Судья: Фирсова Т.С. Дело <данные изъяты> (2-4523/2023)

50RS0<данные изъяты>-90

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> <данные изъяты>

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего: Абдулгалимовой Н.В.,

судей: Медзельца Д.В., Конатыгиной Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Аристовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ПАО «Сбербанк России», ФИО1, ФИО2 на решение Видновского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по гражданскому делу по иску акционерного общества «Альфа-Банк» к ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2, публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

заслушав доклад судьи Медзельца Д.В.,

объяснения ФИО2, его представителя ФИО5, представителя ПАО «Сбербанк России» - ФИО6, представителя АО «Альфа-Банк»- ФИО7,

УСТАНОВИЛА:

АО «Альфа-Банк» обратилось в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2, ПАО «Сбербанк России» о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что между АО «Альфа-Банк» и ФИО3, ФИО4, заключен кредитный договор № <данные изъяты> от <данные изъяты>, согласно которому заемщикам предоставлен ипотечный кредит, на сумму 3 247 000 руб. под 8,9 % годовых на срок 182 месяца сроком уплаты 20-го числа каждого месяца. Обеспечением выполнения обязательств по данному договору являлся залог предмета ипотеки – квартиры по адресу: <данные изъяты>, жилой комплекс «Видный» <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>. Согласно условиям кредитного договора, заемщики были обязаны зарегистрировать залог в пользу АО «Альфа-Банк».

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником какого-либо из своих обязательств по договору займа, залогодержатель имеет право обратить взыскание на переданное в залог имущество.

Залог в пользу истца не оформлен. Более того, ФИО3, ФИО4 продали спорное недвижимое имущество ФИО1, ФИО2, при этом выплаты по погашению кредита, а также процентов по нему не производят. ФИО1, ФИО2 приобрели квартиру по договору ипотечного кредитования, залог зарегистрирован в пользу ПАО «Сбербанк».

Таким образом, истец лишен права реализовать права залогодержателя, в связи с чем, обратился в суд.

АО «Альфа-Банк» просило признать АО «Альфа-Банк» залогодержателем в отношении квартиры по адресу: <данные изъяты>, жилой комплекс «Видный», <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>; признать недействительным договор купли-продажи от <данные изъяты> квартиры, заключенный между ФИО3, ФИО4 и ФИО1, ФИО2; признать недействительным кредитный договор <данные изъяты> от <данные изъяты>, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1, ФИО2; погасить в ЕГРН запись о праве общей совместной собственности ФИО1 и ФИО2 на спорную квартиру; погасить в ЕГРН запись о залоге (ипотеке) спорной квартиры, в пользу ПАО «Сбербанк России»; внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО3, ФИО4 на квартиру по адресу: <данные изъяты>, жилой комплекс «Видный» <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>, в пользу АО «Альфа-Банк»; внести в ЕГРН запись о залоге (ипотеке) спорной квартиры в пользу истца.

В судебное заседание представитель АО «Альфа-Банк» заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» возражал против удовлетворения заявленных требований.

Решением Видновского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования АО «Альфа – Банк» удовлетворены.

В апелляционной жалобе ПАО «Сбербанк России», ФИО1, ФИО2 ставят вопрос об отмене решения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность и просят принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Выслушав пояснения лиц, принимавших участие в рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения.

Судом установлено, что АО «Альфа-Банк» на основании кредитного договора № <данные изъяты> от <данные изъяты> предоставило кредит ФИО3 и ФИО4, в сумме 3 247 000,00 рублей на срок 182 месяца под 8,9 % годовых, выплата кредита должна производиться ежемесячными платежами, в сумме 32 740,36 рублей не позднее 20-го числа ежемесячно.

Согласно п. 8.1 договора, обеспечением кредита является залог (ипотека) предмета ипотеки – с даты государственной регистрации залога (ипотеки) в пользу кредитора до полного исполнения обязательств по договору.

При заключении договора ипотеки заемщик обязуется в течение 120 календарных дней с даты заключения кредитного договора заключить договор об ипотеке и совместно с кредитором осуществить действия, необходимые для регистрации ипотеки и выдачи закладной, включая подачу в регистрирующий орган договора ипотеки с закладной и с заявлением о государственной регистрации ипотеки предмета ипотеки в пользу кредитора (п.8.1.1.3 Правил предоставления и погашения ипотечного кредита на цели погашения ранее предоставленного кредита, далее – Правила).

АО «Альфа-Банк» перечислил сумму кредита, в размере 3 247 000 рублей, выполнив свои обязательства перед созаемщиками ФИО3 и ФИО4

Таким образом, созаемщики ФИО3 и ФИО4, обратившись с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в пользу АО «Коммерческий банк «ДельтаКредит», обязаны были обратиться с заявлением о регистрации ипотеки в пользу нового кредитора АО «Альфа-Банк».

Своих обязательств по кредитному договору созаемщики не выполнили, с <данные изъяты> оплату кредитных платежей не осуществляли, договор залога квартиры в пользу кредитора не заключили, закладную не оформили.

<данные изъяты> между ПАО «Сбербанк России» (с одной стороны) и ФИО1, ФИО2 (с другой стороны) заключен кредитный договор <данные изъяты>, согласно которому заемщикам был предоставлен ипотечный кредит, на сумму 4 603 500 рублей под 8 % годовых на срок 360 месяцев сроком уплаты 5-го числа каждого месяца. Право общей совместной собственности созаемщиков зарегистрировано <данные изъяты>.

Выполнение обязательств по кредитному договору с ПАО «Сбербанк России» обеспечено залогом квартиры по адресу: <данные изъяты>, жилой комплекс «Видный», <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты> (п. 11 кредитного договора от <данные изъяты>).

При получении выписки из ЕГРН от <данные изъяты> в отношении объекта недвижимости с КН <данные изъяты> истцом было установлено, что залог спорной квартиры в пользу АО «Альфа-Банк» не оформлен, в настоящее время спорная квартира является совместной собственностью ФИО1 и ФИО2 на основании договора купли-продажи, дата регистрации права <данные изъяты>, запись <данные изъяты>, дата государственной регистрации залога <данные изъяты>, номер государственной регистрации залога <данные изъяты>, срок на 360 месяцев, основание: договор купли-продажи, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ПАО «Сбербанк».

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 131, 166, 167, 168, 173, 307, 309, 310, 329, 339.1, 341, 346, 352, 408, 807, 810, 819 ГК РФ, ст.ст. 3, 10, 37, 39, 77 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 14 Федерального закона РФ «О государственной регистрации недвижимости» и исходил из того, что заключение договора купли-продажи между ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2 нарушают права и законные интересы АО «Альфа-Банк».

С данным выводом суда судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 334.1 ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора или при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Ипотека в силу закона возникает в том числе в случае приобретения жилого помещения с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации (п. 1 ст. 77 Федеральногого закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Материалы дела не содержат допустимых доказательств наличия законных оснований возникновения залога квартиры в пользу АО «АЛЬФА-БАНК», а выводы суда в этой части противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Материалами дела установлено, что АО «АЛЬФА-БАНК» предоставил целевой кредит на погашение кредита ФИО3, ФИО4 в АО «Коммерческий банк ДельтаКредит», то есть оснований для возникновения ипотеки квартиры в силу закона нет, поскольку АО «АЛЬФА-БАНК» не финансировал приобретение Квартиры.

Условиями кредитной сделки предусмотрено использование схемы сделки «с договором об ипотеке», то есть право залога должно возникать на основании договора залога. Согласно иску и пункту 8.1.1.3. Правил предоставления и погашения ипотечного кредита на цели погашения ранее предоставленного кредита АО «АЛЬФА-БАНК» (далее также - правила), заемщик обязуется в течение 120 календарных дней с даты заключения кредитного договора заключить / обеспечить заключение договора об ипотеке и надлежащее составление при участии кредитора закладной и совместно с кредитором осуществить все последующие действия, необходимые для регистрации ипотеки в силу договора об ипотеке и выдачи закладной, в том числе подачу в регистрационный орган договора об ипотеке одновременно с закладной и заявлением о государственной регистрации ипотеки предмета ипотеки в пользу кредитора.

При этом материалы дела свидетельствуют о следующем, что договор залога не составлялся АО «АЛЬФА-БАНК», требований в адрес ФИО3, ФИО4 о совершении совместных действий для регистрации ипотеки в силу договора и выдачи закладной не направлялось.

Таким образом, ни АО «АЛЬФА-БАНК», ни его заемщики не предпринимали действий, для возникновения залога на квартиру, что опровергает выводы суда об уклонении одной из сторон от «регистрации ипотеки» и наличии законных оснований для ее возникновения» в пользу АО «АЛЬФА-БАНК».

На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о том, что спорное жилое помещение находилось в залоге у АО «Альфа-Банк», следовательно оснований для признания кредитного договора, заключенного <данные изъяты> между ПАО «Сбербанк России» (с одной стороны) и ФИО1, ФИО2 <данные изъяты> не имеется.

При таких обстоятельствах, решение Видновского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требования АО «Альфа-Банк».

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Видновского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> – отменить.

Принять по делу новое решение.

АО «Альфа-Банк» в удовлетворении исковых требований о признании договора купли – продажи от <данные изъяты> недействительным, применении последствий недействительности сделки – отказать.

Председательствующий:

Судьи: