ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 3а-66/2025

Верховный Суд Республики Мордовия в составе:

председательствующего судьи Верховного Суда Республики Мордовия Середы Людмилы Ивановны,

при секретаре Щетининой Оксане Раисовне,

с участием в деле:

административного истца – ФИО1, ее представителя ФИО2,

административных ответчиков:

- Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», его представителя ФИО3,

- Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия, его представителя ФИО3,

заинтересованных лиц:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия,

- публично-правовой компании «Роскадастр», в лице филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Мордовия,

- Администрации городского округа Саранск,

рассмотрев в открытом судебном заседании 10 декабря 2025 г. в г. Саранске Республики Мордовия административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Верховный Суд Республики Мордовия с административным исковым заявлением об оспаривании решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – жилого дома с кадастровым номером <№> равной его рыночной стоимости, указав в обоснование, что является собственником данного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого значительно превышает его рыночную, определенную отчетом об оценке, чем нарушаются права административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц.

Решением бюджетного учреждения ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По данным основаниям, с учетом уточнения заявленных требований, ФИО1 просила суд: признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 9 апреля 2025 г. <№>; установить по состоянию на 1 декабря 2024 г. кадастровую стоимость жилого дома с кадастровым номером <№> площадью 172 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5 483 761 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 поддержала заявленные требования, представитель административных ответчиков Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия ФИО3 просила отказать в удовлетворении требований.

Представители заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), не усматривается, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие вышеуказанных лиц.

Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.

Статья 245 КАС Российской Федерации предусматривает возможность обращения юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости) (пункт 3 части 1 статьи 248 КАС Российской Федерации).

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ определен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и постановления Правительства Республики Мордовия от 5 сентября 2022 г. № 614 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Республики Мордовия, для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 октября 2022 г.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости – жилого дома с кадастровым номером <№> площадью 172 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, дата регистрации права собственности – 9 сентября 2024 г.

Кадастровая стоимость данного жилого дома определена актом ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» об определении кадастровой стоимости от 12 сентября 2024 г. <№> в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости составила 7 992 076,23 рублей.

26 марта 2025 г. ФИО1 обратилась в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости жилого дома с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 декабря 2024 г. на основании отчета независимого оценщика <№> от 20 марта 2025 г.

Решением бюджетного учреждения от 9 апреля 2025 г. <№> отказано в удовлетворении заявления ФИО1 ввиду нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Положениями главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК Российской Федерации) на территории Российской Федерации установлен налог на имущество физических лиц.

Налогоплательщиками налога на имущество признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 401 НК Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 НК Российской Федерации).

Административный истец, будучи собственником объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц по состоянию на 26 марта 2025 г. (дату обращения в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной) и 28 мая 2025 г. (дату обращения в суд), вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 декабря 2024 г.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ порядок, административный истец обратился в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним, согласно названной норме закона, постановлению Правительства Республики Мордовия от 25 января 2023 г. №38 «О переименовании государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Фонд имущества» (пункт 2 Постановления – в ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки»), подпункту 6 пункта 2 постановления Правительства Республики Мордовия от 7 июля 2023 г. № 313 «О государственном бюджетном учреждении Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Республики Мордовия».

К заявлению в Центр кадастровой оценки об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости административным истцом был приложен отчет оценщика, занимающегося частной практикой, ФИО9 <№> от 20 марта 2025 г., согласно которому по состоянию на 1 декабря 2024 г. рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером <№> составляет 3 920 000 рублей.

Для оценки правомерности выводов в решении Центра кадастровой оценки относительно представленного отчета оценщика определением суда от 2 июля 2025 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

Согласно заключению эксперта ФБУ Мордовская ЛСЭ Минюста России ФИО11 от 24 октября 2025 г. <№> отчет от 20 марта 2025 г. <№> об определении рыночной стоимости жилого дома с кадастровым номером <№> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а именно, при составлении отчета оценщиком определена рыночная стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода, оценщик необоснованно отказался от применения сравнительного подхода, в то время, когда самим же оценщиком в отчете представлен анализ рынка индивидуальных жилых домов Республики Мордовия, расположенных в сравнимых локациях в достаточном количестве, предложения об их продаже, таким образом, отчет не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», подпунктам а), д) пункта 22 ФСО № 7.

Аналогичные замечания содержатся в обжалуемом решении Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 9 апреля 2009 г. <№>.

Представителем административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» ФИО3 представлены возражения на заключение эксперта, согласно которым эксперт: неверно классифицирует состояние отделки объекта-аналога № 1, оценивая его как типовой ремонт (отделка «Стандарт»), в связи с чем применяет понижающий корректирующий коэффициент, равный 0,90; необоснованно принимает объект исследования как «без газоснабжения», в то время, когда у объекта имеется подведенная к участку центральная линия газопровода и система в доме, из чего следует вывод, что объект обеспечен газоснабжением, у объекта-аналога № 3 отсутствует разводка коммуникаций, однако, по мнению эксперта, у него газ есть, корректировка на газоснабжение ко всем объектам-аналогам применена неверно.

С учетом замечаний по состоянию отделки объекта-аналога № 1 и допущенной технической ошибкой в классификации отделки объекта-аналога № 1 экспертом ФИО12 представлен уточненный расчет рыночной стоимости, согласно которому рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером <№> по состоянию на 1 декабря 2024 г. составляет 5 483 761 рубль.

По замечаниям относительно корректировки на газоснабжение из заключения эксперта и его пояснений на замечания следует, что:

- на момент проведения экспертного осмотра установлено, что к объекту оценки имеется подведение центрального газоснабжения, но подключение к нему отсутствует, расстояние между запорной арматурой на газовой подводке и трубой, ведущей в жилой дом, велико и имеет смещение от общей оси. Таким образом, обеспечение подачи газоснабжения в жилой дом в любой момент (открыть кран) невозможно, для восстановления подачи газоснабжения в жилой дом необходимо выполнить ряд работ специализированным учреждением - газовой службой, в связи с чем принимается, что объект исследования не имеет проведенного газоснабжения, то есть без газоснабжения;

- согласно объявлению о продаже объекта-аналога № 3 данный объект-аналог обладает газоснабжением, но не имеет разводки коммуникаций, в связи с чем в таблице № 7 в строке 18 учитывается ценообразующий фактор об отсутствии разводки коммуникаций и применяется повышающий корректирующий коэффициент 1,2, т.к. учитывается, что объект исследования имеет разводку всех коммуникаций. У объектов-аналогов № 1 и № 2, как и у объекта оценки, выполнена разводка всех коммуникаций, в связи с чем применение корректирующего коэффициента к ним не требуется. Таким образом, экспертом учтены два ценообразующих фактора: наличие подведенного и подключенного центрального газоснабжения и выполненная разводка коммуникаций по жилому дому. Объект недвижимости может обладать подключением к газоснабжению, но не иметь разводки коммуникаций от узла подключения по дому до приборов, потребляющих газ.

С учетом изложенного суд не находит оснований не согласиться с выводами эксперта, поскольку применение экспертом указанных корректировок в экспертном заключении обосновано и соответствует справочной литературе («Справочник оценщика недвижимости – 2024. Жилая недвижимость. Жилые дома. Корректирующие коэффициенты и характеристика рынка недвижимости. Полная версия.» под редакцией Л.А, Лейфера, таблицы № 171, № 239) и фактическим обстоятельствам дела. Учитывая, что объект-аналог № 3 подключен к газу (имеется точка входа в дом), а объект исследования к газу не подключен, экспертом в пункте 22 таблицы № 7 (л.д. 64 заключения эксперта) обоснованно указано, что у объекта оценки газа «нет», а у объектов-аналогов, включая объект-аналог №3, газ «есть», соответственно, ко всем объектам-аналогам корректировка на газ в размере 0,89 применена правильно, возражения представителя административных ответчиков не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Следует отметить, что объем используемой при оценке информации, выбор источников информации, порядок использования данной информации, выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов – аналогов относится к прерогативе эксперта, задачей которого, в силу требований статьи 8 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», является обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Оценив заключение эксперта (с учетом дополнительного уточненного расчета) по правилам статьи 84 КАС Российской Федерации, суд приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» в части, применяемой к спорным правоотношениям, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, является ясным и полным, выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки в части применения подхода к оценке, экспертом итоговое значение рыночной стоимости 1 кв.м. жилого дома определено в рамках сравнительного подхода, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять заключению эксперта, полученному по результатам проведения судебной экспертизы и подготовленному экспертом ФБУ Мордовская ЛСЭ Минюста России, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости опровергнуты заключением эксперта, которое отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на юридически значимую дату.

Экспертное заключение (с учетом дополнений) было направлено лицам, участвующим по делу, однако сведений, опровергающих заключение эксперта, суду не представлено.

Ходатайств о проведении дополнительной либо повторной экспертизы стороны не заявляли.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что при проведении оценки спорного объекта недвижимости оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем суд признает данный отчет недопустимым доказательством.

Поскольку содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости опровергнуты заключением эксперта от 24 октября 2025 г. <№> (с учетом дополнительных письменных пояснений), которое отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на юридически значимую дату, суд устанавливает его кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, определенной в уточненном расчете заключения эксперта Мордовской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения Центра кадастровой оценки незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует.

Следовательно, у ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца равной рыночной.

Кроме того, суд, проверив порядок принятия, форму оспариваемого решения, а также полномочия принявшего его учреждения, пришел к выводу о том, что оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

В силу положений пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решение суда по настоящему делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета изменений сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости для внесения в государственный кадастр недвижимости указанной в резолютивной части решения суда установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости на определенную дату.

Руководствуясь статьями 174, 180, 249, 297, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Мордовия

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 9 апреля 2025 г. <№> отказать.

Установить по состоянию на 1 декабря 2024 г. кадастровую стоимость жилого дома с кадастровым номером <№> площадью 172 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5 483 761 (пять миллионов четыреста восемьдесят три тысячи семьсот шестьдесят один) рублей.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 марта 2025 г.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия Л.И. Середа

Мотивированное решение суда составлено 15 декабря 2025 г.