Решение по делу № 2-178/2025 от 16.09.2025 - о взыскании убытков по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Дело № 2-178/2025

УИД 22RS0007-01-2025-000194-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 сентября 2025 года г.Белокуриха

Белокурихинский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Татариновой Н.С.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к ФИО14, ФИО15, ФИО16 о взыскании убытков по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании убытков по договору купли-продажи в размере 1750000 рублей, процентов за пользование денежными средствами за период с 21.04.2005 по 24.04.2025 в размере 3101200 рублей 27 коп., проценты за пользование денежными средствами на сумму убытков 1750000 рублей начиная с 25.04.2025 и по день возврата задолженности.

В обоснование требований указано, что 21 апреля 2005 года между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности объекта незавершенного строительства по адресу: <...>. Цена договора купли-продажи составила 1 750 000 рублей. Решением Белокурихинского городского суда Алтайского края от 04 мая 2022 года, оставленным без изменения определением Алтайского краевого суда от 30 августа 2022 года, определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 07 марта 2023 года по административному исковому явлению объект незавершённого строительства признан самовольной постройкой, возведенной с нарушением норм закона. На ФИО8 возложена обязанность по сносу самовольной постройки. На дату заключения договора купли-продажи право собственности на объект был зарегистрирован в Росреестре. При покупке объекта недвижимости истец не мог предполагать о наличии нарушений, которые уставлены судом. В настоящее время объект недвижимости подлежит сносу. Истцу причинены убытки в связи с продажей ему объекта, возведенного с нарушением норм закона.

Определениями суда от 08.07.2025 и 28.08.2025 в качестве соотвечтиков были привлечены ФИО4, ФИО1

В судебном заседании истец ФИО8 на удовлетворении искового заявления настаивал, сославшись на доводы, изложенные в нем, указал о том, что ему стало известно о том, что данный объект является самовольной постройкой только 25.04.2022 при вынесении Белокурихинским городским судом решения о его сносе, в связи с этим он понес убытки в виде вложенных денежных средств на его покупку, так как данными деньгами он мог распорядится иным образом.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась действовала через своего представителя по доверенности ФИО9, который с заявленными требованиями не согласился. Дополнительно указал, что истец приобрел 1/2 долю в незавершенном строительстве объекте недвижимости, и как собственник большей доли мер к завершению строительства и ввода его в эксплуатацию ФИО2 с 2005 по 2022 предпринято не было. Убытков истец не понес, так как это его вина, что объект был признан самовольной постройкой.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился действовал через своего представителя по доверенности ФИО10, который с заявленными требованиями не согласился, так как убытков у истца не возникло. О том, что объект подлежит сносу он знал, так как в материалах гражданского дела №2-3/2022 имеются акты обследования администрации г.Белокуриха, по которым видно, что работы по завершению строительства не предпринимались. Кроме того он был в 2021 года на приеме у главы г.Белокуриха, где ему было разъяснено, что объект является самовольным и подлежит сносу. Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась действовала через своего представителя по доверенности ФИО6, который с заявленными требованиями не согласился. Пояснил, что он занимался оформлением документов по строительству спорного объекта, по доверенности за свою дочь ФИО1 Когда было установлено, что объект построен с запользованием смежного земельного участка, то в то время возможно было перераспределить границы земельного участка, однако стороны, в том числе и ФИО8 ничего для этого не сделали.

Представители третьих лица Администрации города Белокурихи, Управление Росреестра по Алтайскому краю в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения гражданского дела, в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, информация о движении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Белокурихинского городского суда Алтайского края.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно сведениям ЕГРН объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу, <...>, поставлен на государственный кадастровый учет 21.08.2013 с целевым назначением – нежилое.

Кроме того, согласно сведениям ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенном по адресу, <...>, с видом разрешенного использования «под строительство пункта ремонта бытовой техники, парикмахерской, проката», общей площадью 260 кв.м., по состоянию на 12.09.2025 сведения о правообладателях отсутствуют.

27 ноября 2002 года ФИО13 (ФИО1) К.В. выдано разрешение № на производство работ строительство пункта бытового обслуживания на ул.Мясникова, 17/2 в г.Белокурихе, строительный паспорт №. Срок окончания работ 2003 год (т. 1 л.д. 106).

В соответствии с доверенностью от 17.12.2002 ФИО3 доверила ФИО4 купить на её имя 1/2 долю в праве собственности на объект незавершенного строительства № по ул.ФИО17, г.Белокуриха (т.1, л.д. 107 (об.).

18.12.2002 ФИО11, через представителя ФИО12 именуемая – Продавец и ФИО3, через представителя ФИО4 именуемая – покупатель передала в долевую собственность 1/2 долю в праве собственности на объект незавершенного строительства 17/2 по ул.ФИО17, в г.Белокурихе (т.1, л.д. 108 (об.-109). При этом п. 3.1 предусмотрено, что покупатель до заключения договора ознакомился с техническим состоянием вышеуказанного объекта и претензий к нему не имеет.

06.08.2003 ФИО11 - Продавец и ФИО3 - покупатель продала 1/6 долю в праве собственности на объект незавершенного строительства 17/2 по ул.ФИО17, в г.Белокурихе (т.1, л.д. 111 (об.-112). При этом п. 5 предусмотрено, что покупатель до заключения договора ознакомился с техническим состоянием вышеуказанного объекта и претензий к нему не имеет.

Согласно техническому описанию от 19.04.2005 (т.1, л.д. 105), акту обследования незавершенного строения по ул.ФИО17, 17/2 от 05 августа 2003 года ФИО3 ведется строительство здания пункта бытового обслуживания населения в составе: фундамент бетонный ленточный размером 12,4 х 8,4м., стены кирпичные в два этажа, мансардный этаж в соответствии с утвержденным строительным паспортом № (т. 1 л.д. 101 (об.).

21.04.2005 между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект здания пункта бытового обслуживания по адресу <...> (т.1, л.д. 112 (об.) -113).

Согласно п. 1.2 договора объект представляет собой: монолитный железобетонный фундамент по периметру 12,0 х 8,40 м., стены: 1, 2 этаж кирпичные, мансарда деревянная, кровля металлическая. Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 260 кв.м., предоставленному продавцу и его собственнику ФИО11 в аренду по договору аренды земельного участка № от 05.01.2003. Цена по договору составила 1750000 рублей (п.3.1).

Согласно акту обследования от 25 апреля 2005 года, составленного комиссией администрации г.Белокурихи объект представляет собой фундамент бетонный монолитный площадью 100,8кв.м., стены кирпичные 1, 2 этаж, мансарда деревянная, кровля металлическая. Строительство ведется ФИО3 и ФИО11 на основании исходных данных проектно-сметной документации, выданной отделом архитектуры и градостроительства и соответствует строительным, противопожарным и санитарным требованиям (т. 1 л.д. 102).

30 августа 2001 года постановлением № администрации города Белокурихи ФИО11 предварительно согласован земельный участок площадью 0,3га по ул.ФИО17, 17/2 под проектирование пункта бытового обслуживания (т. 1 л.д. 44, 44 (об.)).

05 января 2003 года между муниципальным образованием город Белокуриха с одной стороны и ФИО3, ФИО11 действующей через представителя ФИО12, заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № по ул.ФИО17, 17/2 в г.Белокурихе общей площадью 260кв.м. сроком на 3 года, с 05 января 2003 года по 04 января 2006 года для использования в целях строительства пункта ремонта бытовой техники, парикмахерской, проката (т. 1 л.д. 50-51).

30 марта 2018 года между администрацией города Белокурихи и ФИО3, ФИО13 (ФИО1) К.В. заключено соглашение о расторжении договора аренды № от 05 января 2003 года на основании постановления администрации города Белокурихи № от 30.03.2018г. (т.1 л.д. 65 (об.)).

На основании постановления администрации города Белокурихи от 30 марта 2018 года № (т.1, л.д. 90) между администрацией города Белокурихи с одной стороны и ФИО3, ФИО1, ФИО2 заключен договор аренды №ф от 30 марта 2018 года земельного участка с кадастровым номером № по ул.ФИО17, 17/2 в г.Белокурихе площадью 260 кв.м., сроком на 2 года 11 месяцев, т.е. с 30 марта 2018 года по 29 февраля 2021 года (л.д. 92-94). Земельный участок предоставлен однократно, под строительство пункта ремонты бытовой техники, парикмахерской, пункта проката (п. 1.1, п. 2.2).

21.06.2018 ФИО1 (ФИО13) К.В. продала 1/3 долю в спорном объекте ФИО3 (т.1, л.д. 116 (об.) -117).

Письмом Администрации г.Белокуриха от 29.04.2021 ФИО3, ФИО2 были уведомлены о том, что 28.03.2021 истек срок действия договора аренды от 30.03.2018 №ф на земельный участок по ул.ФИО17, 17/2, г.Белокуриха (т.1, л.д. 60 (об.) -61). Сторонам было предложено в срок до 31.05.2021 в добровольном порядке выполнить работы по сносу объекта незавершенного строительства и привести земельный участок в состояние пригодное для использования. В случае отказа от добровольного сноса, администрацией города будет направлено исковое заявление о принудительном сносе объекта.

ФИО7, ФИО2 земельный участок от объекта незавершённого строительства не освободили.

Администрация г. Белокурихи обратилась в Белокурихинский городской суд Алтайского края с требованием о возложении на ФИО3, ФИО2 обязанности снести самовольную постройку - объект незавершенного строительства расположенного на земельном участке принадлежащем администрации города Белокурихи по ул.Ак.Мясникова17/2 в г.Белокурихе с кадастровым номером №.

Решением Белокурихинского городского суда от 25.04.2022 исковые требования удовлетворены частично. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенный в г.Белокурихе по у.ФИО17, 17/2 был признать самовольной постройкой. Суд обязал ФИО3, ФИО2 снести объект незавершенного строительства двухэтажное капитальное здание по ул.ФИО17 17/2 в г.Белокурихе путем его демонтажа (разборки, разрушения), в течении 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу, привести земельный участок с кадастровым номером № расположенный в г.Белокурихе по у.ФИО17, 17/2 в первоначальное положение, а именно очистить земельный участок от строительного мусора и строительных материалов в течении 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Определениями Алтайского краевого суда от 30.08.2022, Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 07.03.2023 решение Белокурихинского городского суда от 25.04.2022 оставлено без изменения.

Признавая объект незавершённого строительства самовольной постройкой, суд указал, что начиная с 2003 года объект является незавершенным строительством в течении 19 лет. При этом, запользование смежного земельного участка установлено с 2004 года, в связи с чем застройщик приглашался в администрацию города Белокурихи для беседы, застройщикам рекомендовано разрешить вопрос дополнительного отвода земельного участка, однако до 2021 года собственниками, застройщиками, ни каких мер не принято. Кроме того принят во внимание тот факт, что договор аренды земельного участка по ул.ФИО17, 17/2 в г.Белокурихе, между сторонами по делу, заключен после 01 марта 2015 года, на срок до трех лет. Земельный участок предоставлен однократно, под строительство пункта ремонты бытовой техники, парикмахерской, пункта проката. Вместе с тем, до истечения срока договора аренды № 49ф строительство не завершено, т.е. в период времени с 2003 года по 29 февраля 2021 года, так и по день рассмотрения дела судом, что составляет порядка 19 лет, объект незавершенного строительства по ул.ФИО17, 17/2 в г.Белокурихе, площадью 100,8кв.м. не завершен строительством и представляет собой цокольный этаж (подвал), стены первого и второго этажа, мансардный этаж и крышу.

Обращаясь с указанным иском ФИО2 указал, что при покупке объекта недвижимости не мог знать о наличии нарушений, которые установлены судом, в связи с чем ему причинены убытки связанные с продажей ему объекта, возведенного с нарушением норм закона.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие неосновательного обогащения; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В силу п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличия убытков. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Следовательно, для удовлетворения требований о взыскании убытков лицо, обращающееся с таким заявлением, должно доказать совокупность следующих обстоятельств: нарушение стороной обязательств по договору, наличие причинной связи между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением стороной обязательств по договору, документально подтвержденный размер убытков, а также вину нарушителя. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 461 Гражданского кодекса Российской Федерации при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Согласно пункту 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

П. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что если решение суда о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями принято против ответчика, который не осуществлял ее строительство (например, приобретателя объекта недвижимости, право собственности на который было зарегистрировано в ЕГРН), он вправе обратиться в суд с иском к лицу, действиями (бездействием) которого были нарушены его права, с требованием о возмещении убытков (например, к лицу, осуществившему возведение самовольной постройки).

Как следует из приведенных выше доказательств, ФИО1 на предоставленном ей для размещения пункта проката, земельном участке совместно с ФИО3 было начато строительство спорного объекта. На него была составлена техническая документация.

Для строительства пункта ремонта бытовой техники, парикмахерской, проката заключался договор аренды земельного участка и продлевались сроки аренды.

21.08.2013 собственниками был поставлен на кадастровый учет.

Передавая 1/2 долю ФИО2 по договору купли-продажи, ФИО3 указала в договоре купли-продажи, что его предметом является объект незавершённого строительства, так же не скрывала тот факт, что земельный участок под объектом незавершённого строительства находится на основании договора аренды, таким образом ФИО2 мог предполагать, что срок договора аренды земельного участка для использования этого объекта ограничен, что прямо следует из договора купли-продажи от 21.04.2005.

Кроме того в соответствии с п. 6.1 договора от 21.04.2005 покупатель (ФИО2) путем внутреннего осмотра объекта непосредственно перед заключением договора ознакомился с его внутренними техническими (строительным) состоянием и согласен принять долю в праве собственности на него.

При этом ФИО2 также зарегистрировал переход права собственности на спорный объект в Едином государственном реестре недвижимости. Представляя документы для регистрации объекта незавершённого строительства, продлевая сроки договора аренды для строительства пункта бытового обслуживания ФИО2 не мог не знать, что регистрирует объект недвижимости, как незавершённый строительством, от которого земельный участок по истечении срока договора аренды должен быть освобожден.

Кроме того с момента регистрации перехода права собственности покупатель (ФИО2) принял на себя обязанности застройщика отчуждаемой доли в праве собственности на объект незавершённого строительством (п. 7.1 договора от 21.04.2005).

Вместе с тем как следует из решения Белокурихинского городского суда от 25.04.2022 ФИО2 с момента приобретения с 2005 года по 2022 год, более 17 лет мер к завершению строительства не предпринимал.

Так же п. 7.2, 7.3 договора от 21.04.2005 предусмотрено, что если в дальнейшем покупатель обнаружит недостатки в качестве приобретаемого объекта, о которых продавец знал, но не предупредил его о них в момент заключения договора, то наступают последствия по ст. 475 ГК РФ (п. 7.2).

Если недостатки являются скрытыми и продавец на момент заключения настоящего договора об их наличии не знал и не мог знать и не предупредил о них покупателя, то он освобождается от ответственности (п. 7.3).

Учитывая активную позицию ФИО3 возражавшей против удовлетворения иска администрации г.Белокуриха, при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки, суд так же приходит к выводу, что ФИО3 стало известно о имеющихся недостатках лишь в 2022 году.

При таких обстоятельствах действия ФИО7 по отношению к ФИО2 не являются противоправными, условия договора ею не нарушены, а риск, связанный с приобретением объекта недвижимости незавершенного строительством, лежит на покупателе.

Как указано выше, требования о сносе самовольной постройки к ФИО2 были предъявлены по истечении срока договора аренды земельного участка.

Поскольку приобретая объект незавершённого строительства и обладая информацией о сроке договора аренды земельного участка для его использования ФИО2 не мог не знать, что по истечении этого срока объект должен быть снесен или перемещен, его доводы о том, что строительство должно было вестись ФИО4 необоснованны.

Таким образом, ответчиком не были нарушены условия договора купли-продажи от 21.04.2005, истцу был передан согласованный сторонами договора объект незаврешенного строительства, сведения о котором как об объекте недвижимости при этом были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Учитывая отнесение спорного объекта как незавершённого строительством, приобретение ФИО2 объекта недвижимости именно как незавершенного строительством, размещенного на арендованном земельном участке, о чем ФИО2 было известно при заключении договора купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что совокупность предусмотренных законом оснований для удовлетворения требований о взыскании убытков отсутствует.

Суд также отмечает, что в настоящее время решение суда от 25.04.2022 не исполнено, объект незавершённого строительства не снесен, напротив ФИО2, ФИО3 обратились в Арбитражный суд Алтайского края о признании права собственности на здание пункта бытового обслуживания на ул.Мясникова, 17/2, г.Белокуриха (т.1, л.д. 145-147), что так же является дополнительным основанием для отказа в иске.

Разрешая заявление представителя ответчика ФИО4 – ФИО10 о пропуске срока исковой давности для обращения, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Заявляя о пропуске срока исковой давности представителем ответчика указано, что срок для обращения пропущен с 06.12.2024, так как истец был ознакомлен с результатами судебной строительно-технической экспертизы по гражданскому делу №2-3/2022, в которой были установлены нарушения послужившие основанием для вынесения решения Белокурихинского городского суда от 25.04.2022 – 06.12.2021.

Вместе с тем суд считает, что срок исковой давности подлежит исчислять с 30.08.2022 года, а именно с даты вступления решения Белокурихинского городского суда от 25.04.2022 в законную силу. С исковым заявлением истец обратился 24.04.2025, таким образом не пропустив установленный 3-годичный срок, который истекал 30.08.2025.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО8 к ФИО14, ФИО15, ФИО16 о взыскании убытков по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Белокурихинский городской суд Алтайского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16 сентября 2025 года.

Судья Н.С.Татаринова