к делу № 2-589/2025
УИД 23RS0004-01-2025-000203-11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г-к. Анапа «10» апреля 2025 г.
Анапский районный суд Краснодарского края в составе судьи Правилова А.В., при секретаре Оствальд Е.В., с участием истца ФИО4, ее представителя ФИО6, действующей на основании доверенности от 00.00.0000 № (...)8, ответчика ФИО2, ее представителя ФИО7, действующей на основании доверенности от 00.00.0000 № (...)4, представителя ответчика ФИО3 – ФИО2, действующей на основании генеральной доверенности от 00.00.0000, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО3, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка.
В обоснование заявленных требований указала, что на основании договора купли-продажи от 00.00.0000, расписки от 00.00.0000 приобрела у ответчика ФИО3 земельный участок площадью 500 кв. м., с кадастровым номером ФИО10, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках, расположенный по адресу: (...), ЗАО «Джемете», (...), секция 18, контур 4.
Договор заключался и подписывался непосредственно с ответчиком ФИО2 (матерью ответчика ФИО3), которая представляла интересы собственника спорного земельного участка на основании доверенности.
Истцом зарегистрировано право собственности на приобретенный земельный участок, соответствующая запись внесена в ЕГРН 00.00.0000.
В соответствии с п. 1.3. договора продавец гарантировал, что на момент заключения договора спорный земельный участок под арестом или запретом не состоит и какими-либо обязательствами не обременен.
Однако пользоваться приобретенным земельным участком истец не имеет возможности, поскольку ответчики при заключении договора скрыли от нее тот факт, что к данному земельному участку у администрации муниципального образования г-к. Анапа имеются претензии и ведутся судебные споры.
В настоящее время в отношении земельного участка наложены обременения в виде запрета осуществления регистрационных действий в рамках принятия обеспечительных мер по гражданскому делу 000 по иску администрации муниципального образования г-к. Анапа к ФИО3 по спору, связанному с землепользованием.
В связи с чем, она направила 00.00.0000 в адрес ответчиков претензию о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 00.00.0000 и возврате уплаченной денежной суммы в размере 1 850 000 руб., которая оставлена без удовлетворения.
Просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 00.00.0000, взыскать солидарно с ответчиков денежную сумму в размере 1 850 000 руб., а также судебные издержки – расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., расходы на уплату государственной пошлины.
В судебном заседании истец и ее представитель поддержали заявленные требования, просили их удовлетворить в полном объеме.
Ответчик ФИО2, одновременно являющаяся представителем ответчика ФИО3, а также ее представитель просили в удовлетворении заявленных требований отказать ввиду их необоснованности.
Из письменных возражений ответчиков следует, что предметом договора купли-продажи от 00.00.0000 являлся лишь земельный участок с кадастровым номером ФИО11, который истец осмотрел, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, правовым режимом земель, претензий не имел. Свои договорные обязательства продавец выполнил в полном объеме. На момент заключения договора, регистрации истцом права собственности на земельный участок, каких-либо споров у продавца и администрации муниципального образования г-к. Анапа не имелось. Арест на земельный участок был наложен только 00.00.0000, спор возник после того, как собственником земельного участка стала истец, которая и является ответчиком по гражданскому делу 000. ФИО2 стороной сделки не являлась, а только лишь представляла интересы продавца по доверенности. Также указали, что на земельном участке располагалось капитальное строение, не введенное в гражданский оборот. При осмотре истцом земельного участка истец была предупреждена о том, что данное строение подлежит сносу, на тот момент оно находилось в стадии частичного сноса. Однако истец попросила дальше строение не разбирать. Право собственности на строение не было зарегистрировано, предметом сделки купли-продажи от 00.00.0000 оно не являлось.
Исследовав материалы дела, выслушав стороны, их представителей, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 00.00.0000 ФИО3 принадлежал на праве собственности земельный участок площадью 500 кв. м., с кадастровым номером ФИО12, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: (...), ЗАО «Джемете», (...), секция 18, контур 4. Право собственности ФИО3 зарегистрировано в ЕГРН 00.00.0000.
00.00.0000 между ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО2 и истцом заключен договор купли-продажи, предметом которого являлся земельный участок площадью 500 кв. м., с кадастровым номером ФИО13, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках, расположенный по адресу: (...), ЗАО «Джемете», (...), секция 18, контур 4 (п. 1.1. договора).
В соответствии с п. 1.3 договора продавец гарантировал покупателю, что на момент заключения договора является полноправным и законным собственником объекта, последний никому не продан, не подарен, в споре, под арестом или запретом не состоит, рентой, арендой/субарендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен.
Стоимость объекта составила 1 850 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.2. договора).
Расчет по настоящему договору произведен сторонами в полном объеме, претензий стороны друг к другу не имеют (п. 2.3. договора).
С техническим состоянием объекта недвижимости покупатель ознакомлен путем визуального осмотра и согласен, претензий на момент подписания настоящего договора не имеет. Покупатель осмотрел земельный участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, правовым режимом земель (п. 4.3. договора).
Продавец и покупатель гарантируют, что действуют при заключении настоящего договора добросовестно, полагаясь на все заверения, гарантии и согласованные условия, предусмотренные настоящим договором. Продавец и покупатель берут на себя ответственность за достоверность и полноту представленной ими друг другу информации и в случае включения в текст договора информации, отличной от действительной, все негативные последствия они берут на себя (п. 5.1. договора).
Стороны заверяют, что они не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях, не имеют долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь их банкротство как физических лиц, им ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании их банкротами, в отношении сторон не начата процедура банкротства, и они не планируют обращаться в суд с иском о признании себя банкротами (п. 7.3. договора).
Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, а также содержание статей 131, 160-165, 209, 223, 314, 549-552, 554-556 ГК РФ сторонам известны (п. 7.5. договора).
Стоимость приобретенного земельного участка истцом оплачена в полном объеме, что подтверждается как текстом договора купли-продажи от 00.00.0000, так и распиской от 00.00.0000
В соответствии с выпиской из ЕГРН от 00.00.0000 сведения об объектах недвижимости, расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером ФИО14 отсутствуют. Право собственности истца на земельный участок зарегистрировано 00.00.0000 Имеется отметка об обременении – запрещение регистрации от 00.00.0000, номер – ФИО20, основание: постановление о запрете регистрационных действий от 00.00.0000.
00.00.0000 истцом в адрес ответчиков направила претензия о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 00.00.0000 и возврате уплаченной денежной суммы в размере 1 850 000 руб., ответ на которую в материалы дела не представлен.
В соответствии с информацией по результатам визуальной фиксации управления муниципального контроля администрации муниципального образования г-к. Анапа от 00.00.0000 земельный участок с кадастровым номером ФИО15 относится к зоне сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются. Объекты недвижимости в границах земельного участка не зарегистрированы. На участке расположено двухэтажное капитальное здание ориентировочными размерами 6,0 м. х 8,5 м., имеющее признаки индивидуального жилого дома.
00.00.0000 администрацией муниципального образования г-к. Анапа заявлены исковые требования к ФИО3 о признании вышеуказанного объекта самовольной постройкой и его сносе. Одновременно поставлен вопрос о принятии обеспечительных мер в виде ареста земельного участка с кадастровым номером ФИО16 и запрета в отношении него регистрационных действий.
В настоящее время гражданское дело 000 (прежний 000) по существу не рассмотрено, к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО4
Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно п. п. 1 и 3 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникших из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащихся в настоящем Кодексе.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, расчеты между сторонами по договору купли-продажи земельного участка от 00.00.0000 произведены в полном объеме, земельный участок передан истцу, 00.00.0000 ее право собственности зарегистрировано в ЕГРН.
На момент сделки и регистрации права собственности покупателя каких-либо споров, обременений в отношении земельного участка не имелось.
Не имеется споров в отношении земельного участка в настоящее время, поскольку в рамках гражданского дела 000 (прежний 000) органом местного самоуправления ставится вопрос о сносе самовольной постройки, расположенной на земельном участке, тогда как вопрос истребования земельного участка, снятии его с кадастрового учета предметом вышеуказанного гражданского спора не является.
Судом отмечается, что строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ФИО17, предметом договора купли-продажи от 00.00.0000 не являлось, что подтверждается его текстом.
При этом истец перед подписанием договора купли-продажи от 00.00.0000 осмотрела земельный участок в натуре, ознакомилась с его количественными и качественными характеристиками, правовым режимом земель, претензий не выразила, согласилась с заключением договора, что прямо подтверждается его текстом.
Действуя с необходимой заботливостью и осмотрительностью, истец не была лишена возможности поинтересоваться у продавца, имеется ли разрешительная документация на строение, расположенное на земельном участке, либо запросить соответствующую информацию в органе местного самоуправления. Кроме того, ознакомившись с правовым режимом земель, истец не могла не знать об ограничениях на строительство объектов в пределах земель сельскохозяйственного назначения.
Однако истец от необходимых действий, предшествующих сделке, уклонилась, согласилась с приобретением земельного участка, в связи с чем она в дальнейшем несет риски неблагоприятных последствий относительно строения, возведенного при отсутствии разрешительной документации, на земельном участке, не предусматривающем его возведение.
В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 00.00.0000 № П/0412, вид разрешенного использования «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» (код 1.16) предусматривает производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства.
Соответственно, истец не лишена возможности использовать земельный участок с кадастровым номером ФИО18 в вышеуказанных целях.
Суд полагает, что продавцом в полном объеме исполнены условия договора купли-продажи от 00.00.0000, оснований для его расторжения в соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ не имеется.
Более того, в качестве ответчика по делу указана ФИО2, которая собственником земельного участка не являлась, последний ей не принадлежал. ФИО2 действовала в интересах продавца ФИО3 по доверенности, каких-либо прав и обязанностей по сделке у нее не возникло.
При таких обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ :
Исковые требования ФИО4 (паспорт 000) к ФИО3 (паспорт 000), ФИО2 (паспорт 000) о расторжении договора купли-продажи земельного участка, - оставить без удовлетворения в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Анапский районный суд Краснодарского края.
Судья А.В. Правилов
В полном объеме решение изготовлено 24.04.2025 г.