Решение по делу № 02-0307/2026 от 21.01.2026 - о признании договора залога квартиры от 29.07.2024 г. № 180-07/24-3H-1, заключенного между ООО КБ «Дружба» и <ФИО>, недействительным.

Дело № 02-307/2026

УИД: 77RS0026-02-2025-008274-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 января 2026 г. город Москва

Таганский районный суд г. Москвы в составе:

председательствующего судьи Неревяткиной О.Ю.,

при секретаре Абакарове С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-307/2026 по иску ФИО1 к ООО КБ «Дружба» о признании договора залога квартиры от 29.07.2024 г. № 180-07/24-3H-1, заключенного между ООО КБ «Дружба» и ФИО1, недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО КБ «Дружба» с требованиями признать недействительным договор залога квартиры № 180-07/24-3Н-1 от 29.07.2024, общей площадью 50,8 кв.м, кадастровый номер: 77:01:0003022:2122, местонахождение: <...>, принадлежащей ФИО1 на праве собственности, заключенного с ООО КБ «Дружба».

В обоснование требований указано, что квартира, расположенная по адресу:

<...>, принадлежит истцу на праве собственности и является единственным жилым помещением, где также проживают ее родители-инвалиды. 27.12.2017 между истцом и ФИО2 был заключен брак, расторгнутый 10.04.2019. Впоследствии отношения были возобновлены, и 22.03.2024 брак между сторонами зарегистрирован повторно. По утверждению истца, ФИО2 убедил ее выступить залогодателем в обеспечение обязательств ООО «РусКрафт» перед ООО КБ «Дружба», при этом она дала согласие, доверяя супругу и полагаясь на его заверения о надлежащем исполнении обязательств. 25.10.2023 был заключен договор залога № 152-10/23-3Н-1. В июне 2024 года ФИО2 сообщил о необходимости «пролонгации» договора. Истец указывает, что в условиях психологического давления и опасений утраты жилья 29.07.2024 подписала документы в банке, не ознакомившись с их содержанием, полагая, что оформляет пролонгацию ранее заключенного договора. Впоследствии ей стало известно, что был заключен новый договор залога, в результате чего квартира стала предметом обеспечения по двум обязательствам. Истец ссылается на то, что при подписании договора действовала под влиянием заблуждения относительно правовой природы сделки, не была надлежащим образом ознакомлена с ее условиями, договор не удостоверялся нотариально, а его текст был подготовлен ответчиком без участия истца в согласовании условий. Также истец указывает на фактическое давление со стороны ФИО2, ограничение свободы ее волеизъявления и последующие действия, свидетельствующие о недобросовестности его поведения, а также на отсутствие содействия со стороны представителей банка при попытке урегулирования ситуации.

Истец ФИО1 и представитель истца ФИО3 в судебное заседание не явились, просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО КБ «Дружба» ФИО4 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности, указывая, что оспариваемая сделка является оспоримой, а срок для обращения в суд составляет один год и подлежит исчислению с момента, когда истец узнал или должен был узнать о заключении договора. Поскольку государственная регистрация ипотеки произведена 29.07.2024 и сведения об этом являются публичными, истец имел возможность своевременно узнать о сделке, однако обратился в суд лишь 10.10.2025. Доводы истца о том, что ей стало известно о договоре позднее, ответчик считает несостоятельными, поскольку государственная регистрация ипотеки осуществляется при участии залогодателя либо его представителя по нотариальной доверенности, что исключает возможность незнания истцом о совершении сделки. Ответчик указывает на отсутствие доказательств совершения в отношении истца противоправных действий, в том числе мошенничества, поскольку такие обстоятельства могут быть подтверждены исключительно вступившим в законную силу приговором суда, который отсутствует. Также ответчик считает недоказанными доводы истца о заблуждении и оказании давления при заключении договора, указывая, что бремя доказывания указанных обстоятельств возлагается на истца, при этом достоверных доказательств, подтверждающих наличие существенного заблуждения либо насилия, в материалах дела не имеется. Само по себе неполное ознакомление с текстом договора не свидетельствует о его недействительности. Ответчик также указывает на отсутствие должной осмотрительности со стороны истца при подписании договора, поскольку у него имелась возможность ознакомиться с его условиями, однако он этого не сделал. Дополнительно ответчик ссылается на то, что истец действовал в собственных интересах как участник ООО «РусКрафт», предоставляя квартиру в залог в обеспечение обязательств общества по кредитному договору, и осознавал правовые последствия совершаемой сделки.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 153 ГК РФ установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу требований п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 3 статьи 154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств (п. 1) и по общему правилу поставлен в зависимость от наличия основного обязательства (п. 4).

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила названного кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке – общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Положениями пп. 1 п. 1 ст. 339.1 ГК РФ предусмотрено, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации.

В соответствии с разъяснениями вышестоящего суда, приведенными в п. 52 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В силу п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1).

Как следует из материалов дела, ФИО1 и ФИО2 состоят в зарегистрированном браке с 22.03.2024, что подтверждено свидетельством о заключении брака VII-MЮ № 771412.

29.07.2024 между ООО КБ «Дружба» (кредитор, банк) и ООО «РусКрафт» в лице генерального директора ФИО2 (заемщик) был заключен кредитный договор <***>, по условиям которого на основе взаимных обязательств, экономической и юридической ответственности обеих сторон кредитор обязуется предоставить заемщику долгосрочный кредит, а заемщик обязуется предоставить кредитору необходимые документы, касающиеся целей кредита, обеспечения его возврата, в том числе предоставляемого в залог имущества и своего финансового состояния, возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее, в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором. Предоставление кредита осуществляется открытием невозобновляемой кредитной линии на получение и использование в течение срока действия настоящего договора денежных средств при соблюдении следующих условий:

а) первоначальный лимит выдачи составляет 4 000 000 рублей;

б) максимально возможный лимит выдачи составляет 25 000 000 рублей;

в) увеличение лимита выдачи производится после осуществления государственной регистрации предмет залога, указанного в п.п. 5.1.2 настоящего договора, в Реестре регистрации залогов в территориальном органе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве на основании заявления Заемщика;

Объектами (целями) кредитования являются: пополнение оборотных средств.

Заемщик обязуется возвратить полученный кредит не позднее 29 июля 2027 года. Погашение основного долга по кредиту производится в соответствии с графиком погашения (Приложение 1). Если дата погашения основного долга по графику приходится на выходной или праздничный день, погашение основного долга производится не позднее следующего за датой платежа по графику рабочего дня. Заемщик вправе производить досрочное полное или частичное погашение кредита с уплатой причитающихся на этот платеж процентов.

Согласно разделу 5 договора кредит, предоставляемый по настоящему договору, обеспечивается;

5.1.1 договором поручительства ФИО2 № 180-04/24-П от 29.07.2024;

5.1.2. договором залога № 180-04/24-3Н от 29.07.2024 двухкомнатной квартиры площадью 50,8 кв.м, находящейся по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0003022:2122, принадлежащей на праве собственности ФИО1;

5.1.3. Расходы по регистрации договора залога, указанного в п. 5.1.2 настоящего договора, оплачивает Заемщик.

5.2. В период действия настоящего договора (до полного погашения кредита) заемщик не имеет права без предварительного согласия кредитора создавать или принимать на себя долговые обязательства любого рода в отношении предмета залога.

29.07.2024 между ООО КБ «Дружба» и ФИО2 (поручитель) был заключен договор поручительства № 180-07/24-П (к кредитному договору <***> от 29.07.2024), согласно которому в соответствии со ст.ст. 361-367 ГК РФ поручитель принимает на себя обязательства нести солидарную ответственность перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение ООО «РусКрафт», ИНН <***>, ОГРН <***> (заемщик) всех его обязательств перед кредитором, возникших из кредитного договора <***> от 29.07.2024 и дополнительных к нему соглашений, как существующих в настоящее время, так и тех, которые могут возникнуть в будущем.

Поручитель отвечает перед кредитором по правилам п. 2 ст. 363 ГК РФ в том же объеме, что и заемщик, в частности, за возврат полученного кредита, уплату процентов (включая повышенные и пени), возмещение издержек кредитора по взысканию долга и принудительному взысканию задолженности и других расходов кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по кредитному договору.

Ответственность поручителя и заемщика является солидарной и его отношения с кредитором и заемщиком строятся согласно нормам ст. 364-367 ГК РФ.

Также судом установлено, что 29.07.2024 между ООО КБ «Дружба» (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель) был заключен договор залога недвижимого имущества № 180-07/24ЗН-1, согласно которому залогодатель передает залогодержателю в залог (ипотеку) недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве собственности (далее – предмет залога и/или объект недвижимости, помещение), в обеспечение своевременного исполнения обязательств ООО «РусКрафт» по кредитному договору <***> от 29.07.2024г., заключенному в г. Москве, между кредитором (ООО КБ «Дружба») и заемщиком (ООО «РусКрафт»).

Предметом залога (ипотеки) является следующее недвижимое имущество:

- квартира, назначение: жилое, общая площадь 50,8 кв.м, кадастровый номер: 77:01:0003022:2122, местонахождение: <...>.

Согласно п. 1.3 договора залога залоговая стоимость предмета залога составляет

13 507 500 руб. по согласованию сторон, что является существенным условием настоящего договора.

Залогодержателю известно, что на дату подписания настоящего договора в отношении предмета залога установлено обременение в пользу залогодержателя (ипотека-№ 77:01:0003022:2122-77/055/2023-1 от 27.10.2023 г.), которое подлежит снятию со стороны залогодержателя в момент регистрации ипотеки в соответствии с п. 1.1 настоящего договора.

Договор подписан со стороны залогодателя ФИО1

Сведения о государственной регистрации залога (ипотеки) внесены в Единый государственный реестр недвижимости 30.07.2024 за № 77:01:0003022:2122-77/055/2024-3.

Обращаясь с исковым заявлением, истец указывает, что ФИО2 убедил ее предоставить рассматриваемую квартиру в залог в обеспечение обязательств ООО «РусКрафт» перед ООО КБ «Дружба», при этом она действовала, доверяя супругу и полагаясь на его заверения о надлежащем исполнении кредитных обязательств. По утверждению истца, первоначально 25.10.2023 был заключен договор залога, однако в июне 2024 года ФИО2 сообщил о необходимости оформления пролонгации данного договора. В указанный период между ними произошел конфликт, сопровождавшийся применением к истцу физического насилия, в результате чего ей были причинены телесные повреждения, зафиксированные медицинским учреждением. Истец указывает, что в условиях психологического давления и опасений утраты жилья 29.07.2024 подписала представленные в банке документы, не ознакомившись с их содержанием, полагая, что оформляет пролонгацию ранее заключенного договора залога. Впоследствии, как указывает истец, ей стало известно, что фактически был заключен новый договор залога, в результате чего принадлежащая ей квартира стала предметом обеспечения по двум обязательствам. Истец ссылается на то, что при подписании оспариваемого договора действовала под влиянием заблуждения относительно правовой природы сделки, не была надлежащим образом ознакомлена с ее условиями и не осознавала правовых последствий совершаемых действий. Кроме того, истец указывает на оказание на нее давления со стороны ФИО2, ограничение свободы волеизъявления, а также на отсутствие надлежащего разъяснения условий договора со стороны представителей банка.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценивая представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

В силу положений ст. 166, 178, 179 ГК РФ бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о совершении сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия либо угрозы, возлагается на истца.

Между тем, достоверных, относимых и допустимых доказательств, подтверждающих наличие у истца существенного заблуждения относительно природы оспариваемой сделки либо совершение сделки под влиянием насилия или угрозы, в материалах дела не имеется.

Суд учитывает, что оспариваемый договор залога подписан истцом лично, его условия определены в письменной форме, а возникшее на его основании обременение в виде ипотеки зарегистрировано в установленном законом порядке. Сведения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются публичными и открытыми, в связи с чем истец, проявляя разумную степень осмотрительности, не был лишен возможности своевременно узнать о заключении договора и его условиях.

Доводы истца о том, что она не была ознакомлена с содержанием договора и не осознавала правовых последствий его подписания, сами по себе не могут служить основанием для признания сделки недействительной, поскольку не свидетельствуют о наличии обстоятельств, предусмотренных ст. 178, 179 ГК РФ, и свидетельствуют лишь о непроявлении истцом должной осмотрительности при совершении юридически значимых действий.

При этом доказательств, подтверждающих оказание на истца противоправного воздействия, способного повлиять на ее волеизъявление при заключении договора, суду не представлено, равно как и доказательств осведомленности ответчика о таких обстоятельствах либо его участия в них.

Кроме того, суд принимает во внимание, что истец, являясь участником общества-заемщика, действовал в собственных интересах, направленных на обеспечение исполнения обязательств данного общества, что также свидетельствует об осознании им правовой природы совершаемой сделки и ее последствий.

Отдельно оценивая доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. При этом течение указанного срока, в зависимости от основания оспаривания сделки, начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как следует из материалов дела, оспариваемый договор залога заключен 29.07.2024, в тот же период осуществлена государственная регистрация ипотеки, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости 30.07.2024.

В соответствии с положениями ст. 8.1 ГК РФ сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, носят публичный и достоверный характер, являются открытыми и общедоступными. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется при участии правообладателя либо его представителя, действующего на основании надлежащим образом оформленных полномочий.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец, действуя разумно и добросовестно, должен был знать о факте заключения договора залога и возникновении соответствующего обременения с момента его государственной регистрации, то есть не позднее 29-30.07.2024.

Доводы истца о том, что о заключении нового договора залога ей стало известно значительно позднее, суд находит несостоятельными, поскольку они опровергаются как фактом личного подписания договора, так и необходимостью участия залогодателя при государственной регистрации ипотеки либо выдачи соответствующей доверенности представителю.

При этом из представленных истцом доказательств не усматривается, что на момент заключения договора и в последующий период имели место обстоятельства, объективно препятствующие истцу реализовать свое право на обращение в суд в установленный законом срок.

Таким образом, течение срока исковой давности по заявленным требованиям началось не позднее 29.07.2024, тогда как с настоящим иском истец обратился в суд 10.10.2025, то есть по истечении более одного года с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Ходатайств о восстановлении пропущенного срока исковой давности, а равно доказательств уважительности причин его пропуска истцом не заявлено и суду не представлено.

Принимая во внимание заявление ответчика о применении срока исковой давности, суд приходит к выводу о пропуске истцом установленного законом срока для обращения в суд с настоящими требованиями, что в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО КБ «Дружба» о признании договора залога квартиры от 29.07.2024 г. № 180-07/24-3Н-1, заключенного между ООО КБ «Дружба» и ФИО1, недействительным – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 03.04.2026.

Судья О.Ю. Неревяткина