Дело № 2-4458/2022

39RS0002-01-2022-003596-63

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 октября 2022 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Самойленко М.В.,

при секретаре Шальковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, расходов по уплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с названными исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела, указав, что < Дата > между ФИО1 и Синицей П.В. заключен договор купли-продажи земельного участка с КН:№, общей площадью 7000 кв.м., расположенного по адресу: < адрес >. Согласно условиям дополнительного соглашения от < Дата > стоимость указанного земельного участка составляет 12100000 руб., из который 4600000 руб. уплачены покупателем продавцу при подписании договора купли-продажи, а оставшаяся денежная сумма в размере 7500000 руб., уплачивается в следующем порядке: 2500000 руб. уплачивается покупателем продавцу в течение 6-ти календарных месяцев с момента получения Градостроительного плана земельного участка (далее по тексту ГПЗУ), в котором будет отсутствовать санитарно-защитная зона от промышленного предприятия, которое препятствует получению разрешения на строительство блокированной жилой застройки на вышеуказанный земельный участок; 2500000 руб. – в течение 12-ти календарных месяцев с момента получения ГПЗУ, в котором будет отсутствовать санитарно-защитная зона от промышленного предприятия, которое препятствует получению разрешения на строительство блокированной жилой застройки на вышеуказанный земельный участок; 2500000 руб. – в течение 18-ти календарных месяцев с момента получения ГПЗУ, в котором будет отсутствовать санитарно-защитная зона от промышленного предприятия, которое препятствует получению разрешения на строительство блокированной жилой застройки на вышеуказанный земельный участок.

ФИО2 выплатил истцу в общей сумме 2250000 руб., задолженность в остальной части не погашена.

На основании изложенного, истец ФИО1 просила взыскать с ФИО2 задолженность по договору купли-продажи земельного участка в размере 5250000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 23700 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя ФИО3, которая требования уточненного искового заявления поддержала в полном объеме, при этом подтвердила, что в общей сумме ФИО2 выплатил ФИО1 2500000 руб. Пояснила, что в связи с разделением земельного участка с КН:№ на 67 участков меньшей площадью, первоначальный земельный участок фактически перестал существовать, и условия дополнительного соглашения в части сроков уплаты денежных средств не применимы.

Ответчик ФИО2, в судебное заседание не явился, обеспечил явку своих представителей – ФИО4, ФИО5, которые против удовлетворения требований истца возражали в полном объеме, поддержали ранее представленный письменный отзыв. Указали, что дополнительное соглашение от < Дата > заключено ответчиком с ФИО6, который обязался за вознаграждение в размере 7500000 руб. снять санитарно-защитную зону земельного участка с КН:№. ФИО2 получал ГПЗУ на разделенные земельные участки, однако, санитарно-защитная зона по-прежнему существует. Обращали внимание суда, что рыночная стоимость земельного участка с КН:№ на момент заключения договора купли-продажи составляла 4557000 руб.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований ФИО6, в судебном заседании исковое заявление поддержал в полном объеме, пояснил, что заключил дополнительное соглашение с Синицей П.В. от имени и в интересах ФИО1 Подтвердил, что денежные средства в размере 2500000 руб. получал от ответчика. Обращал внимание суда, что не имеет полномочий по снятию санитарно-защитных зон.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы гражданского дела, а также дав оценку представленным доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Исходя из диспозитивного правового регулирования, установленного гражданским законодательством, граждане свободны в приобретении и осуществлении гражданских прав и обязанностей, руководствуясь своей волей и действуя в своем интересе, в том числе посредством вступления в договорные правоотношения путем выбора формы и вида договора, а также определения его условий (ст. 1, 421, 434 ГК РФ).

Гражданско-правовой договор является юридическим основанием возникновения прав и обязанностей сторон, его заключивших.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 8, п. 2 ст. 307, ст. 422 ГК РФ).

Общим нормативным правилом исполнения обязательств является надлежащее исполнение, то есть в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309, 310 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ч. 1 ст. 556 ГК РФ).

Судом установлено и не оспорено сторонами, что < Дата > между ФИО1 и Синицей П.В. заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого, продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок с КН:№, категории земель – земли населенных пунктов с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства, для одноэтажной застройки, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов», расположенный по адресу: < адрес >, общей площадью 7000 кв.м.

В силу п. 2 указанного договора купли-продажи стоимость земельного участка составляет 4600000 руб., является окончательной, изменению не подлежит, и уплачена Синицей П.В. продавцу при подписании договора, в связи с чем, продавец, подписывая договор, подтверждает, что указанная сумма получена полностью. Продавец к покупателю претензий по оплате не имеет.

Пунктом 5 договора купли-продажи, стороны определили, что договор одновременно является актом приема-передачи вышеуказанного земельного участка.

Факт заключения договора купли-продажи < Дата > и его оплаты в размере 4600000 руб. сторонами спора не оспаривался, < Дата > Управлением Росреестра по Калининградской области произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на земельный участок с КН:№.

Кроме того, < Дата > ФИО1 в лице ФИО6, действующего на основании доверенности от < Дата >, удостоверенной нотариусом Калининградского нотариального округа ФИО7 за реестровым №-н/392021-4-469 с одной стороны (продавец) и ФИО8 заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи от < Дата >, согласно которому стороны пришли к взаимному соглашению, что стоимость земельного участка с КН:№, расположенного по адресу: < адрес >, общей площадью 7000 кв.м, составляет 12100000 руб., из которых 4600000 руб. уплачены покупателем продавцу при подписании договора купли-продажи от < Дата > в отношении указанного земельного участка, оставшаяся денежная сумма в размере 7500000 руб. уплачивается покупателем продавцу в следующем порядке:

- 2500000 руб. уплачивается покупателем продавцу в течение 6-ти календарных месяцев с момента получения ГПЗУ, в котором будет отсутствовать санитарно-защитная зона от промышленного предприятия, которое препятствует получению разрешения на строительство блокированной жилой застройки на вышеуказанный земельный участок;

- 2500000 руб. – в течение 12-ти календарных месяцев с момента получения ГПЗУ, в котором будет отсутствовать санитарно-защитная зона от промышленного предприятия, которое препятствует получению разрешения на строительство блокированной жилой застройки на вышеуказанный земельный участок;

- 2500000 руб. – в течение 18-ти календарных месяцев с момента получения ГПЗУ, в котором будет отсутствовать санитарно-защитная зона от промышленного предприятия, которое препятствует получению разрешения на строительство блокированной жилой застройки на вышеуказанный земельный участок.

В силу п. 2 дополнительного соглашения, во всем остальном стороны руководствуются условиями договора купли-продажи от < Дата >.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (ч. 1 ст. 182 ГК РФ).

При этом представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом (ч. 3 ст. 182 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Как усматривается из материалов дела, при заключении дополнительного соглашения от < Дата >, ФИО6 действовал от имени и в интересах ФИО1 на основании нотариально удостоверенной доверенности серии № от < Дата >.

Указанной доверенностью, удостоверенной нотариусом Калининградского нотариального округа ФИО7 < Дата > за реестровым №-н/392021-4-469 и выданной сроком на три года, ФИО1, уполномочила ФИО6 продать за сумму и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ей на праве собственности земельный участок, расположенный по адресу: < адрес > с КН:№, для чего в том числе предоставила ему право заключить и подписать договор купли-продажи, дополнительные соглашения к нему, произвести расчет по заключенной сделке, получить следуемые ей за проданное имущество деньги наличным или безналичным способом.

В связи с изложенным, довод стороны ответчика о том, что дополнительное соглашение от < Дата > заключено Синицей П.В. с ФИО6, и порождало его гражданские права и обязанности по дополнительному соглашению, а не ФИО9, признается судом несостоятельным, прямо противоречащим положениям дополнительного соглашения, в его взаимосвязи с договором купли-продажи от < Дата >, и положениям ч. 3 ст. 182 ГК РФ.

Более того, условия дополнительного соглашения, при которых ФИО6 принял бы на себя обязательства по снятию санитарно-защитной зоны от промышленного предприятия, учитывая особую, установленную нормативно-правовыми актами процедуру установления и снятия санитарно-защитных зон, а также отсутствие таких полномочий у ФИО6, являлись бы юридически порочными.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 49 от 25.12.2018 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Так, исходя из буквального толкования дополнительного соглашения от < Дата >, стороны определили, что стоимость отчуждаемого ФИО1 в собственность ФИО2 объекта недвижимости составляет 12100000 руб., из которых 4600000 уплачены им при подписании договора купли-продажи < Дата >.

Довод стороны ответчика о том, что на момент заключения договора рыночная стоимость земельного участка с КН:№ составляла 4557000 руб. признается судом несостоятельным, поскольку стороны, действую исходя из принципа свободы договора, дополнительным соглашением от < Дата > определили его стоимость в 12100000 руб., при этом дополнительное соглашение сторонами спора не расторгнуто и недействительным не признано.

Более того, исходя из буквального толкования условий договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему, ответчик при заключении договора имел интерес в приобретении земельного с намерением его застройки в будущем, что, безусловно, приведет к увеличению стоимости земельного участка.

Буквальное же толкование условий соглашения о предоставленной по своей правовой природе рассрочке уплаты оставшейся суммы (7500000 руб.), поставленной в зависимость от получения ГПЗУ, в котором будет отсутствовать санитарно-защитная зона, препятствующая получению разрешения на строительство блокированной жилой застройки, не позволяет с однозначной точностью установить, приняла ли на себя какая-либо сторона соглашения обязательства по принятию мер для снятия санитарно-защитной зоны, в каком порядке и сроки, а также последствия не исполнения такого обязательства.

Более того, судом установлено и не оспаривалось сторонами спора, что в настоящее время ответчиком Синицей П.В. первоначальный земельный участок разделен на множество земельных участков меньшей площади, что в целом исключает возможность по снятию санитарно-защитной зоны с земельного участка с КН:39:03:000000:331, поскольку фактически данный объект недвижимости, с момента государственной регистрации образованных из него земельных участков в ЕГРН, прекратил свое существование.

Кроме того, судом учитывается, что ответчик ФИО2 до наступления событий, оговоренных дополнительным соглашением (получение ГПЗУ с отсутствующей санитарно-охранной зоной), согласно расписке выплатил посредством личной передачи ФИО6 денежные средства в период с < Дата > по < Дата > в общей сумме 1900000 руб., и безналичным способом 600000 руб., а всего 2500000 руб., что не оспаривалось стороной истца.

При этом довод стороны ответчика, что денежные средства передавались ФИО6, а не ФИО1 правового значения для существа рассматриваемого спора не имеет, поскольку доверенностью серии № от < Дата > ФИО1 предоставила ФИО6 право получить следуемые ей за проданное имущество деньги наличным или безналичным способом, при этом дальнейшая судьба денежных средств в размере 2500000 руб., значения для разрешения настоящего дела не имеет, поскольку представителем истца подтвержден факт получения указанной суммы ФИО1 и в размер исковых требований она не включена.

Такие действия ответчика суд расценивает как признание Синицей П.В. имеющейся у него задолженности по договору купли-продажи от < Дата > и дополнительному соглашению к нему от < Дата > перед ФИО1

При вынесении решения судом также учитывается, что ответчик ФИО2 в полной мере вступил в права собственности на земельный участок, как юридически - зарегистрировав свое право в ЕГРН, так и фактически, в том числе распорядившись им по своему усмотрению – разделив на множество земельных участков меньшей площади.

Учитывая названное, суд приходит к выводу, о невозможности применений условий дополнительного соглашения от < Дата > о рассрочке оплаты стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, и о наличии в настоящее время у ФИО2 задолженности по указанному договору в размере 5000000 (7500000 – 2500000) руб.

Иные доводы стороны ответчика выводов суда не опровергают, и правового значения для существа рассматриваемого спора не имеют.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению, и с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1 подлежит взысканию задолженность по договору купли-продажи земельного участка от < Дата > и дополнительному соглашению к нему от < Дата > в размере 5000000 руб.

При цене иска по имущественному требованию в размере 5000000 руб. государственная пошлина составляет 33200 руб., из которых в силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ - 23700 руб., уплаченных ФИО1 при подаче искового заявления, подлежат взысканию с ответчика в ее пользу, а 9500 руб. на основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ подлежат взысканию с ФИО2 в доход местного бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 98, 103, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (*ПЕРСОНАЛЬНЫЕ ДАННЫЕ*) в пользу ФИО1 (*ПЕРСОНАЛЬНЫЕ ДАННЫЕ*) задолженность по договору купли-продажи земельного участка от < Дата > в размере 5000000 (пять миллионов) руб.

Взыскать с ФИО2 (*ПЕРСОНАЛЬНЫЕ ДАННЫЕ*) в пользу ФИО1 (паспорт *ПЕРСОНАЛЬНЫЕ ДАННЫЕ*) расходы по уплате государственной пошлины в размере 23700 (двадцать три тысячи семьсот) руб.

Взыскать с ФИО2 (*ПЕРСОНАЛЬНЫЕ ДАННЫЕ*) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 9500 (девять тысяч пятьсот) руб.

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 13 октября 2022 года.

Судья М.В. Самойленко