Решение по делу № 2-2-74/2022 от 28.11.2022 | Кромской районный суд (Орловская область)

Категория дела О признании договора аренды земельного участка расторгнутым Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, участники общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения в лице представителя истцов по доверенности

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Представитель истцов по доверенностям (т.1л.д.12-19) и ордеру (т.1л.д.202) <ФИО> в судебном заседании в интересах истцов предъявленный иск, с учетом замены судом ненадлежащего ответчика, поддержала и просила удовлетворить

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

При таких обстоятельствах довод ответчика о том, что арендатор, действуя добросовестно и разумно, предпринял все надлежащие меры, в связи с чем ответственность за не устранение допущенных существенных нарушений договора аренды

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковое заявление <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, в лице представителей истцов по доверенностям <ФИО> к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Нива»

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело № 2-2-74/2022

Решение

Именем Российской Федерации

«28» ноября 2022 года с. Тросна

Кромской районный суд Орловской области в составе председательствующего судьи Ерохина Р.В.

При ведении протокола секретарем Иванюшкиной Е.Н.

Рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении Кромского районного суда, гражданское дело по исковому заявлению: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, в лице представителей истцов по доверенностям ФИО9 к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Нива», о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 27.11.2014

Установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, участники общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения в лице представителя истцов по доверенности ФИО9 обратились с иском, первоначально к Обществу с ограниченной ответственностью «Мираторг-Курск», в последующем, в порядке замены ненадлежащего ответчика к Обществу с ограниченной ответственностью «Нива», о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 27.11.2014.

В обоснование предъявленного иска указав, что истцы являются участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между представителем участников долевой собственности ФИО10 и ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером №, площадью № расположенный по адресу: <адрес>, был передан ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» в аренду сроком на 49 лет.

ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в ЕГРН, номер государственной регистрации №

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» (цедентом) и ООО «Мираторг-Курск» (цессионарием) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков, в соответствии с которым цедент передал, а цессионарий принял на себя права и обязанности по договорам аренды земельных участков, указанным в Приложении №, в том числе по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись № № о государственной регистрации указанного соглашения.

ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, которое приняло решение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №, в связи с допущенными арендатором неоднократными существенными нарушениями условий договора.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации ООО «Зерновое хозяйство «Орловское».

Пунктом 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с подпунктами 1, 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Как разъяснено в пунктах 29, 30 информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгать договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Аналогичное условие об обязательном досудебном порядке урегулирования спора о расторжении договора аренды установлено в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства».

ДД.ММ.ГГГГ представители истцов обратились в адрес ООО «Мираторг-Курск» и ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» с требованиями о погашении задолженности по арендной плате и устранении всех ранее допущенных нарушений договора, а также с предложением о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон. Указанные требования оставлены ООО «Мираторг-Курск» и ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» без удовлетворения.

ДД.ММ.ГГГГ представитель истцов повторно обратился в адрес ООО «Мираторг- Курск» и ликвидатора ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» с требованиями о погашении задолженности по арендной плате и предложением о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон. Указанные требования истцов также оставлены без удовлетворения.

Истцы просили суд расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата за одну земельную долю площадью 4,9 га (1/83) включает: 500 кг пшеницы фуражной или №, вспашку огородов каждого из собственников долей не более 50 соток, что в денежном выражении составляет №, компенсацию земельного налога, оплату налога на доходы физических лиц с суммы выданного зерна по факту выдачи. Срок уплаты арендной платы - не позднее 1 декабря каждого года аренды.

По условиям пункта 3.2.6 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, выплата арендной платы арендодателям входит в обязанности арендатора.

Договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено возможности перекладывания арендатором своей обязанности по выплате арендной платы на других лиц в одностороннем порядке.

Однако ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» с момента заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ не исполняло свои обязанности по выплате арендной платы собственникам земельного участка, незаконно переложив их на субарендаторов.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» (Арендатором) и ООО Сельскохозяйственное предприятие «Орловское» (Субарендатором) был заключен договор субаренды земельного участка №, в соответствии с которым ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» передало ранее полученный в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью №, расположенный по адресу: <адрес>, в субаренду ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Орловское» сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пунктам 2.5, 2.6, 3.2.6 договора субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» переложило на ООО Сельскохозяйственное предприятие «Орловское» обязанность арендатора по выплате арендной платы собственникам земельного участка с кадастровым номером №.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № по иску ФИО11 к ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Орловское», ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ № признан недействительным, применены последствия его недействительности в виде обязании ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Орловское» возвратить ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» земельный участок с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» (Арендатором) и ООО «Элита» (Субарендатором) был заключен договор субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №, по условиям которого ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» передало в субаренду ООО «Элита» сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ четыре земельных участка из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельный участок с кадастровым номером №, площадью № расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно пунктам 2.3 договоров субаренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №,№, ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» переложило на ООО «Элита» обязанность по выплате арендной платы арендодателям - собственникам земельного участка с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» (Арендатором) и ООО Элита» (Субарендатором) был заключен договор субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №, по условиям которого ООО «Зерновое хозяйство Орловское» передало в субаренду ООО «Элита» сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ четыре земельных участка из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельный участок с кадастровым номером №, площадью № расположенный по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктом 2.4 договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ № арендатор перевел на субарендатора обязанность по выплате арендной платы собственникам земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно пункту 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Из пункта 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ следует, что арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает возможности передачи субарендатору без согласия арендодателя, наряду с правами, также и обязанностей арендатора. Такое возможно только в рамках перенайма.

Порядок заключения и изменения условий сделок с земельными участками, относящимися к землям сельскохозяйственного назначения, регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно пункту 1 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Исходя из пункта 7 части 3 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, относится к исключительной компетенции общего собрания участников долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 ст. 14.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» общее собрание участников долевой собственности может быть проведено по предложению лица, использующего находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции.

Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Как установлено решением Кромского районного суда Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, решений об одобрении пунктов 2.3 каждого из двух вышеуказанных договоров субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ № и № общими собраниями участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № не принималось, ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» таких собраний не созывало.

Вступившим в законную силу решением от ДД.ММ.ГГГГ Кромской районный суд Орловской области признал недействительным договор № от ДД.ММ.ГГГГ субаренды земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №: №, заключенный между ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» - арендатором, и ООО «Элита» - субарендатором, в части пункта 2.3, в соответствии с которым субарендатор производит выплату арендной платы арендодателям - собственникам земельных долей в размере, установленном договорами аренды; суд признал недействительным договор № от ДД.ММ.ГГГГ субаренды земельных участков с кадастровыми номерами №, заключенный между ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» - арендатором и ООО «Элита» - субарендатором, в части пункта 2.3, в соответствии с которым субарендатор производит выплату арендной платы арендодателям - собственникам земельных долей в размере, установленном договорами аренды.

Собраний участников долевой собственности по вопросу одобрения арендодателями пунктов 2.5, 2.6, 3.2.6 договора субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, пункта 2.4 договора субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» также никогда не созывало и не проводило. В силу пункта 2 ст. 391 ГК РФ указанные условия договоров субаренды от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № являются ничтожными.

Таким образом, со стороны арендатора с момента заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ имело место пользование арендуемым земельным участком с систематическими (неоднократными) существенными нарушениями условий договора (подп. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

Незаконный перевод на субарендаторов обязанности арендатора по выплате арендной платы собственникам земельного участка повлек за собой нарушение прав и законных интересов арендодателей, поскольку на протяжении с 2015 г. по 2020 г. включительно ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» выплату арендной платы в установленном порядке не производило.

Требования представителя истцов в адрес ООО «Мираторг-Курск» и ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ о погашении задолженности по арендной плате за указанный период оставлены без удовлетворения, что дает право собственникам требовать расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в судебном порядке (подп. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

Помимо этого, при заключении договоров субаренды ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» имели место неоднократные нарушения обязанности по уведомлению арендодателей о факте заключения данных сделок (подп. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

О заключении договоров субаренды от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № в установленном законом порядке никогда не уведомляло. В связи с чем значительная часть собственников земельных долей не смогла получить причитающуюся арендную плату даже в порядке, противоречащем закону (у субарендаторов), что также - свидетельствует о существенном неоднократном нарушении арендатором условий договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества п. 3 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 4.1.3 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Арендодатель имеет право по согласованию с Арендатором изменять размер арендной платы, но не чаще чем один раз в год.

Пунктом 3.2.6 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ прямо установлено, что Арендатор обязан увеличивать размер арендной платы по согласованию с арендодателями в случае изменения каких-либо экономических показателей (например, рост земельного налога и др.).

Перечень экономических показателей, которые могут являться основанием для изменения размера арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, является открытым.

Размер арендной платы, установленный договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, за весь период действия договора ни разу не изменялся и не соответствует текущей средней цене арендной платы.

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ размер натуральной арендной платы составляет 500 кг пшеницы фуражной, что в стоимостном выражении составляет 1 750 рублей. Согласно пункту 2.2.2 арендная плата в виде вспашки огорода до 50 соток в стоимостном выражении составляет 2 500 рублей.

Договор не предусматривает автоматической индексации стоимостного выражения указанных видов натуральной арендной платы в зависимости от роста цен на зерно пшеницы фуражной и услуги по вспашке земли. С целью своевременного изменения этих видов арендной платы в договор от ДД.ММ.ГГГГ сторонами были включены пункты 3.2.6, 4.1.3.

Как подтверждается официальными сведениями Росстата, стоимость зерна пшеницы за одну тонну в Российской Федерации за период с 2015 г. по декабрь 2021 г. увеличилась с №. При этом в Орловской области рост цены на пшеницу с января 2021 г. (14 104 руб./ тн) по январь 2022 г. (15 201 руб./ тн) составил № за одну тонну. Рост инфляции в Российской Федерации за период с января 2015 г. по декабрь 2021 г. составил 41,43 %.

Несмотря на неоднократные требования арендодателей, в том числе письменное требование от ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ арендатором не увеличен, мер к созыву общего собрания участников долевой собственности на земельный участок по вопросу увеличения размера арендной платы со стороны предыдущего арендатора ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» и действующего арендатора ООО «Мираторг-Курск» не предпринято.

Данное обстоятельство также свидетельствует о существенном длительном нарушении арендатором условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку влечет для арендодателей такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, содержащего условие об обеспечении их интересов в случае изменения экономических показателей, влияющих на размер арендной платы.

Поскольку меры к досудебному урегулированию спора, предпринятые истцами, со стороны ответчика оставлены без внимания и удовлетворения, истцы вынуждены обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

На основании доводов приведенных выше истцы просили суд расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №

Определением Кромского районного суда Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ была произведена замена ненадлежащего ответчика по настоящему делу с Общества с ограниченной ответственностью «Мираторг-Курск» на Общество с ограниченной ответственностью «Нива» ОГРН №, ИНН №, адрес: <адрес> и определен процессуальный статус Общества с ограниченной ответственностью «Мираторг-Курск» как третьего лица на стороне ответчика без самостоятельных требований относительно предмета спора по настоящему делу.

В судебное заседание истцы: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 не явились, будучи надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте судебного заседания просили о рассмотрении дела с участием их представителей.

Представитель истцов по доверенностям (т.1л.д.12-19) и ордеру (т.1л.д.202) ФИО9 в судебном заседании в интересах истцов предъявленный иск, с учетом замены судом ненадлежащего ответчика, поддержала и просила удовлетворить по основаниям приведенным выше. Так же полагала, что истцами не пропущен срок исковой давности по предъявленному иску. Так же полагала, что в удовлетворении иска в части требований, предъявленных истцом ФИО2 суду надлежит отказать, в связи с продажей истцом доли в праве на указанный выше земельный участок, в ходе рассмотрения предъявленного иска судом по существу.

Представитель истцов по доверенностям (т.1л.д.12-19) и ордеру (т.1л.д.203) ФИО12 в судебном заседании поддержал предъявленный иск, который просил суд удовлетворить по тем же основаниям, что и представитель истцов ФИО9, приведенным судом выше. Так же полагал, что истцами не пропущен срок исковой давности по предъявленному иску. Так же полагал, что в удовлетворении иска в части требований, предъявленных истцом ФИО2 суду надлежит отказать, в связи с продажей истцом доли в праве на указанный выше земельный участок, в ходе рассмотрения предъявленного иска судом по существу.

Представитель ответчика по доверенности (т.4 л.д.1) ООО «Нива» ФИО13 в судебном заседании предъявленный иск не признала, указав, что в соответствии с соглашением об уступке прав и обязанностей Арендатора по договорам аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Нива» и ООО «Мираторг- Курск» осуществлена уступка прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана регистрационная запись.

Материалами дела подтверждается, что истцами допущена просрочка кредитора, а обязательства арендатора по договору аренды исполнялись надлежащим образом, что исключает возможность удовлетворения заявленных требований в полном объеме

На протяжении всего времени действия оспоренных договоров субаренды ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» и ООО «Элита» производили выплаты арендной платы в установленном договорами порядке, уведомляли о передаче земельного участка в субаренду, о передаче прав и обязанностей по договору.

Сводные данные по расчётам с арендодателями по договору субаренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, копия переписки и публикаций в СМИ прилагаются.

Таким образом, истцы в любом случае знали или должны были знать, от каких юридических лиц принимали выплаты, каких-либо возражений в данной части не заявляли. Более того, истцы в период с 2015 г. по 2020 г. включительно не обращались как в адрес арендатора с требованиями о погашении задолженности по договору аренды, так и в суд с соответствующими исковыми требованиями. Доказательств иного материалы дела не содержат.

В соответствии со ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Согласно представленным доказательствам истцы не были лишены возможности принимать исполнение в виде арендной платы, знали или должны были знать, от каких юридических лиц принимали выплаты, каких-либо возражений в данной части не заявляли. Более того, истцы в период с 2015 г. по 2020 г. включительно не обращались как в адрес арендатора с требованиями о погашении задолженности по договору аренды, так и в суд с соответствующими исковыми требованиями. Доказательств иного материалы дела не содержат.

Таким образом, имеющимися материалами дела не подтверждены признаки как неоднократности нарушения арендатором условий договора аренды, так и существенности данных нарушений, что препятствует удовлетворению исковых требований.

Кроме того, несостоятельной является ссылка истцов на доказанность факта невыплаты арендной платы вступившим в законную силу решением Кромского районного суда Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. Вопреки доводам Истцов, само по себе наличие данного судебного акта не опровергает факты передачи и (или) реального намерения и принятия арендаторами мер к передаче долевым собственникам арендных платежей, подтверждённые письменными доказательствами, а следовательно, не может иметь предопределяющее значение.

Представитель ответчика ФИО13 полагала, что поскольку действия истцов направлены на злоупотребление правом, а в их процессуальном поведении имеются признаки противоречивости и непоследовательности, не допускаемых гражданским законодательством, это является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В настоящее время арендатором земельного участка с кадастровым номером № по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является ООО «Нива», права аренды к которому перешли в августе 2022 г., в связи с чем нарушений по срокам и порядку выплаты арендной платы не имеется, поэтому, на основании доводов приведенных выше просила суд в удовлетворении предъявленного иска отказать.

Представитель третьего лица ООО «Мираторг-Курск» по доверенности ФИО14 в судебном заседании пояснил, что предъявленный первоначально к ООО «Мираторг-Курск», а в последствии, с учетом замены ответчика к ООО «Нива» иск о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 27.11.2014 находит не обоснованным и не подлежащим удовлетворению, поскольку судом уже применены последствия отсутствия согласия арендодателей на уступку требования - признание сделки недействительной в части (дело №), то удовлетворение исковых требований повлечет одновременное применение нескольких последствий отсутствия согласия.

Обстоятельство перевода долга не привело для пайщиков, включая истцов, никаких негативных последствий, поскольку материалами дела подтверждается, что арендодатели получали арендную плату от ООО «Элита» в надлежащем размере, а значит, фактически их права и законные интересы не были нарушены.

Гражданско-правовые отношения между ООО «ЗХ «Орловское» и ООО «Элита» не могут являться основанием для расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения для всех правообладателей спорного участка, а значит, действительных правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

ООО «ЗХ «Орловское, ООО «Мираторг-Курск» не может нести ответственность за неполучение арендной платы арендодателями, которые бездействовали и надлежащих мер, направленных на получение арендной платы, компенсации налога, не принимали

При этом часть истцов в некоторые периоды проявляли свойственную для арендодателей добросовестность и активность и получали арендную плату. Истцам и иным участникам долевой собственности никогда не было отказано в получении арендной платы: из материалов дела однозначно следует, что проявляющие активность при получении исполнения от арендатора пайщики получали арендную плату и иные компенсационные выплаты в установленном порядке. Материалы дела доказательств обратного не содержат.

Также из материалов дела можно сделать вывод, что в досудебном порядке истцы получали арендную плату во всех случаях, когда они являлись за получением арендной платы и направляли необходимые документы для получения компенсаций.

Неполучение арендной платы в иные периоды обусловлены исключительно бездействием/уклонением истцов, когда как арендаторы предпринимали действия по добросовестному исполнению обязанностей.

Истцы не были инициаторами собраний, в повестку дня которых был бы включен вопрос изменения арендной платы, доказательств обратного материалы дела не содержат. В договор положения о том, что размер арендной платы может быть изменен соглашением сторон, не может влечь понуждения другой стороны изменить арендную плату в принудительном порядке.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Истцы как арендодатели, не требовавшие и не созывавшие собраний по вопросу увеличения арендной платы, лишаются права ссылаться на обстоятельства не увеличения арендной платы (международно-правовой принцип эстоппель) со стороны арендатора, в обязанности которого увеличение арендной платы ни по закону, ни по договору аренды не входит.

Тезис об обязанности увеличить арендную плату со ссылкой на инфляционные процессы также не является состоятельным: стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки; инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке или права на досрочное расторжение договора аренды.

Из досудебной претензии, направленной представителем истцов ФИО9, следует требование: «устранение всех ранее допущенных нарушений договора». Одним из нарушений, указанным в претензии, является незаконность перевода прав по договорам субаренды.

Как следует из отзыва истцов на возражения ООО «Мираторг-Курск»: «однако основанием искового заявления истцов является незаконный перевод арендатором своих обязательств по выплате арендной плате на субарендаторов и не уведомление собственников о факте заключения договоров субаренды, в том числе части условий о переводе долга».

С момента подачи иска ООО «Мираторг-Курск» выплачивало истцам арендную плату и предпринимало действия, от него зависящие, для мирного урегулирования спора. В настоящий момент, несмотря на предъявление иска о расторжении договора аренды, истцы продолжают получать арендную плату.

На основании доводов приведенных выше, представитель по доверенности третьего лица ООО «Мираторг-Курск» ФИО14 просил суд в удовлетворении иска отказать. Так же полагал, что истцами пропущен срок исковой давности по предъявленному иску.

Третьи лица по делу: ООО «Элита», ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО10, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30-о, ФИО31, ФИО32 о дате времени и месте судебного заседания были надлежащим образом извещены, в судебное заседание не явились. При этом, ФИО32, ФИО33 и представитель третьего лица ООО «Элита» ФИО34 просили суд рассмотреть иск без их участия и удовлетворить.

Представитель третьих лица ФИО10 и ФИО19 – ФИО35 просил суд рассмотреть иск к ООО «Мираторг-Курск» без его участия и участия его доверителей просил отказать в удовлетворении исковых требований. Третье лицо ФИО36 просила в суд в иске отказать.

Третье лицо администрация Пенновского сельского поселения о дате времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещалось, глава поселения ФИО37 просила суд рассмотреть иск без участия представителя третьего лица, при принятии решения положилась на усмотрение суда.

Представитель третьего лица ООО «Мираторг-Курск» по доверенности и ордеру (т.1 л.д. 204-207) адвокат Ануприенко А.А. в судебное заседание не явился, ранее просил суд в удовлетворении иска отказать, находя предъявленный иск не обоснованным.

Остальные третьи лица - правообладатели земельных долей, причину не явки суду не сообщили, мнение на исковые требования суду не предоставили.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, сведения о которых приведены выше.

Суд, выслушав доводы представителей истцов, выяснив позиции ответчика, третьих лиц и их представителей, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в соответствии со ст.67 ГПК РФ, находит исковые требования подлежащими полному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст. 56, 68 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что истцы являются участниками в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между представителем участников долевой собственности ФИО10 и ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, был передан ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» в аренду сроком на 49 лет. ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в ЕГРН, номер государственной регистрации №46-47).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» (цедентом) и ООО Мираторг-Курск» (цессионарием) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей - арендатора по договорам аренды земельных участков, в соответствии с которым цедент передал, а цессионарий принял на себя права и обязанности по договорам аренды земельных участков, указанным в Приложении №, в том числе по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г, с кадастровым номером № (т.1 л.д.48-52).

ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером которое приняло решение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, в связи с допущенными арендатором неоднократными существенными нарушениями условий договора (т.1л.д.76-80).

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации ООО «Зерновое хозяйство Орловское».

Таким образом, основанием предъявления искового заявления является незаконный перевод арендатором своих обязательств по выплате арендной платы на субарендаторов и не уведомление собственников арендуемого земельного участка о факте заключения договоров субаренды с условиями о переводе долга. Следствием указанных действий арендатора, исходя из представленных в дело документов, явились невыплата, частичная выплата, а также выплата арендной платы с существенным нарушением сроков.

Указанная выше ситуация нашла свое подтверждение в Решении Кромского районного суда Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, которым достоверно установлено, что решений об одобрении пунктов 2.3 каждого из вышеуказанных договоров субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № и № общими собраниями участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № не принималось, ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» таких собраний не созывало. Этим же Решением Кромской районный суд Орловской области признал недействительным договор № от ДД.ММ.ГГГГ субаренды земельных участков с кадастровыми номерами в том числе №, заключенный между ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» - арендатором, и ООО «Элита» - субарендатором, в части пункта 2.3, в соответствии с которым субарендатор производит выплату арендной платы арендодателям - собственникам земельных долей в размере, установленном договорами аренды; суд признал недействительным договор № от ДД.ММ.ГГГГ субаренды земельных участков с кадастровыми номерами в том числе №, заключенный между ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» - арендатором и ООО «Элита» - субарендатором, в части пункта 2.3, в соответствии с которым субарендатор производит выплату арендной платы арендодателям - собственникам земельных долей в размере, установленном договорами аренды.

Пунктом 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной: 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

По условиям пункта 3.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, выплата арендной платы арендодателям входит в обязанности арендатора. Срок уплаты арендной платы - не позднее 1 декабря каждого года аренды (п. 2.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ).

Как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.05.2009 № 17426/08 по делу № №, в случае, если для заключения сделки арендатору обязательно требуется получение согласия арендодателя, факт заключения такой сделки без согласия арендодателя сам по себе уже свидетельствует о существенном нарушении договора аренды со стороны арендатора.

В соответствии с пунктом 7 части 3 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, относится к исключительной компетенции общего собрания участников долевой собственности.

Исследованными судом материалами дела подтверждается, что ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» многократно заключало договоры субаренды земельного участка с кадастровым номером № с условием о переводе на субарендаторов долга по арендной плате без согласия арендодателей. Собраний участников долевой собственности на арендуемый земельный участок по вопросу одобрения условий договоров субаренды о переводе долга арендатором не проводилось.

Вступившим в законную силу постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № признан недействительным договор субаренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № (т.1 л.д. 55-60).

Вступившим в законную силу решением Кромского районного суда Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № признаны недействительными договор № от ДД.ММ.ГГГГ субаренды земельных участков с кадастровыми номерами №, заключенный между ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» - арендатором, и ООО «Элита» - субарендатором, в части пункта 2.3, в соответствии с которым субарендатор производит выплату арендной платы арендодателям собственникам земельных долей в размере, установленном договорами аренды, и договор № от ДД.ММ.ГГГГ субаренды земельных участков с кадастровыми номерами № заключенный между ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» - арендатором и ООО «Элита» - субарендатором, в части пункта 2.3, в соответствии с которым субарендатор производит выплату арендной платы арендодателям собственникам земельных долей в размере, установленном договорами аренды (т.1 л.д.72-75).

Таким образом, по мнению суда, ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» допустило неоднократное существенное нарушение условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 27.11.2014.

В соответствии с пунктом 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления.

О заключении и условиях договоров субаренды от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» участников общей долевой собственности на арендуемый земельный участок в установленном законом порядке не уведомляло. Представленные ООО «Мираторг-Курск» публикации в газете «Орловская правда» и от ДД.ММ.ГГГГ, письма ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» от ДД.ММ.ГГГГ в адрес участников долевой собственности после проведения ими общего собрания по вопросу расторжения договора аренды не содержат в себе уведомления арендодателей о заключении договоров субаренды от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № с условиями о переводе долга.

Первый кассационный суд общей юрисдикции при разрешении споров о расторжении договоров аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения неоднократно указывал, что обязанность представления доказательств выплаты арендной платы в соответствии с пунктом 1 ст. 614 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ лежит на арендаторе, как на лице, в обязанности которого входит выдача арендной платы и оформление соответствующих бухгалтерских документов (определение от ДД.ММ.ГГГГ №, определение от ДД.ММ.ГГГГ № и др.).

Как следует из договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ №, обязанность по выплате арендной платы собственникам земельного участка была незаконно переведена на субарендатора начиная с 2015 года.

Стороной ответчика не представлено доказательств выплаты арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за 2015 год.

В подтверждение выдачи арендной платы за 2016 год ответчиком представлены справки субарендатора (ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Орловское») о доходах отдельных арендодателей за 2016 год, которые факта выдачи арендодателям арендной платы не подтверждают, поскольку справки не являются первичными учетными (платежными) документами (ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Согласно ведомостям от 31.08.-ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, платежным поручениям от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» с значительным нарушением срока выплатило 19-ти собственникам арендную плату за 2016 год в виде компенсации земельного налога. Доказательств выплаты указанной задолженности остальным арендодателям в дело не представлено - 41 человек.

Доказательств выдачи арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за 2016 год в виде зерна (компенсации стоимости зерна) и компенсации за вспашку огородов ответчиком вообще не представлено.

Таким образом, ответчиком не представлено доказательств выплаты арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за 2016 год истцам ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО8 Истцами ФИО4, ФИО5, ФИО7 арендная плата за 2016 год была получена только в виде компенсации земельного налога согласно ведомостям от 31.08.-ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ.

Стороной ответчика не представлено доказательств выдачи арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за 2017 год, за исключением выплаты согласно ведомости от 31.08,- ДД.ММ.ГГГГ компенсации земельного налога за 2017 год 6-ти арендодателям и компенсации стоимости зерна одному арендодателю из 60-ти собственников, включенных в ведомость.

Тем самым подтверждено, что в отношении истцов арендная плата за 2017 год отсутствует.

Представленные стороной ответчика документы в совокупности с публикацией в газете «Орловская правда» и решением Арбитражного суда Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № объективно подтверждают, что в результате незаконного перевода долга на субарендатора - ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Орловское», арендная плата по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за 2016 - 2017 годы была выплачена только в незначительной части с существенным нарушение срока, установленного договором.

Согласно ведомости от 31.08-ДД.ММ.ГГГГ ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» выплатило компенсацию стоимости зерна за 2018 год двенадцати собственникам, а также компенсацию вспашки огородов – пятнадцати арендодателям. Согласно ведомости от ДД.ММ.ГГГГ арендатор выдал арендную плату за 2018 год в виде зерна 29 арендодателям. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» выплатило арендную плату за 2018 год без указания конкретного вида платежа еще одиннадцати арендодателям. На основании ведомости без даты ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» выплатило двадцати трем арендодателям компенсацию земельного налога за 2018 год и компенсацию вспашки огорода одному собственнику.

Таким образом, арендатор не предоставил доказательств выплаты арендной платы за 2018 год в виде компенсации земельного налога в отношении тридцати четырех арендодателей, в том числе в отношении истицы ФИО4, в виде компенсации вспашки огородов за 2018 год - в отношении тридцати трех собственников, в том числе истцов ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО8, выдачи зерна (компенсации его стоимости) за 2018 год - в отношении как восьми собственников из 60 человек, включенных в ведомости, в том числе истцов ФИО2 и ФИО3

Из указанных выше документов объективно следует, что после опубликования ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» извещения в газете «Орловская правда» от ДД.ММ.ГГГГ истцы, вопреки утверждению ответчика, не уклонялись от получения арендной платы, а предпринимали все зависящие от них меры к получению арендной платы. Доказательств выдачи арендатором арендной платы за 2019 год в дело не представлено.

Согласно представленным объяснениям третьего лица ООО «Элита», субарендатор произвел частичную выдачу (выплату) арендной платы по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за 2019 год вместо арендатора с существенным нарушением срока, установленного договором аренды: не до ДД.ММ.ГГГГ, а после указанной даты, в течение 2020 года.

Вина в нарушении срока выдачи арендной платы за 2019 год полностью лежит на арендаторе, так как ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» не уведомило собственников земельного участка о заключении договоров субаренды от ДД.ММ.ГГГГ №, № и переводе долга на ООО «Элита», и не предоставило ООО «Элита» персональные данные арендодателей.

Общая стоимость арендной платы, выданной ООО «Элита» за ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» за 2019 год по договорам аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ составила №. ООО «Элита» произвело погашение № задолженности из указанных № путем зачета к ООО «Зерновое хозяйство «Орловское», что подтверждается вступившим в законную силу постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. Сумма непогашенной задолженности по результатам зачета составила №

Из объяснений ООО «Элита» так же следует, что после разрешения Арбитражным судом Центрального округа спора по делу № №, общество потребует от арендодателей земельных участков с кадастровыми номерами 57№ произвести возврат арендной платы за 2019 год в общей сумме №

Таким образом, незаконный перевод долга по выплате арендной платы на ООО «Элита» согласно договорам субаренды от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № повлек за собой нарушение прав и законных интересов арендодателей, поскольку выплата арендной платы за 2019 год производилась субарендатором с существенным нарушением срока, арендная плата была выдана только части собственников; по итогам судебного разбирательства между ООО «Элита» и правопреемником ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» арендодатели обязаны будут произвести возврат части арендной платы, полученной от ООО «Элита».

Более того, выплата арендной платы неуполномоченным лицом (субарендатором без согласия арендодателей) не является надлежащим исполнением договора аренды земельного участка со стороны арендатора (аналогичный правовой подход изложен в апелляционном определении Орловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №).

В соответствии с ведомостью от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» частично выплатило арендную плату за 2020 год 3-м арендодателям (без выдачи зерна либо выплаты компенсации его стоимости). Согласно ведомости от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» выплатило арендную плату за 2020 год одному из арендодателей. Остальным 73-м арендодателям, включая истцов, арендная плата за 2020 год выплачена не была.

При выдаче арендодателям арендной платы за 2021 год ООО «Мираторг-Курск» задолженность прошлых лет не погасило, несмотря на наличие решения общего собрания участников долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и получение арендатором к указанному времени досудебного требования от 15.03.2021

После получения ООО «Мираторг-Курск» досудебного требования от ДД.ММ.ГГГГ задолженность прошлых лет также не была погашена.

Что касается арендной платы за 2021 год, то она в нарушение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ была выдана ООО «Мираторг-Курск» в меньшем размере, чем причиталось собственникам.

В силу пункта 2.2 договора аренды арендная плата за одну земельную долю площадью 4,9 га включает: 500 кг пшеницы фуражной или 1 750 рублей, вспашку огородов каждого из собственников долей не более 50 соток, что в денежном выражении составляет 2 500 рублей, компенсацию земельного налога, оплату налога на доходы физических лиц с суммы выданного зерна по факту выдачи.

Ведомостью ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что выдача арендной платы собственникам земельного участка производилась исходя из 500 кг зерна, при этом НДФЛ уплачивался арендатором не за счет его удержания из стоимости 500 кг зерна, а сверх стоимости указанного вида арендной платы.

Однако ООО «Мираторг-Курск» выдачу арендной платы за 2021 год произвело исходя из 500 кг зерна фуражного за одну земельную долю, с удержанием из стоимости указанного объема зерна суммы НДФЛ. В связи с чем фактически арендодатели получили не по 500 кг за одну земельную долю, а по 435 кг зерна. Компенсация за вспашку огородов была выплачена арендодателям с нарушением срока выдачи арендной платы: в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств компенсации арендодателям уплаченного земельного налога новый арендатор не представил. Тем самым, права и законные интересы арендодателей в очередной раз были нарушены.

Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии с п. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 ст. 438 ГК РФ установлено, что совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», «согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами».

Таким образом, неоднократная выплата ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности повлекла за собой возникновение на стороне арендатора обязанности по выплате арендной платы в повышенном размере.

Довод ответчика о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не может быть расторгнут на основании нарушений, допущенных предыдущими арендаторами, нельзя признать состоятельным.

Как указано выше, нарушение условий договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ выразилось, в первую очередь, в незаконном переводе обязанности по выплате арендной платы на субарендаторов и не уведомлении арендодателей о заключении договоров субаренды с данными условиями. Нарушения в выплате арендной платы, хотя и носили систематический характер, но явились следствием указанных незаконных действий ООО «Зерновое хозяйство «Орловское».

Систематическое ненадлежащее исполнение обязанности по выплате арендной платы является существенным нарушением договора аренды, позволяющим арендодателю требовать расторжения договора аренды в судебном порядке.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Мираторг-Курск» на протяжении более одного года с момента принятия решения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды каких-либо мер к устранению нарушений, озвученных собственниками земельного участка, не предприняло.

ООО «Мираторг-Курск» после получения требований от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ об устранении нарушений договора аренды не созвало и не провело общее собрание по вопросу одобрения перевода долга по договорам субаренды; не погасило задолженность по выплате арендной платы; после получения требования участников долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ об увеличении размера арендной платы по договору - не созвало и не провело соответствующее общее собрание по вопросу увеличения размера арендной платы; текущую арендную плату за 2021 год выплатило в меньшем размере, чем могли рассчитывать арендодатели.

ООО «Мираторг-Курск», располагая документами о наличии задолженности по выплате арендной платы прошлых лет, имело возможность произвести ее погашение при обращении собственников за получением арендной платы за 2021 год либо погасить образовавшуюся задолженность путем внесения в депозит нотариуса (ст. 327 ГК РФ) или по ранее предоставленным банковским реквизитам арендодателей. Однако такие доказательства ответчиком в дело не представлены. Из имеющихся документов объективно следует, что истцы обращались к новому арендатору за получением арендной платы в 2021 году.

При этом, в ходе рассмотрения дела по существу ООО «Мираторг-Курск» не уведомляя арендодателей, передало все права и обязанности арендатора в пользу ООО «Нива», что, по мнению суда уже само по себе свидетельствует о злоупотреблении арендатором своими правами.

Согласно пункту 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Ответчик по рассматриваемому гражданскому делу - ООО «Нива» приобрело права и обязанности арендатора по спорному договору уже на стадии судебного разбирательства по настоящему делу, то есть за пределами срока для досудебного устранения допущенных нарушений договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (ч. 3 ст. 619 ГК РФ). Действуя добросовестно и разумно ответчик ООО «Нива» не мог не знать о наличии спора по делу № и основаниях искового заявления. Тем самым, новый арендатор принял на себя негативные последствия возможного расторжения судом договора аренды.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснено, что «по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ)».

Согласно пункту 22 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020), «поскольку целью соглашения являлась передача ответчику всех прав и обязанностей первоначального подрядчика, что предполагало полную его замену, то ссылку на переход только их части нельзя признать обоснованной и соответствующей природе такого обязательства, по общему правилу предусматривающего полную передачу всех прав и обязанностей».

Утверждение ответчика о том, что уклонение арендатора от увеличения арендной платы не относится к нарушениям условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, является не обоснованным.

Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключен на максимально возможный срок аренды - 49 лет с момента государственной регистрации договора (п. 1.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ размер годовой арендной платы за земельный участок в стоимостном выражении составляет 352 750 (триста пятьдесят две тысячи семьсот пятьдесят) рублей, из расчета 4250 (четыре тысячи двести пятьдесят) рублей за одну земельную долю. При этом договор не предусматривает автоматической индексации стоимостного выражения натуральной арендной платы в зависимости от роста цен на зерно пшеницы фуражной и услуги по вспашке земли.

Выдача арендатором арендной платы в размере, установленном решением общего собрания участников долевой собственности полностью зависит от воли арендатора, в связи с отсутствием государственной регистрации соответствующих изменений в договоре аренды в ЕГРН.

С целью своевременного изменения арендной платы в договор от ДД.ММ.ГГГГ сторонами был включен пункт 4.1.3, предусматривающий механизм увеличения размера арендной платы при наличии объективных причин.

Соответственно, указанному праву арендодателей корреспондирует обязанность арендатора производить изменение арендной платы по договору по согласованию с собственниками не чаще одного раза в год.

С момента заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ истекло более 8 лет. Размер арендной платы, установленный договором аренды в 2014 году, не соответствует текущей средней рыночной цене арендной платы.

Исполнение договора без увеличения размера арендной платы нарушает соотношение имущественных интересов сторон и влечет для арендодателей такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный довод подтверждается также официальными сведениями Росстата исследованными судом, согласно которым, стоимость зерна пшеницы за одну тонну в Российской Федерации за период с 2015 по декабрь 2021 увеличилась с № рублей, то есть в 2,08 раз (расчет: №

Утверждение ответчика о несоблюдении истцами досудебного порядка урегулирования спора опровергается материалами дела.

Согласно пункту 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок, которое вторым вопросом повестки дня приняло решение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в ЕГРН в связи с допущенными арендатором неоднократными существенными нарушениями условий договора.

Решением Кромского районного суда Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, отмененным апелляционным определением Орловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ в части, решение общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный в границах ТнВ <адрес>, оформленное протоколом №, признано недействительным по вопросу №, в части указанных судом полномочий лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности действовать без доверенности, ФИО38

Таким образом, решение общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ по второму вопросу повестки дня о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ было оценено судами как законное, что позволило истцам обратиться в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Согласно пункту 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как разъяснено в пунктах 29, 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18 суд первой инстанции или суд апелляционной инстанции, рассматривающий дело по правилам суда первой инстанции, удовлетворяет ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, если оно подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора и ответчик выразил намерение его урегулировать, а также если на момент подачи данного ходатайства не истек установленный законом или договором срок досудебного урегулирования и отсутствует ответ на обращение либо иной документ, подтверждающий соблюдение такого урегулирования (часть 5 статьи 3, пункт 5 части 1 статьи 148, часть 5 статьи 159 АПК РФ, часть 4 статьи 1, статья 222 ГПК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ представитель истцов по доверенностям ФИО9 и представитель участников долевой собственности ФИО38 обратились в адрес ООО «Мираторг-Курск» и ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» с требованием об устранении всех ранее допущенных нарушений договора и погашении задолженности по арендной плате в разумный срок, а также с предложением о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон.

ДД.ММ.ГГГГ указанное требование было получено ООО «Мираторг-Курск».

В разумный срок данное требование ответчиком исполнено не было, ответа на него не последовало. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Мираторг-Курск» сообщило представителю истцов по доверенностям ФИО9 и представителю участников долевой собственности ФИО38, что в распоряжении ООО «Мираторг-Курск» имеются документы, подтверждающие исполнение ООО «ЗХ Орловское» своих договорных обязательств по выплате арендной платы перед арендодателями, включая своевременное информирование арендодателей о сроках и порядке выплаты арендной платы в соответствии с договорными условиями, ООО «Мираторг-Курск» предложило направить сведения об арендодателях для сверки с ведомостями о выплате арендной платы и погашения задолженности. По возможному устранению остальной части допущенных нарушений договора аренды ООО «Мираторг- Курск» ответа не представило.

Поскольку арендатор не погасил задолженность ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе при выдаче арендной платы за 2021 год, и не совершил никаких действий по устранению иных существенных нарушений договора, ДД.ММ.ГГГГ представитель истцов по доверенностям ФИО9 повторно обратилась в ООО «Мираторг-Курск» с досудебным предложением об устранении допущенных нарушений договора аренды в разумный срок.

ДД.ММ.ГГГГ указанное требование было получено ООО «Мираторг-Курск», однако какого-либо ответа на него не последовало.

При таких обстоятельствах, учитывая, что требования от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ в адрес арендатора были подписаны уполномоченным представителем истцов ФИО9, данные требования были получены и рассмотрены арендатором, довод ООО «Мираторг- Курск» о несоблюдении истцами досудебного порядка урегулирования спора является необоснованным. Предоставление ответчиком ДД.ММ.ГГГГ ответа на требование от ДД.ММ.ГГГГ также свидетельствует о том, что у ООО «Мираторг-Курск» отсутствовали какие-либо сомнения в полномочиях представителя собственников ФИО9

Доводы о злоупотреблении истцами своими правами и уклонении их от получения арендной платы опровергаются материалами дела. Как указано выше, представитель собственников земельных долей дважды с периодичность в один год обращался к ООО «Мираторг-Курск» с требованием устранить допущенные нарушения договора аренды, однако арендатором каких-либо мер предпринято не было.

Утверждение о том, что в случае расторжения судом договора аренды публичным интересам будет причинен ущерб, несостоятельно. Как неоднократно поясняли представители истцов, заключение нового договора аренды земельного участка на рыночных условиях не представляется проблематичным, поскольку земля сельскохозяйственного назначения является крайне востребованным предметом аренды.

По мнению суда, истцами так же не пропущен срок исковой давности по предъявленным исковым требованиям о защите их прав долевой собственности как арендодателей, а так же в силу того, что о нарушении их прав истцам стало достоверно известно лишь по итогам проведения общего собрания участников долевой собственности имевшего место 12.02.2021г. на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, которое приняло решение о расторжении договора аренды земельного - участка от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в ЕГРН в связи с допущенными арендатором неоднократными существенными нарушениями условий договора.

По мнению суда, исследованные по делу доказательства, в своей совокупности, являются допустимыми, достоверными и достаточными для правильного разрешения предъявленного иска, сроки давности по предъявленным исковым требованиям истцами не пропущены, что было проверено судом в ходе рассмотрения дела по существу.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что иск является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению, за исключением требований, предъявленных истцом ФИО2, в части удовлетворения которых суд находит необходимым отказать в связи с продажей истцом доли в праве на указанный выше земельный участок, в ходе рассмотрения предъявленного иска судом по существу.

Обеспечительные меры, принятые по настоящему делу определением Кромского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, подлежат сохранению до исполнения решения суда.

Руководствуясь ст.ст.12,56, 194-198, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковое заявление ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, в лице представителей истцов по доверенностям ФИО9 к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Нива», о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью №м. расположенного по адресу Российская Федерация, <адрес>, заключенный между представителем участников долевой собственности ФИО10 и ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» сроком на 49 лет.

В удовлетворении иска в части требований, предъявленных истцом ФИО2 - отказать в связи с продажей истцом доли в праве на указанный выше земельный участок, в ходе рассмотрения предъявленного иска судом по существу.

Обеспечительные меры, принятые по настоящему делу определением Кромского районного суда от 30.09.2022, подлежат сохранению до исполнения решения суда.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд, через Кромской районный суд, в течение месяца с момента его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий _________________

Решение суда в окончательной форме изготовлено 05.12.2022 года

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →