Решение по делу № 2-306/2023 от 20.09.2023

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Кумылженский районный суд Волгоградской области

В составе:

председательствующего судьи Исаевой Л.П.,

при секретаре Труфановой Н.А.

20 сентября 2023 года в ст. Кумылженская Волгоградской области

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании сделки действительной, признании права собственности на земельный участок и жилой дом,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании сделки действительной, признании права собственности на земельный участок и жилой дом.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 была заключена сделка по покупке жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, пер. Подольховский, <адрес>. Согласно выданной им расписки, оплата продавцом ФИО3 за земельный участок и жилой дом им получена в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей в день написании расписки. Право собственности на жилой дом и земельный участок ФИО3 возникло на основании выписок из похозяйственной книги, выданной Администрацией Букановского сельского поселения <адрес> жилого дома составляет 44,2 кв.м. согласно технического паспорта.

С момента приобретения указанного имущества, истец стал владеть и пользоваться им как своим собственным. С момента приобретения жилого дома и земельного участка я ухаживаю за ним, несу расходы на его содержание.

На сегодняшний день сложилась ситуация, когда истец, фактически осуществляющий владение недвижимым имуществом – жилым домом и земельным участком, расположенными по адресу: <адрес>, пер. Подольховский, <адрес>., не может оформить на него право собственности в установленном законом порядке. Истцу необходимо произвести государственную регистрацию права собственности на приобретенное недвижимое имущество, однако, препятствием служит отсутствие правоустанавливающих документов на спорное недвижимое имущество, и то, что продавец уклоняется от регистрации сделки, в связи с чем, регистрация права в органах Росреестра в одностороннем порядке невозможна.

Истец просит признать сделку по купле-продаже жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, пер. Подольховский, <адрес>., заключенную между ФИО3 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ действительной, признать право собственности на недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 3200 кв.м., с разрешенным использованием – для ведения личного подсобного хозяйства, и жилой дом, общей площадью 44,2 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, пер. Подольховский, <адрес>.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме и просит их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, представил письменное заявление о признании исковых требований ФИО2 в полном объеме. Указал, что последствия признания иска, предусмотренные ст. ст. 35,39, 173 ГПК РФ, ему разъяснены и понятны.

В судебное заседание представитель третьего лица – Администрация Букановского сельского поселения Кумылженского муниципального района <адрес>, не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, согласно представленному письменному заявлению, просил рассмотреть дело без его участия, принять решение на усмотрение суда, суду доверяет.

В судебное заседание представитель третьего лица Межмуниципального отдела по городу Михайловка и <адрес> Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, согласно представленному письменному заявлению, просил рассмотреть дело без его участия и принять решение на усмотрение суда. Из объяснений на исковое заявление следует, что в Едином государственном реестре недвижимости не содержится сведений о земельном участке и жилом доме, расположенных по адресу: <адрес>, пер. Подольховский, <адрес>. В соответствии с. п.1 ст.14 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Суд, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно положениям ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 5 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав на указанные объекты недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и настоящим Федеральным законом.

В силу ст. 4 ГК РФ, по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Согласно Закону РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ «О поселковом, сельском Совете народных депутатов РСФСР», похозяйственная книга является документом первичного учета в сельских Советах народных депутатов и содержит информацию о проживающих на территории сельского Совета гражданах и сведения о находящихся в их личном пользовании недвижимом имуществе.

Инструкцией о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселков РСФСР, утвержденной Приказом МКХ РСФСР ДД.ММ.ГГГГ установлено, что строения, расположенные в сельской местности, регистрации не подлежали.

Запись в похозяйственной книге признавалась регистрацией права собственности, исходя из того, что в соответствии с указаниями по ведению похозяйственного учета в сельских Советах народных депутатов, данные книги использовались для отчета о жилых домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности. Документы о принадлежности гражданину жилого дома, расположенного за пределами городской черты, на землях совхоза, выдавались в соответствии с записями из похозяйственной книги.

Требование о ведении похозяйственных книг сохранено и в действующем законодательстве РФ.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» учет личных подсобных хозяйств осуществляется в похозяйственных книгах, которые ведутся органами местного самоуправления поселений и органами местного самоуправления городских округов. Ведение похозяйственных книг осуществляется на основании сведений, предоставляемых на добровольной основе гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство.

В соответствии с п. 1 Порядка ведения хозяйственных книг, утвержденным Приказом Минсельхоза РФ N 345 от ДД.ММ.ГГГГ, ведение похозяйственных книг в целях учета личных подсобных хозяйств осуществляется органами местного самоуправления поселений и органами местного самоуправления городских округов, на территории которых имеются хозяйства.

Следовательно, выписки из похозяйственной книги являются правоподтверждающими документами.

В судебном заседании установлено, что согласно выписке из похозяйственной книги за 1996 год №, лицевой счет № за ФИО3 значатся жилой дом и прилегающий земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, пер. Подольховский, <адрес> (л.д.12-13).

Согласно выписки из ЕГРН, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о жилом помещении, расположенном по адресу: Россия, <адрес>, пер. Подольховский, <адрес>, сведения о правах и правообладателях отсутствуют.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продал ФИО2 жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, пер. Подольховский, <адрес> за № коп., что подтверждается распиской (л.д. 11).

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно требованиям ч. 2 ст. 404 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В силу ч. 1 ст. 402 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу положений ч. 1, 2 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

По смыслу приведенных выше норм права в их нормативно-правовом единстве, факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, может быть установлен судом на основании письменных и иных доказательств, подтверждающих или опровергающих данный факт.

Применительно к договорам купли-продажи п. 1 ст. 486 ГК РФ предусматривает, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами без ограничения суммы (п. 1 ст. 861 ГК РФ).

Суд приходит к выводу, что расписка о приобретении ФИО2 у ФИО3 жилого дома, расположенного в <адрес> по пер. ФИО1 <адрес>, за № руб., является договором купли-продажи, поскольку волеизъявление сторон было направлено на заключение именно договора купли-продажи жилого дома, расписка содержит существенные условия данного договора, при этом, договор купли-продажи вышеуказанного жилого дома является действительным и состоявшимся.

Истец полагал, что недвижимое имущество передано ему во владение с момента передачи денежных средств, поэтому сделка купли-продажи жилого дома состоялась.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Пунктом 6 ст. 1 указанного Закона, предусмотрено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 14 Закона о регистрации, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения имущества на момент совершения сделки.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 и ст. 58 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации.

При таких обстоятельствах, суд исходит из действительной воли сторон, которая была направлена на заключение договора купли-продажи недвижимости, характеристики которой содержатся в материалах дела и никем не оспаривались (данные ЕГРН и технический паспорт содержат сведения, позволяющие индивидуализировать предмет продажи) и полагает, что стороны достигли соглашение по всем его существенным условиям, оформив его в письменной форме и подписав (в форме расписки), и его исполнили. При указанных обстоятельствах с учетом приведенных норм права неполнота сведений, содержащихся в расписке, при соблюдении письменной формы не влечет недействительность сделки.

Кроме того, судом учитывается, что в силу п. 3 ст. 432 ГК сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Ответчик ФИО3 не отрицает факт заключения договора купли-продажи и принятие им от истца полного исполнения договора, в связи с чем его дальнейшее уклонение от государственной регистрации перехода права собственности без заявления каких-либо требований к истцу вплоть до ДД.ММ.ГГГГ (когда истец потребовал произвести регистрацию перехода права собственности) об истребовании жилого дома, взыскании недоплаченной суммы по договору и его расторжении следует рассматривать как не отвечающее принципу добросовестности поведения участника гражданского оборота и не подлежащее защите в силу ст. 10 ГК РФ.

При этом, суд исходит из того, что поскольку ФИО3 уклонился от регистрации перехода права собственности на основании указанного договора купли-продажи, ФИО2 вправе в судебном порядке требовать государственной регистрации перехода права собственности к нему на жилой дом (пункт 3 статьи 551 ГК РФ) (п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, суд считает необходимым признать за ФИО2 право собственности на жилой дом, общей площадью 44,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, пер. Подольховский <адрес>.

Требования истца о признании права собственности на земельный участок, прилегающий к жилому дома, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Подольховский <адрес>, не подлежат удовлетворению, поскольку истцом не представлены доказательства то, что по указанной выше расписке, им приобретен и земельный участок. Из представленной истцом расписки не усматривается, что ФИО3 продал ФИО2 земельный участок, не указана цена земельного участка, его размер, место нахождения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 173, 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании сделки действительной, признании права собственности на земельный участок и жилой дом - удовлетворить частично.

Признать сделку по купле-продаже жилого дома, общей площадью 44,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пер. Подольховский, <адрес>., заключенную между ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, действительной.

Признать за ФИО2 право собственности на недвижимое имущество – жилой дом, общей площадью 44,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, пер. Подольховский, <адрес>.

В удовлетворении исковых требований о признании права собственности на земельный участок, общей площадью 3200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пер. Подольховский, <адрес>, - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Кумылженский районный суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 376.1 ГПК РФ кассационная жалоба, представление могут быт поданы в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трёх месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.

Судья Л.П.Исаева

Мотивированный текс решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Л.П.Исаева