77RS0018-02-2022-000326-71
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
01 сентября 2022 года Никулинский районный суд г. Москвы
в составе судьи Самороковской Н.В.
при секретаре Мехтиевой Д.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1827/22
по иску ФИО1 к ООО «Специализированное монтажно-наладочное управление 54» о взыскании задолженности, штрафной неустойки, штрафа за самовольную замену личинки замка входной двери,
по встречному иску ООО «Специализированное монтажно-наладочное управление 54» к ФИО1 о взыскании обеспечительного платежа, процентов, неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ иском к ответчику ООО «Специализированное монтажно-наладочное управление 54» о взыскании задолженности по оплате постоянной части арендной платы в размере 85 100 руб., штрафной неустойки в размере 998 418 руб., штрафа за самовольную замену личинки замка входной двери в размере 50 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 10 629 руб.
Исковые требования мотивировал тем, что 20 февраля 2021 года между ФИО и ООО «Специализированное монтажно-наладочное управление 54», был заключен Договор аренды квартиры, расположенной по адресу: <...>, о чем сторонами подписан соответствующий Аки приема-передачи квартиры от 21 февраля 2021 года.
05 июля 2021 года между ФИО и ФИО1 был заключен Договора дарения указанной квартиры, о чем сделана соответствующая запись в ЕГРН, право собственности зарегистрировано в установленном порядке 14 июля 2021 года.
Согласно п. 3.2. договора постоянная часть арендной платы за пользование квартирой составляет 69 000 рублей, которая выплачивается не позднее 21 числа каждого месяца за один месяц вперед.
Истцу за пользование квартирой с 14 июля 2021 г. Ответчиком было выплачено 00,00 рублей, что подтверждается выпиской из банковского счета АО «АЛЬФА-БАНК».
22 сентября 2021 г. Истцом обнаружена самовольная замена личинки запорного механизма входной двери, со слов проживавшего ФИО - это сделано несколько месяцев назад, данное действие проживающих является грубым нарушением в силу п. 4.2.1. договора.
22 сентября 2021 года стороны подписали Акт приема-передачи квартиры. Однако до настоящего времени задолженность ответчиком не погашена, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.
Ответчик ООО «Специализированное монтажно-наладочное управление 54» предъявил уточненное в порядке ст. 39 ГПК РФ встречное исковое заявление, согласно которому просит взыскать с ФИО1 обеспечительный платеж по Договору аренды от 20 февраля 2021 года в размере 69 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 677, 60 руб., неустойку за досрочное расторжение договора в размере 69 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 2 270 руб.
Встречные исковые требования мотивируя тем, что согласно п.3.5.1 Договора обеспечительный платеж подлежит возврату не позднее 3-х дней после освобождения и передачи квартиры Арендодателю. 21 сентября 2021 года квартира была фактически передана ФИО1, соответственно дата возврата обеспечительного платежа – до 24 сентября 2021 года. Однако поскольку до настоящего времени денежные средства не возвращены, ООО «Специализированное монтажно-наладочное управление 54» обратился со встречным иском в суд.
Представители истца ФИО2, ФИО3 в судебное заседание явились, просили суд исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просили отказать.
Представитель ответчика ФИО4 в судебное заседание явилась, в удовлетворении исковых требований просила отказать, встречный иск просила удовлетворить в полном объеме.
Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
-Как установлено в судебном заседании 20 февраля 2021 года между ФИО и ООО «Специализированное монтажно-наладочное управление 54», был заключен Договор аренды квартиры, расположенной по адресу: <...>, о чем сторонами подписан соответствующий Аки приема-передачи квартиры от 21 февраля 2021 года.
Согласно п.2.1 Срок действия настоящего Договора с 21 февраля 2021 года по 20 января 2022 года.
Согласно п.3.2 Договора постоянная часть оплаты аренды устанавливается в размере 69 000 руб. в месяц. НДС начислению не подлежит. Постоянная часть оплаты аренды является фиксированной и включает в себя ежемесячную плату за пользование непосредственно самой Квартирой.
Согласно п.3.2.1 Договора оплата постоянной части арендной платы производится в размере 69 000 руб. не позднее 21 числа каждого месяца за один месяц вперед путем перечисления денежных средств на лицевой счет Арендодателя.
Согласно п.3.5.1 Договора в целях обеспечения имущественных интересов Арендодателя Арендатор при подписании настоящего Договора обязуется внести Арендодателю обеспечительный платеж в размере 69 000 руб. Обеспечительный платеж является возмещаемым, в случае передачи Квартиры без выявлений ущерба (повреждений или замечаний) по окончанию срока действия или досрочному расторжению Договора аренды.
Согласно п.3.5.2 Договора по истечении срока действия настоящего Договора, в случае передачи Квартиры без выявлений ущерба (повреждений или замечаний) Арендодатель обязуется вернуть обеспечительный платеж не позднее 3-х дней после освобождения и передачи Арендатором вышеуказанной Квартиры Арендодателю передачи полученных от Арендодателя ключей, отсутствия задолженности по арендной плате и подтверждения сохранности переданной в аренду Квартиры, находящегося в ней имущества и придаточных вещей путем их осмотра и контроля работоспособности.
Согласно п.3.5.3 Договора Стороны понимают, что Обеспечительный платеж не является платой за аренду Квартиры.
Согласно п.4.2.1 Арендатор не вправе без письменного предварительного согласования с Арендодателем устанавливать оборудование в Квартире (укрепление дверей, установка сигнализаций и охранных систем, замена замков, личинок замка и т.д.).
Согласно п.5.5 Договора в случае просрочки по уплате платежей за аренду Квартиры по настоящему Договора Арендатор обязан оплатить Арендодателю неустойку в размере 2% от суммы задолженности за каждый день просрочки на день оплаты.
Согласно п.5.8 Договора В случае нарушения обязательств, вытекающих из п.4.2.1 Договора, Арендатор обязан незамедлительно оплатить Арендодателю штраф в размере 50 000 руб. и за свой счет в разумный срок восстановить ранее существовавшее в Квартире положение.
В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Наниматель в силу ст. 678 ГК РФ обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
В соответствии со ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.
Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как следует из п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу требований ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", изложенным в пункте 20, если уведомление об уступке направлено должнику новым кредитором, то должник согласно абзацу второму пункта 1 статьи 385 ГК РФ вправе не исполнять ему обязательство до получения подтверждения от первоначального кредитора. При непредставлении такого подтверждения в течение разумного срока должник вправе исполнить обязательство первоначальному кредитору. При получении уведомления, направленного новым кредитором, об одном или о нескольких последующих переходах требования должник вправе потребовать представления доказательств наличия волеизъявлений каждого предыдущего кредитора на переход требования.
В соответствии с пунктом 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение, совершенное должником первоначальному кредитору до момента получения уведомления об уступке, считается предоставленным надлежащему лицу. В этом случае новый кредитор вправе требовать от первоначального кредитора передачи всего полученного от должника в счет уступленного требования и возмещения убытков в соответствии с условиями заключенного между ними договора (статьи 15, 309, 389.1, 393 ГК РФ).
В соответствии с положениями статей 407, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Юридически значимыми обстоятельствами по настоящему делу является установление судом обстоятельств, подтверждающих надлежащее исполнение должником обязательств по Договору аренды от 20 февраля 2021 года.
В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из представленных в материалы дела доказательств, 20 июля 2021 года ФИО. предоставила ответчику Уведомление об отчуждении квартиры по адресу: <...>, а также о необходимости оплаты задолженности арендных платежей в размере 34 000 руб., указав соответствующие реквизиты счета. О чем также было предоставлено Дополнительное соглашение к Договору аренды квартиры от 20 февраля 2021 года, которое сторонами подписано не было.
Согласно представленного дополнительного соглашения, а также уведомления следует, что ответчику не были предоставлены документы, подтверждающие полномочия ФИО на представление интересов ФИО1, также не были предоставлены документы, подтверждающие переход права собственности на указанное жилое помещение. Из указанных документов следует, что в качестве приложений такие доказательства также указаны не были. Доказательств обратного со стороны истца в материалы дела также не представлено.
Согласно платежному поручению №697 от 29 июля 2021 года ООО «Специализированное монтажно-наладочное управление 54» произвело оплату арендного платежа за период с 14 июля 2021 года по 21 июля 2021 года в размере 16 100 руб. в адрес ФИО.
06 августа 2021 года ФИО. повторно направила в адрес ООО «Специализированное монтажно-наладочное управление 54» от имени ФИО1 возражения и акт сверки, однако в перечне приложенных документов отсутствовали документы, подтверждающие полномочия ФИО., а также документы, подтверждающие переход права собственности на ФИО1
Согласно платежному поручению №1013 от 23 декабря 2021 года ООО «Специализированное монтажно-наладочное управление 54» произвело оплату задолженности по арендным платежам на счет ФИО1 в размере 138 000 руб. за период с 21 июля 2021 года по 20 августа 2021 года, с 21 августа 2021 года по 20 сентября 2021 года.
Согласно служебной записке в адрес Генерального директора ООО «СМНУ 54» ФИО от ФИО. подписанной 17 сентября 2021 года следует, что доведено до сведения о необходимости освободить квартиру в дату назначения 21 сентября 2021 года.
Согласно служебной записке от 21 сентября 2021 года время сдачи квартиры было перенесено на 22 сентября 2021 года.
Указанные служебные записки также направлялись заказным письмом в адрес собственника помещения ФИО1, что следует из представленных в материалы дела доказательств.
22 сентября 2021 года между сторонами был подписан Обратный акт приема-передачи квартиры по договору.
Согласно указанному акту претензий у Арендодателя к Арендатору по передаваемой квартире не имеется, за исключением п.4.2.1 Договора.
Как следует из пояснений сторон, факт замены личинки за счет собственных денежных средств, ответчиком не оспаривается. Необходимость была вызвана в соблюдении п. 1.5 Договора аренды.
Отказывая ФИО1 в удовлетворении иска в части о взыскании с ООО «Специализированное монтажно-наладочное управление 54» арендных платежей за период с 21 июня 2021 года по 20 октября 2021 года, суд исходит из того, что ответчик в виду не предоставления необходимым документов о переходе права собственности на указанный объект недвижимости, а также документов, подтверждающих полномочий представителя ФИО., был лишен возможности производить оплату платежей на имя ФИО1, в связи с чем, до установления идентификационных данных истца, произвел оплату арендных платежей на расчётный счет первоначального кредитора, что говорит о надлежащем исполнении условий договора аренды за период с 14.07.2021 года по 21.07.2021 года по оплате денежных средств в размере 16 100 руб.
После получения необходимой информации для исполнения обязательств по договору в адрес истца, ответчик 23 декабря 2021 года произвел оплату задолженности в размере 138 000 руб. на расчетный счет ФИО1 за период с 21.07.2021 года по 20.08.2021 года и с 21.08.2021 года по 20.09.2021 года.
Наличие указанных обстоятельств демонстрирует, что ответчик принимал меры к исполнению условий договора аренды, производил оплату денежных средств, уведомлений о возврате денежных средств не получал, исполнил обязательства в полном объеме.
Оснований для взыскания денежных средств за период с 21.09.2021 года по 20.10.2021 года суд также не находит, поскольку жилое помещение было освобождено арендатором и передано по соответствующему акту 22 сентября 2021 г., о чем имеются подписи сторон. Установив данное обстоятельство, суд приходит к выводу, что задолженность за данный период у арендатора отсутствует.
Стороной истца заявлено требование о взыскании неустойки за 1037 дней с 14.07.2021 по 01.09.2022 в размере 998 418 руб.
Однако указанный период суд считает определенным неверно, поскольку денежные средства за период с 14.07.2021 года по 20.07.2021 года были ответчиком оплачены своевременно. В связи с чем, неустойка подлежит взысканию за период с 21.07.2021 года 23.12.2021 года.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу условий п. 4.5.2. «... В число расходов включаются также расходы, понесенные арендодателем по доказыванию понесенных арендодателем расходов и (или) убытков.
В силу условий п. 5.4. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий настоящего договора виновная сторона возмещает другой стороне понесенные убытки».
В силу ст. 333 ГПК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
При этом суд учитывает, что взыскание неустойки (пени) не должно преследовать цель получения доходов. В связи с чем, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за просрочку исполнения обязательств в размере 50 000 руб.
Требования истца ФИО1 о взыскании штрафа за самовольную замену личинки замка входной двери в размере 50 000 руб. суд отклоняет.
В силу ч. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно п.1.5 Договора аренды Арендатор несет ответственность за гибель квартиры, повреждение и пропажу придаточных вещей.
Как следует из материалов дела, ответчик уведомил представителя истца о замене личинки замка входной двери, понес расходы на ее замену. Доказательств того, что истец возражал против совершения таких действий ответчиком, в материалы дела не представлено, в связи с чем, оснований для взыскания штрафа в размере 50 000 руб. с ответчика не имеется.
В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж) (ст. 381.1 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ, в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
В соответствии с п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно п.3.5.2 Договора по истечении срока действия настоящего Договора, в случае передачи Квартиры без выявлений ущерба (повреждений или замечаний) Арендодатель обязуется вернуть обеспечительный платеж не позднее 3-х дней после освобождения и передачи Арендатором вышеуказанной Квартиры Арендодателю передачи полученных от Арендодателя ключей, отсутствия задолженности по арендной плате и подтверждения сохранности переданной в аренду Квартиры, находящегося в ней имущества и придаточных вещей путем их осмотра и контроля работоспособности.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя приведенные нормы права, суд приходит к выводу о том, что законных оснований для взыскания с ФИО1 в пользу ООО «Специализированное монтажно-наладочное управление 54» заявленной суммы обеспечительного платежа в размере 69 000 руб. не имеется, поскольку в настоящее время имеется задолженность по оплате неустойки за просрочку оплаты арендных платежей. В связи с чем, встречные исковые требования не подлежат удовлетворении как по основному, так и по производным требованиям.
В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей.
Согласно ст. 98 ч. 1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны, понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
В связи с чем, с ООО «Специализированное монтажно-наладочное управление 54» в пользу ФИО1 подлежит взысканию неустойка в размере 1 700 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 309, 614, 617 ГК РФ, ст. ст. 56, 67, 98, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с ООО «Специализированное монтажно-наладочное управление 54» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (ХХХХ г.р., паспорт РФ ХХХХ) неустойку в счет просрочки оплаты аренды в размере 50 000 руб., государственную пошлину в размере 1 700 руб., в удовлетворении остальной части иска – отказать.
Встречный иск ООО «Специализированное монтажно-наладочное управление 54» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ФИО1 (ХХХ г.р., паспорт РФ ХХХХ) о взыскании обеспечительного платежа, процентов, неустойки – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Никулинский районный суд г. Москвы.
Судья: Самороковская Н.В.
Решение суда изготовлено в окончательной форме 16 сентября 2022 года
Судья: Самороковская Н.В.