Решение по делу № 3А-115/2025 от 14.02.2025

дело № 3а-115/2025 (3а-915/2024)

УИД 26OS0000-04-2024-000865-58

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 февраля 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Демченко Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился с административным иском, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2023 г. кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

согласно отчету об оценке ЧПО ФИО3 от 12.11.2024 г. № 60-01-2024.

Протокольным определением Управление Росреестра по Ставропольскому краю переведено из числа заинтересованных лиц в административные соответчики, привлечены по делу в качестве заинтересованных лиц ГБУ СК "Ставкрайимущество" и Администрация г. Ессентуки.

Административный иск обоснован тем, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 г. № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и составляет по состоянию на 01.01.2023 г. для объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

№ в размере 14 583 804,24 рублей,

№ в размере 14 128 783,38 рублей,

№ в размере 14 136 495,59 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика налога на имущество, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объектов.

Административный истец (заявлено о рассмотрении дела в его отсутствие без использования системы видео-конференц-связи), представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (заявлено о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц – филиала ППК "Роскадастр" по Ставропольскому краю, ГБУ СК "Ставкрайимущество", Администрация г. Ессентуки Ставропольского края, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей до 01 января 2021 года, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из материалов дела видно, что административный истец – ФИО1 является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

№, вид объекта недвижимости: помещение, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: цокольный этаж № 0, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, вид разрешенного использования: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.12.2024 г. № КУВИ-001/2024-298788338, запись регистрации от 08.10.2019 г. № № (т. 1 л.д. 139-142),

№, вид объекта недвижимости: помещение, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, назначение: нежилое, наименование: помещение, вид разрешенного использования: нежилое (нежилое), расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.12.2024 г. № КУВИ-001/2024-298790365, запись регистрации от 08.10.2019 г. № № (т. 1 л.д. 135-138),

№, вид объекта недвижимости: помещение, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 2, назначение: нежилое, наименование: помещение, вид разрешенного использования: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.12.2024 г. № КУВИ-001/2024-298777931, запись регистрации от 08.10.2019 г. № № (т. 1 л.д. 131-134).

Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 г. № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и составляет по состоянию на 01.01.2023 г. для объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

№ в размере 14 583 804,24 рублей,

№ в размере 14 128 783,38 рублей,

№ в размере 14 136 495,59 рублей,

что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 05.12.2024 № КУВИ-001/2024-295991079, № КУВИ-001/2024-295990883, № КУВИ-001/2024-295990653 (т. 1 л.д. 148-150).

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке ЧПО ФИО3 от 12.11.2024 г. № 60-01-2024 рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года определена для:

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 7 054 300 рублей,

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 8 709 800 рублей,

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 7 820 500 рублей (т. 1 л.д. 23-101).

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанных объектов и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

С учетом разъяснений в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросами о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «АМАНЕЙДЖ» ФИО4 от 25.01.2025 г. № 092-24-ОК рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 7 702 000 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 8 774 000 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 8 700 000 рублей (т. 2 л.д. 3-74).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «АМАНЕЙДЖ» ФИО4 от 25.01.2025 г. № 092-24-ОК в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Участники процесса при производстве судебной оценочной экспертизы не присутствовали.

Эксперт осуществил осмотр объектов исследования 23.01.2025 г.

Идентификация объектов проведена, как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела. Проведена фотофиксация объектов исследования. Фотографии приведены экспертом исключительно в качестве иллюстрационных материалов для более полного представления об объектах исследования.

Эксперт сопоставил данные использованные в материале административного дела с данными полученными при визуальном осмотре и из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, www.yandex.ru/maps, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

При идентификации объектов исследования была получена необходимая информация для проведения исследования, эксперт допускает, что полученная информация является достоверной и соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Кроме того, эксперт осуществил осмотр объектов исследования на дату, далеко отстоящую от даты исследования, и допускает, что с даты оценки до даты осмотра не произошло изменений, способных повлиять на их стоимость.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка – торгово-офисная недвижимость, фактических данных о ценах предложений объектов влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Из экспертного заключения следует, что данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации сложившейся на рынке продажи торгово-офисной недвижимости в г. Ессентуки. Временный диапазон: с 01.01.2022 г. по 01.01.2023 г., территория исследования: г. Ессентуки, количество опубликованных объявлений в сегменте: 435, категория: коммерческая недвижимость (торгово-офисная).

При проведении анализа экспертом был использован массив объявлений из архива сайта www.avito.ru. Из данных архива выгружено 435 объявлений, удовлетворяющих трем параметрам: местоположение: г. Ессентуки, период с 01.01.2022 г. по 01.01.2023 г., назначение – объекты торгово-офисного назначения, площадью свыше 150 кв.м. Все выгруженные объявления о продаже единых объектов недвижимости были разделены на две категории – коммерческого назначения (торговое, офисное и другие сходные виды) и производственно-складского назначения. После этого был проведен анализ данных объявлений на выявление дубляжей, наличия объявлений о продаже объектов иных категорий, удаление объявлений, существенно отличающихся от объектов исследования по своему набору ценообразующих параметров. В результате проведенного анализа было выявлено 19 уникальных предложений (предложения, в которых было указано местоположение объекта, позволяющее установить населенный пункт, принадлежность по назначению), информация о предложениях представлена экспертом в таблице.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости нежилых помещений затратный подход не применялся. Эксперт использовал сравнительный (90%) и доходный (10%) подходы по определению стоимости.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Отличие кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах объектов оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с завышением, который подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения административного иска, основываясь на результатах судебной экспертизы.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов недвижимого имущества.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2023 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно – 25 ноября 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 7 702 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №, №, №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – 25 ноября 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 17 февраля 2025 года.

Судья Ситькова О.Н.