№ 2-171/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
с. Черный Яр Астраханской области 4 июля 2022 года
Черноярский районный суд Астраханской области в составе председательствующего
судьи Джумалиева Н.Ш.,
при помощнике судьи Ларионовой Н.Т.,
с участием представителя истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседание гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО7, ФИО8 о признании права собственности на квартиру и земельный участок,
установил:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО10, в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ приобрела по договору купли-продажи у ФИО9 земельный участок и жилую квартиру, расположенные по адресу: <адрес>. До совершения сделки указанное недвижимое имущество имело адрес: <адрес>. Затем ему был присвоен новый адрес на основании постановления администрации Ушаковского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ №. Денежные средства были получены продавцом ФИО9 при заключении договора в полном объеме, что подтверждается договором. Сторонами был подписан акт приема-передачи, недвижимость фактически принята покупателем. Однако регистрация перехода права выполнена не была. ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 умерла. В связи с этим истец просила признать за ней право собственности на спорные квартиру и земельный участок.
В судебное заседание истец при надлежащем извещении не прибыла, ее представитель ФИО1 поддержал заявленные требования, дополнительно пояснил, что в настоящее время истец не может обратиться в суд с иском о понуждении совершить регистрацию права собственности, поскольку ФИО9 умерла. Также пояснил, что с момента приобретения недвижимости истец не производил каких-либо перепланировок или реконструкций жилого помещения.
Ответчики ФИО3, ФИО7, ФИО8, представитель ответчика Комитета имущественных отношений Черноярского района, представитель третьего лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Астраханской области при надлежащем извещении в судебное заседание не явились, заявлений, ходатайств не представили.
Представитель Администрации МО «Село Ушаковка» просил рассмотреть дело в его отсутствие, в заявлении указал, что признает исковые требования.
С согласия представителя истца дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, выслушав представителя истца, специалиста, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.
Ст. 35 Конституции Российской Федерации провозглашает, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с п. п. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Договор купли-продажи является двусторонней сделкой, что означает возникновение у сторон договора взаимных прав и обязанностей. Из договора купли-продажи возникает обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю, то есть общее обязательство продавца передать вещь покупателю, включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, еще и передачу юридическую - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, а именно государственную регистрацию права собственности покупателя.
Ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего в момент возникновения спорных взаимоотношений, предусматривалось, что недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.
Действующий в настоящее время Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также устанавливает обязанность регистрации прав на недвижимое имущество.
Ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В п.п. 60-62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года (в ред. от 23 июня 2015 года) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Соответственно при фактическом исполнении договора купли-продажи недвижимости и смерти продавца возможна регистрация права собственности за покупателем.
Из договора купли-продажи и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО4, ФИО5 и ФИО6 продали ФИО9 квартиру по <адрес>. Указанный договор зарегистрирован БТИ ДД.ММ.ГГГГ №, что подтверждено специалистом – начальником ОТИ Черноярского отделения Южного филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» ФИО14
ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 выдано свидетельство № (регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ) о праве собственности на земельный участок под указанной квартирой.
Постановлением Администрации Ушаковского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ № указанной квартире присвоен адрес: <адрес>.
Постановлением Главы Администрации Черноярского района Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ №, вынесенном в интересах малолетних детей ФИО3 и ФИО10, ФИО9 разрешено продать указанную квартиру и рекомендовано вырученные деньги направить на покупку жилья в г. Волгограде.
Согласно договору ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 продала указанные квартиру и земельный участок ФИО2. ФИО9 получила до подписания договора <данные изъяты> руб., ФИО2 приняла квартиру и земельный участок.
Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО9 купила квартиру в <адрес>.
Согласно свидетельству № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 умерла ДД.ММ.ГГГГ.
Из материалов наследственного дела следует, что ее наследникам: <данные изъяты> ФИО8, <данные изъяты> ФИО3, <данные изъяты> (Колбаса) ФИО7 выданы свидетельства о праве на наследство, в том числе денежные средства в банках и квартиру в г. Волгограде. Сведения о принятии наследства в виде квартиры в с. Ушаковка отсутствуют.
Согласно сведениям Росреестра спорная квартира имеет кадастровый №, общую площадь <данные изъяты> кв. м; земельный участок имеет кадастровый №, площадь <данные изъяты> кв. м.
Из показаний специалиста – начальника ОТИ Черноярского отделения Южного филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» ФИО14 и технических паспортов следует, что реконструкция указанной квартиры не производилась.
Оценивая указанные обстоятельства, и учитывая, что договор купли-продажи квартиры и земельного участка был совершен и исполнен сторонами в полном объеме, а также, что предыдущий собственник квартиры ФИО9 умерла и после ее смерти указанное имущество не вошло в наследственную массу, суд признает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 удовлетворить.
Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, паспорт гражданина РФ №, выданный ОУФМС России по Астраханской области в Черноярском районе ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на квартиру и земельный участок, расположенные по <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированная часть решения изготовлена 8 июля 2022 года.
Судья Н.Ш. Джумалиев