Дело №2-206/2025 (2-36/2024; 2-1392/2023;)

УИД 05RS0012-01-2023-001431-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Дербент 02 сентября 2025 года.

Дербентский городской суд Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Наврузова В.Г., при секретаре судебного заседания Алимирзоевой Л.Н., с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 – адвоката Мевлидовой А.В., представителя ответчика – ФИО3 – адвоката Пирмагомедова А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании объекта капитального строительства в виде двухэтажного дома, размером 15х11,6 м., расположенного по адресу: РД, <адрес изъят>, самовольной постройкой, обязать ответчика снести объект капитального строительства в виде двухэтажного дома, размером 15х11,6 м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, а в случае отказа от добровольного исполнения решения суда, снести объект капитального строительства силами Администрации городского округа «город Дербент» с последующим взысканием понесенных расходов на снос с ответчика, о приведении в первоначальное состояние общее имущество собственников многоквартирного <адрес изъят>, места общего пользования, придомовую территорию в полном объеме, об освобождении самовольно занятый земельный участок, на котором расположен многоквартирный <адрес изъят> и снести незаконные строения, о признании права собственности на нежилое строение гараж, площадью 19,5 кв.м., на придомовой территории по <адрес изъят>, с кадастровым номером <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ и все последующие действия с ним незаконным и о признании договора купли-продажи (купчая) от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое строение, гараж, площадью 19,5 кв.м. с кадастровым номером 05:<адрес изъят>-1 от ДД.ММ.ГГГГ на придомовой территории по <адрес изъят> между ФИО3 и ФИО2 незаконным и все последующие действия с гаражом, площадью 19,5 кв.м.,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании объекта капитального строительства в виде двухэтажного дома, размером 15х11,6 м., расположенного по адресу: РД, <адрес изъят>, самовольной постройкой, обязать ответчика снести объект капитального строительства в виде двухэтажного дома, размером 15х11,6 м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, а в случае отказа от добровольного исполнения решения суда, снести объект капитального строительства силами Администрации городского округа «город Дербент» с последующим взысканием понесенных расходов на снос с ответчика, о приведении в первоначальное состояние общее имущество собственников многоквартирного <адрес изъят>, места общего пользования, придомовую территорию в полном объеме, об освобождении самовольно занятый земельный участок, на котором расположен многоквартирный <адрес изъят> и снести незаконные строения, о признании права собственности на нежилое строение гараж, площадью 19,5 кв.м., на придомовой территории по <адрес изъят>, с кадастровым номером <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ и все последующие действия с ним незаконным и о признании договора купли-продажи (купчая) от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое строение, гараж, площадью 19,5 кв.м. с кадастровым номером <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ на придомовой территории по <адрес изъят> между ФИО3 и ФИО2 незаконным и все последующие действия с гаражом, площадью 19,5 кв.м.

Исковые требования мотивированы тем, что она является собственником жилого помещения - <адрес изъят>, расположенной по адресу: <адрес изъят>. Указанная квартира ей принадлежит на основании протокола <номер изъят> заседания исполкома Дербентского горсовета народных депутатов от 25 июня 1993 г. за № 126 «О распределении освободившихся квартир и обмене между квартирами».

В январе 2022 г. ей стало известно о том, что ответчиком была произведена перепланировка и переустройство в указанном жилом доме, в частности ответчиком самовольно занята придомовая территория и им распоряжается по своему усмотрению. Все эти действия ответчика напрямую затрагивают ее интересы. Переустройство было произведено в нарушение требований действующего законодательства.

В марте 2022 г. уполномоченными специалистами Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа «город Дербент» была произведена проверка, в рамках которой было установлено нарушение земельного законодательства со стороны гр. ФИО2.

В результате проверки установлено, что ответчиком осуществлено самовольное занятие земельного участка путём строительства объекта капитального строения в виде двухэтажного дома размерами 15x11,6 м., расположенного на придомовой территории по адресу: <адрес изъят>.

По итогам проверки Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Дербент (Отделом по выявлению незаконного строительства) ответчику было выдано предписание от 30.03.2022 г. за №69 с требованием устранить указные нарушения в срок до 07.04.2022 г.

По истечении срока, предписание об устранении нарушения земельного законодательства гр. ФИО2 проигнорировано и не исполнено.

Был составлен акт от 08.04.2022 г. о самовольном строительстве объекта капитального строительства, в зоне охраны культурного наследия, размерами 15x11.6м., что является грубым нарушением градостроительного законодательства, ч.1 ст.51 ГрК РФ, ч.2 ст.222 ГК РФ.

В ходе реконструкции ответчиком осуществлены перепланировка и устройство <адрес изъят> и в местах общего пользования и придомовой территории, в результате чего общая площадь помещения ответчика увеличилась.

Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений в случае невозможности без присоединения к ним части общего имущества в этом доме (ч.3 ст.36, ч.2 ст.40 ЖК РФ).

Кроме того, земельный участок, на котором расположен дом, также входит в состав общего имущества в многоквартирном доме, и он частично занят ответчиком ФИО2

Согласно ч.2 ст.62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению земельных участков в прежних границах, сносу незаконно возведенных сооружений, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

То обстоятельство, что земельный участок под многоквартирным домом на момент рассмотрения спора может быть не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, не может являться основанием для освобождения Ответчика от исполнения ч.3 ст.36, ч.2 ст.40 ЖК РФ, поскольку самовольным занятием конструкцией входной группы части земельного участка, непосредственно прилегающего к стене дома, затрагиваются интересы других собственников.

Согласно п.10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

По ЖК РФ придомовые территории МКД - прилегающий земельный участок, относящиеся к общему имуществу МКД принадлежит всем собственникам.

Статья 36 Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

К сведению сообщаю, что самовольное строительство объекта ответчиком ФИО2 производится в зоне охраны культурного наследия, к каковому относится и спорный дом.

Самовольное распоряжение частью общедомового имущества нарушает права и законные интересы собственников помещений, которые не дали согласие на реконструкцию.

В соответствии со ст.42 Земельного кодекса РФ одной из обязанностей собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков, является обязанность по использованию земельных участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешённым использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту.

Исходя из п.1 статьи 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Так, пунктом 1 статьи 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительство не нём данного объекта, либо возведённые, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не в праве распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит ;носу осуществившим её лицом либо за его счёт, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 222 ГК РФ.

Наличие хотя бы одного из трёх самостоятельных признаков самовольной постройки является достаточным основанием для признания постройки самовольной.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведённом для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст.7 ЗК РФ), либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст.ст. 35-40 ГрК РФ, ст.85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населённого пункта, определяющие вид разрешённого использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

На дворовой территории ни у одного собственника никогда не было гаража по адресу <адрес изъят> - это подтверждается техническим паспортом всего дома и фиктивными документами на этот гараж.

Этот несуществующий гараж был куплен гр. ФИО2 от гр. ФИО3 по договору купли - продажи (купчая) от 27.05.2022 г. Однако этот договор является незаконным.

Анализом документов, представленных в Дербентский межмуниципальный отдел Россреестра, выявлены нарушения закона, которые могут объективно повлиять на исход рассмотрения гражданского дела.

Изучив документы, представленные в Дербентский межмуниципальный отдел Россреестра для приобретения права собственности на нежилое строение гараж площадью 19.5 кв.м с кадастровым <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что основаниями для регистрации права собственности послужила некая декларация об объектах недвижимости, представленных гр. ФИО3

Согласно п.11 ст.24 Федерального Закона "О государственной регистрации недвижимости " от 13.07.2015 г. за №218-ФЗ, если в отношении объекта недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешений и (или) проектные документации, соответствующие сведения, указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.

В отношении незавершенного строительством объекта недвижимости, декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозного объекта недвижимости - органом местного самоуправления, муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости (в том числе при отсутствии или утрате проектной документации в отношении бесхозного объекта недвижимости). Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью, ответственность за достоверность указанных в декларации об объекте недвижимости сведений несет лицо, составившее и заверившее такую декларацию.

Между тем, гр. ФИО3 никогда правообладателем, как вышеуказанного нежилого строения гараж, так и земельного участка на котором она расположена, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости по адресу <адрес изъят> не являлся, а потому регистрация права собственности со ссылкой на декларацию недопустима и действия должностных лиц, органов Россреестра по регистрации объекта недвижимости - нежилого строения гараж площадью 19.5 кв.м, являются не законным и подлежит отмене.

И перепродажа этого несуществующего гаража на придомовой территории по адресу <адрес изъят> гр. ФИО2 со стороны гр. ФИО3 является незаконным.

Квартира и придомовая территория подлежит приведению в первоначальное состояние по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии со ст.28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

В соответствии со ст.29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 Жилищного Кодекса РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Жилищного Кодекса.

ФИО4 в нарушение требований ст. 25-26 ЖК РФ осуществляется самовольная перепланировка и переустройство помещений.

Так:

1) Ответчиком не было получено согласие органа местного самоуправления на проведение работ по переустройству квартиры.

3) Администрацией города не была организована комиссия по приёмке-сдачи работ по переустройству квартиры.

4) Работы не были сданы эксплуатационной организации.

5) Работы не были сданы проектной организации.

6) Работы не были сданы управляющей организации.

Все выше изложенное безусловно свидетельствуют о нарушении норм жилищного законодательства, регулирующих порядок переустройства жилого помещения, а также свидетельствуют о прямом нарушении ее жилищных и гражданских прав.

Таким образом, в действиях ответчика усматривается нарушение положений ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое пмущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь еобственциком, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться пм иным образом.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Статьей 247 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, для получения которого требуется, в том числе, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Установлено, что незаконными действиями ответчика мне причинён значительный ущерб, о чем мной указано выше, что является нарушением требований п. п. 1.7.1, 1.7.2, 4.2.1.1 Постановления Госстроя России от 27.09.2003 № 170, п. 9 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 № 25.

Согласно ч. 1, п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом и другими федеральными законами.

В случае реконструкции объекта капитального строительства застройщик к заявлению о выдаче разрешения на строительство должен представить документ, подтверждающий согласие всех правообладателей объекта капитального строительства.

Таким образом, возведение ответчиком ФИО2 новых строений на месте ранее существовавшего дома является реконструкцией жилого дома, на которое в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации требуется разрешение, отсутствие которого свидетельствует о самовольности реконструкции.

В соответствии со ст. ст. 246, 247 ГК РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников.

На основании ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно п.4 ч. 2 ст.60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путём: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В своих письменных возражениях ФИО2 с исковыми требованиями ФИО1 не согласилась, указав, что в данном иске истица оспаривает ее правоустанавливающие документы на приобретенный ею гараж. Однако Истица не вправе оспаривать указанные документы, поскольку она не является стороной сделки. Пунктом 2 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка признается недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Исходя из системного толкования статьей 3 ГПК РФ и абзаца второго пункта 2 статьи 166 ГК РФ, право на обращение в суд за защитой своих прав, свобод или законных интересов, имеет такое заинтересованное лицо, права или охраняемые законом интересы которого нарушены такой сделкой.

В данном случае заключением договору купли-продажи между ней и ФИО3 недвижимого имущества не затрагивают и не нарушают какие- либо права и интересы истицы.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие ст. 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Согласно п. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участка гражданского оборота (не только собственников, но и иных лиц).

Из положений ст. 46 Конституции Российской Федерации и требований ч. 1 ст. 3 ГПК РФ следует, что судебная защита прав заинтересованного возможна только в случае реального нарушения права, свобод и законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов. Вместе с тем, способ защиты прав истца, как снос возведенного строения, не соответствует допущенному ответчиком нарушению.

Решение о сносе строения является крайней мерой, допускаемой при существенном нарушении строительных норм и реальной угрозе жизни и здоровью граждан.

Истица никогда не жила и не живет по адресу <адрес изъят>. Она никогда не была собственником какого-либо помещения по указанному адресу. Следовательно, она не вправе обращаться с требованиями о признании недействительными сделок совершенных ею и иными лицами по указанному адресу, так как ее права никак не затрагиваются.

Что касается требований истца о признании моего строения самовольным и его сносе, сообщаю, что в производстве Дербентского городского суда уже имеется гражданское дело по иску Администрации ГО «город Дербент» с аналогичными требованиями, производство по которому приостановлено в связи с назначением строительно-технической экспертизы.

Считает, что права и интересы истицы по данному делу ее действиями никак не затрагиваются, следовательно, она не является надлежащим истцом по данному делу.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в нем, и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2 – адвокат Мевлидова А.В., и представитель ответчика ФИО3 – адвокат Пирмагомедова А.М., в судебном заседании требования ФИО1 не признали, возразили против удовлетворения иска.

Иные лица участвующие в деле, на судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки в суд не сообщили.

В соответствии с частью 3 ст.167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Проверив и исследовав материалы дела, выслушав объяснения и изучив доводы сторон, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1, является одним из сособственником <адрес изъят>, расположенной по адресу: <адрес изъят>, площадь предоставленной истцу доли в квартире составляет 15 кв.м.

Из материалов дела также следует, что ФИО2 у ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела нежилое строение – гараж, с кадастровым номером <номер изъят> площадью 19,5 кв.м, расположенный по адресу: <адрес изъят>.

Право собственности ФИО2 на указанный объект зарегистрировано в ЕГРН.

Судом установлено, что ранее истец ФИО1 обращалась в суд к ФИО3, в котором просила признать перепланировку (переустройство) <адрес изъят>, расположенного по адресу: РД, <адрес изъят>, незаконной; обязании ФИО3 произвести за счет собственных средств демонтаж самовольно возведенных строений по <адрес изъят>, в <адрес изъят>; привести в первоначальное состояние общее имущество собственников многоквартирного <адрес изъят>, места общего пользования, придомовую территорию, в том числе восстановить <адрес изъят>, и иное, принадлежащее ФИО1 на праве собственности имущество в полном объеме; освободить самовольно занятый земельный участок, на котором расположен многоквартирный <адрес изъят>, и снести незаконные строения; а также в числе других требований просила признать незаконной регистрацию права собственности за ФИО3 на нежилое помещение (гараж), площадью 19,5 кв.м., по <адрес изъят> (которая в настоящее время находится в собственности ФИО2).

С аналогичными требованиями ранее обращалась также и администрация ГО «город Дербент».

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Дагестан от 10.12.2024 исковые требования Администрации городского округа «город Дербент» и исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

Судом апелляционной инстанции установлено: «Признать перепланировку (переустройство), реконструкцию <адрес изъят>, расположенного по адресу: <адрес изъят>, незаконной.

Обязать ФИО3 одноэтажное здание с цокольным этажом, расположенное по адресу: <адрес изъят>, привести в соответствие с планировкой и расположением помещений по техническому паспорту дома без сноса (демонтажа) строения, возведенного ФИО3, путем переоборудования строения и приведения жилого помещения ФИО1 в состояние, пригодное для проживания, соответствующее требованиям, предъявляемым к жилым помещениям с обустройством отдельного входа, выполнив работы, указанные в заключении повторной строительно-технической экспертизы № от 21 октября 2024 года, в течение 1 года с момента вступления судебного акта в законную силу».

В остальной части в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа «город Дербент» и ФИО1 отказано.

Определением Пятого Кассационного Суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное Апелляционное определение Верховного Суда Республики Дагестан от 10.12.2024 оставлено без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 также ссылается на то, что ответчиком в нарушение требований действующего законодательства была произведена перепланировка и переустройство в указанном жилом доме, в частности ответчиком самовольно занята придомовая территория и им распоряжается по своему усмотрению. Ответчиком ФИО2 осуществлено самовольное занятие земельного участка путём строительства объекта капитального строения в виде двухэтажного дома размерами 15x11,6 м., расположенного на придомовой территории по адресу: <адрес изъят>.

Между тем, в силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения производятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу части 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Положением ч.ч.2, 3 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Пунктами 1, 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

На самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект распространяются положения ст.222 ГК РФ (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В силу статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу ч.3 ст.29 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно материалам дела, земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес изъят>, не сформирован, в отношении данного земельного участка государственный кадастровый учет не проведен.

Относительно требований о сносе самовольной постройки (двухэтажного дома) и освобождении земельного участка: В ходе судебного разбирательства было достоверно установлено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный <адрес изъят> и прилегающая к нему территория, где возведен спорный объект, находится в собственности муниципального образования «город Дербент» и не сформирован в качестве общего имущества собственников помещений в МКД. В силу ч.1 ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, возведенное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей. Поскольку земельный участок принадлежит третьему лицу – Администрации <адрес изъят>, – именно оно, как собственник, управомочено предъявлять требования о сносе самовольной постройки, нарушающей его права и законные интересы. Истец, не являясь собственником данного земельного участка, не относится к кругу лиц, которые в силу закона вправе заявлять требование о сносе постройки по основанию ее возведения на чужом земельном участке.

Доводы истца о нарушении ее прав как собственника помещения в МКД в связи с самовольным занятием общего земельного участка отклоняются, поскольку принадлежность спорного земельного участка к общему имуществу МКД не доказана. Ссылки истца на ст.36 Жилищного кодекса РФ в данной ситуации правового значения не имеют, так как представленные доказательства опровергают данный факт. Таким образом, оснований для удовлетворения требований о сносе объекта и освобождении земельного участка не имеется.

Относительно требований о приведении имущества в первоначальное состояние: Поскольку основное требование о признании строительства и перепланировки незаконными судом отклоняется, производное требование о приведении всего имущества в первоначальное состояние также не может быть удовлетворено.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Таким образом лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

На основании договора купли-продажи от 27 мая 2022 года ФИО3 продано ФИО2 помещение – гараж с кадастровым номером <номер изъят> площадью 19,5 кв.м. по адресу: <адрес изъят>, на придомовой территории.

Проверяя законность указанной сделки с недвижимым имуществом, совершенной между ФИО3 и ФИО2, регистрацию в ЕГРН их права собственности, судом установлено, что приведенная выше сделка осуществлена в соответствии с требованием закона, с лицами, права у которых на указанные объекты недвижимости возникли в соответствии с действующим в указанный период законодательством.

Кроме того, заявляя иск о признании недействительной вышеназванной сделки (договора купли-продажи) спорного помещения, регистрацию в ЕГРН право собственности правообладателя указанного выше спорного помещения, истица ФИО1 не представила доказательств тому, какие ее права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Таким образом, принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании объекта капитального строительства в виде двухэтажного дома, размером 15х11,6 м., расположенного по адресу: РД, <адрес изъят>, самовольной постройкой, обязать ответчика снести объект капитального строительства в виде двухэтажного дома, размером 15х11,6 м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, а в случае отказа от добровольного исполнения решения суда, снести объект капитального строительства силами Администрации городского округа «город Дербент» с последующим взысканием понесенных расходов на снос с ответчика, о приведении в первоначальное состояние общее имущество собственников многоквартирного <адрес изъят>, места общего пользования, придомовую территорию в полном объеме, об освобождении самовольно занятый земельный участок, на котором расположен многоквартирный <адрес изъят> и снести незаконные строения, о признании права собственности на нежилое строение гараж, площадью 19,5 кв.м., на придомовой территории по <адрес изъят>, с кадастровым номером <номер изъят>-1 от ДД.ММ.ГГГГ и все последующие действия с ним незаконным и о признании договора купли-продажи (купчая) от 27.05.2022 года на нежилое строение, гараж, площадью 19,5 кв.м. с кадастровым номером <номер изъят>1 от ДД.ММ.ГГГГ на придомовой территории по <адрес изъят> между ФИО3 и ФИО2 незаконным и все последующие действия с гаражом, площадью 19,5 кв.м, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Дагестан через Дербентский городской суд Республики Дагестан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 05.09.2025.

Судья В.Г. Наврузов