Решение по делу № 2-792/2025 от 30.09.2025 - о признании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома недействительным в части, взыскании суммы, компенсации морального вреда, штрафа, суд.

дело №2-792/13-2025

46RS0031-01-2025-000727-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 сентября 2025 года Промышленный районный суд г.Курска в составе:

председательствующего судьи Шуровой И.Н.,

при секретаре Голубятниковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «Лотос» о признании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома недействительным в части, взыскании суммы, компенсации морального вреда, штрафа, суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «Лотос» о защите прав потребителей, мотивируя свои требования тем, что 10.08.2023г. между застройщиком ООО СЗ «Лотос» и истцами ФИО2, ФИО1 был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости (многоквартирный жилой дом) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства. Объект долевого строительства – жилое помещение (квартира) в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> общей площадью 84,4 кв.м, проектная (жилая) площадь 78,1 кв.м., номер квартиры № Согласно пункта 1.7. договора, проектная площадь определяется в соответствии с проектной документацией и включает в себя сумму площадей всех помещений квартиры без учета лоджий, балконов, веранд, террас. Проектная площадь квартиры составляет 78,1 кв.м. В силу пункта 1.9. договора инвестируемая площадь состоит из суммы площади квартиры и площади лоджий, балконов, веранд и террас в квартире (без применения понижающего коэффициента), за создание которой участник производит оплату. Инвестируемая площадь квартиры составляет 84,4 кв.м. Согласно п. 3.1. цена договора определяется как произведение размера инвестируемой площади квартиры на цену 1 кв.м. (<данные изъяты> руб. пункт 3.2.), что составляет <данные изъяты> руб. 27.11.2024г. между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которого застройщик передал квартиру с жилой площадью 76,6 кв.м., что не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве. На основании акта приема-передачи застройщик передал квартиру в жилом доме по адресу: <адрес> с жилой площадью 76,6 кв.м., а должен был передать квартиру с жилой площадью 78,1 кв.м. Застройщиком был сделан технический паспорт на квартиру, согласно которому площадь балкона составляет 5,6 кв.м. Застройщик не применил понижающий коэффициент для расчета балкона 0,3, что противоречит нормам действующего законодательства. Таким образом, из буквального толкования вышеуказанных норм Застройщик нарушил нормы действующего законодательства, предусмотренные приказом Минстроя России и ФЗ о долевом строительстве. В договоре указано, что площадь квартиры составляет 78,1 кв.м., а площадь квартиры, используемая для расчетов между сторонами по настоящему договору, состоит из суммы площади квартиры и площади лоджий, балконов, веранд и террас в квартире и составляет 84,4 кв.м. Тем самым площадь балкона по договору составляет 6,3 кв.м. (84,4-78,1). Исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры (<данные изъяты>,00 руб.) Участники заплатили за балкон площадью 6,3 кв.м. сумму в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты>,00 х 6,3). С учетом фактической площади балкона 5,6 кв.м. истцы должны были оплатить за балкон с учетом понижающего коэффициента 0,3 сумму в размере <данные изъяты> руб. (5,6 х 0,3 х <данные изъяты> руб.), т.е. меньше на <данные изъяты> руб. или на 4,62 кв.м. (5,6 х 0,3 = 1,89 и 6,3 – 1,68 = 4,62). Однако, застройщик при взаиморасчетах понижающий коэффициент 0,3 не применил, в результате чего возникла разница 4,62 кв.м. и переплата на <данные изъяты> руб. за балкон. В связи с чем, имеются основания для соразмерного уменьшения стоимости квартиры и дальнейшего требования разницы стоимости квартиры в размере <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. сумма переплаты за несоответствие площади на 1,5 кв.м. и <данные изъяты> руб. сумма переплаты за балкон. Абзацем 2 пункта 1.9. договора долевого участия предусмотрено, что при определении инвестируемой площади объекта долевого строительства (общая приведенная площадь квартиры) понижающие коэффициенты не применяются, что противоречит нормам действующего законодательства. Пунктом 3.1. установлено, что цена объекта долевого строительства определяется как произведение инвестируемой площади объекта на цену 1 кв.м. и составляет <данные изъяты> руб. В связи с чем, имеются основания для признания данного условия договора в части абзаца 2 пункта 1.9. (в части неприменения понижающего коэффициента) и пункта 3.1. (в части установления цены объекта) недействительными, а также соразмерного уменьшения стоимости квартиры и дальнейшего требования разницы стоимости квартиры в размере <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. сумма переплаты за несоответствие площади на 1,5 кв.м. и <данные изъяты> руб. сумма переплаты за балкон. В связи с неправомерными действиями ответчика истцам были причинены нравственные страдания. Они были вынуждены обращаться к застройщику за информацией об уменьшении стоимости квартиры, недостатках квартиры и о сроках возврата денежных средств. Истцы испытывали нравственные страдания и переживания от существующей неясности, просят взыскать компенсацию морального вреда, которую оценивают в <данные изъяты> руб. на каждого. 10.02.2025г. истцами направлена претензия в адрес ответчика, которая оставлена без ответа. Согласно почтового идентификатора № ответчик получил претензию 12.02.2025г. Однако денежные средства в адрес истцов не поступали, в связи с вышеизложенным обратились в суд. Просят признать пункт 1.9. договора участия в долевом строительстве № от 10.08.2023г. недействительным в части абзаца 2 пункта 1.9.; признать пункт 3.1. договора участия в долевом строительстве 20/48 от 10.08.2023г. недействительным в части установления цены объекта долевого строительства в размере <данные изъяты> руб., взыскать с ООО СЗ «Лотос» в пользу ФИО1 и ФИО2 сумму в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве № от 10.08.2023г. в размере <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. сумма переплаты за несоответствие площади на 1,5 кв.м. и <данные изъяты> руб. сумма переплаты за балкон, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб. в пользу каждого, штраф в размере 5% от суммы присужденной судом в пользу истцов за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истцов.

Истцы ФИО1, ФИО2 и их представитель по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, предоставили уточнение иска, в котором указали, согласно проведенной судебной экспертизы площадь квартиры составляет 76,2 кв.м., площадь лоджии 6,0 кв. На основании судебной экспертизы застройщик передал квартиру с жилой площадью 76,2 кв.м., а по договору должен был передать квартиру с жилой площадью 78,1 кв.м., что на 1,9 кв.м. меньше согласованной. В связи с чем, возникла переплата на <данные изъяты> руб. (1,9 х <данные изъяты>). В заключении эксперта указано, что площадь балкона составляет 6,0 кв.м. Исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры <данные изъяты> руб. участник заплатил за балкон площадью 6,3 кв.м. сумму в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> х 6,3). Между тем, участники должны были оплатить за лоджию 6,0 кв.м. с учетом понижающего коэффициента 0,5, сумму в размере <данные изъяты> руб. (6,0 х 0,5 х <данные изъяты> руб.), т.е. меньше на <данные изъяты> руб. Однако застройщик при взаиморасчетах понижающий коэффициент 0,5 не применил, в результате чего возникла разница и переплата на <данные изъяты> руб. за лоджию. Таким образом, застройщик совершил три нарушения прав участников долевого строительства: передал квартиру площадью меньшей на 1,9 кв.м., передал лоджию меньше на 0,3 кв.м. (6,3-6,0), не применил понижающий коэффициент 0,5 для квартиры с лоджией. Соответственно, цена договора в размере 6 <данные изъяты> руб. и рассчитанная без коэффициента 0,5 определена неверно. Тем самым, истец должен был заплатить за квартиру, с учетом понижающего коэффициента, сумму в размере <данные изъяты> руб., исходя из расчета: 76,2 кв.м. (жилая площадь по экспертизе) + 3,0 кв.м. (лоджия с коэф. 0,5) = 79,2 кв.м. (итоговая площадь квартиры) х <данные изъяты>,00 руб. (цена 1 кв.м.), т.е. на 5,2 кв.м. меньше, чем указано в договоре, что составляет 6,16% от общей цены договора и превышает допустимый договором предел 5%. Однако застройщик при взаиморасчетах понижающий коэффициент 0,5 не применил, в результате чего возникла переплата на <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> руб. - <данные изъяты> руб.). В связи чем, просят признать п.1.9. Просят признать недействительным в части договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ № а именно: пункт 1.9. указанного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в части абзаца 2 пункта 1.9., который изложен в следующей редакции: при определении Инвестируемой площади Объекта долевого строительства (общая приведенная площадь квартиры) понижающие коэффициенты не применяются; пункт 3.1. указанного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в части установления цены объекта долевого строительства в размере <данные изъяты> руб.; взыскать с ООО Специализированный застройщик «Лотос» в пользу истцов в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. сумма переплаты за несоответствие площади на 1,9 кв.м. и <данные изъяты> руб. сумма переплаты за лоджию; взыскать с ООО Специализированный застройщик «Лотос» в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб. на каждого, а также штраф в размере 5% от суммы присужденной судом в пользу истцов за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца. Также, просят о рассмотрении дела в свое отсутствие, уточенный иск поддерживают.

Представитель ответчика ООО Специализированный Застройщик «Лотос» в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела извещались надлежащим образом, заказным письмом с уведомлением, по адресу регистрации юридического лица в ЕГРЮЛ, однако судебная корреспонденция возвращена по истечению срока хранения. Ранее представили в суд письменный отзыв на иск, согласно которому считают заявленные требования необоснованными, поскольку условия договора долевого участия в строительстве были определены застройщиком и приняты участником долевого строительства при подписании договора, приобретенная по договору квартира была принята истцом без замечаний, в связи с чем, просили в иске отказать.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В соответствии с ч. 2 ст. 117 ГПК РФ адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершении отдельного процессуального действия.

Применительно к положениям Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ от 31.07.2014г. №234 «Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи» (зарегистрированы в Минюсте России 26.12.2014г.) и ст. 113, ч.2 ст. 117 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ отказ от получения почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует ее возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением.

Не получив адресованное ответчику судебное извещение на почте и уклонившись от явки в судебное заседание, ответчик самостоятельно распорядился принадлежащим ему процессуальным правом, не принял участие в судебном заседании, и должен сам нести неблагоприятные последствия собственного бездействия.

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи, с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Таким образом, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истцов, просивших о рассмотрении дела в свое отсутствие, а также в отсутствие не явившегося представителя ответчика, в силу ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ.

Проверив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий согласно ст. 310 ГК РФ не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пп. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В пунктах 1 и 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что в соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (п. 1 ст. 431 ГК РФ).

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях.

Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1 ст. 469 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены (п. 1 ст. 475 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона (чч. 1, 2 ст. 5 указанного Федерального закона).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: соразмерного уменьшения цены договора (ч. 1 и п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

Федеральным законом от 03.07.2016г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» часть 1 статьи 5 дополнена предложениями следующего содержания: «Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона».

Таким образом, законодатель не представляет застройщику право при определении способа цены договора не применять понижающие коэффициенты для вспомогательных помещений, инвестируемых дольщиком.

Кроме того, в целях упорядочения этого вопроса во исполнение ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве с 01.01.2017г. действует Приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», согласно которому с 01.01.2017г. при определении общей приведенной площади жилого помещения применяется понижающий коэффициент для балконов 0,3 и для лоджий 0,5.

Таким образом, понижающий коэффициент для балконов и лоджий введен для обязательного применения с 01.01.2017г., и должен был быть учтен застройщиком при заключении договора участия в долевом строительстве при определении цены договора, предусматривающего инвестирование строительства квартиры с лоджией или бакланом, которые в по смыслу ст.ст.15,16 Жилищного кодекса РФ хоть и не включаются в общую площадь жилого помещения, но с учетом положений Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. № 491, предназначены для удовлетворения проживающими в квартире гражданами бытовых и иных нужд и является вспомогательным помещением квартиры.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО Специализированный застройщик «Лотос и ФИО1, ФИО2 был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которого Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости (многоквартирный жилой дом), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства. Объект долевого строительства – это жилое помещение (квартира) в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> общей площадью 84,4 кв.м., проектная (жилая) площадь 78,1 кв.м., № квартиры №

Согласно акту приема-передачи квартиры от 27.11.2024г. ответчиком передан истцу объект долевого строительства - 3-х (трех) комнатная квартира (жилое помещение) № площадью 76,6 кв.м, (общей площадью квартиры, лоджии - 82,2 кв.м), находящаяся на 7-м этаже в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>

Согласно пункта 1.7. договора проектная площадь определяется в соответствии с проектной документацией и включает в себя сумму площадей всех помещений квартиры без учета лоджий, балконов, веранд, террас. Проектная площадь квартиры составляет 78,1 кв.м.

В силу пункта 1.9. договора инвестируемая площадь состоит из суммы площади квартиры и площади лоджий, балконов, веранд и террас в квартире (без применения понижающего коэффициента), за создание которой Участник производит оплату. Инвестируемая площадь квартиры составляет 84,4 кв.м.

Согласно п. 3.1. цена договора определяется как произведение размера инвестируемой площади квартиры на цену 1 кв.м. (<данные изъяты>,00 руб. пункт 3.2.), что составляет <данные изъяты> руб. 27.11.2024г. между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которого Застройщик передал квартиру с жилой площадью 76,6 кв.м.

Свои обязательства по оплате жилого помещения в сумме, определенной договором, истец исполнила в полном объеме, что подтверждается справкой о платеже со счета эскроу.

Вышеизложенные обстоятельства подтверждаются договором № участия в долевом строительстве многоквартирного дома с приложением (л.д.9-16), актом приема-передачи (л.д.17), справкой о платеже со счета эскроу (л.д.18).

Согласно выписке из ЕГРН право собственности ФИО1, ФИО2 на квартиру по адресу: <адрес> зарегистрировано 11.12.2024г., площадь квартиры – 76,6 кв.м, 7 этаж (л.д.19-21).

10.02.2025г. истцы ФИО1, ФИО2 направили в адрес ответчика претензию, в которой просили о возврате излишне уплаченных сумм (л.д.25-26), данная претензия ответчиком оставлена без удовлетворения.

Положениями ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено обязательное применение понижающих коэффициентов в случае, если частью жилого помещения является лоджия, балкон.

Приказом Минстроя РФ от 25.11.2016г. № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», вступившим в силу с 01.01.2017г., установлен понижающий коэффициент для расчета площади лоджии, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, – 0,5.

На основании п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона.

В силу п. 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1993г. № 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 02.12.1990г. № 395-I "О банках и банковской деятельности").

Учитывая приведенные нормы законодательства, суд считает, что пункт 1.9. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ определяющий неприменение понижающего коэффициента, следует признать недействительным, поскольку он напрямую противоречит требованиям законодательства, действующим в момент его заключения, чем удовлетворяет требования истца в данной части.

Поскольку ответчик в судебном заседании, оспаривал площадь объекта недвижимости, то судом по ходатайству представителя ответчика ООО СЗ «Лотос» была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ выполненной Союзом «Торгово-промышленная палата Курской области» фактическая площадь квартиры № дома № по <адрес> которая была на момент постановки квартиры на кадастровый учет составляет 79,2 кв.м., площадь лоджии составляет 6,0 кв.м.

По условиям договора № от ДД.ММ.ГГГГ проектная площадь квартиры составляет 78,1 кв.м., а инвестируемая площадь квартиры, состоящая из суммы площади квартиры и площади лоджий, балконов, веранд и террас, составляет 84,4 кв.м., т.е. площадь балкона в квартире составляет 6,3 кв.м. (84,4 кв.м. – 78,1 кв.м.).

В суде установлено и следует из материалов дела, в частности, заключения судебной строительно-технической экспертизы № от 01.07.2025г., что застройщик передал квартиру жилой площадью 76,2 кв.м., а согласно договора должен был передать 78,1 кв.м, что на 1,9 кв.м. меньше согласованной. Кроме того, площадь лоджии 6,0 кв.м., а истцы заплатили за лоджию 6,3 кв.м., ответчик не применил понижающий коэффициент за лоджию.

Из объяснений представителя истца следует, что исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры (<данные изъяты> руб.) истцы заплатили за лоджию площадь 6,3 кв.м. сумму в размере <данные изъяты> руб. (6,3 х <данные изъяты> руб.), а должны были заплатить за лоджию 6,0 кв.м, с учетом понижающего коэффициента 0,5 в размере <данные изъяты> руб. (6,0 х 0,5 х <данные изъяты> руб.), то есть меньше на <данные изъяты> руб. Однако застройщик при взаиморасчетах понижающий коэффициент 0,5 не применил, в результате чего возникла переплата на <данные изъяты> руб.

Разрешая требования истца в части взыскания с ответчика суммы переплаты в размере <данные изъяты> руб. за несоответствие площади квартиры на 1,9 кв.м (1,9 х <данные изъяты> руб. = 152 000 руб.) суд, проанализировав условия договора № от ДД.ММ.ГГГГ приходит к выводу о том, что данные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 3.3 договора № от ДД.ММ.ГГГГ в случае если по результатам обмеров, выполненных по заданию застройщика управомоченным на осуществление кадастровых работ лицом, инвестируемая площадь объекта долевого строительства окажется меньше или больше инвестируемой площади, указанной в п. 1.9. настоящего договора, на 5 процентов и более, стороны обязуются подписать дополнительное соглашение к настоящему договору об уточнении цены договора, исходя из цены одного квадратного метра, указанной в п. 3.1 настоящего договора, и произвести окончательные расчеты до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

Суд соглашается с данными доводами и полагает, что требования в части признания п.3.1 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части установления цены объекта долевого строительства в размере <данные изъяты> руб., п. 1.9. договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ № недействительным в части указания о неприменении понижающих коэффициентов и взыскании с ООО Специализированный Застройщик «Лотос» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО1, ФИО2 суммы в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. сумма переплаты за несоответствие площади на 1,9 кв.м. и <данные изъяты> руб. сумма переплаты за лоджию подлежат удовлетворению по <данные изъяты> руб. в пользу каждого истца.

В силу статьи 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022г. № 33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда», в случаях, если законом предусмотрена обязанность ответчика компенсировать моральный вред в силу факта нарушения иных прав потерпевшего (например, статья 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"), при доказанности факта нарушения права гражданина (потребителя) отказ в удовлетворении требования о компенсации морального вреда не допускается.

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков (ч. 2 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ).

Таким образом, установив факт нарушения прав истца как потребителя и участника долевого строительства, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб., по <данные изъяты> руб. каждому истцу.

Определяя такой размер компенсации морального вреда, суд учитывает характер причиненных истцу нравственных страданий, степень вины ответчика, а также принцип разумности и справедливости.

Разрешая требование истца о взыскании штрафа в размере 5% от присужденной суммы, суд считает в этой части требование иска не подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

22.03.2024г. опубликовано и вступило в силу постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, которое устанавливает особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также иных мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», абз. 4 п. 1 которого установлено, что неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом ч. 8 ст. 7 и ч. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется (в редакции, действующей на момент направления претензии и подачи иска в суд) за период со дня вступления постановления в законную силу до 30.06.2025г., в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 19.06.2025г. № 925 на срок вступления постановления в законную силу до 31.12.2025г. включительно (соответственно, на момент рассмотрения спора).

Поскольку период, когда застройщик получил претензию и истек срок для добровольного исполнения требований потребителя действовал мораторий на начисление штрафа, то оснований для взыскания штрафа, не имеется.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливается федеральными законами о налогах и сборах.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

В ходе судебного разбирательства по данному делу по ходатайству стороны ответчика определением суда от 15.05.2025г. (л.д.78-80) была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, которая проведена экспертом Союза Торгово-Промышленной Палаты Курской области. При этом в определении суда оплата за производство экспертизы возлагалась на ответчика. Однако оплата за производство экспертизы ответчиком не была произведена. Экспертиза проведена, заключение судебной строительно-технической экспертизы для разрешения настоящего спора принято судом во внимание. Стоимость расходов, связанных с проведением исследования и оформления заключения эксперта Союза Торгово-Промышленной Палаты Курской области №20-СТ/2025 от 01.07.2025г. составляет <данные изъяты> руб.

Таким образом, суд считает необходимым взыскать с ответчика ООО Специализированный Застройщик «Лотос» в пользу Союза Торгово-Промышленной Палаты Курской области расходы за производство судебной строительно-технической экспертизы в сумме <данные изъяты> руб., согласно приложенного к заключению счета на оплату № от 10.07.2025г., поскольку ответчик ООО Специализированный Застройщик «Лотос», на которого по определению суда о назначении экспертизы была возложена оплата по её проведению, не произвел оплату за производство экспертизы.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Исходя из указанной нормы закона, на основании абз. 3 подп. 1 п. 1 ст. 333.19, подп. 3 п. 1 ст. 333.19. подп. 4 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ с ответчика в доход муниципального образования «город Курск» подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истцы были освобождена в силу закона, в общей сумме <данные изъяты> руб. (по требованию имущественного характера - <данные изъяты> руб., по требованию неимущественного характера о компенсации морального вреда - <данные изъяты> руб.).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198,199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «Лотос» о признании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома недействительным в части, взыскании суммы, компенсации морального вреда, - удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 1.9. договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ № заключенного между ООО Специализированный Застройщик «Лотос» и ФИО1, ФИО2 в части указания о неприменении понижающих коэффициентов.

Признать недействительным пункт 3.1. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО Специализированный Застройщик «Лотос» и ФИО1, ФИО2 в части установления цены объекта долевого строительства в размере 6 752 000 рублей.

Взыскать с ООО Специализированный Застройщик «Лотос» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО1 и ФИО2 денежные средства в виде переплаты по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ № в общем размере 416 000 руб., компенсацию морального вреда в общей сумме 20 000 руб., а всего сумму 436 000 руб., в равных долях, то есть, по 218 000 руб. в пользу каждого истца.

В остальной части иска относительно взыскания компенсации морального вреда, а также о взыскании штрафа, - отказать.

Взыскать с ООО Специализированный Застройщик «Лотос» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в бюджет муниципального образования «город Курск» государственную пошлину в сумме 15 900 руб. (пятнадцать тысяч девятьсот рублей).

Взыскать с ООО Специализированный Застройщик «Лотос» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Союза Торгово-Промышленной Палаты Курской области стоимость расходов за проведение судебной строительно-технической экспертизы по данному делу, в сумме 20 000 руб. (двадцать тысяч рублей).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Промышленный районный суд г. Курска в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, с которым стороны могут ознакомиться 30.09.2025г.

Председательствующий судья (подпись)

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>