Решение по делу № 2-2030/2022 от 26.09.2022 - о признании права собственности на .... доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание и земельный участок.

Дело № 2-2030/2022 26 сентября 2022 года г. Котлас

УИД 29RS0008-01-2022-002855-84

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Котласский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Шиляковой Н.В.

при секретаре Алдохиной В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Котласе гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на .... доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание и земельный участок,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на .... доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: .....

В обоснование требований указала, что она является собственником .... доли в праве общей долевой собственности на здание закусочной-бара на .... мест (кадастровый № и на земельный участок общей площадью .... кв.м (кадастровый №), расположенные по адресу: ...., а ответчику принадлежит оставшиеся доли. __.__.__ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи доли закусочной-бара и земельного участка. В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи доли стороны обязались до __.__.__ заключить договор купли-продажи доли на здание и доли на земельный участок по цене .... руб. В качестве обеспечения своих обязательств по заключению договора и в счет покупной цены истец передала ответчику денежные средства в размере .... руб., а в дальнейшем были переданы и средства в размере .... руб. В декабре .... года стороны обратились к нотариусу для заключения договора купли-продажи, но в технической документации были проблемы, потому не смогли заключить договор. При заключении предварительного договора и передаче денежных средств информации о том, что спорные объекты недвижимости находятся в обременении (ограничении прав) не было, судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о запрете регистрационных действий от __.__.__. Считает себя добросовестным приобретателем, не предполагала, что заключить договор купли-продажи не сможет в установленные сроки.

Считает, что её права нарушаются, так как не имеется возможности в досудебном порядке зарегистрировать право собственности на указанный объект недвижимости в связи с наличием запрета на регистрационные действия, однако денежные средства уплачены ответчику.

Поскольку обязательство по договору ею исполнено, денежные средства переданы продавцу, она является добросовестным приобретателем имущества, просила признать за ней право собственности на .... доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание и земельный участок.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Объединение котельных и тепловых сетей», являющееся взыскателем по исполнительному производству (далее - ООО «ОК и ТС», общество).

В судебном заседании истец ФИО1 и её представитель ФИО3 исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования признала, о чем представила в суд заявление, которое приобщено к материалам дела.

Представитель третьего лица ООО «ОК и ТС» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, представил возражения на иск, в которых выражено несогласие с исковыми требованиями, считает их притворными и не подлежащим удовлетворению. Считает, что ответчик, имея предварительную договоренность с истцом, пытается обойти наложенный судебным приставом-исполнителем запрет на совершение регистрационных действий, а именно ответчик пытается реализовать имущество, на которое наложен запрет, получить от его реализации деньги, но таким образом, чтобы не отвечать этими деньгами по своим обязательствам, а потратить их на собственные нужды. Фактически ФИО2 и ФИО1 в настоящем споре противостоящими друг другу сторонами не являются, а действуют в одном интересе. Полагают, что между сторонами отсутствует какой-либо спор, так как фактически ФИО2 не против передать ФИО1 имущество, но единственным препятствием этому является запрет на осуществление регистрационных действий, поэтому требования ФИО2 должны быть сформулированы и обращены к судебному приставу-исполнителю и Управлению Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, т.е. истцом выбран неверный способ защиты своих прав.

Представитель третьего лица Отделения судебных приставов по г. Котласу и Котласскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев исковое заявление, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, суд приходит к следующему.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права и иными способами, предусмотренными законом.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 233 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, __.__.__ между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО2 (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи .... доли здания закусочной бара, общей площадью .... кв.м и земельного участка общей площадью .... кв.м (кадастровый №), расположенных по адресу: .....

Указанное здание принадлежит продавцу ФИО2 с __.__.__ (л.д. 33), а земельный участок - с __.__.__ (л.д.42).

ФИО1 принадлежат оставшиеся .... доли в праве общей долевой собственности на здание и земельный участок.

Стоимость указанного недвижимого имущества определена сторонами в сумме .... рублей (п.1.3.).

В соответствии с п. 1.5 договора оплата покупателем за недвижимое имущество производится в виде задатка в размере .... руб., оставшиеся .... руб. при подписании основного договора купли-продажи.

Срок заключения основного договора купли-продажи сторонами согласован до __.__.__ (пункт 2.3 договора).

__.__.__ между сторонами составлен передаточный акт, в соответствии с которым стороны осмотрели объекты недвижимости, ФИО1 передала ФИО2 задаток в размере .... руб.

Однако основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен.

Из пояснений сторон следует, что основной договор стороны были намерены заключить у нотариуса __.__.__, но из-за ошибки в технических документах нотариус не смог оформить сделку, а в дальнейшем из-за наложенного __.__.__ судебным приставом-исполнителем запрета на регистрационные действия в отношении недвижимого имущества нотариус отказал в удостоверении сделки. ФИО1 в судебном заседании пояснила, что в настоящее время оставшиеся денежные средства переданы ФИО2, а ФИО2 передала ей имущество по предварительному договору, а также передала технические и иные документы.

__.__.__ судебным приставом-исполнителем ОСП по г.Котласу и Котласскому району УФССП России по АО и НАО возбуждено исполнительное производство № о взыскании с ответчика в пользу третьего лица ООО «ОК и ТС» задолженности по оплате за коммунальные услуги, возврат госпошлины, а также неустойки на общую сумму .....

__.__.__ в рамках указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении спорного имущества (л.д. 71-73).

__.__.__ проведена государственная регистрация запрета на совершение регистрационных действий в отношении указанного недвижимого имущества.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец полагает, что предварительный договор от __.__.__ фактически является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, в связи с чем полагает, что она после оплаты денежных средств по договору приобрела право собственности на приобретенное имущество.

По смыслу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие определить его предмет. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет её ничтожность (п.3 ст. 163 ГК РФ).

Исходя из условий заключенного сторонами __.__.__ предварительного договора, принимая во внимание наличие отчуждаемого имущества уже по состоянию на __.__.__, суд приходит к выводу, что предварительный договор не может быть признан договором купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом предварительный договор от __.__.__, вне зависимости от его правовой квалификации, нотариальное удостоверение не прошел, что свидетельствует о его ничтожности в силу пункта 3 статьи 163 ГК РФ, в связи с чем предварительный договор не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.

Следует также отметить, что согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Истцом в материалы дела не представлены доказательства того, что спорное недвижимое имущество передано покупателю, соответствующий акт приема-передачи имущества в деле отсутствует.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что основания для признания за истцом права общей долевой собственности на основании ничтожного предварительного договора купли-продажи отсутствуют, поэтому в удовлетворении иска ФИО1 следует отказать.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 (СНИЛС №) к ФИО2 (СНИЛС №) о признании права собственности на .... доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание и земельный участок отказать.

На решение суда сторонами и другими лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Котласский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.В.Шилякова

Мотивированное решение составлено __.__.__