Дело № 2а-1515/2022 64RS0004-01-2022-002202-22
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 июня 2022 года город Балаково Саратовской области
Балаковский районный суд Саратовской области в составе
председательствующего судьи Ефремовой Т.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юхачевой А.С.,
с участием административного истца ФИО1,
представителя административного истца ФИО2,
представителя административного ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о возложении обязанности устранить допущенное нарушение,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Саратовской области, в котором просила возложить на административного ответчика обязанность устранить допущенное нарушение прав административного истца путем осуществления государственной регистрации договора от 10 января 2022 года аренды земельного участка - землепользование, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 1 836 000 кв.м, адрес объекта: Саратовская область, Балаковский район, в границах Наумовского округа, кадастровый номер №.
В обоснование требований указано, что 22 декабря 2021 года по инициативе ФИО1 состоялось общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок - землепользование, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 1 836 000 кв.м, адрес объекта: Саратовская область, Балаковский район, в границах Наумовского округа, кадастровый номер №. В результате проведенного общего собрания между собственниками указанного земельного участка (арендодатели) и ФИО1 (арендатор) 10 января 2022 года заключен договор аренды земельного участка. 20 января 2022 года ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 10 января 2022 года. Уведомлением от 31 января 2022 года № КУВД-001/2022-1817721/1 приостановлена государственная регистрация договора аренды земельного участка в связи с тем, что в сведениях Единого государственного реестре недвижимости (далее - ЕГРН) имеется информация о запрете на совершение действий по регистрации, объявленного постановлениями Балаковского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов России по Саратовской области (далее - Балаковский РОСП) в отношении испрашиваемого земельного участка. С таким решением регистрирующего органа ФИО1 не согласилась, полагала, что ограничения, установленные в отношении некоторых долей земельного участка, не могут являться основанием для ограничения прав всех участников долевой собственности на распоряжение находящимися в их собственности долями земельного участка на основании решения общего собрания. Наличие в ЕГРН активной записи об ограничении (обременении) в виде ареста земельной доли не может служить основанием для приостановления государственной регистрации договора аренды. Приостановление государственной регистрации договора аренды нарушает права и законные интересы не только ФИО1, но и других участников долевой собственности, выразивших желание на передачу земельного участка в аренду. Поскольку приложенные административным истцом к заявлению о государственной регистрации договора аренды документы соответствуют требованиям закона, у Управления Росреестра по Саратовской области отсутствовали правовые основания для приостановления государственной регистрации договора аренды.
В письменных возражениях административный ответчик Управление Росреестра по Саратовской области просило в удовлетворении административных исковых требований отказать. Указывало, что в ходе проведенной правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов было установлено, что в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № имеются актуальные сведения о запретах на совершение действий по регистрации, объявленных постановлениями Балаковского РОСП. В соответствии с требованиями закона государственная регистрация договора аренды указанного земельного участка была приостановлена до внесения в ЕГРН сведений о снятии обеспечительных мер. Согласно поступившим в орган регистрации прав ответам службы судебных приставов запреты и ограничения в виде ареста недвижимого имущества являются актуальными и неснятыми. Из буквального содержания документов о наложении запретов следует, что судебным приставом-исполнителем объявлен запрет на совершение любых регистрационных действий в отношении принадлежащего административному истцу имущества. С учетом изложенного у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для государственной регистрации договора аренды.
В судебном заседании административный истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 поддержали заявленные административные исковые требования по изложенным выше основаниям. ФИО2 дополнительно пояснил, что арест наложен только на принадлежащие административному истцу доли спорного земельного участка, в связи с чем препятствий для государственной регистрации договора аренды земельного участка не имеется.
Представитель административного ответчика ФИО3 в судебном заседании поддержала позицию, изложенную в возражениях на административный иск, дополнительно пояснила, что решение суда будет являться основанием для внесения регистрационной записи об аренде земельного участка.
Заинтересованные лица ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, Балаковский РОСП, начальник отдела - старший судебный пристав Балаковского РОСП ФИО11 о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не известно.
Информация о дате, времени и месте судебного заседания размещена 17 мая 2022 года на официальном сайте Балаковского районного суда Саратовской области (balakovsky.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).
Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства в материалах дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1, 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом; оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Пунктом 1 статьи 14.1 Закона № 101-ФЗ общее собрание участников долевой собственности (далее - общее собрание) проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.
Согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 14 Закона № 101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Пунктами 1, 6 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 1).
В части 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (часть 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона № 218-ФЗ и Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственную регистрацию прав и ведение Единого государственного реестра недвижимости, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ее территориальные органы.
Согласно части 1, пункту 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).
В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии с частью 13 статьи 32 Закона № 218-ФЗ суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, направляют в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию акта о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом или об избрании в качестве меры пресечения залога, а также заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.
Основания приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав установлены в статье 26 Закона № 218-ФЗ, в силу пункта 37 части 1 которой осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Частью 12 статьи 27 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 22 декабря 2021 года состоялось общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 836 000 кв.м, адрес объекта: Саратовская область, Балаковский район, в границах Наумовского округа, на котором утверждены, в том числе существенные условия договора аренды указанного земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, для передачи в аренду.
10 января 2022 года между арендатором ФИО1 и арендодателями, действующими в лице ФИО2, уполномоченного действовать без доверенности от имени участников долевой собственности, заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, предметом которого является земельный участок - землепользование, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 1 836 000 кв.м, адрес объекта: Саратовская область, Балаковский район, в границах Наумовского округа, кадастровый номер №.
Из договора аренды усматривается, что арендатору ФИО1 принадлежит 405/1836 доли земельного участка с кадастровым номером №, арендодателям - всего 1431/1836 доли земельного участка с кадастровым номером №.
20 января 2022 года ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации договора от 10 января 2022 года аренды указанного выше земельного участка.
Уведомлением Управления Росреестра по Саратовской области о приостановлении государственной регистрации прав от 31 января 2022 года № КУВД-001/2022-1817721/1 осуществление действий по регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, находящегося в общей долевой собственности, от 10 января 2022 года приостановлено в соответствии с пунктом 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ. Основанием для приостановления послужило наличие в ЕГРН актуальных сведений о запретах на совершение действий по регистрации в отношении указанного объекта недвижимости, наложенных постановлением Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области (далее - МОСП по ИОИП) в рамках исполнительного производства № № от 24 декабря 2021 года, постановлениями Балаковского РОСП в рамках исполнительных производств № № от 18 января 2022 года, № № от 18 января 2022 года, № № от 18 января 2022 года, № № от 21 декабря 2021 года, № № от 12 августа 2021 года, № № от 12 августа 2021 года, № № от 11 февраля 2021 года, № № от 11 февраля 2021 года, № № от 11 мая 2021 года, № № от 11 февраля 2021 года, № № от 11 февраля 2021 года, № № от 11 февраля 2021 года, № № от 11 марта 2020 года, № № от 11 марта 2020 года, № № от 11 марта 2020 года, № № от 11 марта 2020 года, № № от 12 января 2012 года, № № от 08 февраля 2019 года. Заявителю разъяснено, что государственная регистрация будет осуществлена в случае внесения в ЕГРН записей о снятии указанных запретов.
Условия и порядок принудительного исполнения судебных актов определен Федеральным законом от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон № 229-ФЗ), согласно части 1 статьи 5 которого принудительное исполнение судебных актов возлагается на Федеральную службу судебных приставов и ее территориальные органы.
В силу части 1 статьи 64 Закона № 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель вправе в целях обеспечения исполнения исполнительного документа накладывать арест на имущество, в том числе денежные средства и ценные бумаги, изымать указанное имущество, передавать арестованное и изъятое имущество на хранение; совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов.
В соответствии с частью 6 статьи 69 Закона № 229-ФЗ, если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом.
Как разъяснено в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», перечень исполнительных действий, приведенный в части 1 статьи 64 Закона № 229-ФЗ, не является исчерпывающим, и судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов (пункт 17 части 1), если они соответствуют задачам и принципам исполнительного производства, не нарушают защищаемые федеральным законом права должника и иных лиц. К числу таких действий относится установление запрета на распоряжение принадлежащим должнику имуществом (в том числе запрета на совершение в отношении него регистрационных действий).
Согласно сведениям, представленным Балаковским РОСП, на исполнении находится сводное исполнительное производство № №, возбужденное в отношении должника ФИО1 Постановления о запрете на совершение действий по регистрации вынесены в рамках исполнительных производств №№ №.
В соответствии с постановлениями о запрете на совершение действий по регистрации, вынесенными судебными приставами-исполнителями Балаковского РОСП, в рамках указанных исполнительных производств объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества должника ФИО1, в том числе принадлежащей ей 270/1836 доли и 135/1836 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.
Из ответа МОСП по ИОИП следует, что запрет № 43157807/6446 от 20 января 2022 года вынесен в рамках исполнительного производства № № в отношении ФИО1
В соответствии с выпиской из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости по состоянию на 23 мая 2022 года ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № (доли в праве 270/1836 и 135/1836), в отношении которого установлено ограничение (обременение) права в виде запрещения регистрации.
Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что запреты на совершение регистрационных действий, послужившие основанием для приостановлении государственной регистрации договора аренды от 10 января 2022 года, объявлены судебными приставами-исполнителями в пределах их компетенции, предоставленной Законом № 229-ФЗ, в рамках исполнительных производств, возбужденных в отношении должника ФИО1, в отношении принадлежащего ФИО1 объекта недвижимости - 405/1836 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.
Сведений о том, что в отношении иных долей указанного земельного участка, находящегося в общей долевой собственности арендодателей, в ЕГРН имеются актуальные сведения о наличии запретов и ограничений на совершение регистрационных действий, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах правовые препятствия для осуществления государственной регистрации договора от 10 января 2022 года аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, заключенного между арендатором ФИО1 (доля в праве 405/1836) и арендодателями (доля в праве 1431/1836), отсутствуют, в связи с чем заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд
решил:
административные исковые требования ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о возложении обязанности устранить допущенное нарушение удовлетворить.
Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области обязанность осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, от 10 января 2022 года, заключенного в отношении земельного участка - землепользование, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 1 836 000 кв.м, адрес объекта: Саратовская область, Балаковский район, в границах Наумовского округа, кадастровый номер №.
В течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме на него может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Балаковский районный суд Саратовской области.
Судья Т.С. Ефремова
Мотивированное решение составлено 24 июня 2022 года.
Судья Т.С. Ефремова