сделал вывод о том, что взимание оплаты только за оформление документов на заключение кредитного договора является необоснованным и противоречит предмету договора. Ответчик очевидно не мог иметь ввиду при заключении договора с истцом, что ему необходимо будет оплатить такую услугу тогда, когда истец не подберет вариант объекта недвижимости. Уклонение истца от подбора вариантов объектов и от сопровождения сделки по предложенному ответчику объекту является злоупотреблением правом со стороны ООО ЮО «Держава Недвижимость».
Следовательно, суд оставляет исковые требования без удовлетворения в полном объеме.
Поскольку по существу в удовлетворении требований отказано, то и оснований для взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 285 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Юридическое объединение «Держава недвижимость» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору на оказание услуг, судебных расходов оставить без удовлетворения в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Кемерово.
Судья подпись Т.А. Шурхай
Мотивированное решение изготовлено 07.07.2025.
Копия верна судья Т.А. Шурхай