Дело №2-2397/2022 УИД 23RS0013-01-2022-003450-27
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Гулькевичи 09 ноября 2022 года
Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
судьи Соколенко А.В.,
при секретаре Переверзевой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования Гулькевичский район о признании права собственности на объект недвижимости,
установил:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования Гулькевичский район и просит признать за ним право собственности на здание цеха по переработке мяса, общей площадью 519,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; межмуниципальному отделу по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю провести соответствующие записи в ЕГРН в отношении объекта капитального строительства - здание цеха по переработке мяса с основными характеристиками: материал стен литер В - сэндвич панели (год постройки 2010), общей площадью 519,5 кв.м., площадь согласно приказу Росреестра №П/0393 составляет 538,1 кв.м., фундамент литер В2 - бетонные блоки (год постройки 2010), расположенный по адресу<адрес>, а также внести соответствующие записи в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, процент готовности 67%, запись о регистрации №.
Исковые требования обоснованы тем, что ему на праве собственности, на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено выпиской из ЕГРН, принадлежит нежилое здание объект незавершенного строительства, процент готовности объекта 67%, расположенное по адресу: <адрес>. Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежит истцу на праве аренды, договор от ДД.ММ.ГГГГ, участок площадью 504 кв.м., кадастровый №, вид разрешенного использования - пищевая промышленность. В 2009 году предыдущим собственником объекта недвижимости было получено разрешение на строительство здания общей площадью 815,1 кв.м., сроком на 1 год. Разрешение на строительство выдано администрацией Новоукраинского сельского поселения в соответствии с действующими нормами, а так же утвержден градостроительный план земельного участка и иные документы, разрешающие застройку земельного участка. Объект недвижимости был выстроен на 67% и продан ФИО1, но продлить срок действия разрешения на строительство он не успел. Фактически на сегодняшний день объект является капитальным строением 100% готовности, выстроен в границах земельного участка, но меньше заявленной площади, чем в разрешении на строительство. Реконструированный объект недвижимости используется как цех по переработке мяса. Обратившись в отдел архитектуры и градостроительства за получением документации на ввод объекта в эксплуатацию истец получил уведомление для обращения в суд. В уведомлении отдела архитектуры также сказано, что земельный участок находится в придорожной полосе АД «г. Гулькевичи - с. Новоукраинское - х. ФИО2», однако на застройку земельного участка разрешение было оформлено ранее того, чем были утверждены Правила землепользования и застройки Новоукраинского сельского поселения, на которые ссылается отдел архитектуры и градостроительства. Для строительства на земельном участке была оформлена соответствующая документация и согласована с компетентными органами. Истцу на сегодняшний день необходимо зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, для чего он обратился в соответствующие органы. Филиалом «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Гулькевичскому району была произведена техническая инвентаризация вышеуказанного объекта, в результате которой выявлено, что объект недвижимости не сдан в эксплуатацию. Здание выстроено, с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежит истцу на праве аренды, вид разрешенного использования пищевая промышленность, что соответствует ПЗЗ Новоукраинского сельского поселения Гулькевичского района. Границы земельного участка установлены в соответствии с нормами действующего законодательства. Спора по границам участка нет. Сохранение выстроенного объекта недвижимости не нарушает права и законные интересы третьих лиц, а так же не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не воздействует на существующую либо планируемую застройку территории. Т.к. строительство было произведено, но отсутствуют необходимые разрешения, уведомления, легализация данного объекта права собственности возможна только лишь в судебном порядке, согласно ст.222 ГК РФ. Объект недвижимости выстроен на земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды, имеющим соответствующее разрешенное использование, согласно технического заключения, выстроенный объект соответствует санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создается угроза их жизни и здоровья. Реконструкция выполнена в габаритах существующей застройки, выполнена в границах земельного участка и не нарушает интересы третьих лиц. Администрацией МО Гулькевичский район в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию было отказано, но отказ связан лишь с отсутствием полномочий, а не с нарушением прав и законных интересов граждан, либо наличием угрозы их жизни или здоровью.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддерживает, просит удовлетворить.
Представитель ответчика - администрации муниципального образования Гулькевичский район в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил отложить дело слушанием либо рассмотреть дело в его отсутствие. Суд на основании ч.4 ст.167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.
Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю В.В. в судебное заседание не явился, просил суд дело рассмотреть в его отсутствие. В отзыве указал, что государственный кадастровый учет на недвижимое имущество проводится в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации). В соответствии со ст.14 Закона о регистрации вступивший в законную силу судебный акт является одним из оснований для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. При этом судебный акт должен отвечать всем требованиям правоустанавливающего документа и должен содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права, сведения о возникновении либо о прекращении права, ограничения (обременения права, кадастровый номер объекта недвижимого имущества, его площадь, назначение, а также точный адрес нахождения объекта (для его точной идентификации). Согласно п.56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22, судебный акт является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.
Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования обоснованны, законны и подлежат удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что Постановлением Главы муниципального образования Гулькевичский район № от 26.12.2008, вынесенному по ходатайству Т.В., утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, площадью 504 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, за чертой населенного пункта, предоставленного в аренду Т.В., разрешенное использование - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического снабжения, сбыта и заготовок.
23.07.2009 администрацией Новоукраинского сельского поселения Гулькевичского района выдано Т.В. разрешение на строительство объекта капитального строительства - двухэтажного здания (с техническим этажом) склада с бытовыми помещениями общей площадью 815,1 кв.м., на земельном участке площадью 504 кв.м., расположенного по адресу: в 400 м. юго-восточнее от пересечения автомагистрали «Кавказ» и автодороги «Гулькевичи – Новоукраинское Гулькевичского района».
ФИО1 по договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ приобрел у Т.В. в собственность нежилое здание объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 288 кв.м., степень готовности 67%, Литер п/в, кадастровый №, находящееся по адресу: <адрес> здание объект незавершенного строительства принадлежат Т.В. на основании: Договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ; Разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ; Распоряжение администрации Новоукраинского сельского поселения Гулькевичского района № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
Истец является собственником указанного нежилого здания объекта незавершенного строительства (договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ).
По договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между администрацией муниципального образования Гулькевичский район (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор), арендодатель предоставил арендатору земельный участок общей площадью 504 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов; целевое назначение - пищевая промышленность. На данном земельном участке находится объект недвижимости - объект незавершенного строительства площадью 288 кв.м., принадлежащий арендатору на праве собственности. Договор действует до ДД.ММ.ГГГГ.
Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ.
Без оформления проектной документации и получения в установленном порядке разрешения на проведение строительно-монтажных работ на арендуемом земельном участке, расположенном по адресу<адрес>, истцом самовольно произведено завершение строительства (реконструкция) нежилого здания литер «В», общей площадью 519,5 кв.м. Реконструированный объект недвижимости используется как цех по переработке мяса.
Согласно техническому заключению №, подготовленному ИП Б.А., на соответствие требованиям технических регламентов (СП, СНиП) нежилого здания - цех по переработке мяса, расположенного по адресу<адрес>, установлено, что, в результате анализа имеющихся данных и нормативной документации, можно сделать вывод, что основные строительные конструкции нежилого здания - цех по переработке мяса, по адресу: <адрес>, не нуждаются в укреплении, имеют достаточный запас прочности, находятся в хорошем состоянии, соответствуют требуемым характеристикам надежности и обеспечивают безопасную эксплуатацию здания, обеспечивает необходимые условия для эксплуатации здания в качестве производственного цеха и соответствует предъявляемых к производственным зданиям нормативных требований. Нежилое здание - цех по переработке мяса, обеспечивает необходимые безопасные условия для эксплуатации в качестве производственного цеха, и соответствует требованиям: глав СП 56.13330.2011 «Производственные здания», СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции»; СП 4.13130.2013 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»; расположен в границах земельного участка в соответствии с ранее выданном градостроительным планом № от ДД.ММ.ГГГГ; ФЗ от 22.07.2008 №123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 42.13330.2011. «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утв. Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 №820), что обеспечивает беспрепятственный подъезд пожарной и ремонтной техники, а также организует производственный процесс. На основании вышеизложенного, выстроенное нежилое здание - цех по переработке мяса, по адресу: <адрес>, соответствует требованиям технических регламентов (СП, СНиП) и нормативам градостроительного проектирования, предназначено для эксплуатации в качестве производственного цеха, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не воздействует на существующую либо планируемую застройку территории. Нежилое здание - цех по переработке мяса, можно признать пригодным для эксплуатации в соответствии с действующим законодательством на территории РФ и Краснодарского края со следующими технико-экономическими показателями: общая площадь - 519,5 кв.м., площадь здания (в соответствии с требованиями, утвержденными приказом Росреестра от 23.10.2020 №11/0393) составляет 538,1 кв.м.
Уведомлением администрации муниципального образования Гулькевичский район от 11.08.2022 ФИО1 отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку строительство объекта осуществлено не в соответствии с разрешением на строительство и проектной документации. Кроме того, согласно техническому заключению на соответствие требованиям технических регламентов (СП, СНиП) нежилого здания (производственный цех), подготовленному ИП Б.А. в 2022 году, выстроенный объект относится к Классу здания по функциональной пожарной опасности - Ф5.1 и является объектом производственного назначения, следовательно, является объектом экспертизы (п.5 ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса РФ), при этом заключение органа государственного строительного надзора, либо документ об отсутствии необходимости такого заключения не представлены. Согласно утвержденной градостроительной документации, а именно правилам землепользования и застройки Новоукраинского сельского поселения Гулькевичского района, утвержденным Советом Новоукраинского сельского поселения Гулькевичского района от 06.02.2013, с изменениями от 28.04.2021 №, рассматриваемый земельный участок расположен в придорожной полосе автомобильной дороги «г. Гулькевичи - с. Новоукраинское - х. ФИО2» на территории муниципального образования Гулькевичский район, согласование с собственником автомобильной дороги в соответствии с Федеральным законом от 08.11.2007 №257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» отсутствует.
12.09.2022 управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Гулькевичский район утвержден градостроительный план земельного участка, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира<адрес>
Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в совместном постановлении «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» №10/22 от 29.04.2010 указал, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии со ст.222 ГК РФ и п.25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Прямого запрета на признание права собственности на самовольную постройку за лицом, которому земельный участок в установленном порядке предоставлен для размещения построек на праве аренды, Постановление №10/22 и ГК РФ не содержат.
Согласно п.1 ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
В силу п.2 ст.264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
В соответствии с п.1 ст.615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с п.1 ст.41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно абз.2 ст.42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
Из системного толкования вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства, а также обстоятельств настоящего дела следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную истцом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды, может быть признано при соблюдении определенных условий. Собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения. Возведенное в соответствии с условиями договора, градостроительными нормами и правилами, строение не должно нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Учитывая, что по техническому заключению строительство спорного нежилого здания соответствует санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью; отказ администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию связан лишь с отсутствием полномочий на сохранение нежилого здания, а не с нарушением прав и законных интересов граждан, либо наличием угрозы их жизни или здоровью.
Отсутствие у истца разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию само по себе не является основанием для отказа в сохранении объекта недвижимости. Обращение истца в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию свидетельствует о предпринятых им мерах к легализации самовольной постройки. Поскольку разрешение на строительство не может быть выдано после осуществления строительства, а выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство не осуществляется - иной, внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у истца отсутствует.
Право собственности на недвижимое имущество согласно ст.219 ГК РФ, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, поэтому истцу свое право собственности на самовольно выстроенное нежилое здание следует зарегистрировать, а также произвести кадастровый учет на указанный объект недвижимости в межмуниципальном отделе по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание - здание цеха по переработке мяса, общей площадью 519,5 кв.м., расположенное по адресу<адрес>
Настоящее решение является основанием для межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю провести соответствующие записи в ЕГРН в отношении объекта капитального строительства - здание цеха по переработке мяса, основные характеристики: материал стен литер В - сэндвич панели (год постройки 2010), общей площадью 519,5 кв.м., площадь согласно приказу Росреестра №П/0393 - 538,1 кв.м., фундамент литер В2 - бетонные блоки (год постройки 2010), расположенный по адресу: <адрес> а также для внесения соответствующих записей в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, процент готовности 67%, запись о регистрации №
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Гулькевичского районного суда А.В. Соколенко