Решение по делу № 3А-26/2022 от 04.10.2022 | Пензенский областной суд (Пензенская область)

УИД 58OS0№-26 Дело №а-26/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 октября 2022 года г. Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М.,

при ведении протокола помощником судьи Буцковой П.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконными решений и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») от 20 января 2022 года №, №, № и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, а именно:

- нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 1 393,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 1 293, 5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

Требование мотивировано тем, что необоснованный отказ административного ответчика в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, сведения о которой внесены в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), в размере рыночной стоимости, содержащийся в решениях от 20 января 2022 года №, №, №, затрагивает права административных истцов как собственников объектов недвижимости, поскольку налог на имущество исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административные истцы просили суд признать незаконными решения ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 20 января 2022 года №, №, № и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 1 393,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 7 038 000 рублей, нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 1 293, 5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 15 179 000 рублей, части первого этажа нежилого здания с кадастровым № – деловой центр (литера А), назначение нежилое, общей площадью 1 242,8 кв.м, количество этажей 1, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 11 935 000 рублей, на основании отчётов об оценке от 15 декабря 2021 года №, №, №, подготовленных оценщиком И.А.В.

Определением Пензенского областного суда от 13 апреля 2022 года производство по настоящему делу было приостановлено в связи назначением судебной экспертизы для решения вопросов о том, являются ли использованные оценщиком И.А.В. сведения в отчётах об оценке от 15 декабря 2021 года №, №, № рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № полными и достоверными, допущены ли при составлении указанных отчётов нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, расчётные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, а также соответствует ли стоимость указанных объектов недвижимости действительной рыночной стоимости по состоянию на 15 декабря 2021 года.

Определением Пензенского областного суда от 9 сентября 2022 года производство по делу возобновлено.

По ходатайству представителя административного истца ФИО1 ФИО3 изменён процессуальный статус административного ответчика Министерства государственного имущества Пензенской области на заинтересованное лицо.

Административные истцы ФИО1, ФИО2, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие и об уточнении требований в части определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в котором просили установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости по результатам проведённой судебной экспертизы по состоянию на 15 декабря 2021 года, а именно: 10 418 616 рублей 28 копеек для нежилого здания с кадастровым номером №, 17 463 330 рублей 11 копеек для нежилого здания с кадастровым номером №, 14 568 027 рублей 03 копейки для части первого этажа нежилого здания с кадастровым номером №. В остальной части заявленные требования поддержали.

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО3 в судебном заседании поддержал административное исковое заявление с учётом уточнения, просил суд его удовлетворить.

Представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО4 возражала против удовлетворения требования о признании решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости от 20 января 2022 года №, №, № незаконными, при вынесении решения в части определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости полагалась на усмотрение суда.

Заинтересованные лица Министерство государственного имущества Пензенской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра по Пензенской области, администрация ЗАТО г. Заречного Пензенской области, администрация Засечного сельсовета Пензенского района Пензенской области, администрация Колышлейского района Пензенской области, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителей Министерства государственного имущества Пензенской области ФИО5, ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО6, Управления Росреестра по Пензенской области ФИО7, администрации ЗАТО г. Заречного Пензенской области ФИО8, главы администрации Засечного сельсовета Пензенского района Пензенской области ФИО9, главы администрации Колышлейского района Пензенской области ФИО10 поступили отзывы на административное исковое заявление и заявления с просьбой о рассмотрении дела по существу в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда.

С учётом надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела, мнения явившихся в процесс лиц, участвующих в деле, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 1 л.д. 182-186, 190-192).

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым № определена на основании акта ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 20 апреля 2021 года № и составила 12 827 358 рублей 02 копейки, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 марта 2022 года № (том 1 л.д. 15).

Сведения об указанной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 28 апреля 2021 года.

Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость нежилого здания, является 21 июня 2019 года.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым № утверждена приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 11 ноября 2019 года № 651–пр «Об утверждении результатов определения кадастровой оценки зданий, объектов незавершенного строительства, машино-мест, единых недвижимых комплексов, предприятий как имущественных комплексов и иных объектов недвижимости (за исключением земельных участков, сооружений и помещений), расположенных на территории Пензенской области» и составила по состоянию на 1 января 2019 года 25 003 141 рублей 94 копейки, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 24 марта 2022 года № (том 1 л.д. 13).

Сведения об указанной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 23 января 2020 года.

Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость нежилого здания, является 1 января 2019 года.

Кадастровая стоимость части первого этажа нежилого здания с кадастровым № утверждена приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 11 ноября 2019 года № 652-пр «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки помещений, расположенных на территории Пензенской области» и составила по состоянию на 1 января 2019 года 18 660 031 рубль 71 копейка, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 24 марта 2022 года № (том 1 л.д. 14).

Сведения об указанной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 30 января 2020 года.

Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость части первого этажа нежилого здания, является 1 января 2019 года.

Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости.

Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ).

Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.

С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 1 393,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, доли (1/3) в праве общей долевой собственности нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 1 293, 5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, части первого этажа нежилого здания с кадастровым № – деловой центр (литера А), назначение нежилое, общей площадью 1 242,8 кв.м, количество этажей 1, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 7 апреля 2022 года №, №, № (том 2 л.д. 113, 117, 121).

ФИО2 является собственником доли (2/3) в праве общей долевой собственности нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 1 293, 5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 7 апреля 2022 года № (том 2 л.д. 117).

В силу пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями, помещениями на праве собственности, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесённая в единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учётом особенностей, предусмотренных настоящей статьёй.

Поскольку административные истцы являются собственниками объектов недвижимости, и на них лежит обязанность по уплате имущественного налога, исчисляемого из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости зданий затрагивают их права и обязанности, следовательно, они вправе обратиться в суд с настоящим административным иском.

Как следует из обстоятельств дела, 24 декабря 2021 года административный истец ФИО1 обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, представив отчёты от 15 декабря 2021 года №, №, №, выполненные частнопрактикующим оценщиком И.А.В., согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 15 декабря 2021 года составила 7 038 000 рублей для здания с кадастровым №; 11 935 000 рублей для здания с кадастровым №; 15 179 000 рублей для здания с кадастровым № (том 1 л.д. 16-122, 124-237, том 2 л.д.1-85, 165-166, 167-169, 170-171).

Решениями ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 20 января 2022 года №, №, № в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчётах об оценке недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности (том 2 л.д. 165-166, 167-169, 170-171).

Проанализировав действующее законодательство, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые административным истцом решения являются законными и обоснованными.

Согласно подпункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца ФИО1 ФИО3 назначена судебная экспертиза для решения вопроса о том, являются ли использованные частнопрактикующим оценщиком И.А.В. сведения в отчётах об оценке рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, № от 15 декабря 2021 года №, №, № полными и достоверными, допущены ли при составлении указанных отчётов нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, расчётные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Проведение данной экспертизы поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Пензенская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее – ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России).

По результатам проведённого исследования экспертом Т.О.В. представлено в суд заключение эксперта от 5 сентября 2022 года №, в котором она пришла к выводу о том, что отчёты от 15 декабря 2021 года №, №, №, подготовленные частнопрактикующим оценщиком И.А.В., не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, согласно заключению эксперта при составлении отчётов от 15 декабря 2021 года №, №, № оценщиком допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности - пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 (далее - ФСО № 3), пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7), повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Суд, исследовав заключение эксперта применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования, выводы эксперта согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленные административным истцом ФИО1 в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёты от 15 декабря 2021 года №, №, №, выполненные частнопрактикующим оценщиком И.А.В., о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 15 декабря 2021 года, подготовлены с использованием неполных сведений, содержат ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, составлены с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере указанной в них рыночной стоимости.

Поскольку решения ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении рыночной стоимости от 20 января 2022 года №, №, № приняты уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствует положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 о признании их незаконными в этой части не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая требования административных истцов об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

В целях установления рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в собственности у административных истцов, по состоянию на 15 декабря 2021 года (дата оценки недвижимости, указанная в отчёте, в целях обращения в бюджетное учреждение для установления кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости) в рамках проведения назначенной на основании определения Пензенского областного суда от 13 апреля 2022 года экспертизы перед экспертом был поставлен вопрос о соответствии стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, определённой частнопрактикующим оценщиком И.А.В. в отчётах об оценке от 15 декабря 2021 года №, №, №, рыночной стоимости и при не соответствии – определении действительной рыночной стоимости названных объектов недвижимости по состоянию на 15 декабря 2021 года.

По результатам проведённой судебной экспертизы из представленного в материалы дела заключения эксперта от 5 сентября 2022 года №, следует, что рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 15 декабря 2021 года составляет 10 418 616 рублей 28 копеек для нежилого здания с кадастровым №; 17 463 330 рублей 11 копеек для нежилого здания с кадастровым №; 14 568 027 рублей 03 копейки для части первого этажа нежилого здания с кадастровым №. Стоимость объектов недвижимости, определённая частнопрактикующим оценщиком И.А.В. в отчётах об оценке от 15 декабря 2021 года №, №, №, не соответствует рыночной стоимости названных объектов недвижимости (том 3 л.д. 158-214).

Суд, исследовав заключение эксперта от 5 сентября 2022 года № в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости, принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного и доходного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного подхода к оценке.

Экспертом обоснованно установлено, что объекты оценки входят в сегмент недвижимости офисно-торгового назначения Пензенской области, в связи с чем анализ рынка проводился в отношении данной группы объектов недвижимости.

В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка были отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектами исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости. В частности, были сделаны корректировки на торг (для всех аналогов), на площадь здания (для всех аналогов при оценке объектов оценки с кадастровыми номерами №, №, для аналогов №1 и № 2 при оценке объекта оценки с кадастровым №), на этаж (для аналогов № 2 и № 3 при оценке объекта оценки с кадастровым №, для аналогов № 1 и № 2 при оценке объекта оценки с кадастровым №, для аналога № 1 при оценке объекта оценки с кадастровым №), на долю стоимости земельного участка в стоимости комплекса недвижимости (для всех аналогов при оценке объектов оценки с кадастровыми номерами №, №) на местоположение (для всех аналогов при оценке объекта оценки с кадастровым №), на общее состояние и качество отделки (для аналога № 2 при оценке объекта оценки с кадастровым №, для аналога № 3 при оценке объекта оценки с кадастровым №), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемых объектов недвижимости.

При оценке доходным подходом экспертом был использован метод капитализации. В целях определения потенциального валового дохода были отобраны три объекта-аналога, сопоставимые с объектами оценки. Проведенные экспертом корректировки сгладили различия между объектами оценки и аналогами. Экспертное заключение содержит расчёты показателей, на основании которых произведена оценка доходным подходом.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайства о назначении повторной экспертизы по делу не заявлено.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Т.О.В., составившая указанное выше экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновала заключение, сославшись на методы проведённого исследования, мотивировала сделанные в её результате выводы.

При оценке довода возражений ГБУ ПО «Государственная оценка» о недостаточном анализе рынка продажи недвижимости судом из заключения эксперта и его показаний установлено следующее.

Оценка спорных объектов надвижимости проведена ретроспективно, по состоянию на 15 декабря 2021 года. В этой связи анализу подлежали предложения о продаже объектов недвижимости на указанную дату либо ранее. Использованный экспертом информационный ресурс https://www.avito.ru в отличие от иных, указанных административным ответчиком, содержит базу архивных объявлений, позволяющих выполнить названное требование.

Использованная экспертом корректировка на площадь оцениваемых объектов применена из Справочника оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2021 год под ред. ФИО11, предусматривающего единую методику к проведению оценки объектов недвижимости как офисного, так и торгового назначения. В этой связи использование корректировки на площадь, содержащейся в таблице корректировок для объектов офисного назначения без введения в этой части дополнительной корректировки на торговое назначение экспертом осуществлено обоснованно.

По этой же причине при подборе аналогов для оценки объектов, расположенных по адресу: <адрес>, а также <адрес>, экспертом обоснованно были использованы объекты коммерческого использования свободного назначения, сопоставимые с объектом оценки без применения корректировки.

Суд также приходит к выводу об обоснованности применения экспертом в качестве объекта-аналога № 3 при оценке объекта, расположенного по адресу: <адрес>. Так, согласно пояснениям эксперта, объект-аналог № 3 расположен в зоне микрорайона <данные изъяты>, вблизи <данные изъяты>, двух торговых центров, двух рынков <данные изъяты> и <данные изъяты>. Объект оценки расположен внутри микрорайона жилой застройки высокой проходимости, что делает названные объекты сопоставимыми по параметру местоположения и не требует применения корректировки.

Использование экспертом аналогов площадью 182 кв.м, 136,3 кв.м, 98,2 кв.м для оценки объекта, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 242,8 кв.м связано с ограниченным числом предложений о продаже объектов недвижимости в данном населённом пункте, обусловленном его статусом закрытого территориального образования. Суд также принимает во внимание, что экспертом применена корректировка на площадь. Указание в справочнике на ограничение в использовании названной корректировки не исключает её применение, поскольку возможность сглаживания различия сравниваемых объектов по площади предусмотрена названным Справочником путём приведения конкретных числовых значений корректировок. При этом как объект оценки, так и объекты-аналоги расположены вблизи автодороги, на первой линии застройки, что не требует применения корректировки по данному параметру. Объект-аналог № 1 находится в стадии «под чистовую отделку», требующую минимальных затрат, в связи с чем экспертом обоснованно не вводилась соответствующая корректировка.

Из применённых экспертом корректировок лишь размер поправки на площадь зависит от численности населения конкретного населённого пункта. Вопреки доводам стороны административного ответчика при оценке объектов, расположенных в <адрес> и в <адрес>, численность населения которых не превышает 500 000 человек, экспертом применена поправка из надлежащей графы соответствующей таблицы.

Кроме того, административным истцом не были представлены договоры аренды на все помещения, расположенные в оцениваемых объектах. Сведения о доходах и расходах собственников объектов оценки содержатся лишь в справках и не подтверждены бухгалтерскими документами. В этой связи суд не соглашается с доводом административного ответчика о необходимости проведения оценки объектов доходным подходом исключительно исходя из представленных договоров аренды.

При этом использование в качестве аналогов объектов, расположенных в <адрес>, при оценке объекта, расположенного по адресу: <адрес>, доходным подходом обусловлено отсутствием предложений для аренды в названном населённом пункте на дату оценки. Суд учитывает, что экспертом применена корректировка по данному параметру.

Представитель административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения в указанной выше части, уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 15 декабря 2021 года в размерах, указанных в заключении эксперта.

Сторона административного ответчика после допроса эксперта Т.О.В. не поддержала свои возражения относительно экспертного заключения, в вынесении решения по делу в части определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости полагалась на усмотрение суда.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что рыночную стоимость спорных объектов недвижимости следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта ФБУ «Пензенская ЛСЭ» Минюста России от 5 сентября 2022 года № по состоянию на 15 декабря 2021 года, а именно: 10 418 616 рублей 28 копеек для нежилого здания с кадастровым №; 17 463 330 рублей 11 копеек для нежилого здания с кадастровым №, 14 568 27 рублей 03 копейки для части первого этажа нежилого здания с кадастровым №.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административных истцов с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости следует считать 24 декабря 2021 года – день обращения ФИО1 в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В силу абзаца 5 пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконными решений и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решений государственного бюджетного учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 20 января 2022 года №, №, № об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, отказать.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, по состоянию на 15 декабря 2021 года, а именно:

- нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 1 393,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, 10 418 616 (десять миллионов четыреста восемнадцать тысяч шестьсот шестнадцать) рублей 28 копеек;

- нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 1 293,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, 17 463 330 (семнадцать миллионов четыреста шестьдесят три тысячи триста тридцать) рублей 11 копеек;

- части первого этажа нежилого здания с кадастровым № – деловой центр (литера А), назначение нежилое, общей площадью 1 242,8 кв.м, количество этажей 1, расположенного по адресу: <адрес>, 14 568 027 (четырнадцать миллионов пятьсот шестьдесят восемь тысяч двадцать семь) рублей 03 копейки.

Датой подачи заявления ФИО1, ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной считать 24 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 13 октября 2022 года.

Судья Е.М. Шелахаева