Дело № 2-669/2025

УИД: 23RS0014-01-2024-005759-63

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Приморско-Ахтарск 18 сентября 2025 года

Приморско-Ахтарский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего – судьи Илларионовой М.Е.,

при секретаре судебного заседания Фурса Т.В.,

с участием:

истца ФИО1,

представителя истца ФИО1 – ФИО2,

ответчика ФИО3,

представитель ответчика ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5, ФИО3 о взыскании суммы задатка в двойном размере и понесенных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Динской районный суд Краснодарского края с иском к ФИО5, ФИО3 о взыскании суммы задатка в двойном размере и понесенных расходов.

Как следует из искового заявления, ответчику ФИО5 принадлежал на праве собственности жилой дом, с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, который ответчик ФИО5 была намерена продать. По объявлению о продаже дома, размещенному на сайте «Авито», откликнулась истец ФИО1 После осмотра дома истец выразила намерение о готовности приобрести дом, принадлежащий ответчику ФИО5, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ в поселке <адрес> между ответчиком ФИО3, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности №, выданной ответчиком ФИО5 – собственником дома, с одной стороны, и истцом ФИО1, с другой стороны, был заключен договор задатка при купли-продажи жилого дома, согласно которому: в целях фиксации серьезности намерений сторон и исполнения ими достигнутых договоренностей о купли-продажи объекта недвижимости, покупатель передал, а продавец получил задаток в размере <данные изъяты> рублей. Согласно п. 3 договора задатка договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, не изменится и составит <данные изъяты> рублей. Согласно п. 4 договора задатка, крайний срок заключения основного договора – ДД.ММ.ГГГГ. Пункт 5 договора задатка предусматривает, что в случае, если в момент заключения основного договора продавец изменяет стоимость дома в сторону увеличения, покупатель имеет право потребовать возврат задатка в полном размере и штраф в размере суммы задатка, а продавец обязуется выполнить требование покупателя. Как указано в п. 6 договора, если после подписания договора задатка покупатель отказывается от заключения договора или не в состоянии оплатить полную стоимость дома, продавец имеет право не возвращать полученный по этому договору задаток. Согласно п. 7 договора, в случае отказа банком в одобрении ипотеки сумма задатка возвращается в полном объеме. В случаях, не предусмотренных указанным договором, стороны решают вопрос путем переговоров. Передача денежных средств по договору задатка подтверждается собственноручно составленной ответчиком ФИО3 распиской в получении денежных средств в размере <данные изъяты> рублей. Жилой дом истец ФИО1 намеревалась приобрести в ипотеку при помощи своей матери – ФИО6 посредством ипотеки, которой была подана заявка № от ДД.ММ.ГГГГ в АО «Россельхозбанк» на получение ипотеки. АО «Россельхозбанк» в своем ответе на заявку № от ДД.ММ.ГГГГ указал следующее: согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ для предлагаемого в залог земельного участка обеспечен доступ посредством участков с кадастровыми номерами: №, №, №. Указанные участки фактически являются дорогой, при этом, имеют вид разрешенного использования «Для ИЖС», и находятся в собственности физических лиц. В случае если участки, посредством которых обеспечивается доступ, принадлежат продавцу по предстоящей сделке, необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи условие, согласно которому стороны обязуются заключить соглашение об установлении, сервитута (бессрочно, на безвозмездной основе), после перехода права собственности на участок с кадастровым номером: № от продавца к покупателю. В случае если участки принадлежат третьим лицам, которые не являются участниками сделки, необходимо заключить с собственниками земельных участков соглашения об установлении сервитута, зарегистрировав их в установленном законом порядке, с последующим предоставлением в юридическое управление подтверждающих документов, либо предоставить выписку из ЕГРН в отношении земельного участка, согласно которой доступ обеспечен посредством земель общего пользования, или с отсутствием сведений об обеспечении доступа». Для этой цели продавцу необходимо было подписать соглашение об установлении бессрочного и безвозмездного частного сервитута. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО7 было достигнуто соглашение об установлении частного сервитута земельного участка между ФИО7 и ФИО5, по условиям которого собственник предоставляет пользователю для обеспечения земельному участку с кадастровым номером № право ограниченного пользования (сервитут) части земельного участка: №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащим собственнику на праве частной собственности. За оформление данного соглашения, истцом была произведена оплата в размере <данные изъяты> рублей. Согласно уведомлению Динского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ №, как указано в межевом плане формируется часть земельного участка с характеристикой «для обеспечения прохода/проезда к земельному участку с кадастровым номером№, бессрочной», при этом, в качестве документа представлено соглашение об установлении частного сервитута от ДД.ММ.ГГГГ. Характеристика части указания в межевом плане не соответствует характеристике, указанной в соглашении, а также схема границ сервитута на кадастровом плане территории, которая является приложением к соглашению, в составе межевого плана отсутствует. С заявлением не представлено соглашение об установлении частного сервитута от ДД.ММ.ГГГГ, которое является основанием для регистрации сервитута. По сведениям ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № внесено ограничение (обременение) – арест, на основании определения Динского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, о чем совершена запись о регистрации №. Осуществление государственного кадастра учета и (или) государственной регистрации прав приостановлено до поступления в орган регистрации прав судебного акта о снятии ареста или запрета. Истец считает, что данный факт стал для него, как для покупателя, препятствием совершения сделки купли-продажи жилого дома, так как в случае приобретения дома, истец не имела бы свободного доступа к своему покупаемому дому. АО «Россельхозбанк» уведомил истца, что без устранения этого правового риска выход на сделку был бы не возможен. ДД.ММ.ГГГГ истцом было направлено письмо ФИО5 и ее представителю ФИО3 в котором она указала, что ответчикам необходимо предоставить актуальную справку ЕГРН, сведения о том, имеются ли какие-либо ограничения на проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества на жилой дом, расположенный в поселке Южный по <адрес>, и на земельный участок, расположенный по тому же адресу; сведения из ЕГРН о причине отказе в регистрации соглашения об установлении частного сервитута от ДД.ММ.ГГГГ; доверенность на ФИО3 с полномочиями по распоряжению домом на ДД.ММ.ГГГГ и получения суммы задатка в размере <данные изъяты> рублей. На данное требование истца ответчик ФИО3 посредством сообщения в «WhatsApp» сообщила, что в связи с тем, что сделка не может быть проведена, есть вина обоих сторон, и, что она намерена вернуть <данные изъяты> рублей, из которых сразу <данные изъяты> рублей, а остальные – после продажи дома. Истец считает, что продавец фактически сам отказался от заключения сделки. Истец считает, что ее вины в том, что сделка не состоялась, нет. Для этого ФИО1 была проведена оценка недвижимого объекта с оплатой заключения по оценке в размере <данные изъяты> рублей. Во избежание судебных тяжб, ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчикам в досудебном порядке письменное предложение о мировом решении возникшего спора, предложив возвратить задаток в двойном размере и понесенные ею расходы в размере <данные изъяты> рублей. Истец также указала, что готова была уменьшить сумму долга до <данные изъяты> рублей, при условии безусловной выплаты всей суммы долга в течение 10 дней. Однако ответа на претензию не последовало. Поэтому истец обратилась с настоящим иском в суд, и просит: взыскать солидарно с ответчиков: ФИО5 и ФИО3 задаток в двойном размере <данные изъяты> рублей, понесенные расходы на сумму <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> по договору задатка при купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дома расположенного по адресу: <адрес>; судебные издержки – государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель – ФИО2 поддержали исковые требования и просили суд их удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО4 заявленные исковые требования не признали, и просили суд отказать в их удовлетворении, ссылаясь на то, что сделка по купли-продажи жилого дома не состоялась по вине истца, в связи с чем, задаток возвращению не подлежит.

В судебное заседание ответчик ФИО5 не явилась. О дате, месте и времени рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом. От нее в адрес суда поступило ходатайство, в котором она просит рассмотреть дело в ее отсутствие. При таких обстоятельствах суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, в соответствии с положениями ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

В своих возражениях на исковое заявление, ответчик ФИО5 казала, что ей принадлежал на праве собственности жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Она решила продать дом и участок, в чем ей помогала ее дочь ФИО3 Она выдала дочери нотариальную доверенность ДД.ММ.ГГГГ для управления имуществом. Поиски покупателей, заключение сделки по продаже дома и участка она поручила ФИО3, так как самой ей этим заниматься было тяжело в силу возраста. В конце июня нашелся покупатель на дом. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 сообщила ей, что нашлась покупательница на дом, и что она заключила с ней договор задатка, покупатель внесла задаток <данные изъяты> рублей. Она одобрила заключение договора задатка и дала свое устное согласие на получение ФИО3 задатка. ДД.ММ.ГГГГ она выдала ФИО3 нотариальную доверенность с правом продажи за цену и на условиях по своему усмотрению жилого дома и земельного участка. Она была готова заключить с ФИО1 через своего представителя по нотариальной доверенности, сделку купли-продажи. В итоге покупатель не приобрела дом и участок, и она считает, что сделка не состоялась по вине ФИО1, в связи с чем, она задаток возвращать не должна. Просит отказать истцу ФИО1 в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Суд, изучив исковое заявление, выслушав истца и ее представителя, ответчика ФИО3 и ее представителя, исследовав материалы гражданского дела, находит исковые требования, подлежащими частичному удовлетворению, на основании следующего.

Как установлено судом в ходе рассмотрения гражданского дела, ответчику ФИО5 принадлежал на праве собственности жилой дом, с кадастровым номером: № расположенный по адресу: <адрес>, который ответчик ФИО5 была намерена продать.

По объявлению о продаже дома, размещенному на сайте «Авито», изъявила желание на приобретение дома истец ФИО1

После осмотра дома истец выразила намерение о готовности приобрести дом, принадлежащий ответчику ФИО5, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ в поселке <адрес> между ответчиком ФИО3, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности №, выданной ответчиком ФИО5 –собственником дома, с одной стороны, и истцом ФИО1, с другой стороны, был заключен договор задатка при купли-продажи жилого дома, согласно которому: в целях фиксации серьезности намерений сторон и исполнения ими достигнутых договоренностей о купли-продажи объекта недвижимости, покупатель передал, а продавец получил задаток в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно п. 3 договора задатка, стоимость дома с момента подписания настоящего договора и до подписания договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, не изменится и составит <данные изъяты> рублей.

Согласно п. 4 договора задатка, крайний срок заключения основного договора – ДД.ММ.ГГГГ.

Пункт 5 договора задатка предусматривает, что в случае, если в момент заключения основного договора продавец изменяет стоимость дома в сторону увеличения, покупатель имеет право потребовать возврат задатка в полном размере и штраф в размере суммы задатка, а продавец обязуется выполнить требование покупателя.

Как указано в п. 6 указанного договора, если после подписания договора задатка покупатель отказывается от заключения договора или не в состоянии оплатить полную стоимость дома, продавец имеет право не возвращать полученный по этому договору задаток.

Согласно п. 7 договора, в случае отказа банком в одобрении ипотеки сумма задатка возвращается в полном объеме.

В случаях, не предусмотренных договором задатка, стороны решают вопрос путем переговоров.

Передача денежных средств по договору задатка подтверждается собственноручно составленной ответчиком ФИО3 распиской в получении денежных средств в размере <данные изъяты> рублей.

Указанный жилой дом истец ФИО1 намеревалась приобрести в ипотеку при помощи своей матери – ФИО6 посредством получения ипотечного кредитования, в связи с чем, ФИО8 была подана заявка № от ДД.ММ.ГГГГ в АО «Россельхозбанк» на получение ипотеки.

АО «Россельхозбанк» в своем ответе на заявку ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ указал, что согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ для предлагаемого в залог земельного участка обеспечен доступ посредством участков с кадастровыми номерами: №, №, №. Указанные участки фактически являются дорогой, при этом, имеют вид разрешенного использования «для ИЖС», и находятся в собственности физических лиц. В случае если участки, посредством которых обеспечивается доступ, принадлежат продавцу по предстоящей сделке, необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи условие, согласно которому стороны обязуются заключить соглашение об установлении, сервитута (бессрочно, на безвозмездной основе), после перехода права собственности на участок с кадастровым номером: № от продавца к покупателю. В случае если участки принадлежат третьим лицам, которые не являются участниками сделки, необходимо заключить с собственниками земельных участков соглашения об установлении сервитута, зарегистрировав их в установленном законом порядке, с последующим предоставлением в юридическое управление подтверждающих документов, либо предоставить выписку из ЕГРН в отношении земельного участка, согласно которой доступ обеспечен посредством земель общего пользования, или с отсутствием сведений об обеспечении доступа».

Для этой цели продавцу необходимо было подписать соглашение об установлении бессрочного и безвозмездного частного сервитута.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО7 было достигнуто соглашение об установлении частного сервитута земельного участка между ФИО7 и ФИО5, по условиям которого собственник предоставляет пользователю для обеспечения земельному участку с кадастровым номером: № право ограниченного пользования (сервитут) части земельного участка: №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащим собственнику на праве частной собственности.

За оформление данного соглашения, истцом была произведена оплата в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно уведомлению Динского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ №, как указано в межевом плане, формируется часть земельного участка с характеристикой «для обеспечения прохода/проезда к земельному участку с кадастровым номером: №, бессрочной», при этом, в качестве документа представлено соглашение об установлении частного сервитута от ДД.ММ.ГГГГ. Характеристика части указания в межевом плане не соответствует характеристике, указанной в соглашении, а также схема границ сервитута на кадастровом плане территории, которая является приложением к соглашению, в составе межевого плана отсутствует. С заявлением не представлено соглашение об установлении частного сервитута от ДД.ММ.ГГГГ, которое является основанием для регистрации сервитута.

По сведениям ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером: № внесено ограничение (обременение) – арест, на основании определения Динского районного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ, о чем совершена запись о регистрации №.

Осуществление государственного кадастра учета и (или) государственной регистрации прав приостановлено до поступления в орган регистрации прав судебного акта о снятии ареста или запрета.

Истец указала, что данный факт стал для нее, как для покупателя, препятствием совершения сделки купли-продажи жилого дома, так как в случае приобретения дома, истец не имела бы свободного доступа к приобретаемому дому.

АО «Россельхозбанк» уведомил истца, что без устранения этого правового риска выход на сделку был бы не возможен.

ДД.ММ.ГГГГ истцом было направлено письмо ФИО5 и ее представителю ФИО3, в котором указала, что ответчикам необходимо предоставить актуальную справку ЕГРН, сведения о том, имеются ли какие-либо ограничения на проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества на жилой дом, расположенный в <адрес>, и на земельный участок, расположенный по тому же адресу; сведения из ЕГРН о причине отказе в регистрации соглашения об установлении частного сервитута от ДД.ММ.ГГГГ; доверенность на ФИО3 с полномочиями по распоряжению домом на ДД.ММ.ГГГГ и получения суммы задатка в размере <данные изъяты> рублей.

На данное требование ответчик ФИО3 сообщила, что в связи с тем, что сделка не может быть проведена, есть вина обоих сторон, и, что она намерена вернуть <данные изъяты> рублей, из которых сразу <данные изъяты> рублей, а остальные после продажи дома, в связи с чем, истец считает, что продавец фактически сам отказался от заключения сделки.

Истцом ФИО1 была проведена оценка недвижимого объекта с оплатой заключения по оценке в размере <данные изъяты> рублей.

Во избежание судебных тяжб, ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчикам в досудебном порядке письменное предложение о мировом решении возникшего спора, предложив возвратить задаток в двойном размере и понесенные ею расходы в размере <данные изъяты> рублей. Истец также указала, что готова была уменьшить сумму долга до <данные изъяты> рублей, при условии безусловной выплаты всей суммы долга в течение 10 дней. Ответа на претензию не последовало.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как указано в ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

Статьей 381 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст. ст. 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

Судом было установлено, что ответчик ФИО3 является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, так как она действовала на основании нотариально удостоверенной доверенности от ответчика ФИО5, являющейся собственником жилого дома и земельного участка, расположенных в <адрес>, в связи с чем, исковые требования ФИО1 к ответчику ФИО3 удовлетворению не подлежат.

Суд приходит к выводу, что договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, был не заключен по независящим от сторон обстоятельств.

Суд критически относится к доводам истца о том, что сторона ответчика на момент заключения договора задатка знала об ограничении (обременении) земельного участка с кадастровым номером № на основании определения Динского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, так как данный участок не находится в собственности ответчиков ФИО3 и ФИО5, и они не могли знать о наложенном на данный участок аресте. Более того, суд считает, что установление сервитута земельного участка с кадастровым номером: №, не могло повлиять на заключение сделки по продаже дома. Данное требование было выставлено Банком АО «Россельхозбанк», как условие для заключения договора ипотеки. Поэтому вины продавца в том, что договор купли-продажи заключен не был, не установлено.

Суд не находит оснований для взыскания с ответчика ФИО5 двойного задатка, так как судом было установлено, и не оспорено истцом, что жилой дом ФИО1 намеревалась приобрести в ипотеку, однако в ипотеке истцу было отказано.

Как указано в п. 7 договора задатка, в случае отказа банком в одобрении ипотеки, сумма задатка возвращается в полном объеме.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что ответчик ФИО5 была обязана вернуть истцу ФИО1 задаток в размере <данные изъяты> рублей.

Истец ФИО1 ссылается на понесенные ею расходы на подготовку соглашения о состановлении сервитута для проезда к участку, на подготовку которого она понесла расходы в размере <данные изъяты> рублей. Истец просит взыскать эту сумму с ответчиков.

Условиями договора задатка не установлена обязанность ответчиков подготовить и оплатить соглашение о сервитуте.

Заключение по определению рыночной стоимости жилого дома истец проводила по своей инициативе, для подачи документов на регистрацию в Росреестр, в связи с заключением сделки купли-продажи, такой документ не требуется.

Поскольку истец понесла расходы на подготовку заключения о рыночной стоимости по своей инициативе, то данные расходы возмещению ответчиками не подлежат.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в ст. 98 ГПК РФ, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с тем, что суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части, то с ответчика ФИО5 в пользу ФИО1 подлежат возврату судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО5, ФИО3 о взыскании суммы задатка в двойном размере и понесенных расходов, удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО1 сумму задатка по договору задатка при купле-продаже жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, а всего: <данные изъяты> рублей.

В остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Приморско-Ахтарский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено: 22 сентября 2025 года.

Судья Приморско-Ахтарского

районного суда М.Е. Илларионова