К делу № 2-81/2025
УИД: 23RS0022-01-2024-002587-37
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Кропоткин 19 сентября 2025 года
Кропоткинский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Богрецовой Т.Н.,
при секретаре судебного заседания Фурлет А.В.,
с участием представителя истца по первоначальному иску, третьего лица, заявляющего самостоятельные требования по встречному иску, ответчика по встречному иску ФИО5 по доверенности – ФИО28,
представителей ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску, ответчика по встречному иску ФИО2 по доверенности – ФИО1 и ФИО29,
представителя ответчика по первоначальному иску, ответчика по встречному иску, истца по встречному иску ФИО3 по доверенности – ФИО13,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО4, ФИО3 о признании сделки недействительной, безденежной, кабальной, мнимой, ничтожной и разделе совместно нажитого имущества в браке, встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО3, третье лицо, заявляющее самостоятельные требования ФИО5 о признании сделки купли-продажи недействительной, встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО5, ФИО4 о признании добросовестным приобретателем,
УСТАНОВИЛ:
В Кропоткинский городской суд обратился ФИО18 с исковым заявлением, в последствии дополненным в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, к ФИО4, ФИО7 о признании сделки недействительной и разделе совместно нажитого имущества в браке, котором просит признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Россия, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками ФИО6 и ФИО3, недействительным, безденежным, кабальным, мнимым, ничтожным; прекратить право собственности ФИО7 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 600 кв.м. и на жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 250,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>; разделить в равных долях совместно нажитое имущество ФИО4 и ФИО5 – земельный участок с кадастровым номером № площадью 600 кв.м. и жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 250,6 кв.м. расположенные по адресу: <адрес>; признать право собственности за ФИО5 на ? долю земельного участка с кадастровым номером № 600 кв.м. и на ? долю жилого дома с кадастровым номером № общей площадью 250,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>; признать право собственности за ФИО4 на ? долю земельного участка с кадастровым номером № площадью 600 кв.м. и на ? долю жилого дома с кадастровым номером № общей площадью 250,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>; считать решение суда основанием для внесения вышеуказанных сведений в ЕГРН.
Заявленные требования мотивированы тем, что с ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик ФИО4 состоят в зарегистрированном браке. В период брака ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи земельного участка на имя ФИО4 были приобретены в собственность земельный участок с кадастровым номером № площадью 600 кв.м. и жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 250,6 кв.м. расположенные по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками ФИО4 и ФИО7 был заключен договор купли-продажи указанных выше объектов недвижимости. Согласия на продажу совместно нажитого имущества истец не давал, что подтверждается сведениями ЕГРН о наличии ограничений права без необходимого в силу закона согласия третьего лица.
ДД.ММ.ГГГГ в Кропоткинский городской суд поступило встречное исковое заявление ФИО4 к ФИО7 о признании сделки купли-продажи недействительной, в котором ФИО4 просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО7 в отношении недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование -ИЖС, площадью 611 кв.м. с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером №, общей площадью 250,6 кв.м., Литер А, этажность 1, расположенных по адресу: <адрес>; прекратить право собственности ФИО7 на земельный участок с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование -ИЖС, площадью 611 кв.м. с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером №, общей площадью 250,6 кв.м. Литер А, этажность 1, расположенных по адресу: <адрес>; признать за ФИО4 право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование -ИЖС, площадью 611 кв.м. с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером №, общей площадью 250,6 кв.м. Литер А, этажность 1, расположенных по адресу: <адрес>; взыскать с ответчика ФИО7 в пользу ФИО4 все понесенные расходы по данному делу.
Заявленные требования мотивированы тем, что в производстве Кропоткинского городского суда Краснодарского края находится гражданское дело № по иску ФИО5 к ФИО7 и ФИО4 о признании сделки недействительной и разделе совместно нажитого имущества. Основаниями для признания сделки недействительной указано: отсутствие согласия супруга на продажу дома, безденежность, мнимость, кабальность. В настоящее время ФИО4 заявляет иск о признании сделки купли-продажи недействительной в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, состоявшейся ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО4, по основаниям – совершенной под влиянием обмана. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. С ДД.ММ.ГГГГ истец состоит в зарегистрированном браке с ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. У них есть сын – ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, также есть двоюродный брат – ФИО9. ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи земельного участка с находящимися на нем объектами недвижимости истец приобрела в собственность земельный участок с кадастровым номером № площадью 611 кв.м. и жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 250,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Данное имущество было приобретено истцом в период брака с ФИО5 и являлось совместной собственностью. Примерно 15 или ДД.ММ.ГГГГ двоюродный брат истца ФИО19 пригласил истца к себе домой пояснив, что это по важному делу и чтобы истец пришла одна. ФИО19 рассказал, что у сына истца – ФИО8, который занимается предпринимательской деятельностью, возникли серьезные финансовые проблемы и он должен много денег разным людям, о долгах сына истцу ничего не было известно. ФИО9 также пояснил, что в связи с возникшими проблемами у истца могут забрать имущество, включая жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Чтобы этого не произошло и истец не пострадала из-за долгов сына, брат истца ФИО9 предложил временно переоформить жилой дом с земельным участком на его невестку – ФИО7, то есть заключить договор купли-продажи недвижимого имущества. ФИО7 все знает и тоже все знает и согласна помочь и поучаствовать в этой сделке. А после того как финансовые проблемы у сына истца закончатся, ФИО9 обещал, что ФИО7 вернет все имущество обратно. Также будет составлен договор купли -продажи между ФИО7 и истцом и соответственно дом с земельным участком снова будут в собственности истца. Из жилого дома истцу и членам ее семьи выезжать и сниматься с регистрационного учета не надо будет. Истец полностью доверилась своему брату, верила в искренность его намерений и согласилась на его предложение, чтобы сохранить семейное имущество. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО7 был заключен договор купли-продажи принадлежащих истцу: земельного участка с кадастровым номером № площадью 611 кв.м. и жилого дома с кадастровым номером № площадью 250,6 кв.м. расположенных по адресу: <адрес>. Вышеуказанное недвижимое имущество согласно п.4 договора было продано за 4000000 рублей. Так как сделка носила формальный и временный характер для сторон, цену в договоре указали символическую 4000000 рублей, которая в несколько раз ниже рыночной стоимости. Указанные в договоре 4000000 рублей истцу ФИО7 не передавала, истец не получала. Поэтому расписка о получении денег от покупателя истцом не составлялась. Также для совершения вышеуказанной сделки супруг ФИО5 не давал нотариальное согласие на продажу вышеуказанного совместно нажитого имущества. По просьбе брата истец супругу о сделке ничего не говорила. После заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с расположенным на нем жилым домом истец с ФИО7 обратились в МФЦ в г. Кропоткине для регистрации перехода права собственности. Примерно 21-ДД.ММ.ГГГГ выдали из МФЦ г. Кропоткина документы о регистрации права собственности. После совершения данной сделки истец продолжала проживать в данном домовладении совместно с мужем, невесткой и двумя несовершеннолетними внучками. Невестка – ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, внуки: ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ года рождения были зарегистрированы по месту жительства в вышеуказанном жилом доме и с регистрационного учета не снимались. В сентябре 2024 года истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 обратилась в Кропоткинский городской суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО10 и внукам о снятии с регистрационного учета по месту жительства и выселении из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Все указанные последствия договора купли-продажи стали неожиданностью для ФИО4 При заключении договора купли-продажи заявитель подверглась обману со стороны ФИО9 и ФИО3 относительно целей и последствий заключения вышеуказанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО9 вместе со своей невесткой ФИО3 воспользовались доверчивостью и страхом потерять свое имущество за долги сына. Со стороны ФИО4 отсутствовало намерение реального отчуждения недвижимого имущества, тем более за такую низкую стоимость. При подписании договора она рассчитывала на честность, порядочность, добросовестность моего двоюродного брата ФИО9 и ФИО3 и последующий возврат имущества обратно в собственность. ФИО3 состоит в свойстве с ФИО9 и при совершении договора купли-продажи недвижимого имущества, действовала по его прямому указанию, а следовательно, была осведомлена о его противоправном умысле и об обмане ФИО20 О том, что договор купли-продажи указанного выше имущества между ФИО20 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ заключался формально говорит тот факт, что цена имущества по сделкам была указана существенно ниже рыночной стоимости продаваемого имущества, то есть по сути она была безразлична, так как денежные средства не передавались. Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, рыночная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составила: жилого дома – 12852232 рублей, земельного участка – 1226768 рублей, итого – 14119000 рублей. Кроме того, если бы вышеуказанный договор купли-продажи действительно заключался бы ФИО4 с ФИО3 по указанной в нем цене сделки в размере 4000000 рублей, данная сделка согласно ч. 3 ст. 179 ГК РФ являлась бы кабальной, поскольку явно заключена на крайне невыгодных для заявителя условиях, вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем воспользовалась другая сторона. С учетом вышеизложенного, договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом, заключенный ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой, которая не влечет юридических последствий, подлежит отмене, а его стороны должны быть приведены в первоначальное положение. Но так как денежные средства в размере 4000000 рублей ФИО3 не передавала за приобретаемое имущество по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ то вышеуказанные денежные средства заявителем возвращены не будут при приведении сторон в первоначальное положение. Своими действиями ФИО3 нарушила имущественные права истца на указанное недвижимое имущество.
ФИО3 обратилась в Кропоткинский городской суд с встречным исковым заявлением к ФИО5, ФИО4 о признании добросовестным приобретателем, в котором просит признать ФИО7 добросовестным приобретателем по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с расположенным на нем жилым домом.
Заявленные требования мотивированы тем, что договор купли -продажи земельного участка кадастровый № с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером 23:44:0205007:251, расположенные по адресу: <адрес> заключенный между ФИО4 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ был заключен в соответствии со всеми требованиями гражданского законодательства. Стороны достигли согласия по всем существенным условиям сделки такими как цена и предмет договора. Отсутствуют какие-либо доказательства нарушения процедурных требований или обмана со стороны покупателя. В ходе оформления сделки ни покупатель ни продавец не высказывали претензий или сомнений в добровольности действий. Более того у продавца имелось достаточно времени для принятия решения о передаче имущества по договору купли-продажи. Денежные средства за приобретенное имущество передавал законный супруг ФИО3-ФИО21 Денежные средства у ФИО21 имеются так как он по устной договоренности с ИП ФИО22 сдает ей в аренду принадлежащие ему ? долю земельного участка и ? долю помещения расположенных в <адрес>. На основании ст. 14 СК РФ ФИО3 не является близкой родственницей ФИО23 и ФИО4 поэтому не могла знать о брачных семейных отношениях. Нотариальная форма сделки купли-продажи не обязательна так как собственником имущества являлась только ФИО4 согласно Выписке из ЕГРН. ДД.ММ.ГГГГ подавая документы на регистрацию прав продавец подписала заявление на государственную регистрацию права в Межмуниципальном отделе кадастра и картографии по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Федеральной службы по Краснодарскому краю и г. Кропоткину. Подтвердила, что сведения, указанные в заявлении на дату представления достоверны; при совершении сделки с объектом недвижимости соблюдены условия установленные законодательством РФ требования, в том числе в установленном законом случае.
Истец по первоначальному иску, третье лицо, заявляющее самостоятельные требования по встречному иску, ответчик по встречному иску ФИО23 в судебное заседание не явился, об уважительности причин неявки суду не сообщил, ранее предоставлял заявление о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие.
Представитель истца по первоначальному иску, третьего лица, заявляющего самостоятельные требования по встречному иску, ответчика по встречному иску ФИО5 на основании доверенности ФИО28 в судебном заседании настаивал на удовлетворении первоначальных исковых требований, не возражал против удовлетворения встречных исковых требований ФИО4, возражал против удовлетворения встречных исковых требований ФИО3
Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску, ответчик по встречному иску ФИО4 в судебное заседание не явилась, об уважительности причин неявки суду не сообщила, ранее предоставляла заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представители ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску, ответчика по встречному иску ФИО4 на основании доверенности ФИО30, ФИО29 в судебном заседании возражали против удовлетворения встречных исковых требований ФИО3, предоставили возражения в которых пояснили, что заявленный ответчиком ФИО3 встречный иск не является таковым поскольку не содержит необходимых аргументов и доказательств. Так в феврале 2024 года ФИО9 рассказал ФИО4 что у ее сына ФИО8 возникли финансовые проблемы, он должен деньги разным людям, поэтому у семьи ФИО31 могут забрать все имущество, в том числе и дом расположенный по адресу: <адрес>. Чтобы этого не произошло ФИО9 предложил временно переоформить дом и земельный участок на его невестку – ФИО3, а после разрешения всех финансовых проблем ФИО15, обещал все вернуть обратно. ФИО4 полностью доверяла своему брату, поэтому и согласилась на его предложение, чтобы сохранить все имущество. Согласно проведенной оценки, рыночная стоимость земельного участка и дома на момент заключения Договора составляла 14119000 рублей, однако в самом договоре была указана стоимость сделки 4000000 рублей, что существенно ниже рыночной стоимости. ФИО4 не придавала этому большого значения, поскольку, как она предполагала, договор является временным и формальным. Заниженная цена сделки была указана с целью избежать дальнейшей уплаты налогов, когда дом и земельный участок должны были быть возвращены ей обратно. По этим же причинам никаких денежных средств ФИО4 и ФИО3 друг другу не передавали, каких либо расписок не составляли, ни от кого другого деньги за якобы продаваемое имущество ФИО4 не получала. В исковом заявлении о признании добросовестным приобретаФИО3 Т.М. изложила новую версию передачи денежных средств ФИО4 по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ – третье лицо в лице ее мужа ФИО21 якобы передал деньги в полном объеме ФИО4 до подписания вышеуказанного договора. При этом допрошенный ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании ФИО21 будучи предупрежденном об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, пояснил, что «деньги ФИО31 не передавал, так как дом переоформлялся за долг, в договоре 4000 000 рублей написали формально». Расписку ФИО4 не писала. Как указывает во встречном исковом заявлении ФИО3 она не знала о том, что продавец ФИО4 состоит в браке и на заключение сделки общего имущества супругов необходимо согласие ее супруга ФИО5 При этом при заключении сделки продавец ФИО4 по версии ФИО3 утверждала что она в браке не состоит и соответствующий документ, подтверждающий ее слова, предоставить отказалась. Данный утверждения ФИО3 являются надуманными и голословными и преследую цель исказить истинные обстоятельства заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. На протяжении более 40 лет с ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 состоит в официальном зарегистрированном браке с ФИО5 С учетом изложенного, оснований для удовлетворения встречного искового заявления ФИО3 не имеется. Против удовлетворения исковых требований ФИО5 не возражают.
Ответчик по первоначальному иску, ответчик по встречному иску, истец по встречному иску ФИО3 в судебное заседание не явилась, об уважительности причин неявки суду не сообщила, ранее предоставляла заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель ответчика по первоначальному иску, ответчика по встречному иску, истца по встречному иску ФИО3 на основании доверенности ФИО24 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований ФИО5, ФИО4, настаивал на удовлетворении встречных исковых требований ФИО3, предоставил письменные возражения в которых пояснил, что ФИО3 при заключении договора не было достоверно известно о том, находятся ли ФИО5 и ФИО4 в зарегистрированном браке так как в паспорте последней отсутствует отметка о регистрации брак. Данные обстоятельства в ходе судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ были подтверждены представителем ответчика ФИО4 – ФИО25 Истцом не представлено доказательств об осведомленности ответчика об отсутствии согласия супруга. Также необходимо указать, что обязанность уведомлять приобретателем недвижимости его отчуждателя или членов его семьи не предусмотрена законодательно, а соответствующее указание в спорном или ином договоре отсутствует. Следует указать, что действительно в КУСП ОМВД России по Кавказскому району зарегистрировано сообщение о преступлении № от ДД.ММ.ГГГГ по факту причинения телесных повреждений ФИО8 Однако, до настоящего времени какого-либо окончательного процессуального решения по данному сообщению о преступлении не принято, на основании чего ссылка истца на указанные обстоятельства по нашему мнению не могут быть приняты судом во внимание при рассмотрении настоящего гражданского дела. Кроме того спорный договор купли – продажи был заключен ДД.ММ.ГГГГ тогда как телесные повреждения ФИО8 были причинены ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует о том, что причинение телесных повреждений ФИО8 не могло побудить ФИО4 к заключению договор купли-продажи и не имеет отношения к рассматриваемому гражданскому делу.
Суд считает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, исследовав и оценив по делу доказательства, суд приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В силу ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.
Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.
Как следует из ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на реновация своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В судебном заседании установлено, что ФИО5 и ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ состоят в зарегистрированном браке.
ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли - продажи земельного участка с находящимися на нем объектами недвижимости ФИО4 приобрела в собственность земельный участок с кадастровым номером № площадью 611 кв.м. и жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 250,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по условиям которого, ФИО4 (продавец) продает а ФИО3 (покупатель) покупает недвижимое имущество состоящее из: земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование -ИЖС, площадью 611 кв.м. с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером №, общей площадью 250,6 кв.м. литер А, этажность 1, расположенные по адресу: Россия, <адрес>.
Согласно статьям 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГПК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с п. 4 Договора цена сделки по договоренности составляет 4000000 рублей данная сумма включает в себя цену за жилой дом – 2800000 рублей за земельный участок 1200000 рублей. Указанная сумма получена продавцом в полном объеме до подписания настоящего договора. Финансовых и имущественных претензий стороны друг к другу не имеют.
На момент совершения сделки, в отчуждаемом жилом доме прописаны и проживают ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Обязанности по выселению и снятию с регистрационного учета прописанных в данном домовладении лиц, берет на себя покупатель.
В силу ч. 1 ст. 33 СК РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.
Согласно ч. 1 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Как установлено ч.ч. 1-3 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Как установлено ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт, которым признаются и подтверждаются возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права и обременение недвижимого имущества.
По смыслу гражданского законодательства добросовестность участника гражданского оборота, полагающегося при приобретении прав на недвижимое имущество на данные Единого государственного реестра недвижимости, предполагается (абз. 3 п. 6 ст. 8.1 и п. 5 ст. 10 ГК РФ).
Статья 35 СК РФ - по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, - регулирует владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов только в период брака. Соответствующие же правоотношения с участием бывших супругов регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 5-КГ13-13, от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 5-КГ16-64, от ДД.ММ.ГГГГ N 18-КГ17-105 и др.).
Согласно статье 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников; совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (пункт 3).
При признании сделки по распоряжению общим имуществом бывших супругов недействительной как совершенной без согласия одного из них применяются общие положения о последствиях недействительности сделки, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
В случае, если к моменту признания недействительной сделки по распоряжению имуществом, находившимся в совместной собственности, это имущество на основании последовательно совершенных сделок оказалось во владении у иного лица, признание сделки недействительной приводит к тому, что последний приобретатель, ставший собственником имущества, лишается своего права собственности или доли в нем.
Сособственник же, оспоривший первоначальную сделку как совершенную без его согласия, может с точки зрения правоприменительной практики рассчитывать на удовлетворение требования, предъявленного к последнему приобретателю по правилам статей 301 и 302 ГК Российской Федерации.
В соответствии с ч. 3 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное.
Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П/0241, предполагает, что, если объект принадлежит нескольким лицам на праве общей совместной собственности, в записи делается соответствующее указание (абзац второй пункта 53); при регистрации права на недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, все сособственники указываются в одной записи о вещном праве (абзац первый пункта 109). Аналогичные правила предусматривались абзацем вторым пункта 49 и абзацем первым пункта 90 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, признанным утратившим силу с ДД.ММ.ГГГГ приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №.
Вместе с тем в силу п. 2 ст. 34 СК РФ имущество признается совместной собственностью супругов независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Фактически запись о праве собственности в Едином государственном реестре недвижимости может не содержать указания на то, что имущество находится в общей совместной собственности супругов.
Часть 7 статьи 62 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает, какие сведения должны быть представлены в выписке, содержащей общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости. Разумное и осмотрительное поведение добросовестного участника гражданского оборота, полагающегося на сведения данного реестра, не предполагает выяснения им, находилось ли имущество до его приобретения отчуждателем в общей совместной собственности бывших супругов и не было ли оно по какой-либо из предыдущих сделок отчуждено без согласия одного из них.
Иное возлагало бы на приобретателей недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и тем самым подрывало бы доверие граждан к государственной регистрации недвижимости.
Одновременно с этим, как отмечено в Постановлений Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-П, супруг (сособственник общего совместного имущества), сведений о котором не имеется в Едином государственном реестре недвижимости, будучи заинтересованным в сохранении за собой права на общее имущество супругов, должен сам предпринимать меры - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности - по контролю за ним и в том числе, когда это отвечает его интересам, совершать действия, направленные на своевременный раздел данного имущества. По крайней мере, он вправе предпринять действия, направленные на внесение указания о нем как о сособственнике в запись о регистрации права собственности на входящее в совместную собственность имущество.
В отсутствие же таких действий с его стороны недопустимо возложение неблагоприятных последствий сделки, совершенной без его согласия, на добросовестного участника гражданского оборота, полагавшегося на сведения указанного реестра.
Как отмечено Конституционным Судом РФ, недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о выбытии этого имущества из владения передавшего его лица помимо его воли; судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (абзац второй пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Обстоятельства конкретного дела могут свидетельствовать о том, что супруг не заинтересован судьбой своего имущества и (или) полагается на осуществление правомочий собственника в отношении общего имущества другим бывшим супругом. В таком случае - с учетом всех обстоятельств конкретного дела - допустим вывод, что спорное имущество, отчужденное другим супругом, не может считаться выбывшим из владения сособственника, не участвовавшего в отчуждении имущества, помимо его воли.
Гражданин, приобретший права в отношении объекта недвижимого имущества у третьего лица, во всяком случае обладает меньшими возможностями по оценке соответствующих рисков, чем супруг - участник общей совместной собственности.
Согласно документам, предоставленным Межмуниципальным отделом по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г. Кропоткине ФИО4 подала и подписала ДД.ММ.ГГГГ Заявление в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с просьбой осуществить государственную регистрацию права, где указано, что согласие супруга будет представлено дополнительно.
Таким образом, ФИО4 была осведомлена о необходимости предоставления согласия супруга, однако в нарушение презумпции добросовестности участников гражданского оборота, скрыла этот факт от покупателя ФИО3 и супруга ФИО5
Доводы ФИО4 о том, что сделка совершенная ДД.ММ.ГГГГ, является безденежной, потому, что отсутствует расписка о получении денежных средств, в данном случае не основаны на законе, поскольку указание в данном договоре купли-продажи о том, что «сумма получена продавцом в полном объеме до подписания настоящего договора» (пункт 4 договора) имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иными документами.
Суд относится критически к объяснениям представителя ФИО3 ФИО27, а также к показаниям свидетеля ФИО21, данным в ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ, которыми суду было сообщено, что в договоре купли-продажи сторонами было указана сумма сделки 4 000 000 рублей, а реально недвижимость была оценена в 14 000 000 рублей, а также что недвижимость была переоформлена в счет долговых обязательств, возникших перед ФИО26 у сына ФИО4 и что денег ФИО4 он не передавал.
К данному выводу суд пришел исходя из того, что согласноч.1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Согласно ч. 1 и 2 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Не принимая в качестве допустимых доказательств объяснения представителя ФИО3 по доверенности ФИО27 и показания свидетеля ФИО21, суд исходит из того, что они противоречат спорному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в пункте 4 которого указано, что цена указанной недвижимости определена в сумме 4 000 000 рублей, на момент подписания договора уплачена продавцу полностью, претензий не имеется.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Соответственно, подписав договор, содержащий указанные условия ФИО4, подтвердила добровольность своего волеизъявления на заключение сделки, а также желание наступления последствий ее заключения, согласие с указанной договоре стоимости отчуждаемого ею имущества, а также факт передачи денежных средств покупателем.
Кроме того, ФИО3 предоставлено заявление о том, что ФИО27 излагала позицию, противоречащую интересам ФИО3 и не соответствующую действительности, в том числе сообщала суду неверные сведения по факту заключения спорного договора купли-продажи недвижимости, в связи с чем, ФИО3 отказалась от услуг ФИО27
Судом достоверно установлено, что ФИО5 не предпринял - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности - своевременных мер по контролю над общим имуществом супругов и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.
Иное истолкование и применение указанного положения расходилось бы с его действительным смыслом, нарушало бы баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота и тем самым вело бы - в противоречие со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации - к неоправданному ограничению права собственности, гарантируемого ее статьей 35.
Доводы о том, что недействительность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает факт причинение телесных повреждений сыну ФИО4 (продавец) - ФИО8 также не нашли своего подтверждения в судебном заседании, поскольку договор купли-продажи земельного участка с жилым домом был заключен ДД.ММ.ГГГГ, тогда как телесные повреждения ФИО8 были причинены ДД.ММ.ГГГГ, то есть после совершения сделки, следовательно данное обстоятельство не могло повлиять на факт заключения договора купли-продажи.
Разрешая требования ФИО3 суд приходит к следующему.
Пунктом 1 статьи 302 ГК РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Из приведенных выше норм материального права в их взаимосвязи с учетом разъяснений следует, что добросовестность участников гражданского оборота и достоверность сведений государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество предполагаются.
Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от по делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина неприкосновенность собственности и свобода договора являются необходимыми гарантиями беспрепятственного использования каждым своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, реализации иных прав и свобод человека и гражданина и надлежащего исполнения соответствующих обязанностей («собственность обязывает») на основе принципов юридического равенства и справедливости и вытекающего из них критерия добросовестности участников правоотношений, в том числе в сфере гражданского оборота. Следовательно, под действие указанных конституционных гарантий подпадают имущественные права лица, владеющего вещью на законных основаниях, включая ее добросовестного приобретателя (пункт 2 постановления).
Добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права (пункт 3 постановления).
Собственник имущества несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК РФ), что предполагает и регистрацию им своего права, законодательное закрепление необходимости которой, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу. Бездействие же публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Из материалов гражданского дела следует, что при проведении первичной регистрации права собственности ФИО3 проводилась проверка документов, подтверждающих право регистрации земельного участка и жилого дома.
ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ возмездно приобрела спорный земельный участок с расположенным на нем жилым домом у предыдущего собственника ФИО4 в отсутствие каких-либо ограничений, обременении и притязаний со стороны третьих лиц.
Таким образом, у ФИО3 отсутствовали какие-либо обоснованные и разумные сомнения в том, что продавец земельного участка с жилым домом не является лицом, имеющим законное право отчуждать его. Следовательно, ФИО3 не знала и не могла знать, что в действительности ФИО4 не имела права распоряжаться указанной недвижимостью.
В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.
В то же время, как разъяснено в п. 38 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена не управомоченным отчуждателем.
В абзаце втором пункта 39 вышеназванного постановления указано, что недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, сама по себе не свидетельствует о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.
О недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости.
Исходя из изложенных разъяснений и установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что ФИО3 может быть признана добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой она приобрела владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности во всем, за исключением того, что она совершена не управомоченным отчуждателем.
В нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ ответчик по встречному иску о признании добросовестным приобретателем не опроверг возражения приобретателя ФИО3 о её добросовестности, доказательств наличие оснований у последней при совершении сделки сомнений в праве продавца на отчуждение имущества не представил.
Кроме того, ФИО5 не указаны обстоятельства, которые могли взывать у ответчика сомнения в праве продавца на отчуждение спорного имущества, каковы также не возникли у сотрудников Межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г. Кропоткине проводивших регистрацию права на данный земельный участок и жилой дом.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о законности и обоснованности встречных исковых требований ФИО3 о признании добросовестным приобретателем спорного земельного участка с расположенным на нем жилым домом, находящихся по адресу: <адрес>.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО4, ФИО3 о признании сделки недействительной, безденежной, кабальной, мнимой, ничтожной и разделе совместно нажитого имущества в браке – отказать.
В удовлетворении встречного искового заявления ФИО4 к ФИО3 о признании сделки купли-продажи недействительной – отказать.
Встречное исковое заявление ФИО3 к ФИО5, ФИО4 о признании добросовестным приобретателем – удовлетворить.
Признать ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ 0312 №, добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером № с расположенным на нем жилым домом, кадастровый №, по адресу: <адрес>.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Кропоткинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий: