77RS0012-02-2024-014104-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 ноября 2025 года город Москва

Кузьминский районный суд г. Москвы в составе судьи Соколовой Е.Т., при секретаре Звереве Д.О., с участием помощника Кузьминского межрайонного прокурора города Москвы Дубровиной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2818/2025 по иску Департамента городского имущества города Москвы к ФИО1, ФИО2 Ахромеевой На.Ви., ФИО9 о признании недействительными свидетельства о праве на наследство по закону, договоров купли-продажи квартиры, прекращении и признании права собственности на квартиру, истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении, по встречному иску ФИО2 к Департаменту городского имущества города Москвы о признании добросовестным приобретателем,

установил:

Представитель Департамента городского имущества города Москвы обратился в суд с иском к ответчикам, в котором просил:

- Признать недействительным (ничтожным) свидетельство о праве на наследство по закону на жилое помещение по …

- Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи жилого помещения по адресу … заключенный между ФИО4 и ФИО5

- Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи жилого помещения по адресу …, заключенный между ФИО5 и ФИО1

- Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи жилого помещения по адресу … заключенный между ФИО1 и ФИО2

- Истребовать жилое помещение по адресу: г… из незаконного владения ФИО2

- Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение по адресу…

- Признать право собственности города Москвы на жилое помещение по адресу …. указав, что решение является основанием для государственной регистрации права собственности города Москвы.

- Выселить ФИО2, ФИО6 у, ФИО7 из квартиры по адресу: …

- Обязать ФИО2, ФИО3 Н аВ., ФИО7 освободить жилое помещение по адресу: г… от находящегося имущества и передать жилое помещение Департаменту в освобожденном виде.

В обоснование иска указано, что спорной является квартира, расположенная по адресу…. Ранее собственником указанного жилого помещения на основании договора передачи являлся … умерший 02.09.2015 (актовая запись 4112 от 04.09.2015 Люблинский отдел ЗАГС Управления ЗАГС Москвы). Согласно сведениям, из ЕГРН 21.06.2018 на основании свидетельства о праве на наследство по закону зарегистрирован переход права собственности к ФИО4В…. умершему 02.01.2019. 27.09.2018 зарегистрирован переход права собственности на основании договора купли-продажи …умершему 24.12.2018 (актовая запись …от 25.12.2018). 17.10.2018 зарегистрирован переход права собственности на основании договора купли-продажи к ФИО1 18.09.2019 зарегистрирован переход права собственности на основании договора купли-продажи с использованием кредитных средств к ФИО2.р. В настоящее время по данным ГБУ «МФЦ города Москвы района Кузьминки» по спорному адресу зарегистрированы: ФИО2 с 03.10.2019 года, ФИО6 03.10.2019 года, ФИО8, 2015г.р. с 03.10.2019. В настоящее время в производстве Кузьминского районного суда города Москвы рассматривается уголовное дело в отношении нотариуса ФИО9 и др. в связи с совершением преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159 УК РФ, ч. 3 ст. 210 УК РФ. Кроме того, Департамент сообщает, что в настоящее время ФИО9 сложил полномочия, архив передан нотариусу города Москвы ФИО10 Таким образом, учитывая, что ФИО4 незаконно оформил права собственности после смерти … умершего 02.09.2015, родство с которым не подтверждено, свидетельство о праве на наследство по закону, полученное на основании поддельных документов, является недействительным (ничтожным) в силу положений ст. 168 ГК РФ. В связи с чем, ФИО4 не имел право отчуждать спорное жилое помещение. Учитывая частоту перехода права собственности жилого помещения по адресу: …три сделки за короткий промежуток времени, ФИО2 не может являться добросовестным приобретателем.

ФИО2, действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетнего … обратилась в суд с встречным иском к Департаменту городского имущества города Москвы, в котором просила признать ФИО2 добросовестным приобретателем двухкомнатной квартиры, площадью 37,2 кв. м, с кадастровым № …, расположенной по адресу: …, и приобретенной у ФИО1 .М. на основании Договора купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств от 11 сентября 2019 года.

В обоснование встречного иска указано, что 11 сентября 2019 года я на основании Договора купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств приобрела у ФИО1 двухкомнатную квартиру, площадью 37,2 кв. м, с кадастровым …, расположенную по адресу… по цене 6 000 000 (шесть миллионов) рублей. При этом 50 000 рублей оплачивались за счет собственных средств до подписания договора, 5 950 000 рублей - по аккредитиву, из которых 3 200 000 рублей - за счет кредитных средств, предоставленных по кредитному договору № ..от И сентября 2019 года, заключенному с Банком ВТБ. Расчеты по сделке купле-продаже осуществлены своевременно и в полном объеме, то есть Покупатель свои обязательства исполнил надлежащим образом. 18 сентября 2019 года в государственном реестре зарегистрировано право собственности на жилое помещение, а также обременение - ипотека в пользу Банка ВТБ (ПАО), сроком на 362 месяца. Данные обстоятельства подтверждается Договором, соглашением об авансе от 30 августа 2019 года, передаточным актом, кредитным договором № … от 11 сентября 2019 года, записью в Едином государственном реестре недвижимости от 18 сентября 2019 года г. № … (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости). В настоящее время квартира находится в ее владении и пользовании, а также членов ее семьи: несовершеннолетнего ФИО7, ФИО6, они постоянно в ней проживаем и используют по назначению, что подтверждается выпиской из домовой книги, отсутствием задолженности по оплате коммунальных платежей и платежей за содержание имущества.

Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) Департамента городского имущества города Москвы по доверенности ФИО11 в судебном заседании на удовлетворении требований первоначального иска настаивала, полагала, что требования встречного иска удовлетворению не подлежат.

Ответчик по первоначальному иску ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен, обеспечил явку представителя по доверенности ФИО12, которая полагала, что требования иска Департамента не подлежат удовлетворению, поскольку в момент заключения договора, им были проверены сведения в отношении приобретаемого объекта недвижимости, сделка была реальной.

Ответчик по первоначальному иску Заграй И,Л. в судебное заседание не явился, извещен, ранее направил в адрес суда письменный отзыв на иск, полагал, что требования Департамента удовлетворению не подлежат.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена, обеспечила явку представителя по доверенности ФИО13, который на удовлетворении требований встречного иска настаивал, просил к требованиям первоначального иска применить положения о пропуске срока исковой давности.

Представитель третьего лица ПАО Банк ВТБ в судебное заседание не явился, извещен, представил письменные возражения, просил в удовлетворении иска ДГИ отказать, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Иные третьи лица Управление Росреестра по Москве явку своих представителей не обеспечили, извещены.

Учитывая изложенное, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Суд, исследовав письменные материалы дела, оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, выслушав явившихся лиц, заключение прокурора, полагавшего, что требования Департамента подлежат частичному удовлетворению в части признания сделок недействительными, требования встречного иска подлежащими удовлетворению, приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, праве собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

В соответствии с п. 2 ст. 1151 ГК РФ в порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение, земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества, доля в праве общей долевой собственности на них. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации.

Как наследники выморочного имущества публично-правовые образования наделяются ГК РФ особым статусом, отличающимся от положения других наследников по закону, поскольку для приобретения выморочного имущества принятие наследства не требуется (абз. 2 п. 1 ст. 1152 ГК РФ), на них не распространяются правила о сроке принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ), а также нормы, предусматривающие принятие наследства по истечении установленного срока (п. 1 и п. 3 ст. 1155 ГК РФ), при наследовании выморочного имущества отказ от наследства не допускается (абз. 2 п. 1 ст. 1157 ГК РФ), при этом свидетельство о праве на наследство в отношении выморочного имущества выдается в общем порядке (абз. 3 п. 1 ст. 1162 ГК РФ).

В силу того, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), выморочное имущество признается принадлежащим публично-правовому образованию со дня открытия наследства при наступлении указанных в п. 1 ст. 1151 ГК РФ обстоятельств независимо об осведомленности об этом публично-правового образования и совершения им действий, направленных на учет такого имущества и оформление своего права.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 22 июня 2017 г. N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца" признал положение пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.

Согласно п. 4 ст. 302 ГК РФ суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в п. 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.

Если судом будет установлено, что Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование в лице уполномоченного органа не совершали действий, направленных на отчуждение жилого помещения в собственность гражданина (не принимали участия в заключении договора передачи жилого помещения в собственность гражданина, не обращались с заявлением о государственной регистрации права и другие), однако право собственности на это жилое помещение было зарегистрировано за другим лицом (например, в результате представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, фиктивных документов или на основании впоследствии отмененного решения суда), которое в дальнейшем произвело его отчуждение, это дает суду основания для вывода о том, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. В такой ситуации жилое помещение может быть истребовано собственником в том числе и от добросовестного приобретателя.

О наличии воли на выбытие квартиры из владения публично-правового образования могут свидетельствовать действия, направленные на передачу владения иному лицу, в частности, действия уполномоченного органа публично-правового образования по предоставлению жилого помещения по договору социального найма, а также последующему заключению договора передачи жилья в собственность гражданина (далее - договор передачи), даже если для этого отсутствовали законные основания, а также представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов для регистрации перехода права собственности.

По спорам об истребовании квартиры из чужого незаконного владения обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца.

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В то же время, как разъяснено в п. 38 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Судом установлено, что спорной является отдельная двухкомнатная квартира, расположенная по адресу…

Собственником квартиры № …, расположенной по адресу …, являлся ФИО14

Из выписки из домовой книги следует, что … был зарегистрирован по вышеуказанному адресу в период с 18.09.1972 по 04.09.2015. (л.д. 34)

Из текста первоначального иска и пояснений представителя Департамента следует, что собственник квартиры – … скончался 02.09.2015 года, о чем 04 сентября 2015 года была составлен актовая запись №… Люблинским отделом ЗАГС Управления ЗАГС Москвы.

Из материалов представленного в адрес суда регистрационного дела, следует, что 18 июня 2018 года нотариусом города Москвы ФИО9 было выдано свидетельство о праве на наследство по закону (бланк …. в отношении наследственного имущества после смерти … умершего 02 сентября 2015 года, на имя … (племянник наследодателя) в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. …. (л.д. 71) Наследственное дело … зарегистрировано в реестре за …

21 июня 2018 года на основании выданного свидетельства о праве на наследство по закону был зарегистрирован переход права собственности к ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Согласно материалам дела …. скончался 02.01.2019 года.

17 сентября 2018 года между …Продавец) и ФИО5 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого продавец продал Покупателю квартиру, находящуюся по адресу: …а Покупатель купил в собственность, указанную квартиру. (л.д. 69)

Квартира состоит из 2 (Двух) комнат, имеет общую площадь 37,2 (Тридцать семь целых две десятых) кв. м, расположенная на 8 (Восьмом) этаже, назначение: жилое.

Согласно п. 3 договора купли-продажи отчуждаемая квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании Свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом города Москвы ФИО9 08.06.2018 г, реестровый номер … что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 21.06.2018, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, кадастровый номер…

По соглашению Сторон Продавец продал, а Покупатель купил указанную квартиру за цену, составляющую 6 300 000 (Шесть миллионов триста тысяч) рублей 00 копеек. Указанную сумму Покупатель уплачивает Продавцу в течение одного дня после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, что подтверждается распиской от Продавца. (п. 4 договора купли-продажи)

Как следует из условий п. 7,8 договора купли-продажи стороны заявляют, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят: по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и его обязательств, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, что они осознают последствия нарушения условий настоящего договора.

При подписании договора Продавец гарантирует: что предоставленные документы на отчуждаемую квартиру получены в уполномоченных органах, являются подлинными и содержат достоверные данные, а также, что до заключения настоящего договора квартира не отчуждена, не заложена, не сдана в аренду, в споре, под запрещением (арестом) не состоит.

На основании заключенного между … (Продавец) и ФИО5 (Покупатель) договора купли-продажи квартиры от 17 сентября 2018 года, 27 сентября 2018 года в ЕГРН была произведена регистрация записи о переходе права собственности в отношении спорного объекта недвижимости к ФИО5

Как следует из актовой записи о смерти № … от 25.12.2018 года, … скончался 24 декабря 2018 года.

08 октября 2018 года между … (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого продавец продает, а покупатель покупает, на условиях, указанных в настоящем договоре, принадлежащую продавцу по праву собственности квартиру, расположенную по адресу…

Указанная квартира принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи квартиры от 17.09.2018. Номер государственной регистрации права собственности продавца на квартиру в ЕГРН … от 27.09.2018 года (п. 2 договора купли-продажи)

Из п. 3 договора купли-продажи следует, что принадлежащая ПРОДАВЦУ квартира, по соглашению сторон настоящего договора, уценивается в сумму 6 300 000 (Шесть миллионов триста тысяч) рублей 00 копеек, которую покупатель оплатил продавцу наличными деньгами до подписания договора.

Согласно п. 8 договора в квартире, расположенной по адресу: <...> никто не зарегистрирован по месту жительства.

Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора отчуждаемое недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях. (п.п. 9, 10 договора)

На основании заключенного между … (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) договора купли-продажи квартиры от 08 октября 2018 года, 17 октября 2018 года в ЕГРН была произведена регистрация записи о переходе права собственности в отношении спорного объекта недвижимости к ФИО1

11 сентября 2019 года между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого покупатель за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ («КРЕДИТОР») покупателю в кредит согласно Кредитному договору № … от «11» сентября 2019 года, заключенному в городе Москве между покупателем и кредитором («Кредитный договор»), покупает в собственность у продавца объект недвижимости, находящийся по адресу… (л.д. 97)

На основании ст.77 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возникает залог (ипотека) в силу закона, залогодержателем по которому является кредитор. Права кредитора как залогодержателя удостоверяются закладной. Регистрирующий орган: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - «Регистрирующий орган»).

Как следует из п. 1.2. договора объект недвижимости находится в собственности продавца на основании Договора купли-продажи от 08.10.2018 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 17 октября 2018 года сделана запись регистрации №…

Условиями п. 1.4. договора стороны согласовали, что объект недвижимости продается по цене в размере 6 000 000,00 рублей.

В силу п.п. 1.5, 1.6. договора продавец гарантирует покупателю, что до заключения настоящего Договора объект недвижимости никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен, брачный договор в отношении него не составлялся, лиц, сохраняющих право пользования объекта недвижимости в соответствии со ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, а также лиц, обладающих правом пользования объекта недвижимости, не имеется.

Также продавец подтверждает и гарантирует, что: — не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица в течение ближайшего месяца, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом. - на приобретение объекта недвижимости не использовались средства материнского капитала, что объект недвижимости не был заложен по кредиту, который возвращался с привлечением средств материнского капитала, а также не имеется неисполненных обязательств перед уполномоченными органами Российской Федерации по наделению несовершеннолетних детей долями в указанном объекте недвижимости.

На момент заключения настоящего Договора в объекте недвижимости никто не зарегистрирован по месту жительства.

Разделом 2 договора купли-продажи стороны согласовали порядок оплаты договора:

2.1.1. Часть стоимости объекта недвижимости в сумме 50 000 руб. (уплачена покупателем наличными м счет собственных средств продавцу до подписания настоящего Договора, в связи с чем продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

2.1.2. Оплата оставшейся суммы в размере 5 950 000 руб. производится посредством аккредитива покупатель до подписания настоящего Договора открывает безотзывный, покрытый, безакцептный аккредитив в Банке ВТБ в размере 5 950 000,00 рублей сроком на 30 (Тридцать) календарных дней.

Расходы по открытию и исполнению аккредитива, а также по проведению расчетов по аккредитиву несет покупатель.

Оплата покупателем суммы, указанной в настоящем пункте, осуществляется за счет собственных средств и за счет средств предоставленного покупателю ипотечного кредита по Кредитному договору: в-том числе:

2.1.2.1. В сумме 2 750 000,00 рублей за счет собственных средств покупателя.

2.1.2.2. В сумме 3 200 000,00 рублей за счет кредитных средств, предоставленных по Кредитному договору.

2.1.3. Исполняющим банком является Банк ВТБ (публичное акционерное общество).

30 августа 2019 года между участниками договора купли-продажи был составлено и подписано соглашение об авансе в размере 50 000 руб. (л.д. 139)

24 сентября 2019 года между ФИО1 и ФИО2 был составлен и подписан передаточный квартиры предмета договора купли-продажи – квартиры по адресу: …

На основании заключенного между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) договора купли-продажи квартиры от 11 сентября 2019 года, 18 сентября 2019 года в ЕГРН была произведена регистрация записи о переходе права собственности в отношении спорного объекта недвижимости к ФИО2

Таким образом, начиная с 18 сентября 2019 года право собственности в отношении спорного объекта недвижимости было зарегистрировано за ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от 11 сентября 2019 года.

В настоящее время в производстве Кузьминского районного суда города Москвы рассматривается уголовное дело в отношении нотариуса ФИО9 и др. в связи с совершением преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159 УК РФ, ч. 3 ст. 210 УК РФ, что также следует из представленных московской нотариальной палатой сведений, в ответ на запрос суда.

Представитель истца по первоначальному иску указывает, что при наличии рассмотренного уголовного дела по факту мошеннических действий в отношении спорной квартиры, ведении следственных действий, подтверждающих хищение недвижимого имущества по целому ряду адресов, включая жилое помещение по адресу: …. Департамент полагает, что свидетельство о праве на наследство по завещанию, выданное нотариусом г. Москвы ФИО9 ФИО4, после смерти ФИО14, а равно как и, в последующем, заключенные договоры купли-продажи квартиры, являются недействительными.

Разрешая требования Департамента городского имущества города Москвы, суд, исследовав представленные доказательства в совокупности, приходит к выводу об удовлетворении требования Департамента городского имущества города Москвы о признании недействительным свидетельства о праве на наследство по закону от 18 июня 2018 года, выданного нотариусом г. Москвы ФИО9 в отношении квартиры по адресу: <...>.

Принимая во внимание то обстоятельство, что … распорядился имуществом, которое ему не принадлежало, то в силу ст. 166, 167, 168 ГК РФ, суд приходит к выводу о ничтожности договора купли-продажи от 17.09.2018 года, заключенного между …. и ФИО5, поскольку в силу п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от ее признания таковой судом.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заключенный 17.09.2018 года между ... и ФИО5 договор купли-продажи квартиры, является также недействительным, что установлено совокупностью представленных в адрес суда доказательств, в т.ч. материалами уголовного дела и постановлением о возбуждении уголовного дела.

Кроме того, договор, при заключении которого допущено нарушение положений п. 1 ст. 10 ГК РФ, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.

Разрешая заявленные исковые требования в данной части, суд также принимает во внимание положения ст. ст. 210, 301, 302 ГК РФ, постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 N 16-П, и при вынесении вышеуказанного решения исходит из обстоятельств, что судом и следствием установлено, что в действительности от имени ФИО14 действовали неустановленные лица на основании поддельных документов, ФИО14 (наследодатель) наследников не имел.

Вместе с тем, суд полагает, что требования иска ДГИ города Москвы в части признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи жилого помещения по адресу <...>, заключенный между … и ФИО1; договора купли-продажи жилого помещения по адресу г. …, заключенный между ФИО1 и ФИО2; истребовании жилое помещение по адресу: … из незаконного владения ФИО2 и прекращении право собственности ФИО2 на жилое помещение по ….; признании право собственности города Москвы на жилое помещение по …, указав, что решение является основанием для государственной регистрации права собственности города Москвы; выселении ФИО2, ФИО6, … из квартиры по адресу… обязании ФИО2, ФИО3 Н….. освободить жилое помещение по адресу: г. … от находящегося имущества и передать жилое помещение Департаменту в освобожденном виде, удовлетворению не подлежат, в силу следующего.

В соответствии с п. 3 Постановления Правительства Москвы от 22 июля 2008 года N 639-ПП "О работе с жилыми помещениями, переходящими в порядке наследования по закону в собственность города Москвы, и с жилыми помещениями жилищного фонда города Москвы, освобождаемыми в связи с выбытием граждан" (в редакции постановления от 4 июня 2013 года N 354-ПП, действовавшей на момент смерти К.В.И.) префектурам административных округов города Москвы предписано обеспечить совместно с Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города контроль за передачей в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы сведений об умерших одиноких гражданах, в том числе нанимателях, пользователях и собственниках жилых помещений, проживавших на территории административного округа города Москвы, о жилых помещениях, в которых более шести месяцев никто не проживает, о жилых помещениях, за которые более шести месяцев не производится оплата жилищных, коммунальных и иных услуг, или оплата производится от имени умершего лица. Данные сведения подлежат передаче в срок до 10 числа месяца, следующего за отчетным, ежемесячно.

Пунктом 3.2.1 вышеуказанного Постановления префектурам административных округов города Москвы также предписано организовать в установленном порядке проведение регулярных обследований жилых помещений управами районов города Москвы и направлять информацию в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в срок до 10 числа месяца, следующего за отчетным, ежемесячно.

В соответствии с п. 4 данного Постановления департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы должен быть проинформирован государственными учреждениями города Москвы, инженерными службами районов об имеющихся сведениях о снятии с регистрационного учета одиноких граждан-собственников жилых помещений и граждан, одиноко проживающих в жилых помещениях жилищного фонда города Москвы, в срок не более 10 дней со дня поступления информации из Управления Федеральной миграционной службы по г. Москве.

Согласно п. 2.3, 2.5, 2.7, 2.8 Положения "О порядке выявления и оформления жилых помещений, переходящих в порядке наследования по закону в собственность г. Москвы", являющегося приложением N 1 к постановлению Правительства Москвы от 22 июля 2008 года N 639-ПП, по истечении 6-месячного срока Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы после получения паспортных данных умершего собственника жилого помещения и сведений о государственной регистрации его смерти направляет запрос в Московскую городскую нотариальную палату о наличии открытого наследственного дела в отношении данного наследодателя и обращается к нотариусу с соответствующими документами. Для государственной регистрации права собственности города Москвы Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в 20-дневный срок с момента получения свидетельства о праве на наследство по закону на жилое помещение обращается в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве. Данные о жилом помещении, перешедшем в порядке наследования по закону в собственность города Москвы, на основании свидетельства о государственной регистрации права вносятся Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в установленном порядке в Реестр объектов собственности города Москвы в жилищной сфере.

Бездействие же публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц.

В соответствии с пунктом 2.5 распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 6 ноября 2008 г. N 2763 "О мерах по выполнению постановления Правительства Москвы от 22 июля 2008 г. N 639-ПП" на управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в административных округах была возложена организация сбора сведений и учета жилых помещений, освободившихся ввиду смерти собственников жилья.

Таким образом, истец является уполномоченным государственным органом субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений, который в соответствии с возложенными на него полномочиями обязан совершать в отношении спорного имущества действия, в результате которых он должен был узнать о нарушении своего права.

Департамент обратился в суд с иском 11.07.2024 года, то есть по истечении трех лет, установленных п. 4 ст. 302 ГК РФ.

Вместе с тем, с момента смерти …. (02.09.2015 года) до момента обращения в суд с настоящим иском Департаментом не совершено никаких действий, свидетельствующих о проявлении должного интереса к спорной квартире, в частности направления запроса в Московскую городскую нотариальную палату о наличии наследственного дела, принятия жилого помещения в свое фактическое владение, несения бремени ее содержания, обеспечения сохранности квартиры.

Невыполнение надлежащим образом уполномоченными органами своих обязанностей по выявлению жилых помещений, освобождающихся в связи со смертью одиноко проживающих граждан, и принятию мер по сохранению указанных жилых помещений привело к незаконному отчуждению спорного жилого помещения и последующему приобретению его .. ФИО1 и далее ФИО2

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Суд принимает во внимание, что юридические действия по принятию наследства осуществляются у нотариуса, на которого законом возложены публично-правовые функции по проверке законности прав наследников на получение наследства.

Оценивая договоры купли продажи, заключенные между … и ФИО1 А,М., ФИО1 и ФИО2 суд считает позицию ответчика (истца по встречному иску) о добросовестном покупателе правомерной.

Согласно пояснениям ФИО2, спорная квартира приобреталась ей для постоянного проживания. Квартира проверялась покупателем на предмет задолженности по оплате коммунальных платежей, проверялась чистота документов, обременений на квартиру не было, соответствовала рыночной цене. ФИО2 были предоставлены все необходимые документы и выписки, в том числе, договор купли-продажи, который ни кем оспорен не был. Сведения о собственнике находились в ЕГРН.

В спорной квартире ФИО2, а также члены е семьи, постоянно проживают и зарегистрированы по месту жительства, что также установлено из единого жилищного документа, представленного по запросу суда. Задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, отсутствуют.

Таким образом, суд отмечает, что ФИО2 и члены ее семьи, владеют квартирой более 5 лет, открыто пользуются и распоряжаются данным имуществом.

Факт оплаты приобретенной по договору купли-продажи квартиры от 11 сентября 2019 года, подтвержден стороной ФИО2, а также продавцом по договору ФИО1, обеспечившим явку своего представителя, пояснившего в суде, что ФИО1 были исполнены обязательства по оплате стоимости квартиры в рамках договора купли-продажи от 08.10.2018 года, и представившего передаточный акт от 18 октября 2018 года, а также в получении денежных средств от ФИО2 в рамках договора купли-продажи от 11.09.2019 г. и Банком эмитентом , выступающим кредитором по договору - ПАО Банк ВТБ.

Также при совершении сделки, сторонами договора был составлен и подписан лист подтверждения данных, который содержат всю исчерпывающую информацию о покупателе и продавце.

Согласно абз.3 ч. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

ФИО2 и ее родственники зарегистрированы в спорной квартире по месту жительства, несут все расходы за квартиру и жилищно-коммунальные услуги, задолженность по оплатам отсутствует, что подтверждается справкой об отсутствии задолженности и выпиской из домовой книги, по состоянию на 01.11.2024 г. (л.д. 46)

Постановлением Конституционного Суда РФ 22 июня 2017 г. N 16-П положение пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации признано не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой им предусматривается право собственника истребовать принадлежащее ему имущество от добросовестного приобретателя в случае, когда это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. Положение пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации признано не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 8 (часть 2), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 и 2) и 55 (часть 3), в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом - своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.

В вышеуказанном Постановлении Конституционного Суда РФ указано, что, когда с иском об истребовании недвижимого имущества к добросовестному приобретателю, который в установленном законом порядке указан как собственник имущества в Едином государственном реестре недвижимости, обращается публично-правовое образование, не может не учитываться специфика интересов, носителем которых оно является. Особенности дел этой категории, исходя из необходимости обеспечения баланса конституционно значимых интересов, могут обусловливать иное распределение неблагоприятных последствий для собственника и добросовестного приобретателя, нежели установленное в статье 302 ГК Российской Федерации и подтвержденное в правовых позициях Конституционного Суда Российской Федерации, содержащихся в том числе в Постановлении от 22 июня 2017 г. N 16-П.

Собственник имущества, по общему правилу, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК Российской Федерации), что предполагает и регистрацию им своего права, законодательное закрепление необходимости которой, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу (постановления от 12 апреля 2016 г. N 10-П, от 29 января 2018 г. N 5-П и др.). Бездействие же публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц.

При регулировании гражданско-правовых отношений между собственником выморочного имущества и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты такого имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права. В правовом демократическом государстве, каковым является Российская Федерация, пренебрежение требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом со стороны собственника - публично-правового образования в лице компетентных органов не должно влиять на имущественные и неимущественные права граждан, в частности добросовестных приобретателей жилых помещений.

С жилым помещением, истребуемым его собственником из владения гражданина, связаны не только конституционно значимые имущественные интересы этого гражданина как добросовестного приобретателя, но и конституционные гарантии реализации им права на жилище, закрепленные статьей 40 Конституции Российской Федерации. Те же гарантии предоставляются гражданам, истребующим выбывшие из их владения жилые помещения в целях защиты своих и членов своей семьи имущественных и неимущественных интересов.

Интерес же публично-правового образования, которое истребует выморочное жилое помещение с целью включения его в соответствующий (государственный или муниципальный) жилищный фонд социального использования (пункт 2 статьи 1151 ГК Российской Федерации) для последующего предоставления по предусмотренным законом основаниям, например по договору социального найма в порядке очереди, лицу, которое на момент истребования жилого помещения не персонифицировано, существенно отличается от интереса конкретного собственника-гражданина, который истребует выбывшее из его владения жилое помещение: в делах, где отсутствует конкретное лицо, для реализации потребности в жилище которого истребуется жилое помещение, именно этот - публичный - интерес противопоставляется частным имущественным и неимущественным интересам конкретного добросовестного приобретателя жилого помещения.

При таких обстоятельствах, доводы Департамента о том, что поскольку завещание и договор купли-продажи квартиры признаны недействительными, то у суда отсутствуют основания для признания ФИО2 добросовестным приобретателем, поскольку проявляя необходимую предусмотрительность, он мог принять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы приобретаемой квартиры, проверить выписку из домовой книги по спорной квартире, содержащую сведения о лицах, зарегистрированных в спорной квартире и указание на документы, удостоверяющие их личность, а также документы, удостоверяющие личность продавца, по которым спорная квартира отчуждалась, суд отклоняет, поскольку ДГИ г. Москвы не представлено доказательств принятия мер по поддержанию спорного жилого помещения в надлежащем состоянии, несения бремени содержания спорного помещения, осуществление прав по распоряжению данным спорным помещением.

Из материалов дела усматривается, что собственник спорной квартиры ФИО14, скончался в 2015 году, в связи с чем, была снята с регистрационного учета по месту жительства, в связи с чем, в квартире никто не был зарегистрирован по месту жительства до приобретения ФИО2 и регистрации по месту жительства.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Пренебрежение ДГИ г. Москвы требованиями разумности и осмотрительности при контроле за находящейся в собственности города Москвы спорной квартирой, не должно влиять на имущественных правы ответчиков (истцов) являющихся добросовестными приобретателями. С момента приобретения недвижимости в виде квартиры, ФИО2 несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные платежи.

При таких обстоятельствах, требования встречного иска подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 193, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Департамента городского имущества города Москвы к ФИО1, ФИО2, ФИО6 ФИО9 о признании недействительными свидетельства о праве на наследство по закону, договоров купли-продажи квартиры, прекращении и признании права собственности на квартиру, истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении - удовлетворить частично.

Признать недействительным свидетельство о праве на наследство по закону от 18.06.2018 года о принятии наследства …., умершим 02.01.2019 года) умершего 02.09.2015 …, выданное нотариусом города Москвы ФИО9, запись реестра № 77/195-н/77-2018-9-38.

Признать недействительным договор купли-продажи от 17.09.2018 года, заключенный между … рождения, умершим 02.01.2019 года) на стороне продавца и … года рождения, умершим 24.12.2018 года) на стороне покупателя в отношении жилого помещения по адресу: …

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к Департаменту городского имущества города Москвы о признании добросовестным приобретателем - удовлетворить.

Признать ФИО2 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: г.., на основании договора купли-продажи от 11.09.2019 года, заключенного с С.А..

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кузьминский районный суд г. Москвы.

Мотивированное решение изготовлено 07.05.2026 года.

Судья: