Дело № 2-1119/2022 копия

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 ноября 2022 года Лысьвенский городской суд Пермского края в составе судьи Войтко Н.Р., с участием прокурора Кабыш Н.С., при секретаре Яубатуровой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО6 о расторжении договора аренды жилого помещения, признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении и по встречному иску ФИО5 и ФИО6 к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась с иском (с учетом уточнения л.д. 179-180) ФИО3, ФИО6 о расторжении договора аренды жилого помещения по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, признании ответчиков утратившими право пользования и выселении их из указанного жилого помещения, взыскании судебных расходов.

В обоснование требований указано, что ФИО4 является собственником квартиры по адресу <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО3 был заключен договор аренды квартиры по адресу <адрес>. На момент заключения договора аренды в квартире были зарегистрированы и проживают до настоящего времени ответчики ФИО3 и ФИО6

За период с июля 2018 года по ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 не в полном размере производилась оплата арендной платы, долг по арендной плате за указанный период составляет 377 258 руб.

В связи с нарушением условий договора в мае 2022 года истцом в адрес ФИО3 было направлено уведомление о расторжении договора аренды, которое ответчиком получено, однако никаких действий к погашению задолженности не предпринято.

Отказ ответчиков сняться с регистрационного учета и выселиться из принадлежащей истцу квартиры нарушает ее права собственника, в связи с чем на основании ст. 687, 304 ГК РФ просила расторгнуть договор аренды квартиры по адресу <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3, признать ответчиков утратившими право пользования и выселить их из указанной квартиры, а также взыскать с ответчиков судебные расходы на оплату государственной пошлины и оплату услуг представителя.

ФИО3 и ФИО6 обратились со встречным иском к ФИО4 (с учетом уточнений л.д. 229-231) о признании договора купли-продажи квартиры по адресу <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4 недействительным, применении последствий недействительности притворной сделки.

В обоснование требований указали, что муж ФИО3 в 2017 году попал в ДТП, в возникновении которого он был виновен, в связи с чем им срочно понадобились деньги для выплаты ущерба потерпевшей стороне, а также на оплату услуг адвоката. В банках им отказались выдать кредит, в связи с чем ФИО3 обратилась к ФИО1 ФИО7, который работал в микрокредитной организации «Клок Хаус», где ранее ФИО3 брала микрозайм. ФИО15 познакомил ее с Кириллом, который представлял ФИО4 ФИО17 согласилась выдать ФИО3 денежный заем на сумму 400 000 руб., под залог принадлежащей ФИО3 квартиры. На такие условия она (ФИО8) Н.В. была согласна, и подписала документ о получении денежных средств в сумме 400 000 руб., а также договора аренды, в котором была указана сумма, подлежащая оплате каждый месяц. Указанные документы оформлялись в МФЦ. С момента подписания договоров она ежемесячно производила оплату денежных средств в счет оплаты займа. В 2019 году ее муж умер, в связи с чем ее доход не позволил ей в полном объеме производить оплату займа. В мае 2022 года она получила уведомление о расторжении договора аренды квартиры и выселении, в котором ФИО4 указала, что является собственником квартиры, в связи с чем ФИО3 обратилась в регистрационную плату за получением выписки на квартиру, а также копии договора купли-продажи, из которых узнала, что квартира по адресу <адрес> была продана ей ФИО4, в 2017 году. Считают договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ притворной сделкой, прикрывающей договора залога в обеспечение обязательств по возврату займа в размере 400000 руб., поскольку с самого момента ведения переговоров ФИО3 обращалась именно за выдачей займа и была согласна обеспечить его залогом квартиры, о чем было известно ФИО4 Из спорной квартиры на протяжении порядка пяти лет после заключения договора купли-продажи ни ФИО3, ни ФИО6 не выезжали, иного жилья в пользовании не имеют, содержат жилое помещение, производят его ремонт, оплачивают коммунальные услуги. О том, что в момент оформления договора займа под залог недвижимости фактически был оформлен договор купли-продажи квартиры, в котором она расписалась за получение денежных средств, ФИО3 не знала, копию договора купли-продажи квартиры ей после регистрации в ЕГРН не выдали, о его оформлении она узнала только в июне 2022 года. Считает, что договор аренды квартиры, содержащий условие о праве ФИО3 выкупить по истечении 11 месяцев квартиру за 400 000 руб., при условии оплаты арендной платы, в совокупности с договором купли продажи квартиры за 400 000 руб., свидетельствуют о том, что воля обеих сторон сделки при заключении договора купли-продажи квартиры, фактически была направлена на предоставление ФИО3 в заем денежных средств в сумме 400 000 руб. под залог квартиры. Кроме того, в спорной квартире помимо ФИО3 зарегистрирован и проживает ее сын ФИО6, который в связи с отказом от участия в приватизации квартиры сохраняет право пользования ею бессрочно.

В судебное заседание ФИО4 не явилась, уполномочила представлять свои интересы ФИО14

Представитель истца ФИО14 требования первоначального иска поддержала по доводам в нем изложенным, возражала против встречного иска, пояснила, что воля ФИО4 была направлена именно на покупку спорной квартиры, который был подписан ФИО3, право собственности ФИО4 на спорную квартиру было зарегистрировано в ЕГРН. ФИО3 договор аренды квартиры подписала добровольно, была с ним ознакомлена, впоследствии между ФИО4 и ФИО3 было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, каких-либо возражений ФИО3 не заявляла. Поскольку ФИО3 были нарушены условия договора аренды в части своевременного и полного внесения арендной платы, ФИО4 направила в адрес ответчика требование о выселении из квартиры. Проживание ответчиков в принадлежащей ей квартире нарушает ее права собственника по пользованию и распоряжению квартирой. Просила удовлетворить исковые требования ФИО4, расторгнуть договора аренды квартиры по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, признать ответчиков утратившими право пользования и выселить их из указанной квартиры, в удовлетворении встречного иска отказать.

ФИО3, ФИО6 и их представитель ФИО11 в судебном заседании встречный иск поддержали по доводам в нем изложенным, возражали против иска ФИО4.

ФИО3 пояснила, что в августе 2017 года она заключила договор займа с ООО МК «Клок Хаус» на сумму 170 000 руб. под залог принадлежащей ей квартиры по адресу <адрес>. ООО МК «Клок Хаус» находится в <адрес>, все документы, а именно договор займа и договор залога оформлялись в <адрес> в МФЦ. После этого ее муж попал в ДТП, виновником которого он являлся, в связи с чем им срочно понадобились деньги для возмещения ущерба потерпевшим и оплаты услуг адвоката. Она (ФИО3) вновь обратилась в ООО МК «Клок Хаус» с просьбой выдать ей другой заем, однако в связи с наличием уже заключенного договора займа, ей в ООО МК «Клок Хаус» выдать заем отказались, при этом один из руководителей ООО МК «Клок Хаус» ФИО15 пообещал помочь решить вопрос с займом и найти людей, которые могут его дать. Через некоторое время ФИО15 позвонил ей (ФИО3) и предложил приехать в <адрес> для получения займа, где ДД.ММ.ГГГГ познакомил ее с ФИО4 и ее представителем Кириллом. Между ними (ФИО3, ФИО15, ФИО4, и ее представителем Кириллом) была достигнута договоренность о выдаче ФИО3 займа в сумме 400 000 руб., под залог ее квартиры, но поскольку квартира уже была в залоге у ООО МК «Клок Хаус», то часть средств из 400 000 руб., а именно, 100 000 руб., полученных от ФИО4, было направлено на погашение займа ООО МК «Клок Хаус». Все документы о погашении займа ООО МК «Клок Хаус», снятии обременения, договор о получении 400000 руб. (как выяснилось позже – договор купли-продажи квартиры), договор аренды квартиры подписывались в МФЦ. При этом ФИО4 после подписания всех договоров выдала ей уведомление о том, что оплату денежных средств в счет возврата займа она должна производить на счет ФИО2, выдав номер счета. При этом, при заключении всех договоров ФИО4 не интересовалась тем кто в квартире зарегистрирован и проживает, имеются ли лица, сохраняющие право пользования квартирой после ее продажи, какого техническое состояние квартиры. Квартиру ФИО4 не осматривала, ключи от квартиры ей не передавались, в течение пяти лет после покупки квартиры ФИО4 в Лысьву не приезжала, квартиру не осматривала, ее судьбой не интересовалась. До 2021 года ФИО4 не интересовалась и оплатой арендной платы, поскольку оплату ФИО3 производила ФИО2, и с ним вела все переговоры по размеру платы и возможности ее снижения. При этом, ФИО2 также переадресовывал ФИО3 к своим юристам. В квартире по адресу <адрес> ФИО3 вместе со своей семьей проживает с 1982 года, иного жилья не имеет, намерений продавать квартиру никогда не имела, все ее действия были направлены на получение займа под залог квартиры, о чем второй стороне было известно, они договаривались о займе. Подписывая договор купли-продажи ФИО3 полагала, что подписывает документы на получение денежных средств, о чем расписывалась в договоре. После получения требования о выселении, она обратилась с заявлением в полицию о совершении в отношении нее мошеннических действий. В возбуждении уголовного дела было отказано, в настоящее время постановление об отказе в возбуждении уголовного дела обжаловано ее адвокатом прокурору, проводится проверка. Просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес> как притворную сделку, прикрывающую договор залога в обеспечение займа. ФИО4 отказать в удовлетворении требований.

ФИО6 требования встречного иска поддержал, пояснил, что в спорной квартире проживает с детства. При приватизации квартиры ФИО3 он отказался от участия в приватизации указанной квартиры, в связи с чем считает, что требования ФИО4 о признании его утратившим право пользования и выселении из спорной квартиры являются необоснованными, поскольку он сохраняет право пользования жилым помещением, в том числе и после его продажи третьим лицам. Также считает, что оспариваемым договором купли-продажи квартиры нарушены его права, поскольку договор не содержит указания на то, что он сохраняет право пользования квартирой. О том, что ФИО3 заключила договор купли-продажи квартиры, ему известно не было, об этом он узнал только после обращения ФИО4 в суд. Истца он никогда не видел, никто не предъявлял к их квартире каких-либо притязаний, все отношения между ФИО3 и ФИО4 сводились исключительно к возврату денежных средств, в связи с чем просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес> как притворную сделку, прикрывающую договор залога в обеспечение займа. ФИО4 отказать в удовлетворении требований.

Представитель ответчиков ФИО11 доводы ФИО3 и ФИО6 поддержала, дополнила, что о притворности сделки свидетельствует, в том числе, то обстоятельство, что стоимость продаваемой квартиры указана сторонами 400 000 руб., что более чем в два раза меньше рыночной стоимости квартиры на момент совершения сделки. Согласно сведениям агентств недвижимости, стоимость квартиры по адресу <адрес> период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляла 1 100 000 – 1 250 000 руб. Учитывая условия договора аренды квартиры, заключенного в один день с договором купли-продажи, о праве выкупа ФИО3 по окончании срока аренды (11 месяцев) указанной квартиры у ФИО4 за 400 000 руб., полагает, что указанные договоры в своей совокупности свидетельствуют об отсутствии намерений у ФИО4 приобретать жилое помещение для его использования по назначению, и все действия были направлены на предоставление ФИО3 займа в размере 400 000 руб. с установлением срока его возврата через 11 месяцев. При этом размер арендной платы, установленной в договоре, соответствует 4% в месяц за пользование займом. Полагает, что все указанные обстоятельства, свидетельствуют о притворности договора купли-продажи, прикрывающего договор залога в обеспечение договора займа с ФИО3 Просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес> как притворную сделку, прикрывающую договор залога в обеспечение займа, применить последствия недействительности сделки. ФИО4 отказать в удовлетворении требований к ФИО3, ФИО6

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, с учетом заключения прокурора, суд приходит к следующему.

В силу ч. 2, 3, 4 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделками. Признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Частью 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 3 ст. 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).В соответствии с ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ч. 1).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2).

Согласно ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

При заключении притворной сделки стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

Согласно положениям ч. 1 ст. 807, ч. 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег, а также проценты на сумму займа

В соответствии с ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу ст. 329 Гражданского кодекса РФ залог является способом обеспечения обязательства. Залог возникает в силу договора или закона (ст. 334.1 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 339 Гражданского кодекса РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Согласно ст. 434 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Таким образом, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление фактических отношений между сторонами и установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

При этом, следует учесть, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес>, стоимость квартиры определена сторонами в размере 400 000 руб. (л.д. 65). Право собственности ФИО4 на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 31-32).

В то же день ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды квартиры по адресу <адрес> правом выкупа (л.д. 66), срок аренды установлен 11 месяцев (п. 6.2 договора) с возможностью его продления на 1 месяц, размер арендной платы установлен 16 000 руб. в месяц (п. 2.1 договора). Согласно п. 2.3 договора аренды, арендатор имеет право выкупить квартиру по цене 400 000 руб., в случае надлежащего исполнения им обязанности по арендной плате. Пунктом 3.3.2 договора аренды установлена обязанность арендодателя в течение срока договора аренды не совершать действий по отчуждению права собственности на квартиру без согласия арендатора.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 ФИО3 вручено уведомление с просьбой перечислять все платежи по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ на номер карты банка № Альфа Банк, держатель карты ФИО2, которые будут списываться в соответствии с условиями договора найма.

Как видно из выписок со счета (л.д. 106-128), чеков по оплате (л.д. 129-132) ФИО3 в течение 2017-2020 годов производила переводы денежных средств на счет карты ФИО2, а с 2021 года – на счет карты ФИО4

В связи с тем, что платежи ФИО3 производились не в полном размере, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ направила в адрес ФИО3 уведомление о расторжении договора аренды жилого помещения и выселении из жилого помещения в течение 3 дней с момента получения уведомления (л.д. 12,13).

Разрешая требования встречного искового заявления о признании договора купли-продажи квартиры притворной сделкой, прикрывающей вделку залога в обеспечение договора займа, суд исходит из следующего.

Материалами дела подтверждаются доводы истца о том, что до совершения сделки купли-продажи она обращалась за получением заемных денежных средств.

Как видно из договора нецелевого займа, обеспеченного ипотекой (л.д. 45) между ООО Микрофинансовая компания «Клок Хаус» (займодавец) и ФИО3 (заемщик) был заключен договор займа на сумму 180 000 руб., на срок до ДД.ММ.ГГГГ под 92% годовых, с условием возврата ежемесячными платежами. В обеспечение договора займа ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор залога недвижимого имущества – квартиры по адресу <адрес>, залоговая стоимость квартиры определена сторонами в 1 000 000 руб. (л.д. 46).

При этом ДД.ММ.ГГГГ, в день заключения оспариваемого договора купли-продажи и договора аренды квартиры, между ООО Микрофинансовая компания «Клок Хаус» и ФИО3 составлен акт об исполнении договора займа и залога, согласно которому договоры займа и залога от ДД.ММ.ГГГГ прекращают свое действие в связи с исполнением обязанности по выплате суммы займа, займодавец выражает свое согласие на снятие обременения в виде залога с предмета залога (л.д. 143).

Как следует из приватизационного дела жилого помещения по адресу <адрес> (л.д.173-178), на момент приватизации квартиры в ней были зарегистрированы и проживали помимо ФИО3, ФИО6, ФИО12, которые от участия в приватизации жилого помещения отказались.

Согласно адресным справкам (л.д. 38, 145) ФИО3 и ФИО6 зарегистрированы и проживают в спорной квартире.

Предъявляя требование о признании договора купли-продажи квартиры по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО4 притворной сделкой, прикрывающей договора залога в обеспечение обязательств, истец ФИО3 указывает, что намерений продавать квартиру не имела, а просила предоставить ей заем под залог недвижимости.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии в действиях сторон прикрываемых сделкой купли-продажи отношений, регулируемых договорам займа и залога.

Данные обстоятельства подтверждаются совокупностью представленных суду доказательств, в том числе содержанием договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором отсутствует условие о сохранении ФИО6 право пользования спорной квартирой в силу ст. 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также с учетом разъяснений, указанных в "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года", содержанием договора аренды квартиры с правом выкупа, предусматривающей право арендатора, прежнего собственника, выкупить квартиру через определенный срок за цену продажи, что характерно для прекращения договора залога в связи с исполнением договора займа (возврата суммы займа), а также предусматривающем обязанность арендодателя в течение срока договора аренды не совершать действий по отчуждению квартиры.

Кроме того, указанные обстоятельства подтверждаются характером поведения сторон в отношении спорного имущества - отсутствие заинтересованности ФИО4 в приобретаемой квартире на протяжении порядка пяти лет с момента ее приобретения, действиями ФИО3 и ФИО6, осуществляющих на протяжении длительного времени содержание данного жилья, и обусловленность поведения ФИО3 получением займа.

Вопреки доводам представителя ФИО4 о ее намерении именно в заключении договора купли-продажи квартиры, не смотря на переход права собственности на спорный объект к ФИО4, она в указанную квартиру не вселялась, о таких намерениях не заявляла, фактическая передача квартиры ФИО4, освобождение ее от имущества, принадлежащего ФИО16, передача ключей от жилого квартиры, не производилась. ФИО4 и ФИО3 ранее знакомы не были, каких-либо доказательств того, что ФИО3 предлагала ФИО13 купить квартиру, либо размещала где-либо объявление о намерении продать жилое помещение, либо обращалась за оказанием услуг по продаже квартиры к третьим лицам, в судебное заседание не представлено.

Кроме того, судом учитывается, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры, договор аренды квартиры, а также акт об исполнении обязательств по ранее оформленному договору займа с ООО МК «Клок Хаус» и прекращении залога в обеспечении договора займа, были совершены в один день ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует о намерении ФИО3 получить заем, и об отсутствии у ФИО4 намерений фактически исполнять договор купли-продажи в части принятия квартиры.

Кроме того, договор аренды квартиры оформлен ДД.ММ.ГГГГ, до момента регистрации права собственности ФИО4 и снятия обременения с квартиры в виде залога в пользу ООО МК «Клок Хаус», то есть до возникновения у ФИО4 права собственности на спорную квартиру, что также свидетельствует об отсутствии заинтересованности ФИО4 в заключении договора купли-продажи, и ином характере возникших правоотношений.

При этом, стоимость квартиры, указанная в договоре от ДД.ММ.ГГГГ в размере 400 000 руб., не соответствует ее действительной рыночной стоимости на указанную дату, что подтверждается справками агентств недвижимости, представленным в материалы дела, из которых следует, что стоимость спорной квартиры на момент совершения сделки составляла 1 100 000 – 1 250 000 руб., а также заключенным договором залога от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 46) между ФИО3 и ООО МК «Клок Хаус», в котором залоговая стоимость квартиры установлена сторонами в 1 000 000 руб., то есть соразмерно рыночной стоимости.

Изложенные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что договор купли-продажи прикрывает фактически договор залога в обеспечение договора займа на сумму 400 000 руб., полученных ФИО3 от ФИО4 при подписании договора купли-продажи.

Таким образом, в результате совершения договора купли-продажи и одновременно договора аренды спорной квартиры правовые последствия, которые в силу закона порождает купля-продажа недвижимого имущества, направленные на возникновение, прекращение гражданских прав и обязанностей реально не наступили.

Указанные обстоятельства, свидетельствуют о действиях сторон по предоставлению займа, обеспеченного залогом.

Таким образом, суд находит требования встречного иска обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом (ч. 1).

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (ч. 2).

В силу ч.2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Учитывая, что договор купли продажи квартиры по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, прикрывающей договора залога, то последствия заключения договора купли-продажи, а именно перехода прав собственности на спорную квартиру к ФИО4 не наступили, в связи с чем она не вправе владеть, пользоваться и распоряжаться спорной квартирой.

В связи с отсутствием у ФИО4 прав законного владельца квартиры по адресу <адрес>, ее требования к ФИО3, ФИО6 о расторжении договора аренды, признании утратившими права пользования жилым помещением и выселении, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Встречный иск ФИО5 и ФИО6 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес> кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4.

Применить последствия недействительности договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровый №, с указанием на то, что данный договор является притворной сделкой, направленной на прикрытие отношений из договора залога в обеспечение отношений из договора займа, оформленного ДД.ММ.ГГГГ между заимодавцем ФИО4 и заемщиком ФИО3, по условиям которого, последняя получила 400 000 рублей.

ФИО4 в удовлетворении исковых требований к ФИО5, ФИО6 о расторжении договора аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, признании утратившими право пользования жилым помещением по адресу <адрес> выселении отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Лысьвенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись)

Копия верна.

Судья Н.Р. Войтко