Дело № 2-243/2023
УИД: 61RS0046-01-2023-000244-75
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 августа 2023 года ст. Советская Ростовской области
Обливский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Устиновой С.Г. единолично,
с участием представителя истца ФИО1, действующей в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ,
при ведении протокола помощником судьи Токиной А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи заключенным и регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с названным иском, указав в нем, что в соответствии с договором купли-продажи доли земельного участка сельскохозяйственного назначения от 26.08.2022 года приобрел у ФИО3 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый № договор был заключен в простой письменной форме. За проданную 1/3 долю ФИО3 получила от него 150 000 рублей. Для регистрации перехода права собсвтенности на земельную долю от продавца ФИО3 к покупателю ФИО2 необходимо сдать договор купли-продажи от 26.08.2022 года в Многофункциональный центр предоставления государственных услуг, причем заявление о переходе права собсвтенности к покупателю пишут продавец и покупатель. Однако продавец ФИО3 уклоняется от регистрации перехода права собсвтенности к ФИО2, который владеет и пользуется земельной долей, передал ее в аренду на основании договора от 21.09.2022 года на 11 месяцев, получает арендную плату. Полагая, что все существенные условия договора купли-продажи от 26.08.2022 года согласованы и исполнены, истец просит суд: признать договор купли-продажи от 26.08.2022 года 1/3 доли в праве общей долевой собсвтенности на земельный участок площадью 182 350 кв. м кадастровый № из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес> местоположение установлено <адрес> участок находится примерно <адрес>, заключенным между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО2; зарегистрировать переход права собственности на указанную долю в праве общей долевой собсвтенности на земельный участок от ФИО3 к ФИО2
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, при этом о времени и месте рассмотрения дела был надлежаще извещен.
Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требований поддержала на основании изложенных в иске доводов, дополнив, что предпосылками к заключению договора выступили те обстоятельства, земельный участок, долю в праве на который приобрел ее доверитель, выделялся его собственниками Б.Л.В. и ФИО3 рядом с земельными участками, обрабатываемыми ООО «Бок-Дон», директором которого является истец.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, была надлежаще извещена о времени и месте рассмотрения дела, в адрес суда направила отзыв на исковое заявление, в котором просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, по существу иска указала на признание материальных требований истца и возражение против требований о взыскании с нее судебных расходов.
На стадии подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по ростовской области.
Определением суда от 23.06.2023 года, занесенным в протокол судебного заседания, в качестве третьего лица к участию в деле привлечено ООО «Ассорти-Экспресс».
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились; по существу иска представителем Управления Росреестра в адрес суда представлен отзыв (л.д. 60-61), в котором обращено внимание на запреты и ограничения, наложенные на долю в праве ответчика ФИО3, заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель третьего лица ООО «Ассорти-Экспресс» сведений об уважительности причин неявки не представил.
В отсутствие не явившихся участников процесса суд рассмотрел дело в силу ст. 167 ГПК РФ с учетом положений ст. 165.1 ГК РФ о последствиях неполучения юридически значимого отправления.
Заслушав представителя истца ФИО1, исследовав письменные доказательства, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к следующим выводам.
Согласно данным выписки из ЕГРН от 23.05.2023 года (л.д. 48-50), ФИО3 на праве общей долевой собственности с размером доли 1/3 принадлежит земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, местоположение: <адрес>; местоположение установлено <адрес>
В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу совокупности ст.ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Положениями п. 1 ст. 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения – сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются нормами Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 года № 101-ФЗ.
Главой 3 вышеназванного закона установлены особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. К числу таких особенностей законом отнесены положения ч. 1 ст. 12, согласно которым к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных ст. 12, а также ст.ст. 13, 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В числе особенностей правового регулирования оборота долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения указано, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности (ч. 1 ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Исходя из данных Единого государственного реестра недвижимости, количество участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым № равно двум, а потому ответчик ФИО3 могла распорядиться долей в праве на земельный участок путем его продажи иному лицу, не указанному в абз. 2 ч. 1 ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 года № 101-ФЗ, но с соблюдением требований Гражданского кодекса Российской Федерации, предъявляемых к распоряжению имуществом с режимом общей собственности.
26.08.2022 года ФИО3 – продавец и ФИО2 – покупатель заключили договор купли-продажи доли земельного участка сельскохозяйственного назначения в размере 1/3 доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения, с кадастровым № (л.д. 12-14).
Стоимость продаваемого имущества стороны определили в размере 150 000 рублей (п. 4). Полная оплата цены произведена до подписания договора купли-продажи (п. 5).
Суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи от 26.08.2022 года его стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, сам договор составлен в письменной форме, как того требует ст. 550 ГК РФ, продавец обладал правомочиями собственника на спорное недвижимое имущество, в связи с чем была наделена правом его отчуждать.
Вторым участником обшей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № по данным ЕГРН на дату принятия судом решения является Б.М.М. Вместе с тем, из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 23.05.2023 года (л.д. 46-47) следует, что по состоянию на дату заключения договора купли-продажи от 26.08.2022 года 2/3 доли в праве на указанный земельный участок принадлежали Б.Л.В. в адрес которой было направлено извещение ФИО3 о намерении продать принадлежащую ей 1/3 долю в праве на земельный участок кадастровый № за 150 000 рублей (л.д. 15, 16, 17, 18-19), от преимущественного права покупки Б.Л.В. отказалась, что подтверждается уведомлением (л.д. 74).
Учитывая установленные обстоятельства, суд находит, что покупатель ФИО2 обладал правом покупки доли в праве на земельный участок кадастровый №.
Ответчик ФИО3, по утверждению истца, уклоняется от регистрации перехода права собственности на проданную ею долю в праве на земельный участок к покупателю ФИО2
Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Исходя из условий договора купли-продажи от 26.08.2022 года, согласованных в пунктах 6-9, покупатель принял от продавца долю земельного участка; стороны придали самому договору силу передаточного акта; подписав договор, продавец исполнил обязанность по передаче земельного участка сельскохозяйственного назначения покупателю.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу положений п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.
Таким образом, исходя из приведенных норм гражданского права, и актов его толкования, суд приходит к выводу, что ФИО2 является собственником спорного недвижимого имущества на основании договора купли-продажи, однако не может зарегистрировать свое право, поскольку продавец ФИО3 от регистрации перехода права уклоняется. Зарегистрированные запреты и ограничения в отношении спорного имущества с учетом сведений о датах их наложения и регистрации правового значения при разрешении заявленных требований истца не имеют, поскольку сведения о том, что таковые имели место на момент отчуждения истцом доли в праве на земельный участок, отсутствуют, сам договор никем не оспорен.
Принимая по существу решение по заявленным исковым требованиям истца ФИО2, суд руководствуется разъяснением, данным в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22, приведенными выше, в соответствии с которым, надлежащим способом защиты права истца является требование о государственной регистрации перехода права собственности, и принимает решение о частичном удовлетворении требований ФИО2 с отказом в удовлетворении требования о признании договора купли-продажи заключенным, принимая признание ответчиком ФИО3 исковых требований истца.
Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ (ч. 2 ст. 98 ГПК РФ).
Судебные расходы, согласно ст. 88 ГПК РФ, состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со ст. 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей.
В силу ст. 49 ГПК РФ представителями в суде могут быть дееспособные лица, имеющие надлежащим образом оформленные полномочия на ведение дела.
В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В соответствии с п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
В судебном заседании установлено, что истцом ФИО2 в связи с рассмотрением гражданского дела № 2-243/2023 понесены расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска в суд в размере 4500 рублей.
Вместе с тем, как требование о признании договора заключенным, так и требование о государственной регистрации перехода права являются требованиями имущественного характера, не подлежащими оценке, а потому размер государственной пошлины, которую истец должен был уплатить при подаче иска, составлял 600 рублей (300 руб. х 2). Поскольку истцом государственная пошлина уплачена в большем размере, чем это установлено законодательством, излишне уплаченная сумма государственной пошлины в размере 3900 рублей подлежит возврату истцу.
Кроме того, с учетом принятия судом признания иска ответчиком ФИО3, а также частичного удовлетворения требований истца, ФИО2 надлежит возвратить также 70 % государственной пошлины, уплаченной за требование о государственной регистрации перехода права, что составляет 210 рублей, с одновременным взысканием в его пользу с ФИО3 в счет возмещения расходов на уплату государственной пошлины 90 рублей.
В ходе рассмотрения гражданского дела представительство интересов истца ФИО2 на основании письменного ходатайства в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ и в соответствии с договором на оказание юридических услуг от 03.05.2023 года осуществляла ФИО4, которой истцом ФИО2, согласно акту приема-передачи наличных денежных средств от 03.05.2023 года, было выплачено вознаграждение в сумме 30 000 рублей.
Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года № 1).
В силу разъяснений, данных в п. 13 постановления Пленума ВС РФ № 1 от 21.01.2016 года, разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги, при определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства
При оценке объема работы, проведенной представителем, суд принимает во внимание следующие моменты: объем подготовленных документов; длительность судебной процедуры; наличие по делу устных слушаний. Также учитываются сложность дела с точки зрения исследования фактов и поднимаемых правовых вопросов, продолжительность разбирательства, значимость дела, а также наличие встречных исковых требований.
При оценке разумности заявленных расходов суд обращает внимание на сложность, характер рассматриваемого спора и категорию дела, продолжительность подготовки к рассмотрению дела, объем доказательственной базы по данному делу, количество судебных заседаний, характер и объем помощи, степень участия представителя в разрешении спора.
С учетом изложенного, учитывая конкретные обстоятельства дела, количество судебных заседаний, в которых участвовала представитель истца ФИО1, характер и объем проделанной ею работы, а именно то, что представитель ФИО1 подготовила исковое заявление, принимала участие в двух судебных заседаниях, устных подготовках дела к судебному разбирательству, исходя из сложности дела и разумных пределов, заявление ФИО2 о возмещении судебных расходов на представителя суд удовлетворяет частично, в сумме 20 000 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 12, 39, 56, 173, 194-199, 209 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2 удовлетворить.
Зарегистрировать переход права общей долевой собственности от ФИО3 (паспорт №) к ФИО2 (паспорт №) на земельный участок с кадастровым № площадью 182 350 кв. м, местоположение: <адрес>, размер доли – 1/3.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ФИО3 (паспорт №) в пользу ФИО2 (паспорт №) в счет возмещения судебных расходов 20 090 рублей, из которых: расходы на представителя – 20 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины – 90 рублей.
Частично – в сумме 4110 рублей, возвратить ФИО2 (паспорт №) из бюджета государственную пошлину, перечисленную по чеку-ордеру ПАО Сбербанк Ростовское отделение № от 05.05.2023 года.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Обливский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья
Решение в окончательной форме принято 16 августа 2023 года.